关于不动产的法律法规范文

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。

1现阶段我国不动产登记制度存在的不足

11机构缺乏整合力度

尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。

12技术标准和信息未实现统一

随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现“四统一”，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据“四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。

13不动产登记制度缺乏公信力

在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。

14相关的法律十分混乱

现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。

2完善我国不动产登记的建议

21专门制定规范不动产登记程序的政策法规

要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。

22尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系

为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地_展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。

23专门制定不动产登记的审查制度

不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。

3结论

综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。

参考文献：

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一、前言

不动产税一般指的是国家对包括土地、房屋等建筑物以及与建筑物或者土地相连的附属物等不动资产进行评估、征管的税种，也称为财产税、地产税等。不动产税具有税基广泛、税收对象比较固定、征收方便等特征，征收不动产税在全世界十分普遍。虽然不同国家国情不同，社会经济形态也不同，但是其不动产税收制度仍值得我国去借鉴。研究境外不动产税的成功经验，借鉴境外不动产税评估、征管的成功案例，对于我国进行统一规范不动产税，促进我国税制改革，建立适合我国国情发展的不动产税制体系具有重要的意义。

二、境外不动产税特征及经验

（一）境外不动产税制结构趋于简化

境外不动产税制结构上往往趋于简化，在课税方面，大部分国家采用土地规划的方法进行控制，通过土地规划来划定不动产税。在课税权利上，大部分国家对于不动产税，将其多规划为地方税种，也有一些采取中央与地方共同享受税收。在计税方法方面，大部分国家采用从价税作为计税方法，很少采用根据量的多少进行计税。从计税的根据方面，多数国家进行不动产税的税基以不动产的价值作为依据。可以看出，境外不动产税制课税物向房地产等方向倾斜，课税的权利向地方倾斜，计税的依据向从价计税倾斜，计税的依据、形式等不断适应不动产税的要求，各项征收环节也不断完善。可以发现，我国不动产税制与境外不动产税制的主要差距为计税方式的不科学、税基的范围较小、计税依据不完善、税制设计比较复杂等方面。

（二）境外不动产税多为地方税主体税种

境外不动产税多归属为地方税种，不动产税作为地方政府最稳定也是最大的财政收入来源，有助于维持地方政府所辖属的学校、公共场所、医院、消防部门等一系列工作的开支，保证地方政府各项工作的顺利进行。在不动产税权的管理上，地方政府有一定的权利进行自行决定对不动产的开征、税负等活动，有助于形成政府职能和财政收入协调工作的循环机制。不动产税归属为地方税，既可以保证中央政府的财政收入，也可以调动地方政府进行组织税收征管的积极性，保证不动产税的有效进行。

（三）境外不动产税税收征管方法成熟，评估体系完善

不动产税一般根据不动产的价值作为基础，对不动产的评估体系的合理性直接影响不动产税征收的公平和效率。很多国家均建立了完善的不动产评估体系，具有一套完善的财产等级、管理、征管的方法，从而保证了不动产税税务的正确性和可靠性。例如，波兰政府对于不动产税征收设置了两个专门的部门进行收集不动产税收数据，一个部门主要进行技术鉴定，由波兰的国家信息勘察机构进行监督，另一个部门由国家法律体系监督进行不动产所有权鉴定，地方政府的不动产税收征管过程中需要与其进行对比，确保税收的真实和公平。而在德国、英国等国家，对于不动产税征管具有专业的不动产评估机构进行评估其价值，从而便于政府进行税收征管。同时，各国在进行不动产税估价过程中，往往采用多种方法，依据不同的情况进行分别估价，最终确定不动产的课税情况，并且国家还设立了完善的不动产评估制度，以防止出现不动产投机的现象。例如，韩国成立的土地估价委员会，建立相应的不动产地价系统，便于公示不动产地价制度等。

（四）境外不动产税相关法律法规十分完善

境外不动产税税收的法律十分完善，既保证了政府进行不动产税收征管的严肃性，也为其征管不动产税提供依据。各国政府对于不动产税收的立法十分重视，均制订了一系列严谨、规范、可行的税法体系。例如，日本关于不动产税的相关法律法规共制订了60多部法律法规，如《土地基本法》《土地征用法》《不动产评估法》等。这些法律法规内容十分详尽，并且具有很强的可操作性，有助于政府依法征收不动产税。同时，各国十分重视不动产产权登记工作，出台了一系列针对纳税人偷税、逃税、漏税现象的法律法规，严厉处罚偷税漏税行为，增强了不动产税收的有效性。

三、境外不动产税对我国的启示

（一）完善我国不动产税制结构

借鉴国外不动产税制结构并结合社会主义市场经济环境，统一规范、简化不动产税收结构。首先，归并我国不动产税制，为内外企业平等竞争提供良好的税收环境。其次，科学合理设置不动产税制结构，在使用、转让与收益等环节要合理优化，综合考虑各项影响不动产价值因素，做到税制结构上分清主次，简化程序，避免重复课税，最终形成适合我国国情发展的不动产税制结构。

（二）转变不动产税为地方主体税种

国外不动产税成功经验表明，将不动产税转变为地方的主体税收十分必要，将不动产税收的绝大部分归属于地方政府，并将其培植为税收收入主体有助于地方政府的发展。从我国的具体实践情况来看，虽然不动产税在地方政府的税收中所占比例有所上升，但所占比重相对较小。

（三）健全不动产税征管评估体系

目前，我国尚不具备完善的不动产价值评估体系，相应的配套评估体系也不完善，市场也处于不规范的阶段。综合国外不动产税征管评估体系的成功经验，首先，我国应该由税务部门领头，组建专业的不动产评估机构或者组织专业的不动产评估小组进行不动产税评估，确保不动产税的真实性。其次，建立完善合理的不动产评估体系，进而健全不动产征管评估制度，保证不动产税评估的科学性、公平性，提高不动产税评估结论的可信度。再次，要增加不动产税制评估工作的公开度和透明度，从而保障各个纳税人的知情权，保障其合法权益，以便其及时了解不动产税征管评估过程中所涉及的评估方法、内容以及结论等信息。最后，要建立不动产税评估异议机制，对于一些纳税人存在异议的申请进行及时处理，保证不动产税估价能够及时反映当前市场价格，促进我国不动产税征管的良性发展。

（四）完善不动产税相关法律法规，提高不动产税立法层次

我国目前关于不动产税的相关法律主要有《土地增值税暂行条例》《房地产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》等，但是这些税法普遍存在一些问题，就是对于不同性质的不动产存在税制不统一的问题，导致内外税负不公平。不动产税种设置存在不合理的情况，计税依据的科学性不足，征税范围不宽，减免政策混杂，导致税收调节作用很小。因此，必须立足于我国不动产税法体系建设的现实基础，根据国家相关产业政策等逐渐提高不动产税的立法层次，完善不动产税相关法律法规，制定具有较强操作性的不动产税收法规，对于不动产的开发、交易进行有效约束，进而维护不动产税收的权威。尽快制定具体、规范、可操作的不动产税收法规条文，为税务部门提供依法征税的依据。

（作者单位为天津学苑市政景观建设发展有限公司）

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一、不动产登记合规管理的定义

所谓不动产登记合规管理，是指不动产登记机构通过主动发现登记程序各环节的内部违规情形来有效识别行政诉讼与行政赔偿发生的风险，并且及时采取适当措施予以纠正、中断、制止的行为。

二、不动产登记主要违规情形

从房地产登记涉讼案例来看，违规登记是不动产登记中损害登记申请人及利害关系人合法利益，最终导致行政诉讼与行政赔偿结果的主要原因。在实务中，违规登记的情形主要有两种：程序违规和实体违规。

1.程序违规

程序违规主要存在两种情况。（1）在受理之初因疏忽未鉴别出不动产登记机构颁发的权利证书（证明）的真伪，或会导致错误登记。（2）在之后的不动产登记程序各环节中，登记工作人员未严格依照相关规定进行当场一次性告知，仔细查验，实地查看，客观调查，审慎核查，准确、完整、清晰登簿，按照权限查询等而导致登记错误。

2.实体违规

实体违规主要指登记工作人员对现行不动产登记有关法律条文的理解和运用产生偏差或登记行为未有现行相关法律法规上的任何依据而导致的违规行为，主要表现为：（1）不作为，即应当登记的不予登记。（2）乱作为，即收件错漏的给予登记、法律法规明确规定不予登记的竟然登记。

三、构建不动产登记合规管理的路径

1.岗位合规手册

不动产登记机构岗位合规手册的制定和修改是关于不动产登记的一系列相关制度和相应操作的即时持续完善过程，是不动产登记机构建立有效内部控制机制的基础和核心。

不动产登记事务繁杂精细，稍有不慎就会操作失误，如未及时发现，最易导致行政诉讼与行政赔偿风险的发生。为理清各类业务头绪，便于记忆，让定期轮岗、交流岗位、调动岗位、新进岗位的登记工作人员能够较快胜任本职工作，构建登记安全“铁打的营盘”， 不动产登记机构应编撰岗位合规手册―― 《各类登记安全操作指南》，包括规章制度、简要说明、操作步骤、注意事项、快捷方式、关键点、易错点、小窍门、口诀等。

2.全程动态监管

不动产登记机构可设立由三位及以上单数的不动产登记专家组成审核委员会，平时可设合规管理部门，由审核委员会成员推荐或兼任专职合规管理人员，在接待申请-初审-受理-查验-登簿-发证各环节依次循环形成的不动产登记程序中定时定岗检查、随时随机抽查、定期全程排查，以期主动发现内部违规问题后及时采取适当补救措施加以纠正，并撰写合规岗位责任到人制度、月度年度合规报告、违规调查处理意见、合规改进措施、合规完善建议等。这一以服务不动产登记当事人为宗旨而实施的全程动态监管过程，首先可有效减少不动产登记机构各业务职能部门间相互推诿扯皮现象的发生；其次可促使不动产登记机构的工作人员自觉运用相关法律法规以及单位规章制度来严格约束自身的登记行为；再者可以为单位营造浓厚的合规氛围，对不动产登记机构逐步形成合规文化奠定良好的思想基础。

3.合规绩效考核

不动产登记机构可在现行的绩效考核机制中纳入合规管理奖惩制度，即增加绩效考核中合规管理的比重，也就是说在绩效工资中分配一定比例的合规考核工资，确立合规有奖、违规重罚制度，可有效激励登记工作人员防微杜渐、未雨绸缪、树立合规意识、严格依法办事、严谨合规操作、严守合规底线。

4.合规学习培训研讨

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直至2013年3月28日，国务院办公厅《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》（〔2013〕22号），要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。随后，在同年11月20日召开的国务院常务会议上决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

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（1）抵押登记机关不统一。目前，在中国负责不动产抵押登记的部门分别为国土资源管理局和房产管理局；负责动产抵押登记的部门有民用航空主管部门、海事局、渔政渔港监督管理局、工商局、林业局、农业局、公证部门、车辆管理所、农机站等。登记部门大部分是行政管理机关，行政管理的职能被过分强化，忽视了为市场交易提供信息等服务功能，服务意识差，依法办事观念淡薄。结果是，不能很好地发挥担保物权登记的效用，不能很好地公示担保物权状态并使其具有公信力，难以保护交易安全、维护当事人合法权益、促进交易的开展。

（2）抵押登记立法不统一。中国抵押登记制度行政色彩浓厚，抵押登记按照各部门对不动产和动产的行政管理部门职权划分而分别进行，相应的抵押登记立法工作也按照行政管理职能的划分而分别进行。目前，有关不动产抵押登记的法律法规有《担保法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》等7部，有关动产抵押登记的法律法规有《民用航空器法》、《海商法》、《机动车登记规定》等12部。由于抵押登记立法不统一，造成各地登记事项、审查原则、登记内容等差异较大，给当事人带来操作上的不便，也影响登记效率。

（3）抵押登记效力不统一。一是《担保法》第41条规定采用登记生效主义，而其43条和《担保法司法解释》第49条、第59条则规定采用登记对抗主义。二是《担保法》第41条规定抵押合同的成立自登记之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押权的设立这两个不同的概念。抵押合同的订立是在抵押交易的当事人之间形成抵押权的债权债务关系，是一种契约行为，只要经当事人合议，并符合《合同法》有关规定即为有效合同；抵押权的设立是保障抵押权人对抵押物的优先受偿权的行为，是一种物权行为，只有通过登记公示才能产生对抗第三人的效力。

（4）登记机关审查责任不明确。有关抵押登记的法律法规都未明确规定登记机关在抵押登记时须对登记申请的有关事项进行实质审查，抑或形式审查。例如《机动车登记规定》关于抵押登记只规定了申请人应提交的申请材料，而未规定登记机关是应该对这些材料所记载的内容的真实性进行实质审查，还是仅仅对提供的材料是否齐备等进行形式上的审查。

（5）抵押权优先受偿规则不明确，抵押权人无法确定自己在同一担保物上债权的优先受偿顺序，易使抵押债权悬空，导致金融机构信贷萎缩，经济发展缺乏动力。

第二，关于应收账款的问题。“应收账款”是会计学上的概念，由于其涵盖的内容比较宽泛且早已被国内外商业实践中广泛使用。《物权法》并没有确定“应收账款”的定义。一般理解为因提品或服务而产生的金钱债权，不包括票据化的债权。

为使应收账款登记制度能够顺利建立和实施，目前至少还需要弄清以下问题：

（1）如何理解《物权法》第228条规定的“信贷征信机构”的含义。

（2）如何理解《物权法》第228条规定“质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”。