关于不动产的法律法规合集13篇

时间：2023-10-12 15:41:23

关于不动产的法律法规

关于不动产的法律法规篇1

一、典型案例及其基本情况

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。

二、案例引发的关于抵押登记的争论

本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。

1、认为抵押登记有效的理由

一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。Www.lw881.com同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。

本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。

2、认为抵押登记无效的理由

另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。

根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。

本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。

三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析

1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分

《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。

2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。

3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理

现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。

4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议

《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。

四、解决争端的相关建议

1、最高人民法院应作出司法解释

最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。

2、尽快建立统一的不动产登记法

我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”

3、设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

4、应用统一的不动产登记办法

以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。

5、制发统一的不动产权属证书

当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。

【参考文献】

[1] 中华人民共和国物权法[eb/ol].国家法规数据库.http：//.

关于不动产的法律法规篇2

二、物之所在地法原则的产生和发展

物之所在地法，拉丁语表述为Lex　loci　rei　sitae，lex　rei　sitae或lex　 situs，即物权关系客体物所在地的法律。目前，在涉外物权关系中，物之所在地法是最普遍适用的法律。因此，物之所在地法也成为国际私法上经常用来解决有关涉外物权关系的法律冲突的一项冲突原则。

物之所在地法原则的产生可追溯至13、14世纪的意大利。当时，意大利“法则区别说”的集大成者巴托鲁斯（Bartolus），针对意大利北部城市之间物权的法律冲突问题，提出了不动产物权应适用物之所在地法。但他认为，动产物权应依当事人属人法。

随着资本主义经济关系的日益发展和巩固，国际民事交往更加频繁和复杂，不动产物权依物之所在地法这一作法得到资本主义国家的国际私法学者的广泛支持和肯定。许多学者主张，不动产物权的法律适用问题，不管有关案件在哪个国家的法院审理，都应依物之所在地国家的法律来解决。在立法上，1804年《法国民法典》第3条第2款规定：“不动产，即使属于外国人所有，仍适用法国法律。”1811年《奥地利民法典》和1865年《意大利民法典》同样确定了不动产物权依物之所在地法的规则。英国和美国在审判实践中也采纳了这一作法。

前苏联和其他东欧国家在立法上也是肯定物权依物之所在地法这一规则的。例如，1961年《苏联和各加盟共和国民事立法纲要》第126条规定：“对物的所有权，根据该物所在国的法律来确定。”

发展中国家的规定亦复如此。例如，1948年《埃及民法典》第18条规定：“占有、所有以及其他物权，不动产适用不动产所在地法。”

我国1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》第144条明确规定：“不动产所有权，适用不动产所在地的法律。”1988年的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第186条更加具体、明确地指出：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。”

上述可见，不动产物权依物之所在地法已成为国际私法上的一项得到普遍承认和争执最少的规则。

至于动产物权的法律适用，目前，国际上一般主张同样适用物之所在地法，但取得这样的共识却经历了一个漫长的发展过程。我们知道，物之所在地法这一冲突原则是产生于13、14世纪的意大利的“法则区别说”的代表人物巴托鲁斯首先提出来的，但他主张这一冲突原则只适用于不动产物权，而动产物权则依属人法决定。随后，在意大利“法则区别说”的影响下，欧洲各国发展和流行这样的规则，即“动产随人”（mobilia　personam　sequuntur）或“动产附着于骨”（mobilia　ossibus　inhaerent）或“动产无场所”（personalty　has　no　locality），这也就是说，动产物权适用所有人或者占有人的住所地法来解决。近代的一些法典曾采用了这一规则，如1794年《普鲁士法典》、1811年《奥地利民法典》、1864年《波罗的法典》、1865年《意大利民法典》和1888年《西班牙民法典》。在美国，学者兼大法官斯托里（Story）曾说：“动产的转移，如果依照所有人的住所地法是有效的，那么不论该财产在什么地方，都是有效的。”［①］这名话被视为“一般规则”。当时，之所以广泛适用动产物权依住所地法的规则，是因为那时涉外民事关系相对来说还比较简单，动产的种类还不是很多，其经济价值与不动产相比也较小，不具有不动产那样的重要性，而且它们一般存放于所有者的住所地。

然而，到19世纪随着资本主义经济和国际商品流转的进一步发展，涉外民事关系越来越复杂，流动资本增加，动产数目增大，资本的国际活动范围日趋扩展，动产所有者住所地与动产所在地经常不一致，一个动产所有者的动产可能遍及数国，并涉及数国的经济活动，而动产所在地国也不愿意用所有人的属人法来解决位于自己境内的动产物权问题。这样，“动产随人”这一古老规则已不能适应调整动产物权关系的实际需要，于是，遭到许多学者的反对和批判。德国法学家萨维尼就是其中之一，他倡导动产物权的设定和转移适用物之所在地法，推翻了旧的“法则区别说”所主张的规则，认为传统的规则至多只能适用于动产的继承和夫妻财产制。［②］

从19世纪末叶开始，许多国家逐渐在立法和司法实践中抛弃了“动产随人”原则，转而主张不分动产和不动产，物权关系一律适用物之所在地法。例如，日本1898年颁布的《法例》第10条规定：“关于动产及不动产的物权及其他应登记之权利，依其标的物所在地法。”1939年《泰国国际私法》第16条规定：“动产及不动产，依物之所在地法。”1982年《土耳其国际私法和国际诉讼程序法》第23条规定：“动产和不动产的所有权以及其他物权适用物之所在地法律。”可以肯定地说，自本世纪以来，物之所在地法也成为解决有关动产物权法律冲突的基本冲突原则。

关于不动产的法律法规篇3

20世纪是“冲突法革命”的世纪，对19世纪的经典理论大厦进行了深刻的反思和批判，涌现了诸多富有创新思想的法律选择方法。两个世纪一正一反的理论辩诘，极大促进了国际私法的理论发展，并于20世纪末、21世纪初催生了众多成熟度较高的国内立法和区域组织立法，④《涉外民事关系法律适用法》正是这一时代潮流的又一产物。然而，“冲突法革命”的实验场地主要是侵权冲突法和合同冲突法，而物权冲突法、婚姻家庭继承冲突法等领域只在静悄悄地延续传统规则，几乎未受冲击。其中，物权冲突法视“物之所在地法规则”为基本教条，20世纪的立法和理论鲜有背离。直至21世纪初，受“冲突法革命”风潮之影响，才始出现对物权冲突法理论的反思和重构。⑤

在这一波的理论反思和重构之中，核心问题是涉外物权在多大程度上可以适用导致物权得丧变更的法律行为的准据法，特别是在多大程度上可以适用导致物权变动的合同中的意思自治，而不必一味机械地适用物之所在地法。因此，物权冲突法也引来了“革新”的机遇，“物之所在地法规则”面临松动的可能，意思自治这一弹性的、内容定向的法律选择方法有可能长驱直入物权冲突法这一相对保守的领域。⑥然而，新近具有典范意义的国内立法，在物权冲突法领域罕有全面引入当事人的意思自治，或者至多只在一个极为狭小的问题上引入当事人的意思自治，物权冲突法整体上仍视物之所在地法规则为正轨。⑦相比之下，《涉外民事关系法律适用法》在物权冲突法领域，尤其是在动产物权的法律适用问题上，全面引入意思自治，几乎走在了各国立法的最前沿。

《涉外民事关系法律适用法》第37条规定：“当事人可以协议选择动产物权适用的法律。当事人没有选择的，适用法律事实发生时动产所在地法律。”我国不仅首次从无到有地规定了动产物权法律适用的一般规则，而且还超前地规定意思自治成为动产物权法律适用的首要方法。在国际私法的发展史上，意思自治方法经历一番曲折之后，终于在20世纪中叶之后成为合同冲突法的首要方法，并展示了其顽强的生命力，渐趋向其它冲突法领域扩展，例如，侵权冲突法领域和夫妻财产制的法律适用领域。⑧《涉外民事关系法律适用法》更是将意思自治提高到了基本原则的高度，在相当于总则的“一般规定”的第3条规定：“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”。我国立法者就是在这种崇尚意思自治的氛围中，在物权冲突法领域阔步引入了意思自治。

然而，问题由此而生：第一，从比较法的角度出发，其他具有典范意义的国内立法，例如德国物权冲突法和荷兰物权冲突法，以传统的物之所在地法规则为基本规则，对意思自治仍持谨慎态度，相比之下，我国的超前立法是否会令人不安？当然，我们并非要崇洋媚外地固守比较法结论，但如果我国立法与比较法结论差距较大，就应促使我们学界提供周密、结实的理论支撑，然而恰恰在此环节，现有理论分析尤显贫乏；第二，意思自治之所以能扩展至物权冲突法，必然是因为物权冲突法的传统规则，即物之所在地法规则，在理论上存在缺陷并在实践中不能完全满足现代财产交易的需要，那么其具体表现是什么？第三，既然意思自治成为动产法律适用的首要方法，一改传统物之所在地法规则的支配地位，那么为何不动产法律适用问题完全拒绝意思自治而仍固守物之所在地法规则？第四，如果承认意思自治方法适用于物权冲突法的正当性，那么在商业交易的实践中，当事人很少单独为物权问题选择准据法，意思自治又该通过哪些具体方式予以实现？上述四个问题，便是本文所要回答的。

二　“物之所在地法规则”的确立

物之所在地法规则，即规定无论不动产物权还是动产物权，都统一适用物之所在地法，并非自始就在物权冲突法领域具有统治地位，而是直至19世纪中叶才开始全面支配涉外物权关系。在长达五百年的法则区别时代，物权法律适用问题一直采用区别制(分割制)，即区分不动产和动产，不动产适用不动产所在地法，而动产依据“动产随人”或“动产附骨”的法律观念，适用动产所有人或权利人的住所地法。⑨物权法律适用的同一制的确立，即统一适用物之所在地法，是在动产法律适用问题上物之所在地法规则战胜住所地法规则的结果。物之所在地法规则战胜住所地法规则的过程，宣示了住所地法规则的陈腐，更彰显了物之所在地法规则的理性和力量。只有揭示这一过程的内中缘由，才有助于理解为何曾经战胜了住所地法规则的物之所在地法规则，如今又会面临意思自治方法的挑战。

在“法则区别说”对应的西欧封建时代，商业时代尚未到来，社会财富集中于不动产而非动产，财产关系主要表现为财产的继承关系而非交易关系，因而财产继承关系的国际私法问题较之财产交易关系的国际私法更为重要，而财产交易的国际私法又在很大程度上受到了财产继承的国际私法规则的影响。继承法律关系具有属人性质，继承财产的转让是一种概括转让，因而按理不论继承财产分散于多国，都应统一适用被继承人的住所地法；但是，受西方土地的封建制度的影响，封建主不希望本国的土地继承适用外国的继承法而改变该土地上的封建关系，因而特别主张不动产继承适用不动产所在地法。最后，继承领域形成了区别制，不动产继承适用不动产所在地法，而动产继承适用被继承人死亡时的住所地法。物权法律适用的区别制和动产随人原则，其实就是根源于财产继承的国际私法原理。⑩

继承虽涉及财产因素，但它是一种特殊的财产关系，主要处理财产的概括转让，当财产分散多国而进行概括转让时，适用统一的属人法而不适用物之所在地法，这才是正当合理的，因为多个物之所在地法对概括转让问题很有可能做出彼此矛盾的规定。但是，一般物权问题则针对单个财产的物权转让问题，而非多个财产的概括转让问题，适用于概括转让的属人法原则，即动产随人原则，不应成为以单个财产转让为基本模式的物权法律适用的出发点。在动产相对贫乏的封建时代，动产通常位于所有人的住所地，因而物之所在地与住所地通常合二为一，此时动产的法律适用问题被所有人的属人法所吸附，并不会引发太多争议。(11)

但是，当商业时代到来之后，动产交易渐趋频繁，动产随人原则就暴露了致命的缺陷。在商业时代，出于投资和贸易的需要，动产和所有人动辄处于分离状态，对此，萨维尼(Savigny)一针见血地指出，在同一个特定物上，多人主张同一内容的物权，而各人住所又不同，又该适用哪一个住所地法呢？(12)动产随人原则，不仅在多人主张同一内容的物权时无法适用，而且还极大地阻碍了商业交易。例如，在动产交易之时，买受人为降低交易风险，需要依据卖方的住所地法调查卖方是否拥有真正的所有权，以及标的物上是否设立了其他物权负担，这将极大增加商业成本；而且在卖方的住所地法是外国法时，买方作为普通商人就很难依据该法判断标的物的真实的物权状态，更何况有时连卖方的住所地都不是那么容易认定的。(13)因此，继续固守动产随人原则，将使国际贸易寸步难行。

商业时代的物不再紧密地依附于人，物权的法律适用也不应再紧密地依附于属人法，而应追求自己独立的系属。萨维尼为物权冲突法独立系属之构建，做出了开创性的贡献，他认为无论物为不动产还是动产，都应统一适用物之所在地法，因为物权客体占有外在空间，可由感觉感知，物之所在地构成物权法律关系的本座；权利人行使、取得物权，必须到物之所在地，权利人到物之所在地参与物权关系，是对物之所在地法的自愿服从。(14)萨维尼所倡导的统一的物之所在地法规则，实际上只是扭转了动产物权的法律适用规则，因为不动产适用不动产所在地法自始未变。萨维尼的统一公式因应了商业时代的需求，获得了理论与立法的普遍推崇。然而，萨维尼的理论体系，包括其物权冲突法理论，以“自愿服从”为最终基础，(15)但“自愿服从”归根结底是一种拟制，无论对于整个国际私法体系，还是对于物权冲突法，拟制都不足以成为最终的理性基础。

德国学者沃尔夫(Wolff)在萨维尼学说的基础上，进一步阐述了物之所在地法规则的理性基础，他认为物之所在地法规则的根据存在于物权的性质，存在于物权对于第三人的效能：物权应尽可能明显以保护意欲取得物权的第三人，使其物权取得不因适用另一个法律而归于无效。(16)沃尔夫为探求物之所在地法规则的根据，是从物权法律关系的基本性质出发的，而不是从自愿服从、主权等抽象概念出发的，这无疑更为雄辩。物权是一种权利人对物所享有的排他的支配性权利，就其一般的对世效力即对第三人效力而言，具有优先的效力、排除妨害的效力和可得对一切人主张的追及效力。物权是如此强大的权利，可以说为所有第三人创设了义务，为了不使之阻碍交易安全，物权法必须以物权法定主义为其基本特征，物权的种类和内容由法律规定，当事人不能通过合意随意创设。与此相对应，物权变动以公示主义为基础，即物权变动必须向第三人公示，应有得以从外部识别的表征形式。

物权冲突法正是解决依据哪国法律来决定物权的种类和内容，以及依据哪国法律采取物权变动的公示方法。物权发挥对世效力，物权准据法必须是所有第三人可以预见的，如果依据第三人不能预见的法律来决定物权法定的种类和内容，以及决定物权变动的公示方式，那么本就针对第三人而言的物权法定主义与公示主义便都失去了意义。何国法律是第三人最可预见的？答案自然是物之所在地法。在商业时代，自然人流动日渐频繁，跨国公司动辄多国设立，第三人越来越难以预见动产所有人的住所地法，因而动产随人原则就自然而然被更易预见的物之所在地法所取代了。不动产物权和动产物权都具有统一的物权属性，都适用物权法定主义和物权变动的公示主义，两者的法律适用都应以同一制为逻辑起点，而不应以法则区别时代的分割制为逻辑起点。

在物权法律关系中，物的客观场所相对来说最易确定，最易为第三人所预见，因此，物权冲突法并非刻意要以地理场所为连接点，而是在物权法律关系中确实难以找出其他比物之所在地更确定、更易预见的法律事实为连接点。据此不难理解，为何在“冲突法革命”时代，诸如侵权行为地、合同缔结地或合同履行地等地理场所的连接点猛受批判，(17)而同为地理场所的连接点的物之所在地却几乎未被批判声浪所波及。在其他冲突法领域，地理场所的连接点规则动辄被批判为只顾追求国际私法的冲突正义，而无视国际私法的实体正义，但物之所在地规则却很少被如此批判。相反，19世纪所确立的物之所在地法规则，恰恰是从物权法定主义和物权变动的公示主义这些浓烈的实体正义出发的，自然难以成为“冲突法革命”的批判对象。

对于不动产而言，物之所在地确定不移，因而不动产物权适用不动产所在地法几乎成了天经地义；但对于动产而言，物可能只在一个国家短暂存在，或处于运输的变动过程中，这些时候是否还能适用物之所在地法呢？当物在某个国家短暂存在，但只要第三人得知其存在，并在此短暂存在的时间内发生了导致物权变动的法律事实，就没有理由不适用物之所在地法。(18)然而，当物处于运输的变动过程中，物之所在地客观上不能确定，第三人更不能确定，此时发生导致物权变动的法律事实，就不能适用物之所在地法了。因此，运输中的动产物权的法律适用构成了动产物权法律适用的例外，但此例外并不能说明物之所在地法规则具有根本缺陷，因而尚不足以动摇此一般规则。

物权具有对世效力，有别于合同只具有对人效力，因而物权冲突法和合同冲突法具有根本差异。合同一般只影响双方当事人，合同的内容是双方合意的结果，而且合同不需要向第三人公示，所以合同当事人可以通过意思自治选择合同准据法；但物权变动影响不特定的第三人，物权的种类和内容是法定的，而且物权变动需要向第三人公示，所以物权法律适用只能适用法定的物之所在地法，如果适用当事人的意思自治，就有可能适用物之所在地法之外的另一个国家的法律，为第三人所不能预见，这不就背离了物权法定主义和物权变动的公示主义了吗？从物之所在地法的内在根据来看，这一质问确实成立。合同冲突法和物权冲突法对于意思自治的截然相反的取舍之道，几乎已经成了国际私法理论界和实务界的基本教条，很少受到质疑。

物之所在地法规则战胜住所地法规则的历史初步表明，物之所在地法规则契合了物权法律关系的基本属性，它的正当性不仅满足了冲突正义的要求，同时也满足了实质正义的要求，它作为一般规则的地位并没有受到理论与实务的质疑。《涉外民事关系法律适用法》照理只需效仿德国的物权冲突法，在第五章“物权”中只需规定物权适用物之所在地法，并同时附加一两条例外规则即可，为何要在动产物权法律适用问题上将意思自治确立为首要规则呢？为何不动产物权问题上又拒绝意思自治呢？从物权法律关系的基本性质出发以寻求物权法律适用规则的方向难道错了吗？或者说，物之所在地法规则本身没有错，但与意思自治相比，只是一种次优的选择而充其量是意思自治的辅助规则吗？对于这些疑问，我们必须进一步探求。

三　物权冲突法引入意思自治的根据和范围

对比国际私法的传统单边主义方法和传统多边主义方法，意思自治方法在国际私法体系中的稳固确立，时日尚短，不过半个世纪有余。然而在这短暂时日内，意思自治方法显示出了顽强的生命力，正逐步从合同冲突法这一“根据地”向其他国际私法领域扩展。一如其他国际私法的方法和规则，意思自治方法在任何领域的存在都需要证明，当它向合同之外的新领域扩展之时，更需如此。

意思自治是私法自治原则向国际私法领域的延伸，民法体系中私法自治越是充分的领域，即任意性规则为主强制性规则为辅的领域，其所对应的国际私法领域就越容易承认意思自治；相反，私法自治越是薄弱的领域，即强制性规则为主而任意性规则为辅的领域，其所对应的国际私法领域就越难承认意思自治。如今，合同、夫妻财产制、遗嘱、侵权等国际私法领域，不同程度地承认了意思自治。合同领域是私法自治最充分的领域，因而合同冲突法便以意思自治为首要方法；夫妻财产制领域允许当事人约定夫妻财产关系，涉外夫妻财产制的法律适用就相应地允许意思自治；当事人享有遗嘱自由，因而涉外遗嘱解释问题一般允许当事人意思自治。(19)

侵权冲突法承认意思自治，是在晚近二十年发生的，而且一度颇有争议。在民法体系中，侵权之债是法定之债，侵权法律规则多半为强制规则，因而传统侵权冲突法反对意思自治。但是，传统方法被突破了，主张引入意思自治的观点认为，侵权法和侵权责任不以惩罚为主要目的，而是以损害填补和风险分配为主要目的，侵权法律关系是当事人之间的关系，一般不涉及第三人利益，因而侵权冲突法可以允许当事人意思自治，只是侵权冲突法采用意思自治，较之合同冲突法采用意思自治，应受到更多的限制罢了。(20)无论是国际私法的学界主流，还是国际社会晚近有代表性的立法例，都逐渐认可了侵权冲突法应该承认意思自治的观点。(21)

以上简述了意思自治方法在国际私法体系中的形成和扩展轨迹，揭示了意思自治方法的生命力所在，这对于判断物权冲突法应否承认意思自治具有直接的启示意义。意思自治方法首先适用于以任意性规则为主、当事人享有高度私法自治的实体法领域所对应的国际私法领域；诸如侵权领域，实体法虽以强制规则为主，但只要法律关系主要局限于当事人之间，而不直接触及社会利益，也可以承认意思自治。从中大致可以发现意思自治在国际私法中扩展的边界所在，那就是对应的实体法领域是以任意性规则为主的，如若不然，其法律关系至少也是对人关系。物权法规定物权的得丧变更及对物权的保护，其规则一般都为强制性规则，而任意性规则为其例外。从物权法的强制性这个视角出发，物权冲突法原则上就不能承认意思自治。与此同时，从对人与对世的区分视角出发，物权是一种对世权利，不像合同和侵权是一种对人的法律关系，物权法似乎也不应该承认意思自治。

至此，我们从两个方向探求了意思自治在物权冲突法领域的正当性：第一个方向就是物权冲突法自身的历史发展，物权冲突法的历史大体上就是同一制战胜区别制、物之所在地法规则取代住所地法规则的历史，物之所在地法规则反映了物权法定主义和物权作为对世权的本质要求；第二个方向就是意思自治方法的确立和扩展轨迹，从合同扩展到夫妻财产制、再到侵权，意思自治停留在对人法律关系的界限之内。两个方向的探索最后都否定了意思自治在物权冲突法中的正当性，而其理由可以共同归结为物权法或物权的基本属性：物权是一种对世权，物权法以强制性规则为主，因而物权冲突法不应承认意思自治。然而，我们现在就应该下此结论吗？我们上述分析是否遗漏了什么？现在让我们转入当代支持在物权冲突法引入意思自治的观点。

当代支持在物权冲突法领域引入意思自治的观点，是建立在对涉外物权争议的具体情形做出进一步区分的基础上的。支持者认为，物权尽管是对世权，但物权争议可以区分为双方之间的物权争议和三方之间的物权争议。物权的双方争议仅限于交易主体之间，不涉及第三人；物权的三方争议是指交易主体之外，还有第三人主张物权权益。(22)以最简单的甲、乙货物买卖中的物权关系为例，卖方甲的货物所有权是否已经移转给买方乙，这就是典型的双方物权争议；如有第三人丙主张该特定货物的物权，例如声称甲无权处分，要求恢复对乙占有的货物的物权，于是加入了交易双方甲、乙之间的法律关系中，就构成了三方物权争议。支持者据此认为：双方物权争议一般基于合同而产生，可以适用合同冲突法规则，首先适用双方当事人意思自治的法律；而三方物权争议涉及第三人，无共同的意思自治，此时为保护第三人的可预见性，应适用物之所在地法。(23)

在传统民法层面，物权的支配权表现为人对物的支配关系；而物权的对世权归根结底则是一种人与人的关系。在物权变动的关系之中，物权本质上就是从主要是合同关系的相对关系中切割或独立出来的一部分，一旦完成与相对关系的切割和独立，物权就具有了绝对性。这种切割或独立的过程，在限制物权中表现得尤为充分。当物权从基础的相对关系独立出来之后，基础关系仍可能存续，此时独立的物权关系，与导致物权变动的基础相对关系，就并行存在。(24)物权与其基础关系的有机联系，表现为物权法和债法之间的有机联系，在同一个法律体系中，这种有机联系一般能得以维系。但是，在国际私法中，如果过分强调物权与其基础关系的彼此独立，导致物权的法律适用问题任何时候都独立于基础关系的法律适用问题，那么两者的准据法很有可能不同，原本就有的有机联系就很有可能发生断裂，甚至彼此矛盾。

再以简单的货物买卖为例，若双方都为甲国人，在甲国订立合同，而标的物位于乙国，合同约定适用甲国法，甲国法规定所有权转移时间为合同生效之时，乙国法规定所有权转移时间为交付之时。如坚持物权法律适用为独立于合同法律适用之问题，适用物之所在地法，即乙国法，就与合同准据法即甲国法对货物所有权归属问题的判定相矛盾了，就有可能违背了寄身于甲国法律传统的双方当事人的真实意愿。因此，在没有第三人对动产物权持有异议的情况下，仅是合同双方当事人的货物所有权问题，则属于双方之间的物权争议，确实可以适用双方当事人在合同中约定的准据法，如此物权法律适用与其基础关系的准据法就取得了一致。只有在同一个法律体系之中，通过法律技术独立或分割出来的物权关系，才能和其基础关系以最协调的方式共存并处。

在物权变动的关系中，物权本质上是从债权关系中独立和切割出来的，在独立和切割不清之处，就存在物权和债权的灰色地带。因此，如果物权法律适用和债权法律适用能够取得一致，就可以避免某个具体问题究竟属于物权问题还是债权问题的识别麻烦，典型如处于两者灰色地带的中途停运权和优先权的识别问题。(25)在今日高度复杂的商业社会及其对应的高度复杂的法律体系中，物权的债权化以及相反的债权的物权化，都在增多，在两者的法律混同之处，强调各自准据法的独立分割确实不是很合理。当然，物、债准据法的统一虽有利于降低灰色地带的识别难题，但只要物权在法律体系中有独立存在的价值，灰色地带的识别困难总体上就是一个例外，我们不能以例外为由要求物、债准据法的全面统一。

当物权从债权的基础关系中独立切割出来成为绝对权时，在民法层面区分双方物权争议和和三方物权争议就失去意义了，因为双方物权争议保留在债的关系中，而独立的物权的存在意义就是针对第三人的，成为物权的对世属性。因此，严格说来，在民法层面，物权的本质就是针对不特定的第三人的。但是，国际私法有别于民法，应该区分双方物权争议和三方物权争议的具体情形，旨在尽可能促使物权与其基础关系的债权受同一个法律体系的支配，以免不同的法律体系割裂了两者之间的有机联系。物权和债权在制度上彼此独立，固然不能强行使二者准据法合二为一，但传统国际私法不区分双方物权争议和三方物权争议，一律要求适用物之所在地法，则过分强调了物权对于债权的独立性，过多顺应了民法层面物权的对世属性，而忽略了国际私法有别于民法的特殊要求，即应尽可能避免不同法律体系割裂同一交易中的物权关系和债权关系的有机联系。

如要促使物权和债权的准据法趋于一致，那么为什么不是交易中的债权向物权靠拢去适用物之所在地法，却是交易中的物权向债权靠拢去适用债权准据法呢？当物权从债权中分离出来时，债权可谓是物权的“母体”，债权所包含的内容要比物权更为广泛，即使交易标的物为特定物，债权也常常并不定着于标的物，例如延迟履行的违约责任，因此只可能是物权的法律适用趋近于范围更为广泛的债权的法律适用，而不能要求债权的法律适用趋近于范围更为狭小的物权的法律适用。(26)从某种程度上说，当双方物权争议适用债权准据法时，其实是将这部分绝对性的物权关系重新还原为相对性的债权关系。物权法律适用趋近债权法律适用的一般方法，就应适用合同之债法律适用的首要原则，即适用双方当事人意思自治的合同准据法。但是，如果合同未约定准据法，就不存在保护双方当事人共同的可预见性问题，物、债的有机联系随之松散，物权准据法就没有必要继续适用债权准据法的客观方法，即特征履行方法，而应回复适用更具确定性的物之所在地法。

国际私法对双方物权争议与三方物权争议的区分，理论上不仅针对动产，同时也针对不动产，这就意味着不动产的双方物权争议，也理应首先适用当事人意思自治的法律。但是，即使不动产物权关系只涉及交易双方而不涉及第三人，不动产的物权关系客观上也不能适用双方当事人意思自治的法律，原因有二：第一，各国普遍以公共登记为不动产物权变动的公示方法，公共登记具有行政色彩，具有超越民法的强制性质，其权威是当事人不能通过合意加以减损的，因而当事人不能合意选择物之所在地法之外的另一个法律以绕开物之所在地的公共登记，从而作出有别于公共登记的权属确认；第二，即使外国法院依据当事人的意思自治而适用不同于物之所在地法的法律，不动产物权也只能在物之所在地才能实现，更兼不动产所在地法律一般会宣称对不动产权属争议享有专属管辖权，所以一国法院适用不动产所在地法之外的法律，做出任何有别于不动产所在地法的判决，都极难获得不动产所在地国家的执行。因此，不动产物权关系不管是双方之间的争议，还是涉及第三人的三方之间的争议，只能适用不动产所在地法。

综上所述，物权冲突法确实有正当的依据引入意思自治，但应受到两项较大的限制：第一，意思自治只适用于动产物权关系，而不适用于不动产物权关系；第二，意思自治只适用于双方物权争议，而不适用于涉及第三人的三方物权争议，即不能对抗第三人，只要是涉及第三人的三方物权争议，除非第三人同意适用双方当事人的意思自治的法律，否则就应回复适用物之所在地法。据此，《涉外民事关系法律适用法》在意思自治的问题上区分不动产和动产，这一大方向无疑是正确的；遗憾的是，在没有区分双方动产物权争议和三方动产物权争议的前提下，就贸然规定了当事人可以协议选择动产物权适用的法律，而没有明确指明物权法律适用的意思自治仅限于双方物权争议，不能对抗第三人，无论第三人是否是善意第三人。

因此，《涉外民事关系法律适用法》理想的立法方式是：首先由第36条规定物权法律适用的一般规则，不论动产还是不动产，都适用物之所在地法，然后由第37条特别规定动产物权可以适用当事人协议选择的法律，并同时规定不能以之对抗第三人。在目前立法已经完成的情况下，只能通过法律解释的方法来完善现有规定。依据前述分析，应对第37条进行限制性解释，即动产物权的意思自治只适用于双方之间的动产物权争议，而不能以之对抗第三人。

四　意思自治的实现路径

物权冲突法可以在双方动产物权争议中承认当事人的意思自治，那么将通过何种方式予以实现呢？对比合同冲突法，物权冲突法大为不同：意思自治在合同冲突法中已经深入人心，因而在涉外商事合同实践中，当事人(或通过律师)已经普遍在合同中约定准据法，如果当事人没有约定合同准据法，一般是当事人并非不知有意思自治的权利，而是没有就准据法的选择形成一致的合意；但是，物权冲突法承认意思自治只是处于历史开端，实践中也很少出现当事人为涉外物权争议特别约定准据法的情形。如果当事人在实践中一般不专门约定物权准据法，那么物权冲突法承认意思自治又有何现实意义呢？

如前所述，物权冲突法承认意思自治的最大理由，就是避免不同法律体系分割同一交易中并存关联的物权和债权，促使物权冲突法和债权冲突法趋于一致。因此，如果当事人已经在合同中约定了合同准据法，那么将合同中的意思自治同时解释成是当事人对物权问题的意思自治，这不仅能够顺理成章地解决物权冲突法的意思自治的实现路径问题，同时也符合物权冲突法承认意思自治的立法目的。关键在于，将合同中的意思自治同时解释成物权法律适用的意思自治，这是出于当事人的真实意思表示，还是背离了当事人的真实意思表示？

实践中当事人在合同中关于法律适用的约定，常见措辞是：“本合同或与本合同有关的一切争议适用×法”。“与本合同有关的一切争议”，不仅包括狭义的合同关系，同时也包括合同之外的法律关系，最有可能的是侵权关系和物权关系。那些在侵权冲突法中承认意思自治的国家或地区，只要不限制当事人只能在侵权行为发生之后才能选择准据法的，都认为合同中约定的准据法，同时也是当事人事先为可能发生的与合同相关的侵权法律关系所约定的准据法，这样才能促使侵权准据法与合同准据法趋于一致。(27)合同中的法律选择条款，除了解释为合同关系的意思自治，还可以解释成相关的侵权关系的意思自治，既然如此，又有何理由不能同时解释成相关的物权关系的意思自治呢？

因此，只要当事人在合同中约定准据法时，没有明确反对将意思自治扩展适用于与合同相关的物权关系或者侵权关系，就可以将合同中的法律选择条款同时解释成包含合同关系、相关的物权关系和侵权关系的意思自治，这样才能促使同一交易的相关法律问题适用同一准据法，各方权利义务的分配才能更为合理。然而，同一交易中产生的合同关系、物权关系和侵权关系，毕竟彼此独立，能够适用同一准据法固然是好，却也不能违背当事人的意思自治，强行适用同一个法律。同一交易中的合同关系、物权关系或侵权关系，各自所规定的意思自治规则是彼此独立的规则，而不是同一个意思自治规则，当合同中的同一个法律选择条款适用于上述三种法律关系时，其本质是当事人按照不同的意思自治规则约定适用同一个准据法。

当发现当事人在合同的法律选择条款中约定准据法时，法官即使可以推定该准据法也是当事人为相关物权关系所约定的准据法，也应该对当事人进行法律适用的释明，告知当事人合同中的准据法的约定也同时适用于物权关系，如果当事人双方都表示反对，那就说明当事人只是就单纯的合同关系约定了准据法，而未曾就交易的物权问题约定了准据法，法官就不能继续认为当事人就物权法律适用问题形成了合意。更为常见的情形或许是，一方当事人主张合同中约定的准据法同时也是物权问题的准据法，而另一方当事人表示反对，并主张适用物之所在地法，此时法官该如何抉择呢？这在本质上是对合同的法律选择条款的解释问题，合同意思自治究竟是否也是物权意思自治，法官应根据案件整体情形和法律选择条款的措辞来判断当事人的真实意思表示。无论如何，在没有相反证据之时，法官应推定合同意思自治同时也是物权意思自治。

在现有涉外民商事实践中，当事人几乎不会特别就物权法律适用问题约定准据法，因此，一旦物权冲突法承认意思自治，核心问题就是合同意思自治能否解释为同一交易的物权意思自治。但是，这并不是说当事人不能就物权法律适用问题单独约定准据法，恰恰相反，基于物权和债权的各自独立性，当事人有权单独就物权问题约定准据法，甚至有权为同一交易中的合同问题和物权问题约定不同的准据法。如果当事人分别就两种法律关系约定不同的准据法，则表明当事人既不愿意他们的物权问题适用与合同准据法相同的法律，也不愿意物权问题适用物之所在地法，而是希望物权问题适用上述两个法律之外的第三国的法律。

当事人特别约定不同于合同准据法的物权准据法，本质上就是法律允许当事人将绝对权性质的物权关系，还原为相对权性质的债权关系，而且还允许当事人就还原的这部分债权关系约定不同于原合同债权关系的准据法。当事人虽有特别约定的自由，但合理性基础毕竟大为减弱了，原因有二：第一，当事人为交易中的物权关系做出特别约定，从而适用物之所在地法和合同准据法之外的第三国法律，其意图多半是为了规避这两个法律中的强制性规则，但如果案件在上述两个国家审理，法院很有可能直接适用本国不许规避的强制性法律，当事人的意思自治也就很有可能落空；第二，分割约定致使彼此关联的债之关系与物之关系有了被割裂的危险，物权冲突法承认意思自治的合理性大为降低，而且整个案件的法律适用骤然复杂，增加了法官的司法负担。因此，法律和司法实践不应鼓励当事人为物权法律适用做出不同于合同法律适用的约定。

但有两种特殊的交易情形，需要特别分析。其中一种交易情形是运输中的物的物权问题。以运输中的物为交易标的，就不能适用物权法律适用的一般规则，即物之所在地法规则，因为运输中的动产没有固定的物之所在地。运输中的物的物权应该适用运输始发地法还是运输目的地法，因各有优劣，学界争执不下，各国立法例也分歧严重。(28)我国虽规定在没有意思自治的情况下适用运输目的地法，但掌控运输的一方当事人常常临时改变运输目的地，而为另一方所不能预见，因而对另一方来说，最好办法是在合同中约定法律选择条款直接适用于物权问题，从而避免合同解释上可能发生的争议；或者直接为物权法律适用问题特别约定准据法，而不论是否约定了合同准据法。

另一种情形是物之所在地变动所引发的物权法律适用问题。假设导致物权变动的法律事实发生在甲国，法律事实发生时动产也位于甲国，但之后该动产被转移至乙国，双方就动产物权发生争议。如果双方当事人没有就动产物权的法律适用约定准据法的，依据动产物权法律适用的一般规则，适用物之所在地法，即甲国法，但物权的真正实现却在乙国，如果甲、乙两国就该动产物权做出不同甚至相反的规定，就造成了物权的创设与物权的实现这两者之间的矛盾。为解决这一矛盾，最好方法是当事人双方通过意思自治约定适用物权实现地的法律，即乙国法。例如，双方当事人合意进行保留所有权的货物买卖，合同之订立和货物之交付均发生在甲国，但货物的目的地却是在乙国，如果乙国关于保留所有权买卖的法律效果、维持期限等与甲国根本不同，那么即使合同准据法是甲国法，也最好由双方当事人特别约定物权问题适用乙国法，如是才能最大限度地实现交易目的。(29)

如果物权冲突法允许当事人通过意思自治选择适用外国法，当外国准据法和法院地法对物权的种类和内容的规定存在较大差异时，这无异于迫使法院地法承认本国法律所不承认的新的物权。虽说一国承认意思自治，便是做好了承认外国新物权的准备，但一旦新物权真正通过当事人的意思自治进入法院地国家时，法院地国将会在多大程度上视本国相关物权法规则为直接适用规则，从而减损当事人意思自治的效力，这是难以做出一般性预估的。毕竟，物权法规则具有较强的强制性质，较之合同法规则或侵权法规则，更容易被认定为应予直接适用的强制性规则。而且目前在物权冲突法中承认意思自治的国家毕竟是少数，从正常的博弈心理出发，当外国物权冲突法不承认意思自治、本国物权法不能通过意思自治而为外国法院适用时，本国法院通过意思自治去适用外国物权法的积极性，很可能在潜意识之中就被抵消了很多。因此，当事人的意思自治将在多大程度上受到一国强制性规则的减损，前景并不令人乐观。

五　结论

在20世纪中叶以前，当意思自治在合同冲突法中的发展趑趄不前时，时人哪能预料物权冲突法也会面临是否承认意思自治的问题；在迈入21世纪前后，当意思自治在合同冲突法中稳固确立并大肆向其它领域进军时，似乎一切国际私法领域承认意思自治都是可能的了，《涉外民事关系法律适用法》第4条无疑就传递了这种乐观态度。然而，冒进与保守均非科学态度，一个新领域是否应引入意思自治，关键是应从该领域的法律关系和法律性质出发，客观探讨意思自治引入其中的根据和利弊得失。

同一制在19世纪中叶全面取代了之前的区别制，不论动产还是不动产，统一适用物之所在地法，这成为物权冲突法的基本规则。物之所在地法规则符合物权的对世属性，具有稳定性、明确性和可预见性的优点。但是，物之所在地法规则过分强调了物权的独立性和对世属性，掩盖了物权更多时候是从债权中分割出来并与债权有千丝万缕关系的特点，忽略了对双方物权争议和三方物权争议的不同情形的区分。无论是双方之间的物权争议的特殊所在，还是物权与债权的密切联系，都为物权冲突法承认意思自治奠定了合理基础。然而，只有动产的法律适用才关乎意思自治，而不动产物权关系，无论是双方之间的争议还是三方之间的争议，都不可能承认意思自治。因此，面对意思自治，今日的物权冲突法又隐隐然回到了古老的区别制时代。

当双方之间的动产物权争议引入意思自治时，物权冲突法本质上是将双方之间的绝对的物权关系还原为相对的债权关系，与其说是物权冲突法承认意思自治，不如说是还原而成的那部分特殊的双边债权关系适用意思自治。当出现第三人时，被还原而成的相对债权关系就不复存在了，物权关系又全部恢复了它的对世属性，此时不再有理由允许意思自治，而只应恢复适用物权冲突法的一般规则，即物之所在地法规则。因此，物权冲突法虽可承认意思自治，但意思自治不得对抗第三人。在物权冲突法中，涉及第三人的情形也很普遍，三方之间的物权争议并不少见，更兼意思自治极易受到物权法中的直接适用规则或强制性规则的限制，因此，物权冲突法虽可承认意思自治，但不应高估其地位和作用。物权冲突法中的意思自治，和合同冲突法中的意思自治，归根结底是无法相提并论的。

《涉外民事关系法律适用法》第3条宣告性地将意思自治提高到了基本原则的地位，继而在第37条中规定意思自治作为动产法律适用问题的首要规则，这些都难以摆脱盲目冒进之嫌疑。因而在司法实务中，我们应对第37条进行限制性解释：意思自治只应限定于双方之间的动产物权争议，而不能对抗第三人。物之所在地法规则仍然是物权冲突法的基本规则，意思自治只是其有益补充。

注释：

①《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》于2010年10月28日颁布，2011年4月1日起施行。

②参见《中华人民共和国民法通则》第144条；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第186条。

③参见《涉外民事关系法律适用法》第36－40条。本文仅讨论有体物的法律适用问题，不涉及无体物的法律适用问题。

④著名国内立法包括英国、德国、俄罗斯、日本、澳大利亚等国的国际私法立法；最著名的区域组织立法是欧盟近年的系列罗马条例。部分立法的中译，参见邹国勇译注：《外国国际私法立法精选》，中国政法大学出版社2011年版。

⑤例如，Janeen M Carruthers, The Transfer of Property in the Conflict of Laws: Choice of Law Rules Concerning Inter Vivos Transfers of Property(2005), Oxford; J. J. Fawcett, J. M. Harris and M. Bridge, International Sale of Goods in the Conflict of Laws(2005), Oxford University Press, Chapter 18。

⑥关于意思自治方法的弹性特征和内容定向的特征，参见［美］西蒙尼德斯：《20世纪末的国际私法——进步还是退步？》，宋晓译、黄进校，载《民商法论丛》2002年第3号(总第24卷)，金桥文化出版(香港)有限公司2002年版，第390－391页。

⑦只在一个狭小问题上引入意思自治的，参见本文第四部分对该问题的相关分析。

⑧关于意思自治方法的形成和扩展，参见宋晓：《当代国际私法的实体取向》，武汉大学出版社2004年版，第一章第三节及第四章。

⑨参见［德］马丁·沃尔夫：《国际私法》，李浩培、汤宗舜译，北京大学出版社2009年版，第556页。

⑩参见［德］萨维尼：《法律冲突与法律规则的地域和时间范围》，李双元等译，法律出版社1999年版，第95页。

(11)参见Lawrence Collins(with Specialist Editors), Dicey, Morris and Collins on The Conflict of Laws(14th ed. 2006), Sweet & Maxwell, p. 1165。

(12)参见［德］萨维尼：《法律冲突与法律规则的地域和时间范围》，第94页。

(13)J. J. Fawcett, J. M. Harris and M. Bridge, International Sale of Goods in the Conflict of Laws(2005), p. 1073.

(14)参见［德］萨维尼：《法律冲突与法律规则的地域和时间范围》，第93页。

(15)萨维尼对“自愿服从”的集中论述，参见［德］萨维尼：《法律冲突与法律规则的地域和时间范围》，第62－63页。

(16)参见［德］马丁·沃尔夫：《国际私法》，李浩培、汤宗舜译，第559页。

(17)参见［美］卡弗斯：《法律选择问题批判》，宋晓译、宋连斌校，第418－458页。

(18)参见［德］萨维尼：《法律冲突与法律规则的地域和时间范围》，第102页。

(19)《涉外民事关系法律适用法》除合同之外，侵权、夫妻财产制的法律适用都允许意思自治，但未专门规定遗嘱解释的法律适用问题，如果遗嘱解释问题从属于第33条所规定的遗嘱效力问题，则不承认意思自治。

(20)参见宋晓：《侵权冲突法一般规则之确立——基于罗马II与中国侵权冲突法的对比分析》，载《法学家》2010年第3期。

(21)典型立法例如1999年《德国民法施行法》第42条、2007年《欧盟非合同之债法律适用条例(Rome II)》第14条。

(22)参见J. J. Fawcett, J. M. Harris and M. Bridge, International Sale of Goods in the Conflict of Laws(2005), pp. 1068－1069。

(23)参见J. J. Fawcett, J. M. Harris and M. Bridge, International Sale of Goods in the Conflict of Laws, pp. 1103－1105。

(24)关于物权对债权的切割关系的精彩论述，参见苏永钦：《民事立法与公私法的接轨》，北京大学出版社2005年版，第205－206页。

(25)参见Janeen M Carruthers, The Transfer of Property in the Conflict of Laws: Choice of Law Rules Concerning Inter Vivos Transfers of Property(2005), p. 90。

(26)在少数情形下，也可以看到债权准据法向物权准据法趋近的，例如，在当事人没有意思自治的情形下，有关不动产的债权关系，就优先适用不动产所在地法，而非依据特征履行方法来确定。

(27)参见宋晓：《侵权冲突法一般规则之确立——基于罗马II与中国侵权冲突法的对比分析》。但根据《涉外民事关系法律适用法》第44条，我国只承认侵权行为发生后的意思自治。

关于不动产的法律法规篇4

二、物之所在地法原则的产生和发展

物之所在地法，拉丁语表述为Lexlocireisitae，lexreisitae或lexsitus，即物权关系客体物所在地的法律。目前，在涉外物权关系中，物之所在地法是最普遍适用的法律。因此，物之所在地法也成为国际私法上经常用来解决有关涉外物权关系的法律冲突的一项冲突原则。

发展中国家的规定亦复如此。例如，1948年《埃及民法典》第18条规定：“占有、所有以及其他物权，不动产适用不动产所在地法。”

上述可见，不动产物权依物之所在地法已成为国际私法上的一项得到普遍承认和争执最少的规则。

至于动产物权的法律适用，目前，国际上一般主张同样适用物之所在地法，但取得这样的共识却经历了一个漫长的发展过程。我们知道，物之所在地法这一冲突原则是产生于13、14世纪的意大利的“法则区别说”的代表人物巴托鲁斯首先提出来的，但他主张这一冲突原则只适用于不动产物权，而动产物权则依属人法决定。随后，在意大利“法则区别说”的影响下，欧洲各国发展和流行这样的规则，即“动产随人”（mobiliapersonamsequuntur）或“动产附着于骨”（mobiliaossibusinhaerent）或“动产无场所”（personaltyhasnolocality），这也就是说，动产物权适用所有人或者占有人的住所地法来解决。近代的一些法典曾采用了这一规则，如1794年《普鲁士法典》、1811年《奥地利民法典》、1864年《波罗的法典》、1865年《意大利民法典》和1888年《西班牙民法典》。在美国，学者兼大法官斯托里（Story）曾说：“动产的转移，如果依照所有人的住所地法是有效的，那么不论该财产在什么地方，都是有效的。”［①］这名话被视为“一般规则”。当时，之所以广泛适用动产物权依住所地法的规则，是因为那时涉外民事关系相对来说还比较简单，动产的种类还不是很多，其经济价值与不动产相比也较小，不具有不动产那样的重要性，而且它们一般存放于所有者的住所地。

然而，到19世纪随着资本主义经济和国际商品流转的进一步发展，涉外民事关系越来越复杂，流动资本增加，动产数目增大，资本的国际活动范围日趋扩展，动产所有者住所地与动产所在地经常不一致，一个动产所有者的动产可能遍及数国，并涉及数国的经济活动，而动产所在地国也不愿意用所有人的属人法来解决位于自己境内的动产物权问题。这样，“动产随人”这一古老规则已不能适应调整动产物权关系的实际需要，于是，遭到许多学者的反对和批判。德国法学家萨维尼就是其中之一，他倡导动产物权的设定和转移适用物之所在地法，了旧的“法则区别说”所主张的规则，认为传统的规则至多只能适用于动产的继承和夫妻财产制。［②］

三、物权关系适用物之所在地法的理论根据

毫无疑问，物之所在地法原则已成为解决物权关系法律适用的普遍冲突原则，但其理论根据何在呢？学者们提出过种种学说对这个问题加以回答和论证。主要有：

（一）说。这是法国学者梅兰（Merlin）提出来的。他认为，任何国家都有自己的，而是不可分割的；物权关系依物之所在地法是在物权关系法律适用方面的体现，因为任何国家都不愿意外国法适用于本国境内的物；如果在物权关系上适用外国法，那么，将丧失其不可分割的性质。

（二）法律关系本座说。德国法学家萨维尼（Savigny）于1849年在他的著作《现代罗马法体系》一书第八卷中提出了国际私法上著名的“法律关系本座说”。他从他的法律关系本座说出发，认为物权关系之所以依物之所在地法，是因为物权关系的“本座”在标的物所在地，任何人要取得、占有、使用或处分某物，就必须委身于该物之所在地，并自愿受制于该地区所实施的法律。因此，有人又称这种主张为“自愿受制说”。

（三）利益需要说。德国学者巴尔（VonBar）和法国学者皮耶（Pillet）持这种主张。他们认为，法律是为了集体利益而制定的，物权关系适用物之所在地法是“集体利益”和“全人类利益”的需要。如果包括动产和不动产在内的物权不受物之所在地法的支配，则物权的取得和占有都将陷入不确定的状态，全人类的利益将因此受到损害。

总的说来，上述学说都未能充分揭示物权关系适用物之所在地法的客观根据，但其中不乏含有合理的成分。我们认为，物权关系依物之所在地法，是物权关系本身的性质决定的，而归根到底取决于社会物质生活条件。首先，从表面上看，物权关系是人对物的关系，但其实，物权关系同其他民事关系一样，是人与人之间的社会关系，各国统治者从维护本国利益出发，总是希望以自己的法律来调整与支配同位于本国境内的物有关的物权关系。其次，物权关系也是一种人对物的直接利用的权利关系，权利人为了最圆满实现这种权利，谋取经济上的利益，只有适用标的物所在地的法律最为适当。再次，物权关系的标的只是物，故标的物在物权关系中居于十分重要的地位。而物权就是人对标的物的权利，标的物只有置于其所在地的法律控制下，物权才能得到最为有效的保障。再其次，物权具有排他性，权利人对物有无需借助他人行为的直接支配权，如果物权受到侵犯，或权利人行使物权本身产生的优先权、追及权和物上请求权，或其他人对标的物提出请求，也只有在适用标的物所在地法律的情况下才能实现。最后，对处于某一国家的物去适用其他国家的法律，在技术上有许多困难，会使物权关系变得更为复杂，影响国际物权关系的稳定。正是基于上述情况，在物权关系的法律适用上，物之所在地法原则在各国的立法和司法实践中得到普遍的支持和肯定。

四、物之所在地的确定

既然物之所在地法是物权关系最普遍适用的法律，那么，物之所在地的确定在物权关系法律适用中的意义就自不待言了。可以说，要用物之所在地法来调整物权关系，首先需要解决一个如何确定物之所在地的问题。

物作为物权的客体，是存在于人身之外、为人力所能支配而且能够满足人类的某种需要的物体。物之所在地的确定，相对来说，不动产容易，而动产难；有体物容易，而无体物难。就有体物而言，物之所在地应为有体物在物理上的处所。

不动产是不能移动或移动就会损失其经济价值的物，其处所是固定的，其所在地的确定自然十分容易。而动产是可以移动的物，其处所常常带有短暂性和偶然性，不易确定，对于那些处于运动状态的动产来说尤其如此，故过去有“动产无场所”之说。动产的这种特性给其所在地的确定带来了困难。但如前所述，当今在动产物权关系的法律适用方面，物之所在地法原则已取代了传统的属人法原则。动产所在地的确定对物之所在地法原则适用于动产物权关系十分重要。在实践中，对动产所在地的确定，一般采取如下两种办法加以解决：一是在冲突规范中对动产的所在地加以时间上的限定。例如，1948年《埃及民法典》第18条规定：“占有、所有以及其他物权，不动产适用不动产所在地法，动产适用导致取得或丧失占有、所有或其他物权的原因发生时该动产所在地法。”又如1982年《土耳其国际私法和国际诉讼程序法》第23条第3款规定：“动产场所的变化和尚未取得的物权，适用财产最后的所在地法律。”再如，1984年《秘鲁民法典》第2091条规定：“在诉讼时效期间变更所在地的财产，其诉讼时效，由财产所在地法规定的时效届满时该财产所在地法确定。”另一是在冲突规范中对一些特殊的动产物权关系的法律适用作例外的规定，即不以物之所在地这一连结点为法律适用的根据，而以其他的连结点代替，也就是不采用物之所在地法原则，而用其他的冲突原则取而代之。如上述《土耳其国际私法和国际诉讼程序法》第23条第2款规定：“运输中财产的物权适用财产送达地法律。”

总而言之，物之所在地的确定就是对物之所在地的识别，也可以说是对有关物权的冲突规范中的物之所在地这一连结点的解释。原则上，物之所在地的确定应依法院地法来判定。对于物之所在地加以时间上的限定，在物之所在地的确定中有着重要的意义，这在立法和司法实践中都应给予重视。至于有些国家的有关物权的冲突规范对其中的物之所在地没加时间上的限定，如何确定物之所在地就只有留待法官在司法实践中去解决了。

五、物之所在地法的适用范围

物之所在地法的适用范围包括下列几个方面：

首先，物之所在地法适用于动产与不动产的区分。在通常意义上讲，动产和不动产的区别在于物是否能从一个地方移动到另一个地方，能移动之物为动产，不能移动之物为不动产。不过，在现实中，尽管各国法律对物之属于动产或不动产一般都有明文规定，但往往并不只作上述这种简单的划分，且不尽相同。例如，1811年《奥地利民法典》规定池塘里的鱼和森林中的野兽为不动产。德国民法将临时房屋如展览用房屋视为动产。英国法视土地权利证书为不动产。在我国，1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第186条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”这意味着其他物均为动产。由于各国在动产和不动产的区分上不完全一致，在国际民事交往中，当要决定某物为动产还是不动产时，国际上一般都主张依物之所在地法来进行识别。如1978年《奥地利联邦国际私法法规》第31条第2款规定：“物的法律识别……，依物之所在地国家的法律。”

其次，物权客体的范围由物之所在地法决定。笼统讲，作为物权客体的物在范围上是十分广泛的，凡是存在于人身之外、能为人力所支配和控制并能够满足人们的某种需要的物，都能够成为物权的客体。但各国在这方面的规定并不是完全相同的。譬如，对于作为物权客体的物是否限于有体物，各国法律就有不同的规定。普通法系国家法律和法国民法明确规定物为有体物和无体物。这样，物权的客体既包括有体物，也包括无体物。而在德国民法和日本民法中，法典明确规定物为有体物，从而排除了无体物的概念，但在物权中明确规定权利可以作为物权的客体。此外，在哪些物可以分别作为自然人、法人或国家物权的客体方面，各国的规定也不尽相同。但无论如何，物权客体的范围只能由物之所在地法决定。

再次，物权的种类和内容由物之所在地法决定。根据物权法定主义原则，物权的种类是由法律具体规定的。但是，在不同的历史时期和不同的国家法律中，物权的种类是不一样的。例如，1804年《法国民法典》规定了所有权、役权和担保物权三大类。1900年《德国民法典》则规定物权包括所有权、地上权、役权、先买权、土地负担、抵押权、土地债务、定期金债务、动产质权和权利质权等10类。旧中国民法将物权种类规定为所有权、地上权、永佃权、地役权、抵押权、质权、典权、留置权以及占有等9类。对于物权的种类和内容，各国一般都主张依物之所在地法确定。如1987年《瑞士联邦国际私法》第100条第2款规定：“动产物权的内容与行使，适用动产所在地国家的法律。”1978年《奥地利联邦国际私法法规》第31条第2款和1984年《秘鲁民法典》第2088条也有类似规定。

第四，物权的取得、转移、变更和消灭的方式及条件，一般由物之所在地法决定。物权的取得、转移、变更和消灭是基于一定的法律行为或法律事实而发生的，各国法律对其方式及条件都有自己的规定。这些问题在实践中一般根据物之所在地法决定。例如，1961年《苏联和各加盟共和国民事立法纲要》第126条之3第2款规定：“物的所有权的产生和消灭，依据该物在其所有权据以产生和消灭的行为或事实情况发生时的所在地国的法律确定。”又如，1978年《奥地利联邦国际私法法规》第31条第1款规定：“对有形物物权的取得与丧失，包括占有在内，依此种取得或丧失所依据的事实完成时物之所在地国家的法律。”

对于物权变动的方式及条件，也有主张区别因法律行为而变动和因事实行为而变动而分别确定准据法的。在因法律行为而发生物权变动时，物权法律行为的成立和效力，一般应依物之所在地法。如1946年《希腊民法典》第12条规定：“物权的法律行为的方式适用物之所在地法。”但对当事人行使物权的行为能力，大陆法系各国一般主张适用当事人属人法，《德国民法施行法》出于对本国贸易的保护主义，也主张兼采行为地法。英美普通法系国家则主张，物权的法律行为方式，例如登记或进行处分的法律行为方式（如土地抵押设定方式、房屋让渡方式、财产租赁方式等），概依行为地法。但也有主张依行为属于物权行为还是债权行为而分别确定准据法的。在因法律行为以外的事实（例如果实分割）或事实行为（例如无主物的占有、遗失物的拾得、埋藏物的发现等）而发生物权变动时，一般都主张只适用物之所在地法。物遭灭失的风险承担、由于各国均认为应属所有权人，因而依何种法律确定所有权转移的时间是非常重要的。对此，一般主张依物权准据法（即物之所在地法）而不是依债的准据法来判定所有权的转移时间。但1958年订于海牙的《国际有体动产买卖所有权转移法律适用公约》第2条主张适用买卖合同准据法。

最后，物权的保护方法由物之所在地法决定。当物权人在其物权受到侵害时，他可以依法寻求对其物权的保护。在民法上，物权的保护方法主要有物权人请求停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还原物、消除危险、确认其所有权或其他物权存在、损害赔偿等。物权人是否有上述请求权以及如何行使均应依物之所在地法决定。

我国《民法通则》只规定：“不动产的所有权，适用不动产所在地的法律”（第144条）。但1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第186条却指出，“不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。”该《意见》还规定，动产的租赁关系应适用出租人营业所所在地法。

六、物之所在地法适用的例外

虽然物之所在地法原则在物权关系的法律适用上运用得非常广泛，但由于某些物的特殊性或处于某种特殊状态之中，使某些物权关系适用物之所在地法成为不可能或不合理，因而在各国实践中，这一原则并不是解决一切物权关系的唯一的冲突原则。归结起来，物之所在地法适用的例外主要有如下几个方面。

（一）运送中的物品的物权关系的法律适用

运送中的物品处于经常变换所在地的状态之中，难以确定到底以哪一所在地法来调整有关物权关系。即使能够确定，把偶然与物品发生联系的国家的法律作为支配该物品命运的准据法，也未必合理。而且，运送中的物品有时处于公海或公空，这些地方不受任何国家的法律管辖，并不存在有关的法律制度。因此，运送中物品的物权关系不便适用物之所在地法。在实践中，运送中的物品的物权关系的法律适用问题主要有如下解决办法：（1）适用送达地法。如1987年《瑞士联邦国际私法》第101条规定：“运输途中的货物，其物权的取得与丧失适用货物送达地国家的法律”。土耳其和南斯拉夫的国际私法也作了类似规定。（2）适用发送地法。如1964年捷克斯洛伐克《国际私法及国际民事诉讼法》第6条规定：“依照契约运送的货物，其权利之得失，依该标的物发运地法。”（3）适用所有人本国法。如1939年《泰国国际私法》第16条第2款规定：“把动产运出国外时，依起运时其所有人本国法”。在理论上，还有学者主张适用交易时物品实际所在地法或转让契约的准据法。

不过，运送中的物品并不是绝对不适用物之所在地法的，在有些情况下，如运送中物品的所有人的债权人申请扣押了运送中的物品，结果运送暂时停止，或运送中的物品因其他原因长期滞留于某地，该物品的买卖和抵押应适用该物品的现实所在地法。

（二）船舶、飞行器等运输工具之物权关系的法律适用

由于船舶、飞行器等运输工具处于运动之中，难以确定其所在地，加上它们有时处于公海或公空，而这些地方无有关法律存在，因此，有关船舶、飞行器等运输工具的物权关系适用物之所在地法是不恰当的。国际上，一般主张，有关船舶、飞行器等运输工具的物权关系适用登记注册地法或者其旗国法或标志国法，如1978年《奥地利联邦国际私法法规》第33条第1款规定，水上或空中运输工具的物权依注册国的法律，但铁路车辆依在营业中使用该车辆的铁路企业有其主营业所的国家的法律。此外，1982年《南斯拉夫冲突法》第18条第3款则笼统规定，有关运输工具的物权关系，如南斯拉夫法律没有其他的规定，应依该工具国籍国法。应注意的是，上述一般主张并不排除权利人行使法定留置权或法定扣押权时依物之所在地法，或者有关债权人把在外国领水内的船舶依其实际所在地法予以处置的权利。

（三）外国法人终止或解散时有关物权关系的法律适用

外国法人在自行终止或被其所属国解散时，其财产的清理和清理后的归属问题不应适用物之所在地法，而应依其属人法解决。不过，外国法人在内国境内因违反内国的法律而被内国取缔时，该外国法人的财产的处理就不一定适用其属人法了。

（四）遗产继承的法律适用

遗产继承的法律适用分别为两类：一类为单一制，即不将遗产区分为动产和不动产，遗产继承适用同一法律。在实行单一制的国家中，有的根本不考虑遗产继承适用物之所在地法，而主张适用被继承人的属人法。如《布斯塔曼特法典》144条规定：“法定继承和遗嘱继承，包括继承顺序、继承权利的数量和处分的内在效力，不论遗产的性质及其所在地，均受权利所由产生的人的属人法支配”。另一类为区别制，即将遗产区分为动产和不动产，分别适用不同的法律。一般来说，实行区别制的国家主张，动产遗产的继承适用被继承人死亡时的属人法，不动产遗产的继承适用不动产所在地法。例如，1972年《加蓬民法典》第53条明确规定：“继承关系，（1）不动产，依不动产所在地法；（2）动产，依死者最后住所地法。”上述可见，在遗产继承方面，物之所在地法并不是处处适用的。

七、结语

关于不动产的法律法规篇5

纵观当今世界，将意思自治纳入国际私法物权领域的立法例寥寥可数，且多有限制。首先将意思自治原则纳入物权冲突法是瑞士。瑞士1987年《关于国际私法的联邦法律》第104条规定:对于动产物权的取得与丧失，当事人可以选择适用货物发送地国家的法律、货物送达地国家的法律，或者适用调整基木法律行为的法律，但不能对抗第三人。俄罗斯2001年《民法典》第三卷第六编(国际私法)则在第1210条第一款规定:合同双方可以在订立合同时或者在后来依照双方之间的协议选择就该合同的权利和义务所应适用的法律。双方所选择的法律适用于对没有给第三人带来损害的动产的所有权和其他物权的产生和终止。该规定实质上是将动产物权的变动置于合同准据法的支配之下，实现物权准据法与合同准据法的统一，在不损害第三人权利的前提下，某种程度上赋予了当事人在动产物权法律适用上的意思自治的权利。然而从各国对于动产物权冲突法的立法现状来看，引入意思自治原则并非通例。

我国在动产物权冲突法领域引入意思自治原则的立法原因可在人大法工委公布的《关于涉外民事关系法律适用法草案主要问题的汇报》中窥见一二:考虑到当事人对民事权利享有处分权，并适应国际上当事人自行选择适用法律的范围不断扩大的趋势，动产的种类繁多，交易条件和方式不一，草案规定允许当事人协议选择动产物权适用的法律。可见立法者出于对私权的充分尊重，着重考虑到动产物权作为一项私权利，应当赋予当事人自由处分的权利，当然包括选择适用法律的权利，因此，意思自治原则的引入，有其合理性。但意思自治原则在动产物权冲突法领域的引入，是否带有物权自由主义的意味，从而与我国所规定的物权法定原则相冲突?是否有应该对意思自治原则作出必要的限制以实现保护善意第三人权益以及维护交易安全?学界对此说法不一，有学者认为有关涉外物权的法律适用也应当与我国现行民事法律的相关规定保持一致，才能保证同一民事法律体系内立法的一致性。然而，《法律适用法》却让物权自由主义重生，这与我国现行物权法的基木原则背道而驰，也与其他国家在这方面的谨慎做法相去甚。也有学者认为涉外民事关系法律适用法允许当事人协议选择动产物权适用法律的规定，和物权法物权法定的规定是一致的。允许当事人协议选择适用的法律，不是允许当事人任意创制一种物权种类或者物权内容。选择适用的法律可能是木国法，也可能是外国法，但都是法律。木文将对在动产物权冲突法领域适用意思自治原则的正当性以及存在的争议进行逐一的分析，从而对上述问题予以回答。

二、动产物权冲突法的历史演变

关于动产物权冲突法问题早在14世纪意大利的法则区别说理论中有所论述。法则区别说以巴托鲁斯为代表，主张人法与物法的区分，将动产归于人法，适用所有人或占有人的住所地法，即动产随人或动产附骨:而不动产则归于物法，适用属地原则。动产由所有者的住所地法支配，是因为动产所在地可因所有人的意志而随意发生转移，它在任何时间的任何地点都具有一种偶然性。

随着商品经济的发展，国际货物的流转愈发频繁，涉外民事关系愈发复杂，资本活动的范围趋于国际化，动产所在地与所有权人住所地出现了分离，动产所在地国不愿意适用所有人的属人法来解决位于自身境内的动产物权问题，动产随人原则使得国际贸易寸步难行。19世纪，萨维尼首先提出在物权冲突法领域适用物之所在地原则。萨维尼认为无论物为不动产还是动产，都应统一适用物之所在地法，因为物权客体占有外在空间，可由感觉感知，物之所在地构成物权法律关系的木座:权利人行使、取得物权，必须到物之所在地，权利人到物之所在地参与物权关系，是对物之所在地法的自愿服从。

随着国际贸易的进一步蓬勃发展，物之所在地法原则的一些弊端逐渐显现出来。货物的频繁跨境流动导致物之所在地的不确定性，尤其对于运输中的货物，货物的始发地、转运地、目的地都可称之为物之所在地，从而造成物之所在地法确定的困难。更重要的是，在国际货物运输与流转中，货物所在地与货物木身只具有偶然的联系，如货物的转运地，临时停放地，适用物之所在地法显然超出了当事人预期，亦不利于交易安全。在物之所在地法缺陷逐步显露的背景下，西方学界在上世纪中期开始探讨意思自治原则在物权领域适用的可能性，有的学者开始主张引入有限的当事人意思自治。当时学者主张意思自治原则适用于物权领域的理由大致分为三个方面:第一，弥补物之所在地法原则在动产所在地频繁变动情况下准据法无法确定的不足:第二，为合同准据法与物权准据法提供协调一致的路径，避免冲突:第三，提高物权变动基础法律关系的当事人对物权准据法的合理预期。而最早将意思自治原则引入物权冲突法领域的瑞士，立法者的主要目的正是协调物权准据法与合同准据法，使得当事人将物权的取得和丧失也置于合同准据法的支配之下。

历史的脉络启示笔者，国际私法动产物权领域的每一次变革都是适应社会经济发展的需要，保护交易安全的需要，意思自治原则的引入有其合理性，故我国将意思自治原则纳入冲突法动产物权领域，着实具有开创性意义。

三、动产物权冲突法引入意思自治原则的正当性分析

我国亦不乏学者从各个角度论证了将意思自治原则引入物权领域的正当性。有学者认为物权法乃私法，应体现私法自治精神，物权乃私权，应当通过权利人的自治而予以体现、保障和实现。有学者从效率价值考虑，以冲突正义与实体正义的角度论证意思自治原则的适用。亦有学者关注物权与债权的内在联系，试图证明物权与债权相互渗透与影响，缓和了物权的传统特性，随着契约自由引入物权领域，在法律适用方面，当事人意思自治也随即进入物权领域。

笔者认为意思自治原则在物权冲突法领域的适用具有其正当性，主要原因有以下几点:第一，弥补适用物之所在地原则在动产所在地不明确(即动态冲突)的情况下的不足。第二，通过尊重当事人的私权，可以回避主权者意志的直接冲突。第三，国际私法是私法之法律适用法，物权法具有私法属性，承袭私法自治之精神，理应适用意思自治原则。第四，有利于调和物权准据法与作为其基础法律的债权准据法的分割关系，为二者的统一提供路径，最大限度地避免不同法律割裂同一交易中的物权关系和债权关系的有机联系。然而尽管如此，意思自治原则与物权冲突法之间的一些理论冲突，仍然引起了学界的诸多争议，笔者将对一些主要争议进行剖析。

(一)与物权法定主义原则的冲突

梁慧星教授认为物权作为市场交易的前提和结果，其种类和内容必须标准化、统一化不允许自由创设与改变，市场交易不至于过分复杂化，得以顺畅运行。尹田教授亦认为由于物权具有绝对性，出于使物权免遭第三人侵害的考虑，物权的公示具有必要性，而公示手段的有限性又决定了物权的种类和内容必须明确，否则第三人将在纷繁复杂的物权面前无所适从，因此，强行限制物权的自由创设，其目的不在限制民事主体对物的支配，相反，可以从根木上为民事主体享有及行使物权提供保障。因而一些学者则认为关涉外物权的法律适用也应当与我国现行民事法律的相关规定保持一致，才能保证同一民事法律体系内立法的一致性。然而，对意思自治原则的引入无疑让物权自由主义重生，这与我国现行物权法定原则相悖。

对此，笔者认为，所谓物权法定原则，一般是指物权的种类与内容由法律直接规定，实质是对当事人创设物权的限制。在动产物权冲突法中引入意思自治原则，赋予当事人选择法律的权利不等于采取了物权自由主义。由于各国物权法的内容、性质以及功能各有不同，而物权法定原则在国际私法层面的适用无法达到像国内法一样对物权的类型与内容进行统一化标准化，但仍可实现对当事人创设物权的限制。当事人选择适用的法律并非对物权的任意创设，有关物权的种类、内容以及其他内容由所选择适用的法律直接规定，因此物权冲突法中意思自治原则与物权法定原则并不冲突。

(二)对物权公示原则减损

物权公示原则，即物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则，旨在使第三人能够知悉物权设立和变动的情况，维护交易安全，鼓励交易。有学者认为物权冲突法正是解决依据哪国法律来决定物权的种类和内容，以及依据哪国法律采取物权变动的公示方法。物权准据法必须是所有第三人可以预见的，如果依据第三人不能预见的法律来决定物权法定的种类和内容，以及决定物权变动的公示方式，那么木就针对第三人而言的物权公示主义便都失去了意义。笔者认为，尽管各国对物权公示以及物权公示的效力规定各不相同，但对于动产物权，占有与交付作为物权变动的公示应是通例，而第三人可通过占有与交付来推定权利人。而对于一些特殊动产的公示，不同国家的法律可能有不同的规定，如果适用的法律为第三人所无法预计，那么第三人可能无法正确知悉物权权属变动情况。因此，在动产物权领域引入意思自治原则在某种程度上的确对物权公示原则有所减损。

(三)对物权对世性的弱化

物权的对世性，是指权利人直接支配特定物的权利，可以对抗切人。有学者从当事人角度出发，认为当事人意思自治中的当事人并不明确，因为物权关系是权利人与一切人之间的关系，而无法通过意思自治来协议选择法律，而把当事人特定化，势必是对物权对世性的弱化，是对物权的债权化。对此，笔者认为物权虽具有对世性，权利人以外的义务主体不特定，但发生物权争议时的当事人是特定的，此时当事人可通过意思自治来协议选择适用的法律。但由于物权的对世性为权利人以外的所有人创设了义务，那么相关的法律规定应该为义务人清晰知晓，否则既造成对义务人的不公，也不利于对权利人的保护，还可能损害第三人权益。有学者总结:当双方之间的动产物权争议引入意思自治时，物权冲突法木质上是将双方之间的绝对的物权关系还原为相对的债权关系。因此，在动产物权冲突法领域适用意思自治原则确实对物权对世属性的一定弱化。

笔者认为，以上争议并不能全盘否定在动产物权冲突法引入意思自治原则的正当性。从利益需要说的观点而言，无论是物权法定原则，物权公示原则还是物权的对世性，体现的都是对维护交易安全，尤其是第三人权益保护的需要。意思自治原则的引入忽略了对第三人权益的保护，这是诸多争议的根结所在。如果对意思自治原则予以合理的限制，使之既可以最大限度尊重私权，体现私法自治精神，又能够充分保护第三人的权益，则上述理论冲突则将成为伪命题。

四、动产物权冲突法意思自治原则的限制

笔者认为意思自治的边界应为强制性法律规范领域。而各国规定物权的法律虽不尽相同，但都多以强制性规范为主，任意性规范为例外。物权法之所以以强制性规范为主，是为了使一定法域内的物权得以标准化，统一化以维护法域内的交易安全，保护第三人的权益，亦有利于对物权的保护。因此，笔者认为在物权法中的任意性规范领域适用意思自治原则更为妥当。

(一)将意思自治原则限制在动产物权变动的法律适用

关于不动产的法律法规篇6

作者简介：赵宇芹，武汉大学法学院2012级硕士研究生，研究方向：国际私法。

一、《法律适用法》遗嘱效力法律适用规定的分析

（一）关于“遗嘱效力”的理解和阐释

立遗嘱能力是否应该单独规定，学者也持有不同观点。根据相关国家的理论和实践，遗嘱实质有效性和遗嘱能力的法律适用原则上基本无差异；但从更加微观的角度来看，二者的准据法又有一定细微的差别。遗嘱能力属于自然人的民事行为能力的一种，但在确定遗嘱能力准据法时会存在适用一般民事能力行为的规定还是适用遗嘱效力的规定的问题。如前文所述，遗嘱能力的准据法与遗嘱的实质有效性的准据法存在差别，因此遗嘱能力也不适合直接使用第33条中关于遗嘱效力之规定。虽然第33条规定了四种可供选择的法律，与第12条规定的单一连结点相比，更有利于确立遗嘱的有效性，但连结点过于灵活，会引起选择性连结点动态冲突而导致法律关系的不稳定。立遗嘱能力在遗嘱中又具有相对的独立性，因此对立遗嘱能力做明确的单独的规定是适宜的。

（二）遗嘱效力的法律适用规则

在准据法的确定上，第33条规定遗嘱效力可选择适用立遗嘱人“立遗嘱时”或“死亡时”的经常居所地法或本国法，这是一种选择性的冲突规则。这种立法更强调促进遗嘱有效和尊重当事人意思。就立法的价值取向而言，在世界范围内，在遗嘱成立实质要件和遗嘱实质有效性方面，采用选择性冲突规范以促进遗嘱有效的立法例尚不多见。

（三）采用同一制

对于涉外继承，国际私法上主要有同一制和分割制两种做法。同一制不区分动产继承与不动产继承，统一由死者的属人法决定。分割制将动产和不动产的继承区分开，动产继承的准据法为死者的属人法，不动产继承则适用物之所在地法。目前国际立法的趋势是倾向于采用同一制，并且为了谋求同一制与分割制的适当协调，许多国家都接受反致和转致。《法律适用法》第33条也采用同一制，以属人法作为遗嘱效力的准据法，并扩大连结点的时间和空间范围。但根据《法律适用法》第9条的规定，我国不接受反致和转致，因此适用的外国法律，不包括其法律适用法。

二、外国关于遗嘱效力法律适用的规定

世界上许多国家和立法一般都对遗嘱效力作了明确规定，但其内容不尽相同。笔者查阅了30个国家和地区的冲突规范以及相关国际公约的规定，进行简单的比较和分析。

（一）遗嘱能力的法律适用

对于立遗嘱人的遗嘱能力，多数国家规定遗嘱能力与行为能力一致，具有完全行为能力的人有立遗嘱的能力；有少数国家规定立遗嘱的年龄小于具有完全行为能力的年龄，如日本。关于遗嘱能力的法律适用，多数国家都将其作为单独的法律适用规则加以规定，而且普遍规定遗嘱能力适用立遗嘱人的属人法。但采用的属人法也有所区别，有些采用立遗嘱人立遗嘱时的属人法，如土耳其；有些采用立遗嘱人死亡时的属人法，如匈牙利；还有一些国家采用立遗嘱人的住所地法或惯常居所地法。遗嘱是立遗嘱人作出的单方意思表示，在作出法律行为时，立遗嘱人只能考虑到立遗嘱时的属人法，适用立遗嘱时的属人法更为合理。有些国家则作出更加灵活的规定，瑞士对立遗嘱人的遗嘱能力的法律适用采用了多种选择性连结点的方式来确定遗嘱能力的准据法。

（二）遗嘱内容和遗嘱效力的法律适用

遗嘱内容是否发生发生法律效力而能够被执行，属于遗嘱的实质有效性问题，它涉及法律对遗嘱内容的认可，遗嘱内容是指立遗嘱人在遗嘱中指定的继承人范围及继承份额等，是立遗嘱人处分遗产的意思表示。纵观各国立法，对于遗嘱内容和效力的法律适用原则大体可分为同一制和分割制。采用同一制的国家多数是适用立遗嘱人的属人法，但各国对属人法的规定仍各有不同。一部分采用的是依立遗嘱人的本国法，如日本、德国等；另外一部分采用的则是依立遗嘱人住所地法，如泰国、阿根廷等。对于适用何时得属人法，有的国家采用立遗嘱人立遗嘱时的本国法，有的采用立遗嘱人死亡时的本国法。还有如奥地利等国家可以在两者中选择适用。适用分割制的国家（主要是英美法系国家）区分遗嘱处分的是动产还是不动产而规定不同的法律适用规则，通常情况下动产适用立遗嘱人的住所地法，不动产适用不动产所在地法。他们认为遗嘱继承实质要件的准据法，应与法定继承一样，采用分割制。

此外，有些国家在遗嘱内容和遗嘱效力的法律适用规定中引入意思自治原则，允许立遗嘱人选择所适用的法律，如意大利和瑞士。海牙国际私法会议1989年《死者遗产继承法律适用公约》中已明确规定涉外继承领域适用意思自治原则确定准据法，但适用意思自治原则是有限制的，必须符合明示选择并符合形式要件等条件。这种法律适用原则允许当事人自由选择遗嘱继承的准据法，是当事人意思自治原则在继承法律关系适用领域的体现，有利于实现死者生前充分预见其财产及后事安排的后果，也将提高法律适用的确定性。

关于不动产的法律法规篇7

一是与不动产统一登记相关的现行法律主要有9部。包括《物权法》《担保法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等。其中《物权法》和《担保法》为综合性法律，其余7部为单项不动产管理的法律。

二是与不动产统一登记相关的现行行政法规主要有8部。这些行政法规可分为两类：一类是相关单项不动产立法的实施办法、细则和具体规定，包括《土地管理法实施条例》《森林法实施条例》《渔业法实施细则》《退耕还林条例》《城市房地产开发经营管理条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等6部行政法规；另一类主要是与不动产登记具有一定关联的税收规定，主要是指《契税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》等。

二、不动产登记涉及相关法律、行政法规的主要内容

一是法律层级方面，除《物权法》以外，法律规定的内容主要是登记申请人、登记办理机构和登记权利类型等内容的简要规定，均不涉及具体的登记程序。《物权法》是登记条例起草的直接依据，其对登记类型、登记簿册以及申请、登簿、发证、查询等事项进行了较为详细的规定。《担保法》主要在分散登记的背景下，对土地使用权抵押、建筑物抵押、林木抵押等不动产登记的部门进行了明确。从其他单项的不动产管理法律规定来看，对于权利登记普遍较为简略，仅仅规定了登记的申请人、登记造册的机关和登记的权利类型等，详略不一。例如，《土地管理法》明确了县级人民政府对集体土地所有权、集体建设用地使用权、国有土地使用权等土地权利进行登记发证；《城市房地产管理法》规定，出让或划拨取得的土地使用权向土地管理部门申请，由人民政府发证，以及县级人民政府房产管理部门办理房屋所有权初始登记和变更登记；《农村土地承包法》明确土地承包经营权应当向县级以上地方人民政府申请登记；《森林法》明确森林、林木和林地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；《草原法》规定草原使用权和草原所有权由县级人民政府登记造册；《渔业法》规定水域、滩涂养殖权向地方行政管理部门申请，由县级以上地方人民政府核发养殖证；《海域使用管理法》规定海域使用权由国务院海洋行政主管部门或者地方人民政府登记造册。

二是行政法规主要是对法律规定的登记管辖和权利证书等进行补充，也未规定具体的登记类型和程序。例如，土地方面，《土地管理法实施条例》补充规定了负责土地登记内容和权属证书样式制定的机关和中央国家机关用地的登记机关；《森林法实施条例》补充规定了林权证书样式的制定机关、国家所有重点林区登记机关、跨区域林权登记机关等；《渔业法实施细则》对跨县的养殖使用权登记机关进行了规定。

三、不动产登记适用法律的分析

《条例》第三十五条规定，本《条例》施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本《条例》规定不一致的，以本《条例》规定为准。该条规定明确了《条例》与其他行政法规的适用关系。对于现行法律与《条例》不一致的，笔者认为《条例》的起草具有充分的上位法依据，条例的相关规定也应当优先适用。

1. 《条例》以《物权法》为立法直接依据，不以其他法律修改为前提

《立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。按照“新法优先于旧法”的原则，法律适用发生冲突时，《物权法》优先其他法律得到适用。《物权法》与其他8部法律均为全国人大或其常委会通过的法律，在出台时间上，《物权法》于2007年10月1日实施，晚于《担保法》（1995年）、《土地管理法》（1998年颁布，2004年修订）、《城市房地产管理法》（1994年颁布，2007年8月30日修订）、《农村土地承包法》（2003年）、《森林法》（1984年颁布，1998年修订）、《草原法》（1985年颁布，2002修订）、《渔业法》（1986年颁布，2004年修订）、《海域使用权管理法》（2002年）。因此，在不动产登记机关、登记效力等具体法律规范的适用上，《物权法》与其他法律规定不一致时，应当优先适用《物权法》。例如，《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在《担保法》的相关规定没有修改的情况下，《物权法》的相关规定应当优先适用。因此，《物权法》第十条明确授权“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。《条例》是《物权法》的细化，因此，不需要修改相关法律，《条例》即可实施。其他法律与《条例》不一致的，也应当以《条例》为准。

2.现行法律法规与《物权法》和《条例》相冲突的规定系统修改

虽然《条例》出台有《物权法》作为立法依据，关于登记的条款应当优先《条例》。但毕竟《条例》只是法规，《土地管理法》《城市房地产管理法》等是法律，而两者不一致时需要适用法规，普通社会公众难以理解和接受。因此，为了更好的推进不动产统一登记工作，建议全国人大尽快将其他法律的修改纳入立法计划，对其他法律中的登记条文进行一揽子修改，修改工作主要有以下几个方面：

一是相关法律中关于登记机关的表述应当作出修改。将现行相关法律中规定的各类登记机关，例如土地管理部门、林木主管部门、县级人民政府、房产管理部门、渔业行政主管部门、海洋行政主管部门等表述统一修改为不动产登记机构。

关于不动产的法律法规篇8

2011年4月1日起施行的《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》（下文简称《法律适用法》）将意思自治原则视为在涉外民事关系法律适用中的一项基本原则，这是我国涉外民事关系法律适用立法的重大突破，反映出我国立法理念的重大变化。同时，该法扩大了涉外民事关系当事人选择法律的范围，也就是扩大了当事人意思自治原则的适用范围。考虑到当事人对民事权利享有处分权，并适应国际上当事人自行选择适用法律的范围不断扩大的趋势，该法分别规定在婚姻家庭、继承、物权、债权、知识产权等领域，当事人对一些问题可以选择适用的法律。在《法律适用法》分论中仅有的40条规定中涉及意思自治原则的立法规定就有 15条，约占38%，可见其适用的广泛性及重要性。

一、意思自治原则的内涵和发展

16世纪法国法学家杜摩林首先提出意思自治原则，他在回答加涅夫妇关于夫妻财产如何处理的咨询时阐述了该主张，后来在《巴黎习惯法评述》一书中作了详尽的阐述。此后这一原则被世界各国普遍接受。意思自治主要是民法上的概念，强调平等主体，在不违背法律的前提下，充分尊重当事人意愿，由当事人对民事行为进行设定，自主自愿的参与民事活动，处理自己在市民社会的事务，不受国家权力或者第三方的非法干预，从而激发民事主体活动的积极性并适应社会发展的需要。[1]

具体来说，意思自治原则是指民事主体依法享有在法定范围之内的行为自由，并可根据自己的意志产生、变更、消灭民事法律关系。第一，赋予民事主体在法律规定的范围内广泛的自由。第二，允许民事主体通过法律行为调整他们之间的关系。即允许民事主体从事民事法律活动时，通过自己的意志产生、变更和消灭民事法律关系。第三，确立了司法机关干预与民事主体行为自由的合理界限。即只要不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，国家就不得限制和干预民事主体根据民事基本法律享有的财产自由和人身自由。意思自治原则主要体现在各种制度上。第一，所有权自由。即所有人于法律限制之范围内，得自由使用收益处分其所有物，并排除他人的干涉。第二，遗嘱自由。即个人于其生前，得以遗嘱处分财产，决定死后其财产的归属。第三，契约自由。主要是合同方面，当事人得依其意思之合意，缔结契约而取得权利负担义务。

但是，这里的“自治”是法律上的自治，不是绝对的、任意的、不受限制的，而是相对的、有条件的，即是受法律调整和规范的自治，是要产生法律意义、法律后果的自治，而不是泛泛意义上的、不受约束的自治。[2]正如孟德斯鸠所言：“在一个有法律的社会里，自由仅是一个人能够做他应该做的事情，而不被强迫去做他不应该做的事情。”因此，私法领域不可能无限制膨胀，私法的意思自治是有边界的。

从各国立法趋势来看，意思自治原则被大量运用在合同领域，但随着国际立法实践的发展，该原则渐渐地跳出了合同领域。1989年的《瑞士联邦国际私法》首次以成文法形式将意思自治原则引入侵权领域，并有条件地渗透到了继承领域。奥地利1978年国际私法则将意思自治原则引入到夫妻财产关系中。我国《法律适用法》中除在继承以外的其他涉外民事法律关系中都有不同程度的规定。意思自治原则在除合同领域以外的其他领域中有条件、有限制地引入、使用，既符合实践需要，又代表了国际私法的立法趋向。例如我国《法律适用法》第37条规定：“当事人可以协议选择动产物权适用的法律。当事人没有选择的，适用法律事实发生时动产所在地法律。”

二、动产物权法律适用中的意思自治原则

我国《法律适用法》第37条规定：“当事人可以协议选择动产物权适用的法律。当事人没有选择的，适用法律事实发生时动产所在地法律。”这一规定将当事人意思自治原则正式引入中国涉外动产物权领域。其出现本质体现了近年来我国物权法定主义和物权自由主义的争论。

（一）物权法定主义和意思自治原则的争论

我国《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”由此看来，《物权法》将物权自由排除在外，然而《法律适用法》完全与其背道而驰。所谓物权法定原则，按照民法界的通常理解，是指物权的种类和内容只能有法律统一规定，而不能由当事人依意思自由创设。20世纪80年代，但是一些学者开始认为：“在物权法定原则下，物权体系是封闭的、僵化的。物权类型仅限于法律明确规定的那几种。社会生活实践中涌现出来的新型物权不能及时地得到物权法的承认和保护。”20世纪90年代开始，我国部分学者也开始主张扩大当事人意思自治的适用范围。

物权的法定性、绝对性、对世性和公示性都要求物权的法律适用只能受物之所在地法支配，而不能任由当事人约定。在物权关系中，出来物权权利人之外，其他当事人都是不特定的。因此，第37条所规定“当事人可以协议选择动产物权适用的法律”中的“当事人”就无法特定。同时，物权必须公示，这是物权法的基本原则。如果当事人可以任意选择物权的准据法，物权的内容就处于漂浮状态，无法为众人所知晓，尤其会影响第三人的利益。

（二）国际上多为有限制地将意思自治原则引入动产物权

物权领域引入当事人意思自治的国外立法例极少，且多有限制。在国际上，最早在国际私法立法上将当事人意思自治原则引入物权领域的当属瑞士。瑞士在1987年《关于国际私法的联邦法》第104条规定：“（1）当事人得使动产物权的取得和丧失受发送地国家或目的地国家的法律支配或受物权的取得和丧失据以发生的法律行为所适用的法律支配。（2）此项法律选择不得用以对抗第三人。”该条规定授予了物权关系当事人可以选择物权取得和丧失所适用的法律的权利。从司法现状看，《瑞士国际私法》第104条的规定经过20多年的检验，其所发挥的作用于立法者的预期大相径庭，近年来已经遭到激烈批评。[3]而我国《法律适用法》所规定的意思自治原则是完全的，动产物权的所有事项当事人都可以选择法律，不受限制。[4]这将会给将来的司法实践带来很大的麻烦。在中国国际私法学会起草的《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法建议稿》中也没有引入当事人意思自治，该建议稿第44条第1、2款规定：“动产物权，适用取得、变更、转让或消灭物权的法律事实发生时动产所在地法律。运输中的动产物权，适用运输目的地法律。”由于《中华人民共和国物权法》已出台，有关涉外物权的法律适用应当与大陆现行法律相关规定保持一致才能保证立法的一致性。[5]

三、对《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第37条的必要限制

综上所述，我国《法律适用法》第37条规定的物权意思自治原则严重违背了《物权法》第5条所规定的物权法定原则。更为重要的是，物权自由主义可能危及我国的国家安全。梁慧星教授曾经特别指出过这样一种担忧：如果我国法律吧物权法定原则改为物权自由原则，一些外商和外国律师在我国进行经济活动是就会把他们本国的物权搬到中国来适用，二中国法律必须予以承认。而这会对中国的国家和法律制度带来巨大冲击。[6]因此，若要对《法律适用法》第37条的动产物权意思自治原则进行限制，可以从以下几个方面考虑：

（一）对37条进行限制性解释

对于第37条规定的“当事人”仅限于合同当事人，具体而言，仅限于国际货物买卖合同当事人。同时，对于当事人选择的法律仅限于支配动产物权的取得和丧失，而不能用于支配物权的种类、内容和保护。否则就直接与《物权法》第5条规定的物权法定原则相抵触，也不符合国际上的普遍实践。再次，应当特别明确当事人选择的法律不得对抗第三人。这是合同相对性原则所必然要求的，理由已如前述。

（二）用《法律适用法》第5条来限制地37条的适用

《法律适用法》第5条规定：“外国法律的适用将损害中华人民共和国社会公共利益的，适用中华人民共和国法律。”该条属于属于国际私法上的公共秩序保留条款。也就是说，如果当事人选择适用外国法律，该法律的适用不得违反我国物权法所保护的社会公共利益。

综上所述，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》在总则中明确规定了意思自治原则，并在包括涉外合同在内的其他领域，如涉外侵权、涉外婚姻、涉外物权等领域引入意思自治原则。这凸显了其突出的法律地位。但其中第37条对动产物权领域毫无限制地引入意思自治原则与我国现有法律的规定不一致，也不利于司法实践。因此需要进一步的司法解释来完善此条规定。

【参考文献】

[1]钱江.浅论意思自治原则及其限制性[J].法制与社会，2009（14）.

[2]李韩英.浅析意思自治原则的适用范围及限制[J].法制探究，2008（9）.

[3]杜涛.涉外民事关系法律适用法释评[M].中国法制出版社，2011：246-248.

关于不动产的法律法规篇9

内容提要：冲突规范是国际私法的重要组成部分，本文从冲突规范的由来、特点、结构、类型等方面论述了它的重要作用，又简述了其在运用中的缺点，希望通过此之论述，能帮助我们更好理解冲突规范和国际私法，促进我国冲突规范的立法。

目录：一、概论

二、冲突规范的特点

三、冲突规范的结构

四、冲突规范的类型

五、冲突规范的缺陷

六、结束语

关键词：冲突法冲突规范连结点系属公式

正文：

一、概论

“冲突法”名称始于17世纪，从19世纪30年代以后，冲突法在有的著作中又被称为国际私法。19世纪末以后，通过条约统一规定调整涉外民商事法律关系的实体规范，出现了“统一实体规范”。有些学者认为国际私法除了冲突法外，还包含统一实体规范，但另一些学者仍主张国际私法仅指冲突法。可见冲突法在国际私法中的重要地位（当然现在已经没有必要争论统一实体规范是不是国际私法了），那么什么是冲突法呢？

冲突法是解决不同国家或地区之间民商事法律冲突问题的法律规范。因此，我们有必要谈一下冲突法和冲突规范的关系。“冲突法”有两层含义，其一是指一种法学理论而言，是法学的一个学科，严格来讲应该是“冲突法学”；其二是指冲突法规范本身，是法律的一个部门，本文中“冲突法”就是“冲突规范”的意思。

冲突规范（conflict rules）又称法律适用规范（rules of application of law），法律选择规范（choice of law rules），有的国际条约中称“国际私法规范”（rules of private international law），它是由国内法或国际条约规定的，指明不同性质的涉外民商事法律关系应适用何种法律规范的总称。例如：《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第144条：“不动产的所有权，适用不动产所在地法律。”就是一条典型的冲突规范。而被冲突规范援用来具体确定涉外民商事法律关系的当事人的权利义务的法律，被称为法律关系准据法（lex causae 或applicable law）

二、冲突规范的特点

冲突规范作为国际私法的法律适用规范，具有其自身独特不同，下面我们简要地论述一下冲突规范的特点：

1、从冲突规范内容和作用看，冲突规范并不直接规定涉外民商事法律关系当事人的权利义务，不能直接够成当事人作为或不作为的准则，因而对涉外民商事法律关系仅起间接调整的作用。由于冲突规范是一种法律适用规范，它仅指明某一种涉外民商事法律关系应如何适用法律，因而有别于能直接确定当事人权利义务的实体规范。就其调整作用来说，它必须与经过它援引的某一特定国家的实体规范结合起来，才能发挥法律规范调整当事人权利义务的作用，因而只是间接调整的作用。

2、从冲突规范的性质看，冲突规范是一种不同于实体规范也不同于程序规范的特殊类型的法律适用规范。尽管冲突规范不直接确定当事人的权利义务，不是实体规范，而是通过指定适用何种法律调整涉外民事法律关系，但它终究在本质上同以诉讼关系为调整对象的程序不同。所以冲突规范也不是程序规范。就其性质上讲，它是指明某种法律关系应如何适用法的法律规范。

3、从冲突规范的结构来看，冲突规范具有非常特殊的法律规范结构。一般法规包括假定、处理、制裁三部分，而冲突规范则由“范围”、“系属”、“关联词”三部分组成。

三、冲突规范的结构

冲突规范本身具有很特殊的结构，它由范围、系属和关联词三部分构成。下面简要论述一下冲突规范的三部分结构。

（一）范围（categories），又称连结对象（object of comrection），是冲突规范所调整的法律关系或所要解决的法律问题，一般指冲突规范前面的部分。例如：“不动产依不动产所在地法”中“不动产”法律关系和“侵权依侵权所在地法”中的“侵权”法律关系都是冲突规范的范围。由于作为国际私法调整对象的涉外民商事法律关系是一种广义的民商事法律关系，故冲突规范“范围”种类繁多，其中最常见的有合同关系、侵权关系、行为关系、所有权关系、婚姻家庭关系、继承关系等。

（二）系属，是指明冲突规范所涉及法律关系应适用的法律。它一般是冲突规范后面的部分。例如：“不动产所有权，适用不动产所在地法律”中系属是不动产所在地法律；“侵权依侵权行为地法”中系属是侵权行为地法。

因为范围不是一般的民商事法律关系，而是一种涉外的特殊民商事法律关系。所以，与此相适应，系属也有它特定的含义，是针对上述特殊性，在内国法与有关外国法相冲突的情况下，从法律适用上对范围中的涉外民商事法律关系指出一个应适用的法律。而这个适用法律的指定，在规范形态上一般是通过一定的标志来实现的。

在国际私法术语中就把这个标志称为“连结点”（point of contact）或“连结因素”（connecting factor）。具体而言，连结点是指冲突规范借以确定涉外民商事法律关系应适用什么法律的根据。例如：1898年《日本法例》第16条规定：“离婚依其原因事实发生时丈夫之本国法。”这条冲突规范，就是依离婚原因或事实发生时丈夫之国籍作为确定适用法律的根据的。

在冲突规范中，连结点的法律意义表现在两个方面：第一，从形式上看，连结点起着一种把冲突规范中范围所指的法律关系与一定地域的法律联系起来的纽带或媒介作用；第二，从实质上看，这种纽带或媒介又反映了该法律与一定地域的法律之间存在着内在的实质联系或隶属关系。

为了更好的理解连结点，我们对连结点作一简要分类：首先，连结点可以分为客观连结点和主观连结点。前者是指客观实在的标志，主要有国籍、住所、居所、营业地、物之所在地、行为地、法院地等；后者是指“当事人的合意”或“当事人的选择”，这一连结点的主要作为确定适用于合同关系的准据法的根据。其次，连结点还可分为静态连结点（constant point of contact）和动态连结点（variable point of contact）。前者指固定不变的连结点，主要是不动产所在地以及涉及过去的行为或事件的连结点，如婚姻举行地，合同缔结地，法人登记地，侵权行为地等，由于其不变，故便于确定涉外民商事法律关系应适用的法律。动态连结点是指可变的连结点，如国籍，住所，居所，营业地，动产所在地等，一方面加强了冲突规范的灵活性，另一方面也为当事人规避法律提供了可能的条件。

关于不动产的法律法规篇10

1、劳动关系与劳动法律关系的关系

我们面对每一件劳动争议个案，首先要审查是否是劳动争议。劳动争议又叫劳动纠纷，是劳动法律关系当事人就劳动权利和劳动义务发生的争议。界定劳动争议必然要考察是否存在劳动法律关系，而劳动法律关系属于劳动关系的范畴，我们实践中应用的劳动关系、事实劳动关系，是一种狭义的概念，仅指劳动法调整的那部分劳动关系，即劳动法律关系。劳动关系属于社会关系的一种，存在于不同的社会主体之间。劳动过程的实现以劳动力与生产资料的结合为前提。劳动关系的建立须具备劳动力和生产资料分别属于不同的社会主体的条件。劳动关系是生产资料支配者与劳动力所有者为实现劳动过程而形成的社会关系。劳动法律关系纷繁复杂，现阶段我国劳动关系根据不同部门法律调整的主体范围不同，大致可以分为五类，即劳动法律关系、雇佣劳动关系、公共事务劳动关系、农村集体劳动关系、强制劳动关系等。

2、区分劳动法律关系与其它劳动关系的难点

根据劳动法律关系与其它劳动关系的特征，在理论上对两者加以区分并不难，但在实践中面对个案做出正确的法律定性，换言之，哪一劳动关系适用劳动法调整，哪一劳动关系不适用劳动法调整，并非易事。我国《劳动法》第二条规定：“在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织和与之建立劳动关系的劳动者适用本法。国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动关系的劳动者，依照本法执行。”从该规定可以看出，劳动法律关系是被劳动法调整的那部分劳动关系，并从劳动关系的主体上对劳动法律关系的调整范围作了界定。但是劳动法律关系主体资格如何设定、由谁认定的问题，并没有作出规定，仅规定了劳动者资格的最底年龄标准。在计划经济制度下，劳动法律关系的建立，均依政府主管部门或劳动行政管理部门的劳动计划和指令，没有自由劳动力市场，无须建立劳动力市场的准入机制。但在市场经济日趋成熟的条件下，生产资料的支配者为组织生产劳动的需要，要求获得更多的用人自，劳动者也要求享有充分的择业自由，双方将在平等、自愿、公平的原则下缔结劳动关系，劳动力市场俞来俞活跃。为保障劳动法律权利义务的实现，特别是保障劳动者合法权益的需要，构建劳动法律关系主体资格体系已成为必要。由于立法的缺憾，给司法实践中确认劳动法律主体资格带来困惑，劳动法用人单位和劳动者具备什么条件才能享有劳动法律关系主体资格？

3、劳动者主体资格的确认

劳动者的主体资格是劳动法规定的公民成为劳动者应当具备的条件。它包括公民的劳动权利能力和劳动行为能力两个方面。劳动权利能力是指公民能够享有劳动权利并承担劳动义务的法律资格。劳动行为能力是指公民能够以自己的行为行使劳动权利并承担劳动义务的法律资格。公民在劳动法上的劳动权利能力和劳动行为能力与公民的民事权利能力和民事行为能力是不同的。公民享有民事权利能力，但不一定享有或不一定完全享有民事行为能力，享有民事行为能力必然享有民事权利能力；公民享有劳动权利能力必然同时享有劳动行为能力，反之亦然，劳动权利能力和劳动行为能力具有统一性。

（1）公民的劳动权利能力和劳动行为能力在存续时间上是一致的实现民事权利义务的民事行为在通常情况下与民事主体是可以分离的，公民的民事权利能力始于出生终于死亡，甚至延伸至生命存续期间的前后，在公民丧失民事行为能力、不具有民事行为能力或不完全具备民事行为能力时，其享有的民事权利和承担的民事义务由其监护人代为实现；而劳动权利义务的实现有赖于劳动者用自身的劳动力通过劳动行为去实现，由于劳动力和劳动者须臾不可分离的自然属性，劳动行为具有人身属性，在该公民不具有劳动能力时，他人无法使用该公民的劳动力去实现劳动权和劳动义务。

（2）权利义务一致原则要求劳动权利能力和劳动行为能力的统一。法律一方面禁止用人单位使用无劳动能力的公民，限制其用人权利，而另一方面赋予无劳动行为能力的公民以劳动权利能力，若无劳动行为能力公民据此主张劳动权利，将造成法律体系内部的逻辑混乱和司法实践上的不可操作性。

（3）劳动者的主体资格中不存在完全劳动行为能力和限制劳动行为能力区别。有人认为，我国劳动法“不得招用已满16周岁未满18周岁的公民从事过重、有毒、有害的劳动或者危险作业”的规定，是关于劳动者限制行为能力在年龄界限上的法律规定，已满18岁的公民为完全劳动行为能力的劳动者。我们认为这种理解值得商榷。首先我国劳动法律法规没有完全劳动行为能力和限制劳动行为能力的规定；其次，行为能力的限制是相对权利能力而言的，主体的行为能力范围小于主体的权利能力范围时才被认为主体的权利能力受到限制，而劳动权利能力和劳动行为能力在范围上是相互对应的。劳动法关于未成年工的保护性规定，正是法律赋予未成年工拒绝从事过重、有毒、有害的劳动或者危险作业的权利能力，与此相对应，劳动法也没有要求未成年工具备从事过重、有毒、有害的劳动或者危险作业的行为能力。第三，当公民的行为能力受到限制，不能以以自己的行为实现其权能时，必有相应的法律制度予以救济，这种救济在民法中为监护制或法定制，而在劳动法律关系中没有这种救济制度，若设定劳动者的限制劳动行为能力制度，在劳动者不能以自己的劳动行为实现其法定权能时，其劳动权利能力就毫无价值。第四，劳动法对未成年工的保护性规定，是为了使该群体避免遭受与其生理状态不相适应的劳动的伤害。类似的规定还有保护妇女劳动者和保护残疾劳动者的特殊规定。这是法律赋予特殊劳动群体拒绝劳动伤害的权利。劳动法第十三条规定：妇女享有与男子平等的就业权利。这是法律赋予妇女劳动者与男子平等的就业权利能力，我们不能把法律在就业方面对妇女特别的保护性规定，视为妇女为限制劳动行为能力的浪费了规定。

基于劳动权利能力与劳动行为能力的统一性和广泛性，我国劳动法律法规在对劳动者劳动权利能力的规定多为授权性的，而对劳动者的劳动行为能力，从保护劳动者利益出发，作了具体排除性规定。不具有劳动行为能力的公民大体有四类，（1）未满16周岁的未成年人，（2）完全丧失劳动能力的残疾人，（3）精神病患者，（4）行为自由被剥夺者或受到特定限制者。我们只需对公民的劳动行为能力作出认定，即可实现对公民劳动者主体资格的确定与否。

4、用人单位主体资格的确认

用人单位主体资格是法律规定的用人单位应当具备的条件。用人单位主体资格同样由用人权利能力和用人行为能力两个方面构成。用人权利能力是指法律规定的用人单位能够享有用人权利和承担用人义务的资格。用人行为能力是法律规定的用人主体能够以自己的行为行使用人权利和承担用人义务的资格。

依照劳动法律法规的规定，用人单位的用人权利能力范围包括以下几个方面：（1）用工权利义务的规定，（2）劳动管理权利义务的规定，（3）分配劳动报酬权利义务的规定，（4）劳动安全卫生保障权利义务的规定。用人单位的用人权利能力多为权利范围的限制性规定和承担义务的资格规定。

用人单位的劳动行为能力在劳动法律法规中的规定，与其劳动权利能力的范围是一致的。法律赋予用人单位用工权利和用工义务的能力，同时也赋予其实现用工权利和用工义务的行为能力。

用人单位为实现劳动过程，必然要使用劳动者的劳动力，为保障劳动者的人身利益，法律规定用人单位应当为劳动者提供必要的劳动条件并保障劳动者利益的实现。因此成为用人单位必须具备一定的条件，才有能力实现其用人权利和用人义务。具备哟哪个单位主体资格的条件：（1）独立支配的生产资料，包括生产工具和设备、生产材料和劳动对象、一定的自有资金。（2）健全的劳动组织，包括劳动组织机构和内部劳动规则。（3）相应的技术条件，包括生产技术和生产工艺等。是否具备这些条件是认定一个组织体能否参加劳动法律关系的标准。达到标准法律即赋予其用人单位主题资格，享有用人权利能力和用人行为能力。用人单位主体资格的确认应当劳动行政管理机关的职权。在我国未建立用人单位主体资格确认制度的情况下，如何在司法实践中对劳动法律关系中用人单位的确认，成为需要探讨的难点。

劳动法律关系首先是社会关系，劳动法律关系主体，首先应当成为社会关系主体。在法制社会中，任何主体必须合法才能参与社会活动。组织的主体资格和公民的主体资格在取得程序上是不同的，公民基于其自然属性无须确认即成为当然的社会主体，受到劳动法调整时成为劳动法拉关系主体。在司法实践中司法机关可以直接适用劳动法律规范确认公民的劳动法拉关系主体资格。组织体作为拟制主体，参与社会活动须经一定程序成为合法社会主体，而后才能参与劳动法律关系。组织体参与劳动法律关系最基本的条件应当是合法的社会主体，是依法成立的。我国劳动法规定的用人单位主体是企业、个体经济组织、国家机关、事业组织、社会团体。群众性自治组织、农村集体经济组织、家庭、农村承包经营户排除再在外。企业、个体经济组织经工商管理机关审核登记成立，国家机关、事业组织按法定程序依法设立，社会团体依照法律规定设立（如工会）或经登记成立（民间社会团体）。国家机关、事业组织、社会团体依法成立即取得法人资格。

在劳动法用人单位资格确认制度建立之前，以组织体取得民事主体资格作为其参加劳动法律关系的标准较为恰当。劳动法在成为独立的法律部门之前，民法调整契约劳动关系，劳动法与民法是最相邻近的法律部门。劳动法界定的主体范围，是民事主体的部分主体，只是组织成为劳动法律关系主体的标准比成为民事主体的标准更为严格。在用人单位确认制度缺矢的情况下，也只能采用民事主体标准确认用人单位资格。

二、容易混淆法律关系性质的几种情形解析

1、用人单位使用童工的问题。在这里首先应当明确劳动行政关系和劳动法律关系的区别。劳动法律关系以调整劳动法律关系为主要内容，为保障劳动法律关系的实现，劳动法还调整与其相关的其它社会关系，包括劳动行政关系、劳动服务关系、劳动团体关系、劳动争议关系。用人单位使用童工，因童工不满16周岁，不具有劳动法律关系主体资格，用人单位与童工之间不成立劳动法律关系，双方不产生劳动权利和劳动义务关系。但用人单位与劳动行政管理机关（或劳动行政管理机关授权的组织）产生劳动行政关系，用人单位因违反劳动法的禁止性规定使用童工，将承担劳动行政责任。因用人单位使用童工，给童工早晨伤害的，应承担民事赔偿责任，适用严格责任原则，按照《禁止使用童工条例》确定的赔偿范围和标准赔偿。

2、非法组织用工问题。未经法定程序成立的组织，不具备用人单位主体资格，依法不享有用人权利能力，也不具备履行用人义务的能力，不能与劳动者缔结劳动法律关系。非法组织的用工行为在其设立者和劳动者之间发生雇佣劳动关系，受民事法律规范的调整。非法组织应当从劳动力市场上清除和取缔，在非法组织和政府只能部门之间产生行政法律关系。

3、企业承包和分支机构用工问题。我们先要了解用人单位和单位行政的关系。用人单位是按照劳动法律规定享有用人权利并承担用人义务的组织。单位行政是根据用人单位组织机构的设置代表用人单位具体实施用人行为的机构和个人。用人单位通过单位行政的用人行为实现用人权利和用人义务，单位行政用人行为的法律后果由用人单位承受。企业承包（或者企业部分劳动任务承包），当承包方为自然人主体时，无论企业内部职工承包还是企业外部人员承包，承包人是单位行政的一种形式，承包人的经营管理均以企业的名义进行，承包人的用人行为是代表企业的用人行为，再企业和劳动者之间产生劳动法律关系，承包人和劳动者之间不产生劳动法律关系。承包人和企业的关系按照承包责任制和承包合同的规定处理。当承包人为依法成立的组织时，承包人具有用人单位资格，在承包期间，其用人行为引起承包人和劳动者之间的劳动法律关系，单独承受用人权利义务。当承包人应当向劳动者承担民事赔偿责任时，因企业与承包人有共同的经济利益，承包人以企业的名义从事经济活动，企业应承担连带责任，以确实保护劳动者的合法权益。

关于不动产的法律法规篇11

1、劳动关系与劳动法律关系的关系

我们面对每一件劳动争议个案,首先要审查是否是劳动争议。劳动争议又叫劳动纠纷,是劳动法律关系当事人就劳动权利和劳动义务发生的争议。界定劳动争议必然要考察是否存在劳动法律关系,而劳动法律关系属于劳动关系的范畴,我们实践中应用的劳动关系、事实劳动关系,是一种狭义的概念,仅指劳动法调整的那部分劳动关系,即劳动法律关系。劳动关系属于社会关系的一种,存在于不同的社会主体之间。劳动过程的实现以劳动力与生产资料的结合为前提。劳动关系的建立须具备劳动力和生产资料分别属于不同的社会主体的条件。劳动关系是生产资料支配者与劳动力所有者为实现劳动过程而形成的社会关系。劳动法律关系纷繁复杂,现阶段我国劳动关系根据不同部门法律调整的主体范围不同,大致可以分为五类,即劳动法律关系、雇佣劳动关系、公共事务劳动关系、农村集体劳动关系、强制劳动关系等。

2、区分劳动法律关系与其它劳动关系的难点

根据劳动法律关系与其它劳动关系的特征,在理论上对两者加以区分并不难,但在实践中面对个案做出正确的法律定性,换言之,哪一劳动关系适用劳动法调整,哪一劳动关系不适用劳动法调整,并非易事。我国《劳动法》第二条规定:“在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织和与之建立劳动关系的劳动者适用本法。国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动关系的劳动者,依照本法执行。”从该规定可以看出,劳动法律关系是被劳动法调整的那部分劳动关系,并从劳动关系的主体上对劳动法律关系的调整范围作了界定。但是劳动法律关系主体资格如何设定、由谁认定的问题,并没(文秘站:)有作出规定,仅规定了劳动者资格的最底年龄标准。在计划经济制度下,劳动法律关系的建立,均依政府主管部门或劳动行政管理部门的劳动计划和指令,没有自由劳动力市场,无须建立劳动力市场的准入机制。但在市场经济日趋成熟的条件下,生产资料的支配者为组织生产劳动的需要,要求获得更多的用人自,劳动者也要求享有充分的择业自由,双方将在平等、自愿、公平的原则下缔结劳动关系,劳动力市场俞来俞活跃。为保障劳动法律权利义务的实现,特别是保障劳动者合法权益的需要,构建劳动法律关系主体资格体系已成为必要。由于立法的缺憾,给司法实践中确认劳动法律主体资格带来困惑,劳动法用人单位和劳动者具备什么条件才能享有劳动法律关系主体资格?

3、劳动者主体资格的确认

劳动者的主体资格是劳动法规定的公民成为劳动者应当具备的条件。它包括公民的劳动权利能力和劳动行为能力两个方面。劳动权利能力是指公民能够享有劳动权利并承担劳动义务的法律资格。劳动行为能力是指公民能够以自己的行为行使劳动权利并承担劳动义务的法律资格。公民在劳动法上的劳动权利能力和劳动行为能力与公民的民事权利能力和民事行为能力是不同的。公民享有民事权利能力,但不一定享有或不一定完全享有民事行为能力,享有民事行为能力必然享有民事权利能力;公民享有劳动权利能力必然同时享有劳动行为能力,反之亦然,劳动权利能力和劳动行为能力具有统一性。

(1)公民的劳动权利能力和劳动行为能力在存续时间上是一致的实现民事权利义务的民事行为在通常情况下与民事主体是可以分离的,公民的民事权利能力始于出生终于死亡,甚至延伸至生命存续期间的前后,在公民丧失民事行为能力、不具有民事行为能力或不完全具备民事行为能力时,其享有的民事权利和承担的民事义务由其监护人代为实现;而劳动权利义务的实现有赖于劳动者用自身的劳动力通过劳动行为去实现,由于劳动力和劳动者须臾不可分离的自然属性,劳动行为具有人身属性,在该公民不具有劳动能力时,他人无法使用该公民的劳动力去实现劳动权和劳动义务。

(2)权利义务一致原则要求劳动权利能力和劳动行为能力的统一。法律一方面禁止用人单位使用无劳动能力的公民,限制其用人权利,而另一方面赋予无劳动行为能力的公民以劳动权利能力,若无劳动行为能力公民据此主张劳动权利,将造成法律体系内部的逻辑混乱和司法实践上的不可操作性。

(3)劳动者的主体资格中不存在完全劳动行为能力和限制劳动行为能力区别。有人认为,我国劳动法“不得招用已满16周岁未满18周岁的公民从事过重、有毒、有害的劳动或者危险作业”的规定,是关于劳动者限制行为能力在年龄界限上的法律规定,已满18岁的公民为完全劳动行为能力的劳动者。我们认为这种理解值得商榷。首先我国劳动法律法规没有完全劳动行为能力和限制劳动行为能力的规定;其次,行为能力的限制是相对权利能力而言的,主体的行为能力范围小于主体的权利能力范围时才被认为主体的权利能力受到限制,而劳动权利能力和劳动行为能力在范围上是相互对应的。劳动法关于未成年工的保护性规定,正是法律赋予未成年工拒绝从事过重、有毒、有害的劳动或者危险作业的权利能力,与此相对应,劳动法也没有要求未成年工具备从事过重、有毒、有害的劳动或者危险作业的行为能力。第三,当公民的行为能力受到限制,不能以以自己的行为实现其权能时,必有相应的法律制度予以救济,这种救济在民法中为监护制或法定制,而在劳动法律关系中没有这种救济制度,若设定劳动者的限制劳动行为能力制度,在劳动者不能以自己的劳动行为实现其法定权能时,其劳动权利能力就毫无价值。第四,劳动法对未成年工的保护性规定,是为了使该群体避免遭受与其生理状态不相适应的劳动的伤害。类似的规定还有保护妇女劳动者和保护残疾劳动者的特殊规定。这是法律赋予特殊劳动群体拒绝劳动伤害的权利。劳动法第十三条规定:妇女享有与男子平等的就业权利。这是法律赋予妇女劳动者与男子平等的就业权利能力,我们不能把法律在就业方面对妇女特别的保护性规定,视为妇女为限制劳动行为能力的浪费了规定。

基于劳动权利能力与劳动行为能力的统一性和广泛性,我国劳动法律法规在对劳动者劳动权利能力的规定多为授权性的,而对劳动者的劳动行为能力,从保护劳动者利益出发,作了具体排除性规定。不具有劳动行为能力的公民大体有四类,(1)未满16周岁的未成年人,(2)完全丧失劳动能力的残疾人,(3)精神病患者,(4)行为自由被剥夺者或受到特定限制者。我们只需对公民的劳动行为能力作出认定,即可实现对公民劳动者主体资格的确定与否。 4、用人单位主体资格的确认

依照劳动法律法规的规定,用人单位的用人权利能力范围包括以下几个方面:(1)用工权利义务的规定,(2)劳动管理权利义务的规定,(3)分配劳动报酬权利义务的规定,(4)劳动安全卫生保障权利义务的规定。用人单位的用人权利能力多为权利范围的限制性规定和承担义务的资格规定。

用人单位的劳动行为能力在劳动法律法规中的规定,与其劳动权利能力的范围是一致的。法律赋予用人单位用工权利和用工义务的能力,同时也赋予其实现用工权利和用工义务的行为能力。

用人单位为实现劳动过程,必然要使用劳动者的劳动力,为保障劳动者的人身利益,法律规定用人单位应当为劳动者提供必要的劳动条件并保障劳动者利益的实现。因此成为用人单位必须具备一定的条件,才有能力实现其用人权利和用人义务。具备哟哪个单位主体资格的条件:(1)独立支配的生产资料,包括生产工具和设备、生产材料和劳动对象、一定的自有资金。(2)健全的劳动组织,包括劳动组织机构和内部劳动规则。(3)相应的技术条件,包括生产技术和生产工艺等。是否具备这些条件是认定一个组织体能否参加劳动法律关系的标准。达到标准法律即赋予其用人单位主题资格,享有用人权利能力和用人行为能力。用人单位主体资格的确认应当劳动行政管理机关的职权。在我国未建立用人单位主体资格确认制度的情况下,如何在司法实践中对劳动法律关系中用人单位的确认,成为需要探讨的难点。

劳动法律关系首先是社会关系,劳动法律关系主体,首先应当成为社会关系主体。在法制社会中,任何主体必须合法才能参与社会活动。组织的主体资格和公民的主体资格在取得程序上是不同的,公民基于其自然属性无须确认即成为当然的社会主体,受到劳动法调整时成为劳动法拉关系主体。在司法实践中司法机关可以直接适用劳动法律规范确认公民的劳动法拉关系主体资格。组织体作为拟制主体,参与社会活动须经一定程序成为合法社会主体,而后才能参与劳动法律关系。组织体参与劳动法律关系最基本的条件应当是合法的社会主体,是依法成立的。我国劳动法规定的用人单位主体是企业、个体经济组织、国家机关、事业组织、社会团体。群众性自治组织、农村集体经济组织、家庭、农村承包经营户排除再在外。企业、个体经济组织经工商管理机关审核登记成立,国家机关、事业组织按法定程序依法设立,社会团体依照法律规定设立(如工会)或经登记成立(民间社会团体)。国家机关、事业组织、社会团体依法成立即取得法人资格。

在劳动法用人单位资格确认制度建立之前,以组织体取得民事主体资格作为其参加劳动法律关系的标准较为恰当。劳动法在成为独立的法律部门之前,民法调整契约劳动关系,劳动法与民法是最相邻近的法律部门。劳动法界定的主体范围,是民事主体的部分主体,只是组织成为劳动法律关系主体的标准比成为民事主体的标准更为严格。在用人单位确认制度缺矢的情况下,也只能采用民事主体标准确认用人单位资格。

二、容易混淆法律关系性质的几种情形解析

1、用人单位使用童工的问题。在这里首先应当明确劳动行政关系和劳动法律关系的区别。劳动法律关系以调整劳动法律关系为主要内容,为保障劳动法律关系的实现,劳动法还调整与其相关的其它社会关系,包括劳动行政关系、劳动服务关系、劳动团体关系、劳动争议关系。用人单位使用童工,因童工不满16周岁,不具有劳动法律关系主体资格,用人单位与童工之间不成立劳动法律关系,双方不产生劳动权利和劳动义务关系。但用人单位与劳动行政管理机关(或劳动行政管理机关授权的组织)产生劳动行政关系,用人单位因违反劳动法的禁止性规定使用童工,将承担劳动行政责任。因用人单位使用童工,给童工早晨伤害的,应承担民事赔偿责任,适用严格责任原则,按照《禁止使用童工条例》确定的赔偿范围和标准赔偿。

2、非法组织用工问题。未经法定程序成立的组织,不具备用人单位主体资格,依法不享有用人权利能力,也不具备履行用人义务的能力,不能与劳动者缔结劳动法律关系。非法组织的用工行为在其设立者和劳动者之间发生雇佣劳动关系,受民事法律规范的调整。非法组织应当从劳动力市场上清除和取缔,在非法组织和政府只能部门之间产生行政法律关系。

3、企业承包和分支机构用工问题。我们先要了解用人单位和单位行政的关系。用人单位是按照劳动法律规定享有用人权利并承担用人义务的组织。单位行政是根据用人单位组织机构的设置代表用人单位具体实施用人行为的机构和个人。用人单位通过单位行政的用人行为实现用人权利和用人义务,单位行政用人行为的法律后果由用人单位承受。企业承包(或者企业部分劳动任务承包),当承包方为自然人主体时,无论企业内部职工承包还是企业外部人员承包,承包人是单位行政的一种形式,承包人的经营管理均以企业的名义进行,承包人的用人行为是代表企业的用人行为,再企业和劳动者之间产生劳动法律关系,承包人和劳动者之间不产生劳动法律关系。承包人和企业的关系按照承包责任制和承包合同的规定处理。当承包人为依法成立的组织时,承包人具有用人单位资格,在承包期间,其用人行为引起承包人和劳动者之间的劳动法律关系,单独承受用人权利义务。当承包人应当向劳动者承担民事赔偿责任时,因企业与承包人有共同的经济利益,承包人以企业的名义从事经济活动,企业应承担连带责任,以确实保护劳动者的合法权益。

关于不动产的法律法规篇12

要建立健全房地产法律体系就必须首先做好立法工作，这是最基本的常识和前提。但多年的经验告诉我们：当立法实践需要有立法理论加以说明、指导的时候，人们往往并没有钻研这样的立法理论，提不出也不想去提出为立法实践所需要的立法理论。因此，一方面已积累的房地产立法实践经验没有得到认真、及时的总结，立法实践中出现的问题得不到科学的解答，发展着的立法实践没有系统的立法理论予以指导；另一方面，大批的人力、财力、物力被投放至离立法实践甚远的或零散的、分割的细部研究领域中，使许多理论或陈旧、或脱离实际、或不足以系统指导实践。于是，尽管近20年来我国的房地产立法实践取得了令人鼓舞的成就，但实践中出现的问题却没有得到科学、合理地说明，从而导致了一系列令人尴尬的现象，比如，针对同一法律客体，以各部门起草的法律草案为基础的不同法律有不同的规定，让执法者不知所措；又如，作为强制性的规范，法律条文的执行应该是钢铁般的不容置疑，但我国的法律条文中“应该如何如何”的字样比比皆是，常使人疑为道德准则而不是国家法律。凡此种种现象并不是偶然、个别地发生，而是在我国房地产立法实践中一而再、再而三地大量出现着，已经成为一种“痼疾”。要解决这个“痼疾”，传统的理论、现成的学科或零散的议论都是不够的，必须要从根源上解决这些问题即必须从房地产立法学的角度来总结我国已有的房地产立法实践经验和教训，探讨未来房地产立法的构想和不同层次、不同角度房地产法律法规的协调及房地产立法技术的提高等问题，从而从根本上切实地、逐步地实现房地产法律体系的完善，而不是匆忙地、粗枝大叶地、仅为了填补法律空白而草草地制订、颁布一部又一部既缺乏操作性又时有冲突或相互矛盾的法律、法规。

正是基于这个启示，本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨，在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。

2 我国房地产立法的特点与问题

经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是，实事求是地讲，由于房地产业在我国是一个新兴产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，因此，在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。

要切实推进我国的房地产法制建设，就不能只从法律本身做静态的评价，而应着眼于法律的创制，从动态的角度总结过去立法的一贯作法，探讨其特点及存在的问题，从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。

2.1 我国房地产立法的特点

2.1.1 从立法原则上看，房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结

我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发，考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要，把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高，使之条理化，再经过上上下下讨论、层层审查，并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此，我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。

2.1.2 从立法过程上看，我国的房地产立法属于行政部门立法模式

一般说来，我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤：

第一，全国人大或其常委会主持房地产法律的立项；第二，委托相应的房地产主管和行政部门论证起草；第三，草案上报国务院法制局作初步审查论证；第四，全国人大法工委再行审查论证；第五，全国人大或其常委会审议通过。因此，我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。

2.1.3 从立法内容上看，我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物

一般说来，立法要明确、具体、周密和严谨。但是，在我国，为了使法律法规符合各个地区的实际情况，立法者在立法时往往不做过细的规定，以便各地因地制宜地适用法律。因此，我国的房地产法律条文比较简单，规定也比较原则。

2.1.4 从立法依据上讲，政策是我国房地产立法的主要基础，而且在某种程度上起到了法的规范作用

《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”实践中，由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型，经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系，这时就需按政策对这些社会关系加以界定，而一旦政策改变了，所调整的社会关系也必须重新界定。所以说，我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然，这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定，更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程，应尽早结束。

2.1.5 从立法技术上看，我国房地产立法质量不高

随着社会经济和信息技术的发展，立法对立法者的技术要求也越来越高，更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲，对一部法的创制应视为一个系统工程，需要综合考虑其本身的规律性及其与相关法律的关联性。在这一方面，我国的房地产立法还做得远远不够。因此说

，科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。

2.2 我国房地产立法中存在的问题

有什么样的立法就有什么样的法律体系，法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准，这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规，形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则，就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销，无法达到立法应有的效果。

从根本上讲，房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映，集中表现在“缺”和“乱”两个方面：

所谓“缺”，是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看，有无作为龙头的基本法，是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航，虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》，但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质，充其量只能被称作“准基本法”，实在难当此任。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律，房地产法律体系就不可能完善，其缺陷也不会消除。

所谓“乱”，是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响，在承担房地产法律法规的起草任务，设计具体条文时，不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失，同时，每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时，都强调法律的“完善”，而不考虑与相关法律的关系，结果造成大量的重复立法，损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子，制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征，致使职业立法阶层在我国难以形成，不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中，立法班子都是临时组建的，法律出台后，则予以解散。由于机构职能和人员不固定，立法者不可能长期关注法律的发展和完善，这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾，最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补，在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象，从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。

3 优化我国房地产立法原则

“滞后立法”、“同步立法”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路，必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。

3.1 变“滞后立法”、“同步立法”为“超前立法”

在房地产立法中，“超前立法”是十分必要和完全可能的。当然，“超前立法”并不是脱离现实经济生活关系的空想立法，而是在深刻认识和领会社会主义市场经济规律的基础上，在科学预测现有经济关系发展趋势的前提下，进行有根据的立法。它是符合辩证唯物主义认识论的，反映了法律对经济基础的反作用。显然，“超前立法”较“现实法论”而言是更高层次的要求，是完善房地产立法所必不可少的。西方国家和港台地区的房地产立法已经证明了“超前立法”对完善法制的重要作用。如1930年《台湾省土地法》等虽然随着社会经济关系内容的变化而进行了多次修订，但它的基本结构和基本规则至今仍保持不变。之所以如此，原因就在于它们反映了台湾的土地市场经济的一般规律，因而，具有内在的、质的稳定性。

3.2 变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法

“宜粗不宜细”的立法指导思想在改革、开放初期，对于加快立法，曾起到过积极的作用，但也造成了房地产立法工作中的一些不良后果。改变这种不良现象，必须彻底摒弃“宜粗不宜细”的思想，采取“明确性”立法思想。以往强调房地产立法“宜粗不宜细”，以便于人们掌握和法院灵活办案，是片面的。实际上，如果房地产立法缺乏明确性，不仅人们对房地产法的丰富内涵掌握不了，而且法院办案也会无法可依或无所适从。因此，从立法的实际意义出发，必须变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法。

3.3 建立灵敏的立法反应机制

我国现行的立法原则往往把立法视为一种任务，只要法律制定出来并获得通过就完成使命，不注意对法律在实践中的实际效果的考察和评估，也未能根据实际状况对法律进行及时的修改和补充，从而在执法和司法实践中出现了许多“有法不可依”的尴尬情况。鉴于此，笔者建议在人大常委会及各部门分别设立相应的常设机构对已颁布的法律法规的实施情况进行调研和评估，并及时根据实施的情况对有关法律进行修改、补充和废止，建立灵敏的立法反应机制。

4 完善我国房地产立法体制

我国目前以部门立法为基础的房地产立法体制存在的许多问题，严重影响了立法质量的提高，有待进一步完善。

4.1 改变现行的部门立法模式，建立一支超脱于部门利益之上的专业、常设的房地产立法机构

立法的最终目的是维护大多数人的利益，不是为了划分哪一个部门权限和利益。因此，必须割断权力和利益的纽带，真正贯彻全心全意为人民服务的宗旨。这里参考西方国家的立法助理制度，建立我国自己的由法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构，对现行的立法体制做一个重要补充是非常必要和重要的。这一机构可以隶属于全国人大常委会法工委，其成员可分为两部分，一部分为常设法学家，负责草拟法案及审议草案的技术性工作，并在法律通过后，倾听各方意见，对法律及时加以修订；另一部分为可更换的专业人士和相关专家（随所立法律而变动），主要负责特定法律草案的专业性和可操作性的把关问题，同时兼有收集各方意见和反馈信息的义务。设立这一超越各部门利益的常设机构有助于提高所立法律的专业性、严谨性和公平性，也有助于加强立法机构同群众的联系，从而有利于立法质量的切实提高。

4.2 进一步完善立法程序，规定立法过程所需的时间，保证所立法律的时效性

和工作进度表、杜绝法律制定过程中的审而不议、议而不决、决而不定或法律调研中的走过程式的调而不研、研而不究的拖冗作法，以保证所立法律的时效性，从而避免“去年出现问题、今年提出立法动议、后年才出台法律”的“雨后送伞”式的立法状况。

4.3 在房地产立法工作中维护国家法制的统一

随着房地产立法步伐的加快、立法数量的增多，不同法律部门、不同效力层次的法律规范之间呈现出错综复杂的关系，就更需要维护国家法制的统一。首先，要求依照法定职权立法，防止超越职权立法。部门立法（制定规章）、地方立法（制定地方性法规和政府规章）从性质上讲，都应该是对国家立法（制定法律和行政法规）的补充，是国家法律体系的组成部分。但是，我国社会主义法律体系必须是统一的，部门、地方不能各搞各的法律体系。在立法实践中，就房地产立法而言，笔者认为：既然法律、行政法规已经规定了国务院行政主管部门主管（负责、管理、监督）全国的各项工作，行政主管部门就可以制定部门规章来行使管理权。部门规章是行使管理权的一种具体表现，只要不同法律、行政法规相抵触，应当在全国范围内有效，地方性法规不应当与之矛盾，这是保证国家行政管理权统一的需要。否则，法律规定的行政主管部门的权限就难以落实。反之，法律、行政法规没有规定国务院行政主管部门主管的事实，地方性法规均可以规定，部门规章不得与之矛盾。这样，就可以较好地解决房地产地方性法规与行政规章之间的矛盾。其次，从法律体系内部关系讲，必须坚持行政法规不得同宪法和法律相抵触，地方性法规和规章不同宪法、法律、行政法规相抵触，规章也不能互相矛盾，以保证法律、法规的正确执行。

5 提高我国房地产立法技术

房地产立法作为现代立法的一种，是一项科学性很强的活动，它必须具备一定的条件，以科学的、系统化的手段来进行方能有效。这是提高房地产立法质量的基础，也是最关键、最具实际意义的一步。

5.1 做好房地产立法预测工作

对我国房地产立法来说，进行立法预测有特殊重要的作用。目前房地产立法的任务非常繁重，如何分别轻重缓急、有计划、有步骤地立法，如何使房地产立法同社会需要、法律的实施及立法内部相协调是我国房地产立法亟待解决的问题。解决这些问题的方法很多，如通过法规汇编和法典编纂的方式来修订法体系中相互矛盾的地方。但法规汇编和法典编纂只能解决已然的问题即现存的法律体系中已经存在的不协调问题。而对未然的、尚未出现的问题则必须通过立法预测来解决。进行房地产立法预测可以对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用，应该说立法预测才是治本的方法。

5.2 编制和实施房地产立法规划

房地产事业的发展、科学技术与统计信息技术的进步、房地产法所要调整的社会经济、政治、文化关系的发展本身都具有很大的计划性，在这种情况下，房地产立法如果没有科学的预测与计划，而是盲目地、走一步看一步地进行，就会永远落后于实践的需要，亦即总是“亡羊”之后才去“补牢”，是不能适应社会发展需要的。而且，房地产立法也是系统化的科学工程，如果没有计划，各个房地产法律、法规之间、房地产法与其他法律部门之间、各项法律规范与它们所调整的对象之间是难以协调一致的，因此必须加强房地产立法的规划工作。

5.3 提高房地产法的语言文字水平

立法质量的提高从某种程度上说是法的语言文字水平的提高。一般说来，法的语言文字应用陈述的方式来表达，可以用直接陈述的方式，也可以用间接陈述的方式。但不论采用什么方式，法的语言文字的基本要求、基本风格、基本特点都是相同的。一是明确、具体，即用明确的、清楚的、具体的、明白无误的语言文字来表述法的内容。只有法的语言文字明确、具体，才不会引致歧义，也才便于正确执行、适用和遵守。要做到这一点，“应该”、“可以”等字样的使用应特别谨慎；二是通俗、简洁，以便法律、法规的受众理解、掌握和遵守。立法者立法时要抛弃晦涩难懂、故作深奥的语言和文风，避免使用地方语言。多余的字句要删除，重复的现象应避免；三是严谨、规范。在一般情况下，立法者应按通常含义来准确地使用语言文字，特别是一些与日常生活中的含义不同的概念和词汇，否则就会给执法和司法实践留下后患。

5.4 加强房地产法的修订、补充和编纂工作

法的修订、补充和编纂也是立法技术的重要环节，对于法体系的完善有积极的促进作用。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，也有利于法学研究和实际工作者的查阅、适用和援引。首先，要加快制订房地产基本法的进度。房地产基本法是构筑房地产法律体系的基础，也是房地产法典的核心内容，对制订其下各层次的法律、法规提供了法律依据。这也是理顺我国房地产法体系内部各层次关系的前提；其次，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充，为下一步制定房地产法典创造条件；最后，要制定房地产法典。制定一部体系完整、结构协调、内容完善的房地产法典是提高房地产立法水平的根本措施和现实工作的客观要求，也是历史的必然，更是检验我国房地产立法技术水平的重要标志。

6 结论

我国房地产立法尚存在许多问题。究其原因，一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段，对许多新事物，新现象的发生缺乏处理的经验，但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理，从而导致一些法律失误重复出现。因此，必须从根本上解决这问题，即从立法学的角度来寻找我国房地产立法的原则（或指导思想）、立法体制及立法技术方面的不足，以求真正的总结教训，明示未来。

「参考文献

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关于不动产的法律法规篇13