房地产不景气的原因范文

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基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13

中国

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财

务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一) 财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。

1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

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二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

中国-

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.

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[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0067-02

1研究背景

自福利分房退出住房市场，中国正式拉开住房体制改革大幕，商品房的时代正式开启。经过10多年的发展，房地产业的发展在旧城改造、提升市民居住生活品质，解决百姓住房难题上起到了独当一面的重大作用，也有着十分重要的现实意义和历史意义。兰州作为二线城市，在一线城市的示范下，兰州市房地产产业在宏观中不断发展壮大，呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动兰州市国民经济和社会发展的新增长点。房地产发展状况和持续走高的房价，引起了各方面的关注。而房地产产业在发展过程中，会表现出循环的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。因此对房地产发展状况进行统计分析，以确定兰州市房地产发展处于哪个阶段，可以为投资者提供理论依据。在我国，从1997年年底中国经济景气监测中心开始正式对外国房景气指数，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示房地产产业的基本运行情况、波动幅度，可以描绘经济的波动情况，预测未来趋势，研究和建立宏观反映市场景气情况的指数系统可以为宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息并且为房地产发展的分析决策提供依据。及时掌握房地产开发建设的整体走势、全面地了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。因此，编制房地产景气指数，通过对景气所处空间、景气值的波动、景气趋势的评估，从另一种角度分析当前的房地产市场，将有效的信息反映出来，为政府和有关部门的宏观调控、管理提供一种量化的趋势性信息，能够引导兰州市房地产业健康、有序的发展。

2兰州房地产周期波动的轨迹及特征

2.1数据来源及技术处理

（1）兰州市房地产景气指数指标体系的确定。房地产作为固定资产投资的重要组成部分，涉及的相关指标产业多。而作为预警景气指标体系应直接反映当前房地产产业发展的状况和当前供需的平衡状态，并且可以从土地、资金、市场需求三个方面满足房地产产业发展特征。因此本文从供给、需求、价格、增加值四个最能反映房地产景气的方面选择了本年完成投资增长率（%）、房屋竣工面积增长率（%）、房屋施工面积增长率（%）、商品房销售价格增长率（%）、本年购置面积增长率（%）、本年开发面积增长率（%）、资金来源增长率（%）、新开工房屋面积增长率（%）等八项指标进行处理来编制合成指数以反映兰州市房地产发展的轨迹和特征。

（2）指标数据的来源。本文数据来自于《甘肃省统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国房地产市场年鉴》以及《中国城市统计年鉴》等统计资料。由于收集资料的限制本文分析重点拟集中于2002—2011年的数据具体统计指标数值。

（3）指数权数的确定。按照景气指数的原理，在编制合成指数时，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。这就要确定指标的权数。根据我国房地产产业现状，有关专家对各类分类指数赋予权数值如表1所示。

（4）基期的确定。基期确定时，一般要满足三个原则。一是要选择房地产业比较平衡的时期；二是要考虑统计资料的衔接；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。根据以上三个原则，结合兰州市房地产业发展的实际情况，兰州市房地产指数计算的基准循环时期应确定在2004年为宜。

2.2兰州市房地产景气指数合成

2.2.1各类指数的计算

（1）分类指数的计算公式。分类指数是指参与计算的8个指标报告期与基期对比得到的相对数，用百分数表示。其计算公式为：

Pt=（Yt/Yt-1）×100%

式中，Pt表示第t年的分类指数，Yt为第t年的分类指标值，Yt-1为第t-1年的分类指标值。

（2）分类景气指数的计算公式。分类景气指数是以各年的分类指数为报告期，以2004年的分类指标数为基准对比时期，计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明景气指数升降的原因。其计算公式为：

Ft=（Pt/P2004）×100%

式中，Ft表示第t年的分类景气指数，Pt为第t年的分类指数，P2004为2004年的分类指数。

2.22兰州市房地产景气指数的初始计算

（1）初始指数是指各分类指数加权平均后得到的总体指数，兰州市房地产景气指数采用固定的股价性权数来确定，各权数如表1所示。其计算公式为：

Ct=PtW/W

式中，Ct表示第t年初始指数，W为权数。

（2）景气指数的计算。景气指数是以初始房地产指数为报告期，以2004年的初始指数为基准对比时期计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数的大小，将反映房地产业发展景气状况的好坏。其计算公式为：

Gt=CtC2004×100%

式中，Gt表示第t年的景气指数，Ct表示第t年第i月的初始指数，C2004为2004年的初始指数。

3兰州市房地产指数周期循环

根据计算出的兰州市房地产合成指数分析自2002年以来兰州市房地产业呈现周期波动周期大致分为三个：

兰州市房地产景气指数

3.1第一周期：2002—2005年

由于受数据的限制，本文对兰州市房地产业景气循环分析2002年开始。从上图和表2可以看出2002—2005年为第一个循环周期。在2002年政府颁布了《关于整顿和规范市场秩序的通知》意在进一步规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。因此在2002年到2003年期间，房地产产业一直保持了良好增长势头，2003年兰州市房地产景气合成指数为122.13%，同时房地产销售额、销售价格等指标增长率均有所上升。但是有些地区房地产发展过热，因此中央银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定，并且在同一年中央政府采取征收房产税等措施。由于中央政府采取抑制房地产过热的措施，使兰州市房地产企业景气指数开始下降。

3.2第二周期：2005—2008年

2005年随着政府出台的一系列的货币政策和财政政策，使居民的信贷规模开始增大，国民对房地产的投资不断加强，兰州市房地产活力不断增强，经过近一年的调整兰州市房地产产业很快从低谷中带动出来。截至2006年年底，景气指数达到125.6%。尽管兰州市房地产产业景气指数有所上升，但由于土地购置单价的持续上涨，房贷利率的上涨，使房地产企业均感资金压力很大。土地开发面积、完成投资、新开工面积、房屋竣工面积等增长率有所下降，企业争取项目贷款比较困难，流动资金紧张，融资能力变弱，使兰州市房地产业很快进入收缩期。

3.3第三周期：2008—2011年

2008年为了缓解房地产产业低迷状态，政府出台了一系列结构性调控政策，使兰州市房地产产业开始进入了新一轮的景气扩张期，房地产产业逐步呈现上升态势。虽然各项指标也出现回暖现象，但房价的过快增长和国际金融危机的巨大冲击效应的叠加作用下，国家必须采取一系列措施来保证货币的适度增长。并且在兰州市房地产供应量依然走低的情况下，国务院规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的决定。紧接着国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严肃的调控政策”提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。面临来自国家政策调控和刚需积压双方面压力，兰州市房地产业景气指数开始下降。

4兰州市房地产业发展建议

4.1抓住有利时机，加快结构调整

目前一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限价”、“限购”等一系列的调控政策使得一线城市房地产投资收益明显收窄。因此，一大批资金充裕的房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市。同时，随着城市一体化的推进，城市化进程的加快，城市人口的增多，房地产市场的刚性需求也随之增加，给房地产业发展带来了新的契机和空间。兰州作为二线城市，要抓住这个机遇，明确贯彻落实科学发展观，进一步优化房地产业投资发展的环境，加强房地产市场管理，推进兰州市房地产结构战略性调整。

4.2注意房地产的供需变化，来满足消费者的需求

目前在兰州为了满足中低收入人群的住房问题，兰州要大力建设经济适用房，增加廉租住房供应，对其实行土地划拨，通过统一征地、拆迁、减免城建配套费、环境监测费等措施来降低经济适用房成本。并且房地产公司要重视绿色、环保、创新，这些因素在当下的消费者中越来越重要，具备这些因素的房产会更受到消费者的青睐，使商品房也会在质上得到提升。

4.3完善房地产金融体系，促使房地产融资渠道多元化

在我国房地产开发资金融资渠道主要为银行贷款，这在很大程度上制约了房地产业的发展。因此我们要发展多元化的房地产金融机构，并且可以通过在市场上发行债券来筹集资金，实现融资证券化等方式使房地产融资渠道多元化，从而形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场。随着我国改革开放的进行，金融业、保险业、证券业等服务的开放，以及外资的大量流入，有利于拓宽我国房地产业的融资渠道。

4.4完善房地产税费

房地产调控需要税收体制改革配合，目前房地产税费在中国很多地方体系都没有成型，作为对房地产最重要的调控方式之一，完善房地产税费迫在眉睫，只有拥有完善的房地产税费体系房地产企业才能健康的发展。因此政府要整合房地产开发与交易环节的税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。

参考文献：

[1]谢经荣，吕萍，乔志敏房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002

[2]赵黎明，贾永飞，钱伟荣房地产预警系统研究[J].天津大学学报，1999（12）

[3]孔宪丽，张同斌，高铁梅基于景气指数的我国工业经济周期波动特征及本轮波动特点研究[J].数学的实践与认识，2012（7）

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一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一)财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。

1.快速扩张型财务战略:是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

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一、企业家信心有所回落，宏观经济仍被看好

企业家信心指数就是宏观经济景气指数，它综合反映企业家对当前宏观经济环境与宏观经济政策的感受与信心。本季度，国家、省陆续出台一系列经济调控政策，进一步巩固调控成果，我市企业家对宏观经济发展环境和政策态度进入更理性调整阶段，据对218户企业统计数据分析，今年二季度，*市企业家信心指数为128.52点，比去年同期增加3.07点，但比上期回落10.09点，显示*市企业家对当前宏观经济发展的认识更加理性化、客观化。在监测的企业中，有91.12%的企业家对本行业发展前景表示乐观或基本乐观，有8.88%的企业家对本行业发展状况表示不乐观。*市企业家不仅对当前宏观经济表示乐观，对今后经济运行趋势.也表示也有更高的期待，他们对下期经济信心预期指数达到132.86点，比当前信心指数高出4.34点。

（一）、建筑业企业家信心提高，社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输明显下调。二季度，在八个行业中建筑业属于较景气的部分，经营环境总体得到改善，企业家对本行业运行信心进一步提高，指数为124.19点，比上期、去年同期分别增加22.22点、5.15点，是本期信心唯一一个同步增长的行业；本期社会服务业和信息计算机软件业主要受国家体制改革、能源价格及工人工资上涨等因素的影响，信心指数下降比较明显，分别从一季度的150点和*点下降到本季度的100点和160点，下降幅度分别为50点和40点；由于受市场主要原材料与能源价格上涨、货币紧缩、国家调控房地产过热政策、石油紧张及自然灾害等多种因素的影响，本期社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输信心指数也明显下调，分别为100点、160点、72.73点、111.18和131.25，本季度由于国家、省、市相继出台了抑制房地产价格过高的相关政策，特别是本市经济实用房的大力推广，房地产业企业家信心影响较大，在1季度基础上下滑了36.36点，同期更为明显，直接下降63.63点，进入不景气区间，企业家信心指数的明显波动，说明国家、省政府重点调控领域，企业家信心指数变化比较敏感；由于世界原油价格的不断攀升，近期国内成品油供应紧张，致使交通仓储邮电企业的企业家信心下滑，比上期和同期分别下降了21.46点和7.11点。本季度作为本市的支柱产业工业企业由于受原材料、能源价格及用工成本的增加，使企业家信心指数比上期下降了7.61点，但同比上升了6.25点，工业大类中，制造业、电力煤气及水的信心景气指数分别为139.43点、1101.17点，同比分别下降3.96点、32.37点，环比分别增加6.25点和1.43点。

（二）、三资企业、集体企业的企业家信心饱满，国有企业有待提高。本调查期内，国家、省、市各级政府继续把招商引资作为工作的重点来抓，想法改进企业内、外部经营机制，*市三资企业的企业家也感受到各级政策的利好措施，因此显示出高昂的信心，其指数分为162.50点，环比上升12.50点，同比上扬33.65点。比较之下，国有企业家信心显得底气不足。有限责任公司、股份有限公司二季度信心指数分别为131.91点和139.74，均在景气区间运行，环比分别下降9.85点和4.82点，同比分别下滑1.23点和23.86点，如何从经济政策上、环境上促进企业的发展已不容忽视。

（三）、大型企业家信心指数高位运行，中小型企业家信心需要补充。在社会主义市场经济条件下，国家对大型企业按照现代企业制度的要求，进行改制、改组，去逐步实现产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学的目标，大型企业家凭借丰富的经验和智慧，能够顺应经济发展的大潮，发展企业的信心倍加乐观，本期内*市大型企业家信心指数为170.94点，处于历史上较好水平，虽然比上期分别下降12.28点，但同比分别增加25.56点，虽然中、小型企业在残酷的市场经济中基本上自主沉浮，但是它们也在不断的努力，扩大规模开拓市场，信心指数分别为115.43点和118.38点，比一季度分别下降8.64点和4.70，同期分别上扬4.32和18.38点。

二、企业综合生产经营景气呈现健康良好态势，但景气强度略逊于上期

企业综合生产经营景气指数也称企业景气指数，用以反映调查期内企业综合生产经营状况。二季度，随着企业家信心持续积极乐观，*市企业努力克服国内外不利因素，抓住企业发展的机遇和有利条件，调整行业产业结构，把握产品市场定位，挖掘自主创新、科研开发潜力，提升产品科技含量和附加值，增强企业抗御风险能力，降能节耗，压缩生产成本，提高企业经济效益，企业生产经营呈现生机和活力。本期企业景气指数为133.06点，在景气区间运行。同比攀升8.97个指数点，低于一季度6.05个指数点。当期全市有91.12%的企业认为综合生产经营状况“良好”或“一般”，有8.88%的企业认为综合生产经营状况“偏差”。景气状况表明企业生产经营在迂回曲折中前进。

（一）、工业企业景气上扬，社会服务业、信息计算机软件业大幅下滑。二季度，工业作为我市支柱产业，景气指数在较强范围内，为137.64点，高出*7年2季度13.35点，比上季度上涨0.71点，工业中电力煤气及水的生产经营情况比制造业好，景气指数分别为135.89点和136.75点，分别比上期增长31.79点和下降7.47点，同比分别增加21.57点和11.37点，说明本季度制造业的综合生产受原材料及价格上涨较为严重。本季度，社会服务业、信息传输业综合生产景气指数下降幅度较大，景气指数分别为112.50点、140点，分别比上期下降50点和40点，同比分别下降16.07点和20点，房地产业生产经营总体与上期持平，景气指数为10.9.09，去年同比下降45.46点，而建筑业与上期相比却有小幅下滑，本期指数为121.84点，比上期下降3.84点，而同期却上升14.22点，说明在国家以控制土地和商品房销售价格为主要手段的宏观调控政策下，我市房地产业、建筑业还保持着积极健康发展的态势，充分显现出了我市产业结构调整的成效。交通运输业原本处于营运淡季，又受到石油价格上涨且供应紧张的冲击，经营形势较为严峻，景气指数为128.55点，仍处于景气通道内，比上年同期上扬4.71点，环比下调15.2点，本季度批零业和住宿餐饮业比上期也有回落，景气值分别为129.65点、137.5点，但同比均在上升，分别上扬18.33点、31.25点。

（二）、外商投资企业、股份有限公司、有限责任公司是各类型企业景气良性发展的主力军。本期，外商投资企业以其先进的管理经验和生产技术工艺推动企业迅速发展，企业的股份制改制尽管不尽如意但使使企业充满活力，这两类企业是稳定我市企业景气主要力量。这两种经济类型企业景气指数分别为175点、148.68点，外商投资企业显示了较强的发展势头，同比上扬45.86点，环比增加12.5点，后者虽然显示强势，但指数同比和环比分别下降14.18点、6.19点。国有企业、集体企业、有限责任公司企业景气指数分别为118.55点、115.76点、136.62点，同比分别上升10.18点、9.79点、11.65点，但分别低于前期20.94点、3.18点、7.69点。

（三）、大型企业景气高位运行，小型企业稳中有升。本季度，大型企业景气指数为168.74点，同比扩大32.7点，虽略有回落，但从规模上看，已成为企业景气的佼佼者，小型企业生产经营稳步改善，其景气度为126.92点，比去年2季度提高12.34点，与上期持平。中型企业景气指数为119.75点，在景气区间运行。

三、企业生产总量、产品定货、盈利主要指标均处于景气区间，但有回落势头

二季度景气调查结果显示企业生产总量、产品定货、赢利等主要经济指标景气指数均在景气范围，但比一季度均有不同程度的回落，说明企业生产经营的微观经济基础良好，同时在市场供求、国家政策措施影响下需要进一步加强。

（一）、企业生产放缓，生产总量景气下降。由于部分企业继续改制、转产，加上生产季节、国家、省政策性关停、压缩污染、浪费资源企业，生产速度放慢。本期企业生产总量景气指数为110.89点，同比、环比分别下降5.71点、5.88点。建筑业、房地产业受城镇规模持续扩大影响和国家抑制房地产热的因素，建筑业企业务量继续上升，生产景气指数为136.97点，同比和环比分别增加32.65点、12.53点，房地产业景气指数比前一季度上扬9.09点、但去年同期下降81.82点，进入不景气区间，信息传输业、住宿餐饮业、批发零售业生产景气指数分别为65.51点、87.5点、106.93点，前两者景气降滑至不景气区间，后者在景气临界值以上，前两者同比分别下降49.25点、6.25点，后者上升22.73点，但比第一期分别降40点、17.29点、62.5点。交通运输业、社会服务业生产景气指数分别为112.65点、100点，在临界值附近，同时呈强势递减，主要原因在于行业经营淡季和石油价格高涨且供应紧张。工业企业生产指数为113.83点，环比上升7.04点，但同比却下滑2.95点，工业中，制造业为105.95点，比去年同期及上期分别变化-3.28点、6.74点，电力煤气及水虽然在145.62点，显示大幅度上升，同比与环比分别增加11.89点、10.95点。

（二）、市场消费徘徊渐减，产品定货多不均衡。二季度，国家继续实施增加城、乡居民收入的惠民政策，但受物价、能源上涨等因素的影响，人们的购买力减弱，市场运营有所滞后。企业产品定货景气指数为124.66点，比上期回升3.24点。工业定货指数是136.17点，比一季度提高8.37点，工业中制造业、电力煤气及水分别为130.97点、152.86点，在1季度水平上分别攀升1.81点、34.09点，表明工业企业产品销售趋旺，国际、国内市场扩大。另外，建筑业市场销售显出旺盛的势头，销售景气值为120.34点，环比、同比分别扩大16.27点、5.02点，房地产业销售指数为81.82点，进入不景气区间，分别比上期、同期下滑27.27点、45.45点，社会服务业、信息传输、住宿餐饮市场销售明显缩小，景气指数分别为100点、120点、81.25点，比上期和去年同期分别下降12.5点、20点、68.75和28.57点、13.55点、25点。

（三）、企业盈利总体减少，经济效益有待提高。二季度，企业赢利景气指数为114.58点，同比降低4.74点，比上期降低7.91点，我市无天然矿产资源，能源、煤、油、钢铁等必须的生产资料完全依赖外界供给，这些生产环节比较薄弱，易受市场的震动，本期能源、原材料供应持续紧张、价格居高不下增加了生产成本，抵消了企业利润，致使经济效益不理想。工业企业赢利景气指数为121.23点，比去年同期及上期分别减少4.74点、7.91点，工业中，制造业为122.23点，也比*7年2季度、今年1季度分别缩小0.95点、10.14点，电力煤气及水指数为105.42点，但盈利能力增强，比去年同期和上期分别提高16.17点、18.06点。建筑业盈利能力好转，指数为115.38点，同比分别增加9.09点32.71点，比前一调查期和同期分别扩大7.42点、20.72点，房地产业同期盈利能力大幅下滑，由去年同期的181.82点下滑为118.18点，但上期不所好转，比上期增加9.09点。社会服务业、信息传输业赢利景气大幅度回调，均降为不景气区间。交通运输业、批发零售业盈利景气度分别为107.02点，95.36点，下降趋势也不容乐观。

（四）、企业劳动力需求略有减少，吸纳劳动力空间缩小。本季度，部分企业因改制、转产以及技术设备的更新，加上新劳动法的实施，而精简部分富余人员，辞退临时工人，用工减少。劳动力需求景气指数为101.63点，同比增加1.28点，但比上期回落13.08点，工业为98.5点，比去年二季度微增加1.98点，但比上期下降16.41点，其中制造业景气指数为01.49点，也是同比稍微增加3.97点，比前期下降19.19点，电力煤气及水用工仍不景气，为86.29点，建筑业吸收劳动力较多，景气指数分别为130.13点，在上一调查期基础上分别向上弹升18.72点、同期上升16.36点。房地产业用工产业化不太明显，本期指数为109.09点，但比同期少有增加，增加9.09点，住宿餐饮同比分别上升18.75点，但比上期下降25个指数点，交通运输、批发零售社会用工也有所减少，用工招数分别为100.77点、96.76点，分别比上期下降9.57点、1.82点，比同期下落5.04点、1.43点，服务业用工比上期陡降，用工指数为75点，处于不景气状态。

（五）、企业货款拖欠有所抬头。调查结果显示：二季度企业货款拖欠景气指数为115.50点，比上期降低6.33点，比去年同期有所好转上扬7.71点，说明随着我市清理企业拖欠款，企业货款拖欠又有松动。批发零售业、房地产业货款拖欠持续好转。景气指数分别为112.65点、136.36点，同比增加6.68点和持平，比上期分别升高4.56点、9.09点，社会服务业、住宿餐饮业货款拖欠加剧，景气指数分别为50点、106.67点，比期分别降低37.50点、30.83点，比去年同期分别上升7.14点、0.42点。建筑业有所抬头，指数为95.69点，比上期及同期分别下降9.54、4.28点，信息传输业与上期持平，比去年二季度上升53.55个指数点、工业与1季度比较，下降3.29点，但同比上升8.25点，政府执法机关、企业应继续加大企业间三角债、多头债的清理，促进企业资金良性循环。

（六）、工业、房地产业、信息计算机软件业、建筑业企业投资意向趋强，固定资产投资增加。本期，建筑业、房地产业生产规模迅速扩大，拉动了企业投资上升。两个行业投资景气指数分别为114.15点、109.09点，同比建筑业增加6.65点，房地产业持平，比上期分别增长2.99点、18.18点，社会服务业有所减速，但同比增加39.29点，还有批发零售业投资指数为105.45点，比同期及上期分别下滑10.08点、25.51点，工业投资回升，主要用于生产设备的更新改造，生产规模扩大，指数为137.07点，比一季度升高2.58点，同比提升29.29点，制造业、电力煤气及水投资分别为点35.7点、140.33点，后者比一季度回升18.75点，前者回落0.97点。交通运输业为123.69点，同比及环比均有所减少，信息传输业投资指数为132.76点，分别比上期和同期上升5.52点和40.14点。

四、企业生产经营中存在的问题及对策

本季度，尽管各级政府所实施的宏观调控政策使企业发展的制约因素有所缓解，但企业生产经营中深层次的矛盾和问题带来的影响有所显现，通过问卷调查及实地走访调查了解一些企业生产经营中存在的问题及来自一线企业的呼声。

（一）、企业生产经营中存在的棘手问题：行业竞争激烈、市场混乱、恶意倾轧压缩了企业的生存空间；融资难度大、货款拖欠严重造成企业资金恶性循环，制约企业的发展；部分企业改制、改组简单粗放，少数企业国有资产没有很好的实现保值、增值，小部分企业不能妥善安置富余职工，在一定程度上降低了经济运行质量和社会效益；企业科研技术水平落后、人才素质不高，使企业缺乏核心竞争力；企业历史债务、富余人员安置使企业负重运行；能源、燃料供应紧张，制约企业发展。

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中图分类号：F832.45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392(2009)05-0052-02

在国际金融市场动荡､国内经济增速放缓的背景下，我国房地产市场景气回落呈现如下几个特点：一是受国内外宏观经济基本面变化影响，房地产市场调控政策总体呈现先“紧”后“松”局面；二是专注于房地产开发的企业拿地热情下降，主要原因是需求方普遍持币观望，价格在整体上出现一定程度的下降，全国住房成交量出现大幅减少现象；三是受宏观经济政策和经济运行不景气的影响，房地产开发企业资金链条绷紧，从而导致房屋新开工､竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落，从而使地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。

一､金融危机下房地产行业困境分析

当前，贸易自由化和金融全球化推动着经济全球化不断深入，将世界各国的经济紧密联系在一起，一国特别是经济发达国家发生危机很容易传导至其它国家。美国是世界上经济最发达的国家之一，美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市､债市､汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地行业。

(一)以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩

虽然美国政府采取了一定的挽救措施，但它对美国经济方方面面的影响还是十分明显的：一是失业率上升。 美国劳工部2009年初公布的数据显示，失业率上升至7.2%，创16年来新高。二是美国制造业萎缩。数据显示，2008年12月份美国制造业陷入28年来最低水平。三是美国商务部今年2月公布数据显示，2008年12月美国出口额下降了6.0%，进口额下降5.5%。美国经济的下滑将影响全球经济的快速发展，加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

(二)国际金融危机影响我国经济增长速度，房地产行业深受影响

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上资本市场不景气等多种因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数逐月下降。

(三)房地产行业依然面临资金压力

尽管去年10月份以来，我国从紧的货币政策及时进行了调整，但是，房地产业的资金依然面临缺口。一方面是我国房地产商在土地储备､在建项目､已建但尚未售出去的项目中沉淀了大量的资金，有研究预计，仅土地储备一项，房地产商沉淀的资金就接近2万亿元。同时，房地产销售预收款和按揭贷款增速都在下降。另一方面则源于我国房地产独特的开发模式。我国房地产业在很大程度上都采取的是快速拿地､快速开发､快速销售的模式，这种模式在房地产行情看涨的情况下可以提高资金的利用效率，但是在房地产行情不好､销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临建造成本上升压力､土地储备资金压力､资金成本压力等几乎全方位的压力。

(四)消费者对于房地产市场的预期发生逆转

当前消费者持币观望已经成为房地产行业不争的事实，无论是投资型还是自用型购房者，由于预期房地产市场进行调整，地产价格还有下降空间，纷纷持币观望，这样预期的理由是由国际金融危机在短期内难以得到解决､地产泡沫的存在和保障性住房项目的上市等。同时，第二套房贷政策在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资､投资需求，在宏观上导致需求量下降。而且，更为重要的是，这种观望情绪不是通过简单的放松房地产行业的信贷就可以在短期内加以解决的。

二､金融危机下发展房地产行业策略建议

为了更好地发展我国房地产市场，使房地产行业在国际金融危机中不受到大的冲击，保持我国房地产行业的健康发展，笔者认为金融危机下房地产行业走出困境的策略主要有以下几个方面：

(一)采用积极的经济､金融政策来支持房地产行业的发展

在目前困境下，重新提振房地产业成为促投资､保经济的必要选择。房地产行业是典型的资金密集型行业，没有金融的支持就没有房地产的发展，而房地产的发展又为金融发展和创新提供了较为广阔的空间。国家的房地产金融政策是中国楼市走向的关键，也就是说，如果房地产金融政策积极，那么中国楼市就会向前､向繁荣方向发展，反之楼市则将会向停滞，甚至向后､向萧条方向发展。事实上，房地产已经被推至“国民经济的重要的支柱产业”的地位。就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设､解决安居问题较为有利的时间窗口，加上地产行业在国民经济中的地位，政府主要职能部门应及时根据宏观经济状况调整地产行业的经济和金融政策，采取有利于地产行业发展的货币政策和财政政策来应对目前的金融危机，保持我国地产行业的平稳发展，从而通过地产行业的发展来拉动内需，促进国内经济的快速发展。同时大力发展多元化的房地产金融市场，适应房地产行业的特点，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险，拓宽融资渠道，为地产行业提供持续的发展动力。

(二)通过房地产行业政策调整来支持地产行业的发展

结合土地市场的规律，推动土地制度的改革，合理优化土地价格；简化政府审批程序，进一步完善投资环境；政府制定能促进地产行业发展的政策，给投资者以信心；通过货币政策和财政政策的调整，在最短的时间内扭转消费者持币观望的局面，改变地产市场不景气的困境；规范地产行业，保证地产行业健康有序竞争。

(三)地产企业积极采取先进的管理手段和方法，通过培育自身的核心竞争力来应对金融危机所带来的不利影响

房地产企业是资金､管理密集型的企业，其核心竞争力应从投资､管理两方面去培育。

在投资方面培育地产企业的核心竞争力，应从以下三个方面入手：首先提高筹措资金的能力。房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险进一步加大，能否以较低的财务成本､较易获得资金是衡量企业融资核心竞争力的重要指标；其次是获得项目(土地)的能力。土地是房地产企业的发展源泉，如何以较低的成本获得优质的土地，合理进行土地储备是提升房地产企业核心竞争力的关键。再则是回避风险的能力。房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是保持地产企业核心竞争力的重要措施。

在管理方面培育地产企业的核心竞争力，则要注重三种能力的塑造：第一，整合社会资源的能力。房地产是一个跨度十分大的行业，涉及投资评估､营销策划､规划设计､工程建设､物业管理､环境保护､信息智能､贷款按揭､保险等，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是培育地产企业核心竞争力的基础。第二，控制管理成本的能力。一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格､各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此向管理要效益是地产企业核心竞争力的源泉。第三，凝聚人力资本的能力。企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，而是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能保值､增值。因此凝聚人力资本的能力是地产企业核心竞争力的根本。

参考文献：