智能住宅市场分析篇1

长沙市存量房价格智能评估系统是在“十一五”期间长沙市房地产市场快速健康的背景下开发出来的，目前该系统主要广泛应用于市区存量住宅的价格评估，通过该系统可以比较准确地反映全市住宅价格水平和变化趋势，可以为政府宏观管理住宅市场提供决策依据，可以为住宅投资提供分析数据，可以为住宅交易以及住宅评估提供价格参考，更重要的是可以为政府纳税提供计税依据。

1 基准房价内涵

1.1 基准房价概念

存量住宅基准房价是指在正常市场条件、特定时点、不同区域、不同用途、不同类型设定条件下的评估市场价格，主要体现在两个方面：其一，它是一种在设定标准状态下的住宅价格，根据市场交易数据统计建模，反映市场大多数状况或价格平均水平。其二，它以区片价的形式表现，能代表区片的平均价格水平，是一种非特定的住宅价格。

目前，长沙市存量房价格智能评估系统评估的基准房价主要指的是存量住宅的基准房价，将住宅分为高层和多层两种类型，将内五区分为一、二级区片，并以每月的第一天作为基准日期。长沙市存量房价格智能评估系统所设定的高层和多层住宅基准房价标准内涵状态如表1所示。

1.2 基准房价与实际成交均价的区别与联系

长沙市高层或多层实际成交均价表示在当月内各一、二级区片所有交易的特定高层和多层住宅实际备案成交金额与所有成交面积之比，是一种简单价格平均数。因此，基准房价与实际成交均价既有区别，又有联系。

基准房价与实际成交均价区别在于：第一，市场条件不一定相同，基准房价反映的是标准内涵下的正常市场成交价，而实际成交均价可能是正常市场成交价，也可能是非正常市场成交价，因此基准房价基本代表了本区片真实的价格水平，而实际成交均价只有在无非正常市场价成交的房屋，才能反映出区片的真实价格；第二，房屋类型不一定相同，基准房价反映的是一种标准状态下的房屋，这种房屋状况如表1所示，而实际成交均价所反映的是各种状态下的房屋，通常情况下很难有完全符合标准状态下的房屋成交；第三，计算方法不相同，基准房价是将区片内所有采集的成交样本房屋的楼层、楼龄、装修、景观、朝向、物业类型、交易时间、层高、顶层、结构类型、土地等级和建筑面积等状况修正到基准日标准状态下的房屋的价格，得出来的一种平均价格，而实际成交均价没有经过修正，是各种状态下房屋实际成交的一种简均价格。

基准房价与实际成交均价的联系：第一，实际成交均价是基准房价评估的基础，基准房价的评估是在各区片2006年以来实际成交均价的基础上通过修正系数测算出来的；第二，基准房价具有较好的稳定性，在正常市场成交情况下，实际成交均价基本围绕基准房价上下波动；第三，当区片内成交的房屋状况和成交时点完全符合标准状态下的房屋状况和基准日期时，实际成交价无限接近基准房价。

总的来说，实际成交均价是不同房屋在当月实际成交价格的平均，但是成交的房屋属性如地段、楼龄、楼层、层高、朝向、面积和交易状况等对住宅价格影响比较大的因素不完全相同，而基准房价通过建立一种标准状态下的房屋，就是消除这些因素的差异，将其同质化，在同一状态下进行比较，以反映出不同区片房屋价格的真实水平。

2 长沙市存量房价格智能评估系统的开发方法

2.1 系统开发运行的环境

本系统选用Microsoft Windows Server 2003操作系统，采用Oracle 9i作为后台数据库管理系统[1]，采用J2EE技术，利用Eclipse平台作为开发工具[2]，以ArcGIS Server技术作为GIS平台[3]，主干网采用1000M的光纤。

2.2 系统开发的总体思路和技术路线

长沙市基准住宅价格的确定是以高层住宅和多层住宅划分为基础，以商品住宅成交的网签价格为依据，以合法原则、估价时点原则、替代原则对市内五区（岳麓区、雨花区、芙蓉区、开福区、天心区）的住宅基准价格进行评估。长沙市存量房价格智能评估系统的开发主要工作包括信息采集及分析处理、分区划片、建立修正体系、样本评估和基准房价确定等几个大模块内部的运作和彼此之间的衔接。图1是对几个大模块之间关系的一个详细阐述。

2.3 开发过程

2.3.1 信息的收集与处理

由于长沙市基础数据的采集直接从长沙市商品住宅网上签约系统提取，实时或是定时从数据库中提取最新的成交数据。经过数据转化处理，直接导入到基准房价数据源库中。将收集回来的资料，分为三类，第一类为文字表格资料，第二类为交易数据资料，第三类为图形矢量资料，对这些资料要进行整理、分类。对收集回来的数据进行审核与筛选。本系统在所有的案例中选取接近基准内涵的大量案例作为样本，用于基准房价的计算，并且样本将不断进行周期性调整和更新。

2.3.2 数据修正

根据房地产估价的替代原理，建立相应的修正系数。确定修正系数时分三步进行：第一，对各类型的交易数据进行相关分析[4]，根据相关系数的显著性，找出若干住宅价格影响较大的因素，并进行敏感性分析，判断对住宅价格影响的程度；第二，借鉴特征价格理论，建立住宅估价模型；第三，进行回归分析，对拟合优度进行检验。

2.3.3 区片划分

在住宅区片划分上，根据不同位置其影响房价的区域因素如城市规划、环境状况、交通状况、人口状况、繁华程度、市政及生活配套等不同，将全市划分成若干区片，使同一区片内影响住宅价格的区域因素基本相同，在设定住宅基准房价内涵的情况下，计算出区片标准住宅的均价，作为区片基准房价，并代表该区片的住宅价格水平。通过区片基准房价和相应的修正系数，可以计算得到区片内个别住宅的价格。本系统主要依据区域条件相一致原则、房价水平相一致原则和与相关界限相协调原则，将长沙市按高层住宅和多层住宅共分成67个一级区片和1052个二级区片（区片划分根据实际市场交易情况进行实时动态更新），通过分区划片，反映不同区片间区域因素的差异，并消除同一区片内区域因素的影响差异。

2.3.4 基准房价的评估与确定

（1）估价方法

存量房价格智能评估系统主要采用市场比较法和系数修正法[5]。

（2）区片基准房价的确定

要确定区片的基准房价，首先要对区片内的样本进行评估和检验，然后进行加权平均计算，最后再对结果进行综合修正和调整。

①样本评估

第一步，按照基准房价内涵确定各类用途样本的评估标准，即明确基准样本标准；

第二步，针对住宅样本选取适当的评估方法和评估公式；

第三步，确定修正系数，计算出基准样本的价格；

第四步，对区片内基准样本价格进行检验，剔除价格异常的基准样本；

第五步，建立基准样本数据源库。把通过检验的基准样本录入基准样本数据库，作为基准房价计算的基础。

②样本检验

在分区划片的基础上，利用X2拟合优度法对区片内样本价格的总体分布状态进行检验，判断其总体分布状态是否符合正态分布[6]。

把样本代入计算公式：

式中： 表示 次实验中事件 出现的次数 ,为样本Ai出现的理论概率，k为区间个数。

给定α=0.05,查 分布表定 ,其中r为总体分布中未知参数的个数。

判断:若 ≥ ,则拒绝 ,总体不是正态分布；反之接受 ,总体为正态分布。

③计算并确定区片基准房价

基准样本经过筛选、检验、剔除后，基准样本数据库中的剩余数据就是计算基准房价的基础，可以直接用来计算基准房价。

第一步，计算各区片内经筛选后的基准样本价格的简单算术平均值。

第二步，估价师对区片价格进行统计、分析和调整；

第三步，对没有样本的区域结合周围区片的价格进行推算；

第四步，通过修正系数调整并确定基准房价；

第五步，制作基准房价图，对各区片基准房价进行标注。

2.3.5 基准房价估价应用说明

基准房价建立后可以发挥以下作用：①有利于政府对住宅市场的宏观调控和对住宅资产价值的管理；②比较准确地反映系统涵盖区域内的住宅价格水平和变化趋势；③为住宅交易和住宅估价提供参考标准；④为拆迁补偿提供最低标准；⑤为政府课税提供税基计算依据。

利用基准房价进行住宅估价的计算公式为：

V=[A×B×C×D×E×F×L（1＋G＋H＋I+J+K）+S]×M

数据项说明如表1所示。

3 小结

第一，基准房价基本反映了长沙市住宅市场真实价格水平。长沙市存量房价格智能评估系统评估出来的基准房价与当月实际成交价具有一定的相关性，在同一区片内，各楼盘价格有所不同，但基本上围绕本区片的基准房价上下波动。多层住宅由于品质相差大，对于同一区片既存在大量高档别墅或高品质楼盘，又存在大量建筑时间长且楼房品质低的住宅，对基准房价的评估影响较大；多层住宅成交量少，使得许多区片的实际成交均价受个别交易影响比较大，使得多层住宅相对高层住宅波动性更大。

第二，基准房价具有修正、平滑功能，能降低大量异常成交价对真实房价的影响。根据分析，偏离度大的区片成交楼盘基本上以非正常市场成交价为主，影响了该区片的实际成交均价，这些成交楼盘实际成交均价难以真实反映出区片的真实房价水平。而基准房价主要是反映某一区片住宅在标准内涵下的价格平均水平，其评估样本选取的是区片2006年以来正常市场成交价，通过对选取的样本进行修正而得出来的一种平均价格，具有较强的修正和平滑功能，可为因大量过低或过高成交楼盘使实际成交均价难以反映出真实房价水平的区片提供价格参考，降低了异常成交价对真实房价的影响。

第三，区片楼盘成交量越多，实际成交均价与基准房价越接近。通过对长沙市实际成交均价与基准房价偏离度小的区片分析发现，成交楼盘多的区片成交均价较成交楼盘少的区片成交均价更接近基准房价，以正常市场价成交楼盘越多，其成交均价与基准房价越接近。从各区片成交也可以看出，高层区片成交量较多层区片多，而高层区片实际成交均价与基准房价偏离度过大的区片数目少。

第四，剔除以非正常市场成交价成交的住宅后，基准房价与实际成交均价偏离度较小。非正常市场成交价使得实际成交均价对基准房价验证效果不佳，但通过对实际成交价与基准房价对比分析发现，当剔除各区片的非正常市场成交价楼盘后，实际成交均价与基准房价基本接近，这表明，基准房价基本反映了该区片房屋的平均水平。总的来说，全市商品住宅交易主要以存量房交易为主，而全市基准房价和实际成交价总体上表现为实际成交均价对基准房价的折价，这表明基准房价智能评估系统得出的房价水平相对于实际成交均价，有一定的边际保障。

第五，长沙市基准房价具有较强的实用性、指导性和可操作性，可使房屋估价操作更方便。长沙市基准房价基本上代表了各自区片的平均水平，在房屋价格评估中，可将其视为比准价格，然后根据估价对象的实际情况，将通过对比准价格进行住宅状况调整，即可求出估价对象的价值。运用基准房价进行房屋价格评估避免了市场法中交易实例选取、可比实例处理、交易情况修正、市场状况修正等步骤，因而具有较强的实用性和便捷性。

参考文献

[1]蔡立军，瞿亮，江厚松. 关系数据库Oracle9i原理及应用[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2006

[2]郝玉龙，姜韦华. J2EE编程技术[M]. 北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2007

[3]李芝兴，杨瑞龙. Java EE Web编程:Eclipse平台[M].北京：机械工业出版社，2008

[4]刘光，唐大仕. Web GIS开发:ArcGIS Server与.NET[M].北京：清华大学出版社，2009

[5]翟永平.统计分析及相关软件应用[M].北京：经济科学出版社，2010

[6]中国房地产估计师与房地产经纪人学会.房地产估价理论方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2010

[7]杨振海，程维虎，张军舰.拟合优度检验[M].北京：科学出版社，2011

作者简介

曾锋（1967.01-），男，湖南邵东人，长沙市房产信息中心主任，硕士

智能住宅市场分析篇2

前言

住宅楼智能化是业主置业时考虑的重要因素。信息化、便捷化、安全化的住宅楼智能化是住宅楼智能化的基本要求，也是业主置业时考虑的三大因素。一般住宅楼智能化主要分为安全防范系统、综合信息服务系统和管理与设备监控系统。安全防范系统主要是小区住宅公共安全防范系统和家庭安全防范系统；综合信息服务系统主要是有线电视和卫星接收系统与宽带接入网络等；管理与设备监控系统主要是自动抄表系统、小区停车场管理系统、小区机电设备监控系统与物业管理信息化系统等。

每一个与小区智能化相关的组成要素，都是业主关心的重点。因此，住宅楼开发商、设计施工单位在施工过程中，根据住宅楼的定位高低，在保证质量与安全第一的前提下，综合经济等效益考虑，应该为居民提供信息化、便捷化、安全化的住宅楼智能化。

案例分析：

二、案例评述

1、在招标过程中，为避免由于图纸不完善导致招标清单工程量遗漏，或者由于设计变更造成经济损失，因此，通常采用优化设计与施工一体化进行招标，将基本要求、档次定位于事先在招标文件中约定，虽说在方案评审时繁琐，但结果却是性价比较高，能达到所预想的效果。

2、在住宅楼宇智能化工程优化设计中首先考虑优化的对象是占总造价比例最多和较多的要素为控制对象。如上述表格，占总造价比例一半的是可视对讲与门禁，占总造价三分之一的是监控系统。因此，对文中案例进行造价分析时，可视对讲与门禁和监控系统就可以作为造价控制的对象，其中影响这两种造价控制对象的要素主要是产品品牌和技术参数。此外，对造价控制对象进行分析时还要注意以下事项：

1）可视对讲与门禁系统：①可视对讲与门禁系统是住宅业主最直接直观可视的产品，在确定品牌与销售营销定位时要综合住宅楼宇的整体定位风格，设计、营销、成本进行充分沟通。

智能住宅市场分析篇3

中图分类号：TN843 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 10-0015-01

如今社会迅速发展，使得我国建筑事业也迅猛发展。近几年，我国的房地产开发商致力于科技化的住宅设计，争取建设更加多的智能住宅。智能住宅将先进的信息技术运用进来，而当前技术手段日臻成熟与完善的有线电视网作为我国基础网络设施的重要组成部分，已经被广泛地运用到智能住宅当中。而同时，无线电视网也在迅速发展，显示了未来的日子里必将取代有线电视网的趋势。将电视网运用到智能住宅当中，可以提高我国居民的住宿水平，满足我国居民对智能住宅的高要求，对生活质量的高标准。

一、我国智能住宅的发展进程

国内优秀的房地产开发商研究团队愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究，一大批国内优秀的智能家居品牌迅速崛起，引导我国智能住宅发展的走向，逐渐成为智能家居产业中的翘楚！智能住宅至今在中国已经历了近12年的发展，从人们初最初的梦想，到今天真实的走进我们的生活，经历了一个艰难的过程。随着智能住宅的推广普及进一步落实，培育起消费者的使用习惯，其市场的消费潜力必然是巨大的，产业前景光明。

2000年至2013年，从引入概念，到研究开发，再到试验运用，再到开拓创新，最后落地稳定，经历了一个漫长的发展过程。

初期通过广播电台、电视、报纸和杂志等诸多媒体的广泛宣传，相当一部分居民已经接受了智能家居这个概念。各小区的开发商在住宅的设计阶段也已经或多或少考虑了智能化功能的设施，少数高档的住宅小区已经配套了比较完善的智能家庭网络，并在房地产的销售广告中，已经开始将“智能化”作为其一个亮点来宣传。

同时国外完成这个系统的过程一般要经过3～5年的时间，当然在中国也许用不了这么长的时间，因为已有了国外的一些经验可供参考，但估计2～3年的时间还是需要的。随着我国自行研制的系统已经较为成熟，并有能力与国外的系统和产品相抗衡。新建的住宅和小区大部分将配备一定的智能化设施和设备。我国自行设计和生产的可连网的家用电器/设备也将有相当的规模。

经过多年的开拓，若干高中档住宅的智能住宅特色也逐步涌现。在这个时期，以iPhone为先锋的智能手机启动了智能手机控市场的萌芽，手机控也从传统的手机短信，微博逐步导引到手机遥控实际产品的阶段，全新的智能照明，智能暖通，智能安防，智能健康开始涌现。我国智能家居的落地进程顺利实施。

二、构建电视网智能住宅的可行性分析

（一）日趋成熟的技术手段的支撑

由现代通信与信息技术、计算机网络技术、行业技术、智能控制技术汇集而成的针对某一个方面的应用的智能集合，随着信息技术的不断发展，其技术含量及复杂程度也越来越高，智能化的概念开始逐渐渗透到各行各业以及我们生活中的方方面面，智能住宅应运而生，以智能化建筑为基点生发开来，因此我们通常提到的智能化系统，都说智能化建筑系统。

我国有线电视的发展已经相当成熟。最初充分借鉴国际上的先进技术，因地制宜地采用光纤、电缆、MMDS微波等传输技术，在省、市、县各行政区域范围内建设有线电视网。目前，正朝着大容量、数字化、双向多功能等方向发展。经过几年的网络实践，一个以传输广播电视节目为主的A平台和一个以传输数据为主的B平台已经取得成功。既保证了千家万户收看高质量的广播电视节目，又为数据通信和各种信息的传输提供高速率、大容量、低资费、安全可靠的传输手段。

（二）我国居民对住宅要求越来越高

人们在生活水平、居住条件在不断提升与改善的基础上，对生活的质量提出了更高的要求，智能住宅小区就是在这一背景下产生的，而且其需求日益增长，智能化的内容也不断有新的概念融入。根据一项调查表明：41.7%的普通市民，74.2%网上一族认为在5年之内，我国智能住宅将成为住宅市场的主流。随着现代通信技术，计算机网络技术以及现场总线控制技术的飞速发展，数字化、网络化和信息化正日益融入人们的生活之中。

目前的智能住宅小区，从其内容上来看可分为小区物业综合管理系统和家居智能管理系统两大部分，前者包括：社区安防、信息服务、计量收费三部分，后者包括家居安防、家居信息服务，家居智能化控制等。这就显示着我国居民对于住宅智能化要求涉及通信、安防、家居、控制等等方方面面，要求越来越高，随着时间的推移，在未来的若干年内，一定会推动智能住宅快速发展，改变我国居民的生活方式和习惯。

三、电视智能住宅的发展趋势

（一）目前主导的有线电视网智能住宅

现有的有线电视网智能住宅，实现室内远程防盗，呼救，煤气泄露探测和自动关断，家电控制，电梯监控、水箱监控以及室外监控，因特网浏览，水表，电表和煤气表的远程抄送与自动付费等管理功能。可以满足当前我国居民绝大部分需求。有线电视网是高效廉价的综合网络，它具有频带宽，容量大，多功能、成本低、抗干扰能力强、支持多种业务连接千家万户的优势，它的发展为信息高速公路的发展奠定了基础。

（二）无线数字电视网智能住宅

衡量一个智能住宅的成功与否，并非仅仅取决于智能化系统的多少、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理并且系统能否成功运行，系统的使用、管理和维护是否方便，系统或产品的技术是否成熟适用，换句话说，就是如何以最少的投入、最简便的实现途径来换取最大的功效，实现便捷高质量的智能生活。

为了实现上述目标，智能家居系统设计时要遵循实用性、可靠性、方便性、标准性、轻巧性等原则。所以要求用于智能家居的无线系统需要满足低功耗、稳定、易于扩展并网等特性。无线数字电视网络将对电视网络智能住宅的构建与有线电视网相辅相成，在未来技术手段发展更高水平将有可能取代有线电视网络。

参考文献：

[1]柯坚勇.如何构建有线电视网智能住宅的探讨[J].科技传播，2012，7.

[2]周长举，常军.利用有线电视网建设智能住宅小区[J].山东科学，2000，2.

智能住宅市场分析篇4

中图分类号：TP3 文献标识码：A 文章编号：1007-9599 (2012) 10-0000-02

随着现代科技的快速发展，人类逐渐迈入数字化、网络化的智能化社会。智能化成为势不可挡的历史大趋势。这其中正在兴起的智能型住宅建设的热潮，是在近年来产生并且迅速发展的一种新住宅，为广大业主提供了更加安全、舒适、快捷以及开放的智能化生活空间。与此同时，它还依靠科学技术，设计出了回归自然式的环境气氛，不仅促进了人文环境的发展，还实现了智能住宅物业运行的高效化和环保化。它不仅已成为国家经济实力以及科学技术水平发展的标志之一，并且也是人类社会住宅发展的一大创新、一种趋势。

一、智能型住宅的基本功能要求

（一）舒适性

舒适性包括了平面空间的尺度，住宅附近应该有绿化地，并且视野开阔，提供一种天然绿色的环境。另外所有的房间都应该采光良好，无噪音干扰，装修要简洁、实用，温度、湿度合适等等。

（二）安全性

安全是最基本的前提，这就需要实现防火、防煤气泄漏、防盗等安全要求，这需要人力和科技相结合。要实现边界防范管理、区内设置电视监控等多层次防范，有火灾、风灾、地震等紧急事件的时候应具有急防护的安全措施。

（三）方便性

方便对于居民来说是非常重要的，这需要智能小区的内部道路的布局很合理。小区内部的商店、娱乐等各种各样的配套服务设施齐全。住宅内部的电话、电视、电脑等网络需要确保正常使用。还可以加强文娱场所的建设，为邻里之间的沟通交流提供良好的场所、机会。

（四）服务人性化

智能住宅小区内需要实现设备的定期自动检测以及费用的自动收取、信息的自动及各设备的自动控制等；服务管理要实现科学化，运行体制和方法要确保正确，甚至要做到细化管理；还需要加强小区物业管理公开性和透明度，以此保证物业的良好运作。总之需要利用高科技的手段，实现物业管理科学化、自动化、程式化、人性化。

（五）可持续发展性

从长远的角度来讲，智能型住宅应该与环境相结合，合理使用资源，可以充分地利用风力、太阳能可再生的能源以及新型节能材料从而取得效益。另外，在生活污水及生活垃圾再处理上需要注意不破坏自然生态；而住宅内部的环境质量更需要注意，应该做到厨卫设备布置紧凑，废油、气、烟排除畅通，管线隐蔽，加强建材有害物质的防护等。

二、智能型住宅自动控制与管理中存在的问题

（一）费用高利用率低

费用高利用率低是由于在早期的时候，住宅智能化系统为了达到卖点效应，在信息化系统的追求上一位的注重大而全，而在实际上有些系统在建成之后却不能启动。而在近几年，追求卖点效应的房地产开发商投入巨大资金来建设智能化系统，却只有很少能正常运行。所以房地产开发商向业主征收的物业管理费只够应付传统情况下的运转，昂贵的信息运转费并没包括其中，这就导致了费用高利用率低现象的产生。

（二）售后服务水平不高

房地产商的加入信息化建设打破了以往的市场垄断，另外信息部开发住宅的智能系统，也减轻了房地产开发商的风险。可是，这就产生了另一个大的问题——重复建设。而重复建设使得各网络之间互联相对比较困难，服务内容也很单调，而综合服务费却很高。各个独立网络和智能住宅小区整体的智能化系统有所脱节了。这些问题导致了智能住宅小区的物业管理面对众多建设单位留下的智能系统，产生了服务水平不高的结果。

（三）缺乏统一的标准

目前为止，国家尚未对智能型住宅的管理出台相关的确切法律法规，相关的技术标准也还没有引起产业界及技术界的重视，这就产生了不同地区、不同的房地产开发商以及住户对智能型住宅的认识有很大差距。国内的智能型住宅的相关产品厂家的却不少，但经常会缺乏统一技术考虑，这就造成各个系统间技术与技术的不匹配，技术与设备的不匹配，这就造成了对人力、物力的很大浪费，同时也造成了现在的智能化系统的投运率不是很高。正是由于缺乏智能型住宅的统一标准，而开发商又对众多供应商缺少有效监控手段，就这导致了很多智能化的相关设备不合格，最终使得智能化系统没能正常运行。

（四）缺乏技术维修服务人才

在智能化系统建成之后，必须要长期的管理和维护这些智能化系统，这就要求公司必须雇佣技术维修服务的专业人才。可是现在对日常维护重视还很不够，很大一个原因是缺少懂得智能化系统技术人才。目前许多智能型住宅的物业管理人员的技术水平还很不够，不能达到保障智能化系统的正常运营，这就需要加强对智能型住宅的物业管理人员培训和引进。提高技术维修服务人员的技术。

三、智能型住宅自动控制与管理的原则

（一）可靠性原则

智能型住宅在考虑技术的同时，还应从系统结构、设备性能、技术措施、厂商技术支持、系统管理以及维修能力等多方面着手考虑，需要确保系统运行的可靠性。应该采用比较成熟的技术，还要采用成熟而可靠的产品，不盲目追求技术先进，认为选用的技术以及设备越先进越好的想法是不正确的，不要用还在开发实验之中的实验产品。考虑风险问题，智能型住宅的智能化系统应将成熟自动化技术以及产品拿到住宅小区系统集成。

（二）可操作性原则

智能型住宅在采用先进技术产品的基础上，必须充分考虑到相关操作的方便性。因为这些产品面对着文化程度、技术水平以及年龄不同的人群，所以就必须要考虑智能化产品的方便操作及维护，产品必须要可操作性比较高，而且维护也要方便、可操作。

（三）功能需求的限额原则

即使是智能型住宅也必须首先分析智能型住宅的市场销售定位，这样才能够比较好确定该项目所需功能定位。智能化系统不是说技术含量越高越好，而是应该具有一个功能以及技术的极限，从而满足智能型住宅市场定位，不能使得技术功能产生过剩，而不同人群对智能型住宅的智能化的需求很不一致，而且受教育程度以及受收入水平限制就在很大程度之上影响人对智能化需求的水平、层次。建设智能型住宅首先就应该作好市场的定位，否则会产生功能过剩或功能不到位的结果。

（四）经济性原则

购房者在购买房屋的时候房价是首先要考虑的问题，高造价的智能型住宅不能给住户带来明显实惠，很难受到欢迎。在进行功能的设计、技术路线的选择以及设的备配置时，就必须由市场的定位来确定功能的需求，目前在我国智能型住宅的建设中存在一切朝着高档靠拢的倾向。不管设备系统的实际需要，追求越先进越好。而适合低收入群体需求的低标准的设备却很少有人开发。

（五）可持续发展的原则

当今社会可持续发已经成为一种总的大方向，在智能型住宅也不能忽略可持续发展。当前科技发展十分迅速，这就需要充分重视所采用相关技术的可持续发展问题，使得消费者所选购的产品在三五十年之后也不落后，必须顺应居住生活方式变化以及未来发展的趋势，还有适应信息时代人们生活方式的不断改变，努力向市场提供可持续发展的智能型住宅。

四、结语

智能型住宅的自动控制与管理是智能建筑的重要组成部分，也是住宅小区的发展趋势。

目前，我国智能型住宅建设的自动控制与管理仍具有费用高利用率低、售后服务水平不高、缺乏统一的标准、缺乏技术维修服务人才等问题，需要根据可靠性原则、可操作性原则、功能需求的限额原则、经济性原则以及可持续发展的原则来提高智能型住宅自动控制与管理的能力。发挥智能化系统的最大化作用，为业主提供一个安全、方便、服务人性化、可持续发展的居住环境。

参考文献：

[1]杨军.智能小区整体解决方案[J].安防科技,2003,3

[2]江上月.智能小区系统设计综述[J].职业圈,2007,3

[3]邵军.某智能小区网络设计[J].四川工业学院学报,2002,S1

智能住宅市场分析篇5

中图分类号：F287文献标识码： A

一、住宅智能化的概括

1、住宅智能化的含义：从智能住宅的讨论中，可以看出住宅智能化与办公楼、商务中心智能化不同，它是将高科技成果、先进设备、运行模式，同住宅单体以及居住住宅进行集成设计，以一种便捷、“亲切”的途径呈现给住户的居住模式。“住宅智能化”通常被定义为：“综合运用建筑、设备、电脑网络和综合布线技术，通过家庭管理平台将与家居生活有关的各种子系统有机结合的一个系统，使其发挥多功能、高效益和高舒适性的住宅建筑运营模式，其内容主要包括住宅的安全防范、主要设备和配套设施的管理与监控、信息网络系统等。”

2、智能化住宅发展状况：发达国家智能化住宅发展早，技术先进，富有经验，其智能建筑充分体现“以人为本”的思想，以节能、环保及业主的回报作为智能建筑发展的前提条件。英国去年推向市场的“聪明星”和注人现代网络技术的“ 网络房屋”，以及丹麦最近推向市场的“ 网络厨房”，都是智能化住宅的代表作。我国智能建筑虽起步较晚，但发展迅速，呈现了巨大的市场潜力，但智能建筑技术应用的整体水平不高，地区发展不平衡，相关技术尚不适应市场需求等许多矛盾有待解决，因此，我们需采取积极的对策，借鉴国外智能建筑的发展经验, 制定符合国情的有关智能建筑的法规、规范，解决当前存在的问题。

二、如何关注住宅智能化的问题

1、要具备整体设计的系统观念和面向未来的超前意识智能化住宅是一项综合性的系统工程，它涵盖了各个专业，包含了建筑、结构、给排水、暖通空调专业和电气专业，只有密切配合，才能使设计更完善，布局更合理，建筑师在这一过程中起着重要的作用。住宅智能化建设还应当有一定程度的前瞻性，以适应社会发展和居民生活水平日益提高的要求。

2、在项目设计的开始阶段就注重和各个设备专业的沟通协调，做好智能化配套设计：建筑师要在住宅设计的全过程，尤其是在项目设计的开始阶段就注重和各个设备专业的沟通协调, 做好智能化配套设计，而不是建筑师按照自己的主观愿望闭门造车，在做完方案设计后才去找设备工种“ 配管线”，一个好的设计方案，是建筑师在充分发挥自己建筑创作才能和灵感的基础上，又充分考虑了各设备专业的要求，尤其是智能化系统的要求，并进行了合理的布置。

3、用新材料、新技术, 创造“ 绿化、高效、舒适、安全” 的居住环境：目前，居民住宅的防盗是一个比较突出的安全问题, 很少有住宅楼不安装防盗栏杆、防盗网，居民就像被关在笼中的小鸟，对住宅的外观和居民生活质量影响很大。在智能住宅中，由于现代化的红外监控设施和远程报警系统的应用, 居住安全问题能得到较好的解决。因此，建筑师在设计中更应当关注住宅的节能环保和舒适性问题，在住宅建筑设计中，要尽量采用新型的结构、墙体材料和构造技术，建造节能、环保的“ 绿色住宅”。

三、智能化住宅环境设计

从居住者的角度出发，智能化住宅环境设计要满足其生理和心理各种需求，使其生活在健康、安全、舒适、环保的室内和室外环境中。首先，智能化住宅环境设计应以满足使用功能为本，从物质层面考虑，满足人们对实用性和舒适性的要求，所附属的建筑设施应具备相应齐全的使用功能，对生活服务设计进行合理安排，完善有关智能化住宅的配套工程，另外，设计好一系列有利于人们健康生活的室外生活空间，在设计过程中要特别注意智能化住宅土地环境的自然属性，考虑生活、休闲和学习的方便性。其次，对于超高层住宅的智能化设计，应以超高层建筑为主体，考虑建筑的整体尺度、比例、色彩、质感、形体、风格、材料的运用、系统的设置等，保证各种环境要素与智能化住宅的协调统一。

四、设计过程中的原则

1、舒适性和安全性

智能化住宅设计主要目的是为人们提供一个绿色、舒适、安全和便捷的环境。在智能化住宅设计中，首先应遵循安全性原则，加大对红外监控设施、远程警报系统、防盗系统、防火系统、事故处理系统的应用，提高居民的安全感。同时，实际设计还要关注住宅节能环保性和舒适性问题，适当提高住宅日照、通风、采暖、空调、供水、供电、保温隔热等方面的设计标准，积极运用太阳能、风能、地热等能源，使住宅内部始终处于自循环的状态，为人们提供最适宜、最舒适的室内空间环境。

2、实用性和经济性

在设计中，周密考虑智能化住宅的经济性和实用性，配置成熟、有用的技术，摒弃那些华而不实，只能充作摆设的功能。在住宅智能化设计时，应根据用户对智能家居功能的需求，整合以下最实用最基本的智能化控制功能：智能家电控制、智能灯光控制、电动窗帘控制、防盗报警、门禁对讲、煤气泄露等，同时还可以拓展诸如三表抄送、视频点播等服务增值功能。同时在智能化控制的操作上，也应当充分考虑操作的便利和直观性，选择简易的操作程序，例如手机远程控制、集中控制、感应控制等。

3、协调性

一个好的智能化住宅设计不仅要求设计师充分发挥自己的创作能力和灵感，还要求充分考虑各个专业尤其是智能化系统的要求。在设计阶段，必须注重与各个专业之间的协调沟通，比如考虑各种信息设备正常使用的要求、综合布线要求、管线敷设要求等，以留出足够空间方便后期建设。对于厨卫设计，应在满足要求的基础上尽量简化上下水系统，集中设置，关注其自动化和标准化设计，对于设备管道，要遵循隐蔽、配套的设计理念，集中于管井口，并设检修口，使智能化住宅不仅能够满足家庭通讯、上网需求，还能为信息家电的使用和在家中工作创造条件。

五、住宅智能化设计的综合应用

1、网络通信系统智能化设计：网络通讯系统是住宅智能化设计的神经系统，它将居住住宅内各个功能子系统的终端设备和网络管理中心连成网络，并与Internet互联，为住户提供信息传输的通道以及同外界沟通的桥梁，从而为居住者提供完备的物业管理和综合信息服务连接各个住户网络的基本传输介质包括：电话布线、有线电视线、电源布线、计算机网络布线。其中，计算机网络是智能化设计的重点，网络应具有非常好的可扩充性和扩展性，可以为住户提供国际互联网接入、物业管理等服务。

2、防范报警系统智能化设计：（1）灾情自动报警系统：包括火灾自动报警系统与可燃气泄漏报警系统两部分设计内容。前者即在住宅楼梯间、电梯前室及居室客厅等处设置智能型烟感探测器。智能型烟感探测器与住宅管理中心的防盗、防灾监控网络系统相连。当火灾发生时，声光警报启动，通知住户和住宅管理中心迅速采取措施；后者则是在住户厨房和浴室内安装煤气泄漏报警器，当有煤气泄漏时，触发报警并自动关闭管道阀门，启动声光警报，同时传送到住宅管理中心，通知住户和住宅管理中心迅速采取措施。（2）安全防盗系统：包括门禁系统、对讲防盗门系统及闭路电视监控系统。其中，门禁系统是在住户入室门框上边中央位置处安装一对门磁，住户可用钥匙正常开启，如果发生非法撬门，门禁系统会发出报警信号，通过家庭防盗主机将信号传至住宅物业管理中心，值班人员即可调度保安人员及时到现场处理；对讲防盗门系统即是指在每个单元入口处安装楼宇安全门对讲系统，每户都设置可控制楼宇安全门的对讲机，来访客人可以通过对讲系统实现与被访住户对话，同时保安人员可以直接与住户对讲以确认访客身份．在高级住宅楼区，常采用可视化楼宇安全门对讲系统；闭路电视监控系统则是在住宅的出入口、主要道路、停车场等重要场所安装监控摄像机，将监测区的情况以图像方式实时传送到管理中心，值班人员通过电视墙可以随时了解这些重要场所的情况并存储录像。（3）紧急呼救系统：指在楼道电梯处，或是住户客厅、卧室等地设置紧急呼救按钮，当遇到突发危险时，只要按下该钮,管理中心收到信号即可派人赶赴现场。

3、管理服务系统智能化设计：管理服务系统是住宅智能化设计的核心部分，集中体现了“以人为本”的建筑设计理念。该系统主要包括自动抄表计费系统、IC卡系统，以及楼宇自动控制系统。

结束语：

在智能建筑系统中，我们通过对建筑设备自动化控制的合理设计，可以达到合理利用设备，节省能源的情况下，能够安全运行，发挥作用。随着科学技术的发展，我国的住宅智能化建设技术日臻成熟，作为今后我们生活环境中不可缺少的一部分，住宅的智能化也将带给我们一个更安全、更舒适、更科学、更便捷、更人性化的生活社区。

参考文献：

[1]代光耀.住宅住宅智能化系统初步探讨[J].电器工厂设计,2005,(04)

智能住宅市场分析篇6

1 关于“博尼智能”物联网平台

1.1 “博尼智能”平台的特征优势

“博尼智能”平台是具有诸多特色优势的，首先它是一个面向开放网络的数据服务平台，可以针对不同设施设备完成对不同数据的处理服务。另外它也能够提供基于实时工作流与专家系统的智能化数据处理服务，为行业应用提供设备计入、数据处理及应用开发功能等等。从广义物联网的架构特征来看，它所提供的高级智能数据服务及监控系统数据处理服务也体现在现实实践事项中，例如智能化住宅小区中的停车场、智能家居设备等等都会应用到“博尼智能”平台所提供的技术服务。

1.2 “博尼智能”平台的内部架构

“博尼智能”平台内核所提供的是底层基础服务程序，它的博尼中控就位于“博尼智能”平台的内核层，主要为上层提供数据服务，同时屏蔽底层数据的一切采集细节。如果从功能角度来划分，博尼中控具有通信及数据适配两大功能。主要为数据驱动、数据二次开发提供接口，也能实现数据交换。另外还有博尼智能云服务，它也能为系统二次开发提供跨网络及跨终端监控设备服务，实现对设备状态信息、故障信息的控制与维修。

2 基于物联网技术应用的智能化住宅小区服务系统技术应用

基于“博尼智能”物联网的平台功能及技术特性，本文主要分析两种智能化住宅小区中非常重要的自动化场景服务系统，它们分别是停车场管理系统和智能家居管理系统。

2.1 停车场管理系统分析

停车场管理系统是智能化住宅小区中的重要服务项目，目前许多小区存在停车场内部车辆管理标准无法统一、管理成本过高等问题。再加之小区内上下班高峰时段车流量大、停车效率偏低等等，所以应该为小区引入基于RFID技术的物联网数据平台，为小区构建停车场解决方案。

2.1.1 RFID技术原理

RFID是该套物联网技术中的关键之一，它主要由Reader和Transponder两部分构建而成，其中Reader负责发射特定频率无线电波给Transponder，进而驱动其电路内部的ID Code，另外Reader同时也会接收ID Code。可以说，RFID技术在免电池、免接触技术方面相当到位，而且它无法复制，确保了极高的安全性，拥有较长的使用寿命周期。就目前来看，RFID常常应用于汽车晶片防盗器、停车场管制、物流管理等等领域。

2.1.2 物联网数据平台RFID技术在智能化住宅小区停车场系统中的应用

传统小区的停车场管理系统其管理重点在于收费计费功能管理方面以及车辆进出时间、顺序及停车安全性方面。相对而言它的运行效率低且不能针对用户进行人性化考量。这主要是因为传统停车场的管理系统相对独立，无法实现与小区内部甚至外部的有效信息交流，其使用度也不够平衡。所以本文基于RIFD物联网平台构建一套全新的停车场系统，同样构建独立停车场，但是它的物联网数据平台能够与小区内外部形成数据信息共享机制。

首先，用户会通过自己的智能手机、移动终端等等下载APP，APP上汇总了包括停车场GPS地理定位功能及车位实时信息预告功能等等，它的主要形式就是以地图配合坐标来直观展现目前小区内所有停车位的空余状况，与用户的手机GPS及汽车GPS设备形成联动，为用户提供实时导航路线指导。如此一来用户在远距离就能预先知道自家小区车库的停车位情况及车流进出状况，如图1。

2.2 智能家居管理系统分析

智能家居系统是智能化住宅小区建设不可缺失的部分，对它的场景自动化设计也应该是基于智能物联网开发平台来展开，本文基于ZigBee和Wi-Fi传输模块为智能家居构建远程管理系统，实现智能家居系统管理中的各项功能。

2.2.1 智能家居远程管理系统的基本结构

该系统主要基于“博尼智能”平台开发完成，首先它可以接受来自于博尼中控的采集数据，并将“博尼智能”系统内部数据统一传送给博尼智能云中心，再由博尼智能云中心传送给客户端。在博尼智能云中心方面，它所提供的是较为丰富的数据接口，同时围绕客户需求来定制专有数据服务，并通过数据源管理功能实现数据互动交流行为。

2.2.2 智能家居管理系统的实践应用

智能家居管理系统可以应用于多栋住宅小区，它主要基于“博尼智能”物联网平台来实现联动。在小区住宅里面根据用户需求加装信息采集输送以及控制设备，例如智能网络继电器、智能开关、温湿度红外传感器、PM2.5传感器、中央空调控制器、新风控制器、智能摄像头等等，它们都通过博尼中控来实现数据适配，能够监测智能家居设备的实时运行状况和控制智能家居设备，其中包括了住宅的环境温湿度、空气质量的统计以及智能设备场景自动化运行和APP整体智能设备控制等等。

3 总结

基于物联网技术平台的智能化住宅小区设备应用已经渗透到各个设备领域，具有着强大的控制能力与安全功能性保障。本文所提到的“博尼智能”物联网平台及其对智能家居系统、停车场系统的管理只是冰山一角，但它们在系统功能与操作实用性所体现出的优势已经显而易见。它们也证明了物联网技术必然会成为未来“智慧城市”建设的关键，发挥更大的实际应用价值。

参考文献

[1]钱志鸿，王义君.物联网技术与应用研究[J].电子学报，2012，40（05）：1023-1029.

[2]陈石波.基于物联网技术的智能小区的设计与研究[D].重庆：重庆师范大学，2013，22-29.

智能住宅市场分析篇7

高端住宅一般指地处市内高尚社区，销售价格高于同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的住宅，定位为高收入家庭。其特点为：高标准、大户型、高总价、智能化的楼宇及单元管理系统、个性化的绿化景观及完善的配套设施等。

豪宅依然炙手可热

对高端住宅市场而言，高端收入人群的增加对其影响巨大。世界经理人集团研究显示，2011年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到350万户，中国的千万富翁超过150万人，而亿万富豪超过5.8万人。

而胡润研究院和群邑智库联合的《群邑智库·2011胡润财富报告》显示，在个人投资方向上，房地产还是占主导地位——超过1/3的受访者选择了投资房地产，这一比例在过去三年中持续增长。同时世界经理人集团研究显示，中国富裕群体的消费行为与其它国家的富裕群体相比，最显著的不同在于中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。

回顾过去10年，在上海、北京等一线城市，以别墅为代表的高端住宅价格平均升幅巨大。今年1月，北京市规划部门表示，北京五环以内可改造的存量用地将主要用于建设公租房，这意味着五环以内新增商品住宅土地供应将极为紧张，高端住宅供应的稀缺性将日益显现。

新年伊始，央行宣布从2月24日起再次下调人民币存款准备金率0.5个百分点，较为灵活宽松的货币政策实施，对整个房地产市场也起到一定的刺激作用。

有分析人士认为，鉴于高端住宅土地稀缺性及不可复制性，其价值将更加凸显。可以预期，随着未来政策宽松、通货膨胀因素的影响，高端住宅依旧是富裕家庭置业的首选，高端住宅产品仍将长期趋好。

豪宅打造并不容易

站在市场角度，高端住宅是高品质的住宅形式；在地段方面，占据城市传统中心或重点规划建设区域；在资源方面，高端住宅一般均占据并配备良好稀缺的内外部资源，其外部资源包括交通、教育、自然景观资源等，内部资源则涵盖了产品品质、配套服务等；在产品方面，注重整体规划设计和产品舒适度及品质，同时融入一些创新和奢华的元素。

随着人们对生活品质更深入的追求，富裕阶层消费观念的日趋成熟，圈层交流的社区氛围成为高端住宅置业者的又一重要诉求。以星河湾为例，通过打造独有的圈层价值平台，利用“跨界”体系，将财富圈层聚集起来，不但能为既有客户提供增值服务，还吸引了大批潜在客户，造就其影响力及品牌效应。

除去地段、产品等因素之外，一个高端住宅项目背后开发商的品牌及操盘能力，也是奠定其成功与否的关键之一。

土地的价值最终并非仅仅体现在土地本身，而是体现在土地应用及运作上。其中开发商品牌、开发水平、经营能力、产品模式等往往导致了项目最终的不同表现。实际上住宅是包含地理资源、产品资源、居住体验于一身的综合概念，而开发商应该做的是将这些硬件资源整合起来，融合成为一种最好的形式。开发商的实力和品牌对项目有着潜移默化的影响。

2011年，复地-智盈投资旗下管理的景业及复星一家系列基金均投资复地集团南京御钟山项目。南京在“十一五”期间全市生产总值年均增长13%以上。根据2010年全年数据统计，城市居民人均可支配收入同比增长11%。良好的经济发展保证了当地市场对高端住宅的消费能力。

未来注意力：生活品质

智能住宅市场分析篇8

中图分类号：G354.46} 文献标识码：A 文章编号：

近几年，智能化住宅和智能小区在中国以至全球得到迅猛发展，这是信息技术发展寻找更广阔的市场空间的必然结果。智能化住宅和智能小区向人们提供了方便快捷的信息服务，安全舒适的居住环境以及高效便利的物业管理。所谓智能化住宅，从原理上讲应该是智能建筑的一种，是将建设、设备、运行服务及管理等要素进行综合优化，使其发挥多功能、高效益和高舒适性的住宅建筑及运营模式。与智能的写字楼、商务中心不同，它是将高科技成果及先进的设备运行模式及住宅建筑（区）集成设计，并以方便、简易、友好的方式呈现给用户的一种居住模式。目前，国内已投入使用的智能建筑中，有的“智能”水平低，智能系统运行不良，业主和用户不满。在形成这一结果的许多原因中，设计是主要原因：对智能建筑的认识与理解存在片面性和误区。过分听信设备供应商，盲目求新、求全，提出大大超过建筑物功能与规模实际的智能化要求；国内有些设计人员不熟悉智能化设备的技术与智能建筑设计的方法,因而不能完备地完成智能建筑的整体设计。

一、住宅智能化的概括

1、住宅智能化的含义：从智能住宅的讨论中，可以看出住宅智能化与办公楼、商务中心智能化不同，它是将高科技成果、先进设备、运行模式，同住宅单体以及居住小区进行集成设计，以一种便捷、“亲切”的途径呈现给住户的居住模式。“住宅智能化”通常被定义为：“综合运用建筑、设备、电脑网络和综合布线技术，通过家庭管理平台将与家居生活有关的各种子系统有机结合的一个系统，使其发挥多功能、高效益和高舒适性的住宅建筑运营模式，其内容主要包括住宅的安全防范、主要设备和配套设施的管理与监控、信息网络系统等。”

2、智能化住宅发展状况：发达国家智能化住宅发展早，技术先进，富有经验，其智能建筑充分体现“以人为本”的思想，以节能、环保及业主的回报作为智能建筑发展的前提条件。英国去年推向市场的“聪明星”和注人现代网络技术的“ 网络房屋”，以及丹麦最近推向市场的“ 网络厨房”，都是智能化住宅的代表作。我国智能建筑虽起步较晚，但发展迅速，呈现了巨大的市场潜力，但智能建筑技术应用的整体水平不高，地区发展不平衡，相关技术尚不适应市场需求等许多矛盾有待解决，因此，我们需采取积极的对策，借鉴国外智能建筑的发展经验, 制定符合国情的有关智能建筑的法规、规范，解决当前存在的问题。

二、如何关注住宅智能化的问题

1、要具备整体设计的系统观念和面向未来的超前意识智能化住宅是一项综合性的系统工程，它涵盖了各个专业，包含了建筑、结构、给排水、暖通空调专业和电气专业，只有密切配合，才能使设计更完善，布局更合理，建筑师在这一过程中起着重要的作用。住宅智能化建设还应当有一定程度的前瞻性，以适应社会发展和居民生活水平日益提高的要求。

2、在项目设计的开始阶段就注重和各个设备专业的沟通协调，做好智能化配套设计：建筑师要在住宅设计的全过程，尤其是在项目设计的开始阶段就注重和各个设备专业的沟通协调, 做好智能化配套设计，而不是建筑师按照自己的主观愿望闭门造车，在做完方案设计后才去找设备工种“ 配管线”，一个好的设计方案，是建筑师在充分发挥自己建筑创作才能和灵感的基础上，又充分考虑了各设备专业的要求，尤其是智能化系统的要求，并进行了合理的布置。

3、用新材料、新技术, 创造“ 绿化、高效、舒适、安全” 的居住环境：目前，居民住宅的防盗是一个比较突出的安全问题, 很少有住宅楼不安装防盗栏杆、防盗网，居民就像被关在笼中的小鸟，对住宅的外观和居民生活质量影响很大。在智能住宅中，由于现代化的红外监控设施和远程报警系统的应用, 居住安全问题能得到较好的解决。因此，建筑师在设计中更应当关注住宅的节能环保和舒适性问题，在住宅建筑设计中，要尽量采用新型的结构、墙体材料和构造技术，建造节能、环保的“ 绿色住宅”。

三、住宅智能化设计的综合应用

1、网络通信系统智能化设计：网络通讯系统是住宅智能化设计的神经系统，它将居住小区内各个功能子系统的终端设备和网络管理中心连成网络，并与Internet互联，为住户提供信息传输的通道以及同外界沟通的桥梁，从而为居住者提供完备的物业管理和综合信息服务连接各个住户网络的基本传输介质包括：电话布线、有线电视线、电源布线、计算机网络布线。其中，计算机网络是智能化设计的重点，网络应具有非常好的可扩充性和扩展性，可以为住户提供国际互联网接入、物业管理等服务。

2、防范报警系统智能化设计：（1）灾情自动报警系统：包括火灾自动报警系统与可燃气泄漏报警系统两部分设计内容。前者即在住宅楼梯间、电梯前室及居室客厅等处设置智能型烟感探测器。智能型烟感探测器与小区管理中心的防盗、防灾监控网络系统相连。当火灾发生时，声光警报启动，通知住户和小区管理中心迅速采取措施；后者则是在住户厨房和浴室内安装煤气泄漏报警器，当有煤气泄漏时，触发报警并自动关闭管道阀门，启动声光警报，同时传送到小区管理中心，通知住户和小区管理中心迅速采取措施。（2）安全防盗系统：包括门禁系统、对讲防盗门系统及闭路电视监控系统。其中，门禁系统是在住户入室门框上边中央位置处安装一对门磁，住户可用钥匙正常开启，如果发生非法撬门，门禁系统会发出报警信号，通过家庭防盗主机将信号传至小区物业管理中心，值班人员即可调度保安人员及时到现场处理；对讲防盗门系统即是指在每个单元入口处安装楼宇安全门对讲系统，每户都设置可控制楼宇安全门的对讲机，来访客人可以通过对讲系统实现与被访住户对话，同时保安人员可以直接与住户对讲以确认访客身份．在高级住宅楼区，常采用可视化楼宇安全门对讲系统；闭路电视监控系统则是在小区的出入口、主要道路、停车场等重要场所安装监控摄像机，将监测区的情况以图像方式实时传送到管理中心，值班人员通过电视墙可以随时了解这些重要场所的情况并存储录像。（3）紧急呼救系统：指在楼道电梯处，或是住户客厅、卧室等地设置紧急呼救按钮，当遇到突发危险时，只要按下该钮,管理中心收到信号即可派人赶赴现场。

3、管理服务系统智能化设计：管理服务系统是住宅智能化设计的核心部分，集中体现了“以人为本”的建筑设计理念。该系统主要包括自动抄表计费系统、IC卡系统，以及楼宇自动控制系统。

四、智能化设计对住宅建筑的影响

对住宅结构选型方面的影响：智能化设计要求在住宅建筑内部以及小区范围内进行综合布线，管线种类多，数量大是住宅智能化的主要特征，因而综合布线会占用较大的建筑内部空间，住宅结构选型方面将受到影响。对住宅建筑构件方面的影响：受到智能化设计的影响，住宅建筑的楼、地层、顶棚、墙面等构件需要采用合理适宜的构造做法，使综合布线达到经济、美观、实用的处理效果。

五、结束语

住宅智能化应实现以下几点目标：（1）提供舒适、安全、宜人的生活空间；（2）信息高速公路家庭化，提供快捷、全面的信息交换功能；（3）提供包括儿童教育、成人教育、家庭保健、远程看护服务在内的多层次家庭服务。规划设计是住宅智能化的核心，设计必须以人为本，技术必须为人服务。智能化不应作为住宅建设的主要目标，智能化只是一种手段，更不能是一句口号。只要全社会包括建筑师、房地产商以及广大住户都来关心智能住宅和智能小区的建设，我国的住宅智能化水平就会在短期内迅速提高。

智能住宅市场分析篇9

美国智能建筑学会把智能建筑定义为:

 

通过对建筑物几个基本要素即从结构、系统、服务、运营和管理以及它们之间的相互联系全面综合，并达到最佳组合，获得的高效率、高功能与高服务性的大楼。我国则以大厦内所配置的自动化设备来衡量智能建筑。在日本突出智能建筑就是高功能大楼，是方便有效地利用现代化信息与通讯设备，并采用楼宇自动化技术，具有高度综合管理功能的大楼。在新加坡，规定智能大楼必须具备三个条件：一是先进的自动化控制系统，调节大厦内的各种设施，包括室温、湿度、灯光、保安、消防等，以创造舒适的环境;二是良好的通讯网络设施，使数据能在大厦内进行联网;三是提供足够的对外通讯设备，并向国内外进行联网。

 

当今科技正处于高速发展阶段，其中相当多的成果将不断被应用于智能住宅建筑，因此其内容与形式也在不断拓展与变化。

 

2智能住宅控制网络化设计

 

法国最近正在巴黎近郊建一幢电子化“智能住宅”当你不在家的时候，住宅里的“电子管家”监视着家里所有的电子系统，如有漏水、漏煤气，它会自动报告抢修站;有人私自撬门，它就会报告警察局;此外，它还可以寄邮件、购买飞机票、订其他各城市的旅馆房间等等。

 

在迈向2011年的住宅设计今天，如何设计智能型网络式住宅己提到设计部门的日程，现提出如下设想：

 

2.1有步骤地开发建设智能住宅

 

住宅的智能水平取决于造价与智能系统的要求，根据我国的经济，应允许存在智能差别，开发高、中、低多种智能型住宅，只要满足智能住宅的基本要求，可以先发展低智能，逐步发展到高智能住宅。

 

2.2制定智能住宅的标准和发展规划

 

住宅智能化标准至今还没有建立，但为了缓和投资紧张局面，可以分批投资，分期实现。依照最新颁布的《住宅设计规范》(GB50096-1999)，普通住宅分一至四类，对三、四类住宅要求三表(电表、水表、煤气表)出户，而有的城市己对三表推广采用磁卡表，并同计算机联网，初步实现低智能化。对高级住宅或别墅这类住宅，智能化程度应更高。智能住宅也可分成必建部分与缓建部分。必建部分除智能住宅环境外，尚有住宅设备的自动化系统，包括变配电、照明、空调、供热、防火、保安、电梯管理、广播、电话与卫星天线等基本布线系统和综合布线系统，这里可分成必建部分和选建部分。以售房为目的的投资商，可以先完成必建部分，分期分批实施缓建部分。

 

3高智能化大厦的建筑设备

 

高智能化大厦是建筑、结构、楼宇设备、环境、信息工程、自动控制、物业管理、人类工效学等多门技术的集成，是高新技术在传统的建筑业中的集中体现。智能大厦的设备、设施和管理都要以人为本，因人而易，主随客便。它的高额投资会从人的工作效率提高中得到回报。但是，目前国内很多人对智能大厦的作用还没有建立这样的新概念。国内至今还没有比较完善的有关智能大厦的标准和规范。前不久，建设部发出通知，为了加强建筑智能化系统工程的设计管理，颁布《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》，《规定》中初步界定了建筑智能化系统工程的内涵;明确了由建设主管部门统一管理全国的建筑智能化系统工程设计工作，并对立项申报、编制标准规范、资格认证、市场管理等问题都有了明文规定。

 

4智能建筑的投资

 

由于智能建筑建造的特点，因此它的建设投资要高于普通住宅，智能化建筑的功能具有质的提高，故需增加以下几方面的投资：

 

4.1综合布线系统的投资。目前弱电传输介质的布线有光纤与多芯绞线两种选择。

 

4.2大楼自动化系统的投资。大楼自动化系统的运行，运行费反而会减少，智能建筑投资增加主要表现在如下几个方面:

 

4.2.1消防必须采用高可靠性的防火自动监测与报警控制系统，以确保人身与财产的防火安全度;

 

4.2.2保安必须确保人身安全。在通用电视监视、出人控制、巡回检查与防盗等系统的基础上，进行联网运行，实现智能化，需要增加设备与计算机网络的投资。

 

4.2.3能量管理系统，包括从高压电源输人、低压配电、空调制冷系统、上水的变频调速、供热等系统的自动检测、控制与管理。其主要任务是确保运行系统优化操作，高可靠性与高品质要求，并能降低运行费用。智能化与联网是主要技术手段，虽增加一些投资，但却能减少能源消耗与运行费用。

 

4.2.4环境控制系统，包括温度、照明与卫生等机电设备及其智能控制系统，全面达到控制标准，并联网与经济运行。真正的智能系统节能与效益是十分显著的。

 

4.2.5运载系统主要是电梯与停车场设备管理。采用高可靠性智能化电梯，全部联网并优化运行，以满足快速、准确和完全的要求;停车场要求自动计费管理，并实现联网。

 

4.3增加投资提高建筑装饰标准，设计中对智能建筑提高建筑标准、推广新型建筑材料，采光与声学音响标准要有明显的改进、设备管道井与各种设备机房面积会有些增加，势必导致增加造价，但所占投资比例很少。根据国内己建几个智能住宅建筑分析，住宅小区要增加工程造价约10〜15%，对开发商来说一定要充分考虑，权衡利弊。

 

5结论

 

5.1智能化大楼和住宅己实现水、电、煤气通过电脑查车辆进出均由电脑自动识别，可以在居室中选看影视节目等等，但智能化程度与国外相比，还有一定差距。

 

5.2智能化的实现，首先要培养智能化的人才，原有建筑队伍中无论从科技知识、还是管理能力诸方面明显不能满足要求。为此要充分重视现有人才的潜力，采取多种培训手段，使设计、施工、管理人员迅速提高水平，解决当前在发展智能化建筑中，急需高科技人才的燃眉之急。

 

智能住宅市场分析篇10

住宅智能化作为一项新兴的产业,成为目前房地产界最热门话题,不少房地产企业都在不同程度地进行尝试,虽然其仅占地产项目总投资1%左右,但它的发展、变化、更新特别快,智能化究竟能够实施到何种程度比较难把握,这也成为房地产业非常富于挑战性的决策项目。做得好,整个楼盘高雅别致,相得益彰;做得不好,精心打造的楼盘必然缺少现代气息,给人留下遗憾。细节成就品牌,品质决定市场。选择与楼盘相匹配的住宅智能化系统,既是细节的处理,也是品质的需要。

经调查,近六、七年来,住宅智能化建设从南到北,从大城市向中、小城市发展,住宅智能化系统已经成为城市新建楼盘必不可少的配套设施。刚开始时,许多房地产项目为寻求卖点,通过“炒作”智能化概念取得了良好的效果,提高了楼盘的销售业绩。

然而在这一过程中,许多房地产企业,特别是一些最早应用住宅智能化系统的地产项目吃尽了苦头。根据建设部有关部门所做的一项调查,全国住宅智能化系统正常运行的不足30%,部分正常部分无法使用的约占30%,还有大量的无法正常使用,许多楼盘被迫更换产品,进行二次投资,造成了极大的损失和困扰。

一、造成上述局面,概括起来主要有几个方面的原因

一是要求不切实际。有的地产开发商为“炒作概念”,对智能化系统功能有着不切实际的过高要求,希望一劳永逸,十年不落后,要求产品供应商将一些技术不成熟的功能作为重要卖点;或者迷信进口产品,使用之后才发现系统不适合国情,做了冤大头。

二是产品选择不当。现在不成熟的产品充斥市场,有的甚至品牌知名度较高的公司也走捷径,随便OEM一些小公司的不成熟、不可靠且没有大型联网技术的产品就推向市场,争抢项目。众多互不兼容的标准导致产品鱼龙混杂,而随着市场竞争加剧,许多企业被迫出局,许多已安装在各地住宅小区内的产品就变成了无人关照的“孤儿”,维修服务的“断层”严重影响了业主利益。

三是工程商选择不当。住宅智能化产品基本上都是网络型工程产品,布线、安装、调试都需要有经验的工程技术人员操作,但目前系统集成行业由于门坎低,参与角逐者众多,较之产品制造行业的混乱有过之而无不及,而大部分地产开发商采取“价低者得”的方法选择系统集成商,使得系统集成行业陷入了恶性竞争的困境,许多项目最终根本无法保证其施工质量。

二、鉴于此,在实际操作中,根据住宅智能化的发展水平、人们的生活水平和生活习惯、住宅的档次、业主的爱好和成本等因素的限制,笔者认为在考虑和实施住宅智能化的时候,应坚持以下四个原则

1.适度先进的原则

以目前电子信息技术的发展水平而言,住宅智能化的内容可以说是包罗万象,单就室内设备自动化而言,可以做到远程控制、室内集中控制、遥控或指纹控制、声控、面部识别等,还可以做到恒温恒湿的室内环境,可以利用手机控制家电等等。对一个房地产开发而言,要实现这么多的智能化,代价不菲。所以,住宅智能化的设计,要综合考虑实现的功能与项目的成本之间的关系,做到适度先进。

2.业主优先的原则

业主优先的原则就是根据不同的项目定位和不同层次业主的需要,设置相应档次的智能化系统。档次高的楼盘,层次高的业主,智能化程度就高一些,反之,则可简单一些。总之,要考虑业主的不同需求。如沈阳不少别墅和洋房楼盘安装的千里眼系统,就是考虑到业主平时不在家,为他们随时了解家里的情况而设置的。

另外,与业主生命、财产、安全休戚相关的安保系统、室内综合报警系统,为业主区内生活提供方便的一卡通系统、物业管理信息系统等最好能做,而且要做全、做好;而与业主的切身利益关系不明显、不直接的,如公用设备的自动化系统、物业管理系统等,则在考虑投资合理性的前提下适当设置。

3.技术与产品成熟的原则

智能化以提供安全和方便为已任,如果所采用的技术或使用的产品不成熟,只能是弄巧成拙。所以,强调技术或产品“成熟一项,使用一项”,确保实际使用过程中的安全和方便,确保实现设置智能化装置的初衷,是房地产企业必须引起重视的问题。

4.可持续发展的原则

信息技术发展迅猛,今天我们认为先进的技术可能在很短的时间内就落伍了。在前面三项原则的前提下,住宅的智能化设置要有一定的预见性,在设计中预留相应设备的接口、容量,此做法也为适应不同业主的需要进行调整预留了空间。

智能住宅市场分析篇11

1、国内外同类产品和技术情况

国外包括日本在内，仅在大城市的商业和商务中心才发生停车难，基于我国人多地少的国情，我国是全方位同时爆发停车难，包括住宅区、办公区、商业和商务中心区、旅游区等。立体停车是我国停车业发展的必然趋势，立体化停车的产品目前仍处于开发和导入期。已投入市场的立体停车库，大至包括以下几种：自走式建筑物型地下或多层停车库、机械式塔楼型高层停车库 、机械式多层钢结构立体停车库等。国内的机械式立体停车库，多为引进或仿制国外的同类产品，以上几种停车库的建成使用，增加了停车位，但也有以下不足：

建造以上类型的立体停车库的投资，少着几百万，多着数千万。如果仅以收取停车费，回收投资需要20―30年。所以，已建成的立体车库多数为政府性投资，或企业为了其他的经营目的所建。

②、个性化差

由于大型立体停车库的停车集中度高，常给车主带来一些不便。如建在深圳益田村的立体停车楼，一些车主停车后回家，需要走20分钟，往返1公里的路程。所以许多车主宁愿将车停在路边，也不进停车楼。多数已建成的立体停车库都存在停车率不高的问题，许多停车率不足30%，致使更难回收投资。

③、高峰期拥堵

由于大型立体停车库的停车集中度高，而车库的进出口少，当处于车辆进出高峰时，每台车进出用时2分钟，第5-10台车要等候10～30分钟才能完成进出。不适合在有存取车高峰期的住宅区和大流量的公共停车场使用。

④联动操作

存取一台车，要多个车位联动避让，能耗高，噪音大。存取一台车，数台车甚至整个车库的车都不能存取操作。

⑤影响住宅区、办公区景观

以上类型的立体车库均为庞然大物，建筑通透性差，极难与住宅区、办公区景观协调。而且许多住宅区、办公区也再无空地建造这些庞然大物。

基于以上原因，以上几种立体停车库极少在住宅小区和办公区应用。

本项目创造性的开发了无避让上层停车技术，即上层停车位由微电脑控制的特殊动力和运动机构驱动，通过完成由摆动和移动组成的两轴复合运动（A型产品），或移动、转动和升降三轴复合运动（B型产品），使上层停车位上、下车时，按设定的运动轨迹平稳运动，以避开下层停车，实现上层停车位上下车时，无需下层停车留出空间、作避让运动的目的。结合智能化的软启动、软停止、遇阻反弹和状态视频自动监测和语音提示等智能化功能，独有的动态防坠落机构。无避让的特点为：上层停车的上、下车操作，无需下层停车留出避让空间、作避让运动，以达到现有产品无法作到的100%的增加上层停车位、减少存取车的等候时间的目的；智能化的特点为：运动功能和目标控制的智能化和安全保护功能的智能化，停车场及设备运行的视频监控和管理的智能化，为车主提供停车的便利和协助，以适应各种使用环境和操作者的要求。智能化无避让立体停车位系列产品与国内外现有的立体车库相比具有以下竞争优势：

①、单体操作，车主自主操作，符合小汽车的个性化产品的特点，存取车无须轮候。

现有的立体车库需要专人操作，多车联动，存取车时间长，高峰期易造成拥堵。

②，能成倍的增加停车量，由于下层无需要留出避让空位，无避让立体车位是目前国内外唯一能使上层停车量增加100%的两层立体停车产品。

现有的两层立体停车产品，如升降横移立体车库，由于每3～5个车位，就要留出一个避让空位，车位增加率尽能达到67～80%。

③、结构简洁，亲和力强，建筑通透性好，易与周边的环境协调。

开发和生产适应中国特点、满足用户需求的立体停车设备，是解决目前城市停车难的有效途径。

2、 客户分析

（1）、房地产开发商

如住宅楼项目，每户必须配一个停车位。每个塔楼要配备两层以上的地下停车库，才能满足新的配套要求。2层以上的地下车库，每个停车位的建筑成本约为8～12万元。

而安装无避让立体车位能使一层地下车库达到两层的停车量，而且不受地下车库梁柱布局的限制。

（2）、公共停车场

广州市商业、商务旺区的公共停车场，平均每个停车位每天的使用次数约为6～8次，以每次停车费5元计算，每个停车位每天的停车费收入为30～40元，每月为900～1200元，每年为10800～14400元。如果安装B型停车台，以增加停车量，需要3年左右才能收回成本。深圳市政府已出台提高公共停车费的有关法规，将停车费增加一倍，即每个停车位每天收停车费60～80元，则2年左右即可收回安装B型停车台的投资。无避让立体车位对公共停车场的投资者有较大的吸引力。

（3）、住宅小区私家车主

广州市的多数住宅小区的停车位严重不足，而且随着私家车数量的增加，情况会更加严重。家庭购买私家车是为了享受汽车带来的文明和提高生活质量，不能用简单的投资回报来衡量。社会发展的趋势是，私家车主不能只享受私家车带来的便利和高质量的生活，同时要为这种生活支付相应的成本，这种成本不仅仅是购车成本，还应包括停车成本等其他使用成本。

在住宅区使用的立体停车位能同时满足以下条件：1）、体现私家车主的个性化，即个人投资，个人使用，自主操作，安全可靠；2）、售价低，谁投资谁收益；3）、对住宅区的景观影响小；4）、能满足高峰期，车主快速存取车的要求；5）、车主就近停车。现有的各种立体停车库几乎都无法满足以上诸多条件，所以在住宅小区中极少得以使用。

3、社会效益分析

“停车难问题不仅已成为影响我国道路交通的一大顽疾，而且势必成为制约我国经济发展的一个突出问题”。这是全国政协委员冯幸耘先生，在第十届全国政协会议上的提案中，对停车难这一社会现象和难题的重要性的深刻见解。汽车消费是人类文明发展必须经过的一个阶段，任何国家都不可能跳过、绕过或躲过这一阶段。汽车生产和消费是一个完整的产业链条，不仅包含汽车的生产和购买，还包括道路建设、能源的生产和补给、车辆的存放、车辆与环境的协调（对自然环境和人类生活的影响）等环节。各国根据本国的国情可以对一些特定的环节提出强化要求。由于我国人多地少，住宅区的人口密度大，户均空地少，住宅区和商业商务中心区的停车，是最先出现和最严重的停车难问题。停车产业是汽车消费链中重要的一个环节。智能化无避让上层停车台是针对我国国情和住宅小区及现有公共停车场的特点开发的智能化立体停车设施，该产品的生产和投入使用，不仅能丰富停车业的产品，满足社会和市场的需要，有效的利用自然资源，增加国家的税收，增加就业岗位，还能对促进汽车的消费，乃至促进我国经济的发展产生良性的互动作用。

参考文献：

1.机械式停车设备类别、型式与基本参数 JB/T8713-1998

2.机械式停车设备通用安全要求 GB17907-1999

智能住宅市场分析篇12

一、攻关的任务、考核目标及主要技术指标：

经过论证，我们在专题合同中将各种指标定位在：

本专题的攻关任务：研究智能型住宅家庭设施自动控制与管理系统，该系统包括两项任务，其一是开发家用管理软件，其二是开发家庭智能控制装置，实现对居室温度、湿度进行自动调节；对厨房用具进行时序控制；对卫生间的排风进行控制。而家用电脑管理软件要对家庭设施进行管理并提供若干家政服务程序。

本专题的考核目标：提供具有居室空调、厨房监控、卫生间自动排风功能的微机控管装置一套；提供家用电脑管理软件一套；住宅温、湿度等参数应满足智能住宅规定标准；在示范工程中应用该项成果。

本专题的技术经济指标：温度、湿度等主要被控参数应满足智能小康住宅标准（温度18℃～28℃，湿度30％～70％）；系统运行可靠。

在进行该项专题的进一步研究的过程中，结合当前先进技术的发展以及我国智能住宅发展状况，在原有的合同的基础上，我们对家庭智能控制器又增加了三表远传、安防等功能。

二、专题执行情况评价

本专题按两个部分实施，即家庭智能控制器和家用电脑管理软件的研究：

1、家庭智能控制器

（1）功能

本专题所开发的家庭智能控制器即智能节点具有4路模拟输入，12路数字输入，12路数字输出，其所实现的功能如下：

通过对室内温度监测，得到实际温度与设定温度比较：当实际温度低于设定温度一定值时，在夏季关空调，在冬季开暖气；当实际温度高于设定温度一定值时，在夏季开空调，在冬季关暖气。温度控制达到智能小康住宅规定标准：18～28℃。

通过对室内湿度监测，得到实际湿度与设定湿度比较：当实际温度高于设定温度一定值时，关加湿器；当实际湿度低于设定湿度一定值时，开加湿器。湿度控制达到智能小康住宅规定标准：30～70 ％。

对三表实行脉冲计数，并发送到上位机。

当门磁或红外报警时，在设防状态下，声光报警和自动拨号器启动，并有报警信号传到上位机。

玻璃破碎报警时，声光报警启动；在设防状态下，自动拨号器启动：有报警信号传到上位机。

紧急按钮报警时，自动拨号器启动，并有报警信号传到上位机。

排风扇按钮控制排风扇，排风扇运行一段时间自动关闭。

烟感探头报警时，煤气闭阀器关闭，声光报警和自动拨号器启动，并有报警信号传到上位，此外，通过判断烟感探头输入信号可识别探头是否有故障。

煤气泄漏报警时，排风扇启动，煤气闭阀器关闭，声光报警和自动拨号器启动，并有报警信号传到上位机。

探头复位输入控制火灾探头掉电复位及开启煤气闭阀器。

通过上位机运作，可以控制厨房设备按一定时序启动。

温度的设置可以通过上位机或者设定按钮实现。

湿度的设置可以通过上位机或者设定按钮实现。

与本专题预期目标相比，我们在设备监控的基础上，增加了安防功能，三表远传功能；我们经过认真研究，考虑研发产品的应用和推广，我们单片机来完成这些功能，而是采用了先进的现场总线??lon总线。

（2）应用的lonworks技术特点

本专题采用了lonworks技术进行开发，该技术有如下特点：

开放性：网络协议开放，对用户平等；

通信媒介的多样性：可采用任何媒介进行通信，如双绞线、电力线、光纤、同轴电缆、无线电波、红外等，并且同一网络可以有多种通信媒介；

互操作性：其通信协议lontalk是符合iso定义的osi 模型，任何制造商的产品都可以实现互操作性；

网络拓扑：有星型、总线型、环型以及自由型；

网络结构：主从式、对等式或客户/服务式结构；

通信的每帧有效字数可从0至228个字节；

通信速率可达1.25mb/s，此时有效距离为130m；78kb/s的双绞线，直线通信距离可达2700m；

其技术核心器件??neuron芯片内部装有三个8位微处理器、34种i/o对象和定时器以及lontalk通信协议等。该芯片具有通信和控制功能。

近年来，该技术在国内外的智能建筑领域都得到了应用和发展，其开发工具平台强大，开发者在短期内就可以完成开发工作；在韩国、日本、澳大利亚、加拿大等国都已经利用该技术完成多项工程；并且，总体来看，该技术适用于

同时，也应将节能的概念引入智能住宅中。在本专题中，我们对卫生间排风采取实时控制，使其在满足室内排风要求的同时做到节省电能；我们通过对室内温度的设定，在不同季节内对空调或供暖设备进行控制，使其在一定的条件下工作，当达到预期要求时，立刻停止工作，进而达到节能的目的。

模数转换通信匹配问题：在本专题中，我们利用max186芯片对采样的温湿度信号进行模数转换。max186芯片具有12位精度，其与lonworks技术的neurowire方式进行通信需要匹配，本专题解决了这个问题。

本专题所开发出来的家庭智能控制器比较成熟，可作为产品投入市场，并且，该家庭智能控制器已经在北京翌景嘉园使用。与目前国内同类产品相比，其性能价格比是最优的（具体情况见效益分析）。

2、家用电脑管理软件

家用电脑管理软件是在delphi5.2平台上开发而成，其功能、设计特点如下：

（1）功能

提供家庭生活服务信息。主要有：医疗保健知识、家庭菜肴、点心制作方法及饮食科学知识、女性美容装饰常识、花鸟鱼种值饲养方法、旅游知识、保险知识及家庭生活中的一些常用信息等。

提供家庭事物管理手段。这部分主要内容有：家庭财务、亲友通讯录、个人档案管理。

该软件通过网卡直接对家庭设施进行管理：三表计费、设备状态显示、厨房设备时序控制、温湿度设定。

（2）软件特点：

是软、硬件技术成功结合的典范：考虑到“小康住宅”的特点，将计算机硬件、软件技术相结合，通过lon 控制模块成功地实现了对住宅内的环境监测及设备监控。

实用性强：在本软件中，我们以科学实用为原则，从医学、美食、旅游、保险、美容装饰、花鸟鱼种植饲养、财务管理、通信录管理等方面为用户提供了及其丰富的生活服务信息，以便为用户的工作、学习提供更多的方便。

易学易用：在软件开发过程中，我们在不影响功能及生动性的前提下，尽量使界面简洁、直观，并具有逻辑性，从而使得用户容易掌握软件的思路及操作方法。

三、成果应用前景及效益分析

建筑业是国家的支柱产业，住宅建设占总房产建设投资的80％左右，国家十分关注住宅建设，继“解困”、“安居”工程后，又努力实施“小康”工程。为了加大“小康”工程力度，国家把“2000年小康城乡科技产业工程”列为国家重大科技产业项目。可见，投身于住宅小区智能化以及相关产品的研发，既有利于推动建筑业的发展，又能带来可观的经济效益和社会效益。

1、国内智能小区市场预测

随着计算机技术、现代通信技术和自动控制技术等高新技术的延伸，智能建筑应运而生。智能小区是智能大厦的基本含义中扩展出来的。以1999年为例，国家在99年对住宅的投资1700～1800亿元人民币，根据建设部对小区初、中、高三个等级的划分，小区智能化为住宅小区总投资的1％～3％。以此比例计算，则仅99年度对小区智能化的需求就达17～54亿元人民币，而随着住房体制改革的不断深入及人们对住宅环境要求的不断提高，该数值还会将大幅度提高。由此可见，小区智能化市场前景广阔。

2、本专题的实用性及前瞻性

“智能型住宅家庭设施自动控制与管理系统应用研究”作为2000年小康城乡科技产业工程“的一个专题，该项研究应用lonworks技术开发并在住宅示范小区工程中试运行。该家庭智能控制器具有很强的灵活必一，根据用户需要，可以进行灵活配置，例如：如果用户不需要该模块中的模拟输入，我们就会在设计硬件电路时预留同端口，而不焊接模数转换模块，这样可为用户省下投资，也为其将来扩展做好准备；12路数字输入点被开关量或脉冲信号来触发，其可以配置成电表水表煤气气输入，可以配置成安防信号输入，也可以是二者结合；12路输出只是一个开关信号，也可根据实际情况进行灵活配置。总之，该家庭智能控制器即适合现在智能住宅的要求，也会在一定程度上满足将来发展的需要。

我们开发的家庭智能控制器再加上各种传感器构成的控制系统，其价格为4000元左右，即每个住户用于智能化投资在4000元左右，与当前国家制定普及型智能住宅价格（5000元）相比，相对价位下降20％；而从长远来看，随着人民生活水平的提高以及家庭智能控制器各类相关器件价格的下调，大多数用户对智能化的投资是可以接受的，并且其所带来的各种效益是无法估量的。

4、本专题的社会效益

本专题是以小康住宅智能化宗旨，旨在为人们提供舒适、安全、健康的环境。这一方面提高了人们生活水平，另一方面也为人们的高效率快节奏提供了条件。

智能住宅设施的自动控制和管理，既需要相关行业的支持，也促进相关行业的发展。智能住宅建设的兴起，将使许多相关企业投入建筑市场，又为许多人提供了就业机会。

此外，对于生产智能控制器的厂商来说，他们在推广应用这项成果中，将会获得可观的经济效益。

四、专题调协的科学性和合理性的后评估

本专题设置的科学性和合理性可从以下几方面反映出来：

1、专题在智能小区的地位

智能小区在智能化大楼的基础上扩展和延伸出来，人们通过对小区建筑群的四个基本要素（结构、系统、服务、管理）进行优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的人居环境。从以上的定义可以看出，人们通常提出的智能大厦的3a（建筑设备自动化 、办公自动化、通信自动化）或5a（在“3a”的基础上加上安防自动化和防火自动化）也适合智能小区，所以智能小区的“智能”很大一部分都体现在其自动化的程度。此次国家制定的该课题与以往课相比，其对智能建筑的功能定位更加合理（功能多而必要），并且具有一定的前瞻性（厨房设备的自动化以及模拟量的引入随着人民生活的提高也将会被人们接受）。总之，本专题对智能小区“智能”的研究，在智能小区的整体研究中起着相当重要的作用。

2、未来市场走向

笔者认为，建筑业是国家的支柱产业，住宅建设将占房产建设投资的80％左右，其中对智能小区投资占总房产建设投资的8～24％，在这种背景下，国家将会进一步加大对智能化建筑的投资。由于智能小区的概念是近几年才形成的，单个功能或系统如抄表、报警功能在一些住宅小区中已经有些应用，但是还没有哪个厂家能够推出从总体上设计和规划成熟的智能小区网络化综合管理系统，目前的市场还处于群龙无首阶段。此时，国内市场急需一种性能价格比较高的智能化产品，这时研究智能型住宅家庭设施控制和管理系统将有更重要的意义。

3、用户需求

随着生活水平的提高，一方面，人们对住宅的追求不仅仅局限于外表的装饰，人们对住宅的智能已经有了初步的认识；另一方面，在一些发达的城市中已经出现智能小区并为人们所接受。此时研究本专题开发出适合人们要求的智能化产品也具有很重要的意义。

4、科技含量

可以说智能小区是随着计算机技术、通信技术、自动控制等的发展而提出和发展起来的。智能小区的“智能”也可理解成为其科技含量，其科技含量的高低反映了智能小区智能化的水平。

本专题所采用的lonworks技术是最近几年内流行的先进的现场总线技术，运用该项技术研究本专题并开发出基于该技术的产品，将更有利于该产品的推广，并且随着lonwork技术本身的改进和提高，智能化产品也利于更新换代。

总之，“智能型住宅家庭设施自动控制与管理系统应用研究”专题的完成，一方面，为家庭设施智能化的可行性提供了依据；另一方面，也为制定家庭设施智能化规范提供了参考。并且，本专题开发出来的成果正在转换成产品，这进一步证明了专题设置的科学性和合理性。

智能住宅市场分析篇13

2合肥市某超高层住宅建筑项目基本情况

本项目位于合肥市中心核心地段，整体项目为135万m2城市生活综合体，总建筑面积达327457m2，集五星级酒店、甲级写字楼、购物超市、精装公馆为一体。项目容积率8．2，绿化率25％，目前精装公馆销售均价11800元／m2。本课题以项目一期M7综合楼精装公馆为案例进行节能计算分析。M7楼地上部分包括三栋住宅（R6：49层，R7：46层，R8：43层），以及高层裙房（1～5层为商业，6～9层办公）。地下三层，分别为自行车库、设备机房及机动车库等。本文仅以R7＃楼10层以上住宅部分为例来进行技术经济分析。主楼R7建筑总高度158．45m，其中住宅楼净高111m，建筑面积34254．7m2。项目没有以建筑节能为主要目标，仅达到了安徽省规定的居住建筑节能50％的最低标准，因此本课题的研究目标为：根据合肥地区的气候特点，通过现有成熟技术的优化组合达到居住建筑节能65％的目标，并从中寻求易于市场推广且适合于地域特点的建筑节能技术.

3合肥市某超高层住宅建筑项目M7＃住宅楼节能技术

本项目在方案设计阶段并没有将建筑节能作为项目追求的目标，仅以安徽省规定的建筑节能50％最低标准作为标准，并根据安徽省市场情况和合肥地区气候特点，结合本项目具体特点，采用了以下措施来保证建筑节能率：外墙体系采用无机保温砂浆，屋面体系采用无机发泡硬质保温隔热层，外窗体系采用断热铝合金低辐射中空玻璃窗（遮阳型），通往封闭及非封闭户门均采用节能门，变频供水系统采用微电脑智能控制的变频供水系统，照明采用智能照明系统等节能技术。具体建筑节能技术见表2。通过对本住宅楼项目设计文件的分析，应用建筑业中通用的清华斯维尔建筑节能软件对其进行热工计算，验证该项目的节能设计是否达到相关节能标准及具体的节能率。使用清华斯维尔建筑节能软件，建立7＃楼热工计算模型，通过计算机分析得出节能率为51．16％，符合安徽省建筑节能50％的标准。

4合肥市某超高层住宅建筑项目建筑节能分析

4．1合肥市某超高层住宅建筑项目65％节能的目标实现

为发展节能型建筑，建设节约型和谐社会，我国将建筑节能发展分为三个阶段：即节能30％、50％、65％三个阶段。目前，节能50％的设计标准已在安徽省得到贯彻落实，而如何在现有建筑设计标准上，通过进一步改进围护结构的热工性能、提高空调采暖设备性能及外门窗物理性能，以及加强自然通风能方面，使现有建筑在节能50％的基础上再提高15％。鉴于安徽省目前尚无建筑节能65％设计标准，因此我们在进行65％节能设计标准的探索时，参考了安徽省2011年最新修订的《安徽省居住建筑节能设计标准（夏热冬冷地区）》及《安徽省建筑节能设计标准》节能50％的基本思路，应用目前工程中常用的清华斯维尔建筑节能软件，通过“对比分析评定法”对建筑物的能耗进行综合评价并判定。据此分析，若居住建筑要实现65％节能的设计目标，重点应提高围护结构热工性能节能和对空调采暖设备的选择，以及对新能源的利用等方面。由于本住宅项目节能设计目标是以50％节能设计的，因此在对节能65％住宅进行设计时，以现有住宅项目为对比，通过增加节能材料的使用来达到节能65％的目标。通过清华斯维尔建筑节能软件模拟计算得出，在仅对节能50％住宅的围护结构（外墙、屋面、外门窗、分户墙、楼板、外遮阳等）进行节能改造时，其建筑节能率能够达到57．5％。对于空调采暖设备，节能软件中默认值为：普通配置，采暖能效比为采暖1．9、空调2．3。而随着空调技术的不断发展，目前市场上的家用空气源热泵空调器的空调，采暖能效比已显著高于默认值，因此，我们选用能效比≥4级的分体式空调，此时软件计算结果达到65．73％。通过以上计算分析可以得出：提高建筑节能效果应优先选用先进的成套节能技术体系，包括提高护结构热功性能、合理设置活动外遮阳等，以及选用合适的空调系统等能够使超高层建筑实现65％的节能目标。此外，在设计对比中，65％节能体系还增加了新风系统和太阳能热水系统，这样就进一步减少了能源的消耗，保证65％节能目标的实现［3］。

4．2节能技术经济分析

通过对建筑结构分析，分解建筑围护结构各组成部件，可以得出影响建筑物能耗高低的因素主要是外墙、外门窗、外遮阳以及屋面等，因此在选择节能方法和对节能效果的对比上也重点考虑了这几部分。结合本项目7＃楼的实际材料使用情况和目前市场行情，本文选择了目标值65％节能条件下相对于设计值50％节能条件下节能技术经济分析，对外墙、外门窗、屋面、外遮阳等进行了优化设计，采用先进的节能技术体系［4，5］。

4．2．1普通住宅和节能住宅的基本情况

通过表3可以看出，7＃楼通过选用不同的围护结构节能技术体系，分别达到了目标节能效果。其中，50％节能采用的节能技术是原项目设计文件的节能技术，节能效果达到了51．16％，满足当前安徽省夏热冬冷地区居住建筑节能率50％的强制性要求。而65％条件下，通过对护结构的建筑节能技术的优化，以及采用先进的空调系统，节能效果达到了65．73％（其中仅通过对围护结构建筑节能技术的优化可以达到节能58．25％的效果）。此外还有增加的新风系统和太阳能热水系统，可以进一步保证节能效果达到65％以上。

4．2．2经济分析

本项目基本工程造价（没有节能要求）约1500元／m2。通过表3计算可得，7＃楼为实现节能50％强制要求增加成本142元／m2，增加成本约占总造价的9．5％，而65％节能条件下，需增加成本185元／m2，增加成本约占总造价的15％。节能住宅增加的成本主要体现在外门窗、外墙和屋面等围护结构上，三项成本增加总共为126元／m2和144元／m2，分别占总造价的8．4％和10％，分别占总增加成本的88％和80％，与理论分析结果想吻合。总体而言，为达到建筑节能要求而增加的围护结构建筑节能技术成本较高，空调采暖设备的建筑节能技术成本较低，以7％的增加成本达到了增加近7％的节能效果。此外，为保证节能效果，以及融入绿色低碳的理念，在节能65％条件下，增加了新风系统和太阳能热水系统，减少不可再生能源的消耗，增加新能源的利用。

5建筑节能经济分析评价

通过以上建筑节能技术经济分析，我们可以从以下几个方面来进行评价。

5．1经济方面

从7＃楼的的实际情况来看，节能住宅相对于普通非节能住宅造价有所增加。其中，要达到50％节能强制性要求需增加造价9．5％，而达到65％节能标准需增加造价15％左右。虽然为达到节能要求而增加的工程造价所占比例和增加绝对值较高，但是相对于本住宅项目11800元／m2的平均售价而言，增加的成本还是可以接受的。对于节能型住宅的评价，不能仅仅局限于工程造价，一方面，国内建筑节能市场起步较晚，部分建筑节能技术成本较高，比如要达到65％节能要求时，对外遮阳系统的改造成本就很高。但是随着建筑节能市场的发展和建筑节能技术的成熟，建筑节能技术成本总体上将会不断下降。另一方面，节能型住宅相对于普通非节能住宅，其产生的经济效益、社会效益以及环境效益都是不可估量的，其对节能减排、保护生态环境、提供建筑工程质量、改善住宅性能和实施可持续发展等具有重大意义。具体而言，较高的成本换来的是高品质的住宅，提高了居住环境舒适度，同时降低了居住使用成本，为消费者带来实实在在的利益。

5．2空调设备方面

对65％节能设计的探讨中，围护结构的建筑节能率达到了58．25％，空调采暖设备只需承担6．75％，而且空调采暖设备节能只需选择目前市场上能效比≥4级的分体式空调即可。但需要注意的是，建设节能型住宅不能进入一味依靠提高围护结构保温性能来保证节能率这个误区。从目前市场技术来看，单纯依靠提高围护结构保温性能达到65％节能目标不仅需要增加高比例的成本，而且技术上也有一定的风险，比如外保温板的安全性问题、聚氨酯现场喷涂的平整性问题、保温系统的耐久性问题以及保温材料对施工环境的苛刻要求等。从本项目7＃楼的技术经济分析来看：建筑节能率从50％提高到65％，围护结构增加了210元／m2，空调设备增加16元／m2，分别占总造价的14％和1．1％，因此选用空调采暖设备提高建筑节能率具有较好的经济性。

5．3外遮阳技术方面

由于我国外遮阳标准体系初步构建，尚属于发展阶段，所以外遮阳技术的可选择性较少且成本较高。从表3中可以看出，仅外遮阳一项就增加成本50元／m2，占总增加成本的22．1％，所占比例略高。因此，外遮阳技术急切需要科研单位尽快开发出成本适当、节能质量符合规范要求且适合当地居住建筑的外遮阳系统产品。

5．4新风系统与太阳能热水系统方面

新风系统与太阳能系统的设置对节能建筑的贡献并非体现在节能率的提高上，但从增加住宅的舒适度上，以及推广利用新能源等方面分析，它们都是极具优势的节能措施与技术。从成本增加的角度来看，新风系统与太阳能热水系统的增加值分别占总造价的1．5％和5．3％。虽然太阳能的单项增加成本较高，但是以太阳能作为热源有显著的经济性，不仅能使消费者的住宅使用成本明显降低；同时，广泛使用太阳能等清洁能源，不仅能够减少二氧化碳的排放量，而且能够减少由于化石能源的消耗而产生的污染物，带来良好的环境效益和社会效益，做到真正的低碳环保。