城建税税法规定范文

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中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）018-000-01

房产税的征税对象是房屋，无论是按房产余值的1.2%征收，还是按出租收入的12%征收，按不同的基数计算税金，企业缴纳的税金就不同，这其中就有了节税筹划的空间。笔者结合工作中的实际经验，根据计税依据，从三方面展开阐述房产税的纳税筹划。

一、降低房产原值的纳税筹划

筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号―无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划

（一）分别签订租赁合同

按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。按照这份出租合同，甲方每年交纳的主要税款如下：

房产税：480×12%=57.6（万元）

营业税：480×5%=24（万元）

城建税及教育费附加：24×（7%+3%）=2.4（万元）

以上各项税费合计为84万元。上述合同，在总租金不变的情况下，把一个房屋租赁合同改变为房屋租赁和附属设施租赁两个出租合同。甲方以每年300万元的房租出租房屋，以每年180万元的租金出租宾馆内部附属配套设施。按照改变后的出租合同，甲方交纳的主要税款如下：房产税36万元（300×12%），营业税：24万元（480×5%），城建税及教育费附加2.4万元，以上各项税费合计为65.9万元。总额就因合同改变而发生改变，每年减少税收负担21.6万元。

（二）转化服务内容

例：某企业因经营不善等原因，仓库被闲置，为增加收入，企业对外出租仓库，当年取得租金1200万元，依据税法，实际交纳的各项税金为：房产税144万元（1200×12%），营业税60万元（1200×5%），城建税及教育费附加6万元，同样是这份合同，按照当地物业管理标准，将年租金1200万元，变为租赁费700万元，物业管理费500万元，那么依据税法，营业税、城建税及教育费附加不变，物业管理费只交营业税，不交房产税。房产税按租赁收入700万元计算为84万元，企业减轻税负60万元。值得注意的是物业管理资格认定必须先经建设主管部门行政审批，再去税务部门批准，就可以从事物业管理业务了。

（三）改变收入性质

某商业企业的库房大量闲置，于是只好用来出租，出租的库房有6栋，其房产原值为3300万元，年租金收入为400万元。按房租收入计算应纳税额合计为70万元。其中：房产税48万元（400×12%），营业税：20万元（400×5%），城建税及教育费附加：2万元。企业用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。那么想降低税收成本，必须将单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务。我们节税筹划如下：将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储保管的服务要求，公司配备相应的人员和设施。房屋租赁属于从租计征，要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管属于从价计征，则按房产余值的1.2%交纳房产税，那么依据税法，该企业应纳税额为49.72万元。其中：应纳房产税：3300×（1-30%）×1.2%=27.72万元，应纳营业税、城建税及教育费附加仍为20万元，2万元。筹划后比筹划前节约20.28万元，筹划后企业需要增加保管人员工资等经营成本，对于仓储管理，技术要求不高，可录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，降低企业经营成本，这部分经营成本比起税金来说是小头，企业在大帐上还是划算的。

三、利用税收优惠政策进行纳税筹划

房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠，如对损坏不能使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，在基建工地为基建工地服务的工棚等临时性房屋，在施工期间，免征房产税，纳税人有困难的，可定期向有关税务机关申请免征、减征。另外企业自办的学校、医院、幼儿园、托儿所、敬老院使用的房产；老年服务机构自用的房产；地下人防设施的房产免收房产税。企业将这些房屋单独核算，用足税收优惠政策，减少房产税支出，以达到节税目的。企业在税收法律法规许可的范围内，构建财务管理融资活动的税收筹划方法，使企业决策时选择总体收益最大化的纳税方案，以实现企业价值最大化的财务管理目标。

参考文献：

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按照财务核算的配比原则，如果当期存在应交城建税、教育费附加以及所得税，就应该在当期损益和在建工程两者之间进行分摊。因此，如何确定在建工程应负担的税费，将成为解决这个问题的关键所在。

由于增值税实行按月计征，随同增值税一并缴纳的城建税和教育费附加只能在月末计算提取，因此，只能在月末调整在建工程应负担的城建税和教育费附加。同样的道理，由于企业所得税只有在年度终了后才能计算，因此，在建工程应负担的所得税只能在年终进行调整。

调整时最可靠的方法是采用“同口径”比例分摊法。即，对城建税和教育费附加可以按视同销售业务实现的销项税额与本月累计实现的销项税额的比率计算分摊。但对所得税的调整不宜采用上述方法。这是因为，企业所得税是按全年会计利润进行纳税调整后的计税所得额进行计算的，很有可能全年所得额小于该笔业务的所得额，故不宜将所得额作为“同口径”进行比例分摊。采用其他指标亦不可行。笔者认为，可以对该笔业务实现的所得额先按33%的所得税率计算出未来预计应缴的所得税，暂记入“递延税款”科目，待年终再行调整。

现结合视同销售业务的特点，对照财会字［1997］26号文件及有关税法规定，举例说明视同销售业务应纳税费的账务处理。

甲企业2000年10月份某工程项目领用本企业自产产品20件，该产品成本每件3000元，市场价格（不含税）每件售价4500元。增值税税率17%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%.有关计算及会计处理如下：

1.领用时作会计分录如下：

借：在建工程 75300

贷：产成品60000（3000×20）

应交税金———应交增值税（销项税额）15300（4500×20×17%）。

2.月末按比例分摊法计算在建工程应负担的城建税和教育费附加，并计算视同销售业务预计应缴的企业所得税。

若本月销项税额合计250000元，本月进项税额合计150000元，则：

本月应纳增值税额＝销项税额－进项税额＝250000-150000=100000（元）；

本月应纳城建税＝100000×7%=7000（元）；

在建工程应分摊的城建税＝视同销售应纳销项税额÷本月销项税额合计×本月应纳城建税＝15300÷250000×7000=428.4（元）；

本月应纳教育费附加＝100000×3%=3000（元）；

在建工程应分摊的教育费附加＝视同销售应纳销项税额÷本月销项税额合计×本月应纳教育费附加＝15300÷250000×3000=183.6（元）；

应计入损益的城建税及教育费附加合计＝7000+3000-428.4-183.6=9388（元）；

视同销售业务应调增应纳税所得额＝4500×20-3000×20-428.4-183.6=29388（元）；

视同销售业务预计应缴所得税＝29388×33%=9698.04（元）。

月末作会计分录如下：

借：在建工程　10310.04（428.4+183.6+9698.04）

产品销售税金及附加　9388

贷：应交税金———应交城建税　7000

其他应交款———应交教育费附加

3000

递延税款

9698.04.

3.年末按实际应纳所得税情况调整在建工程科目金额。

第一种情况：全年应纳所得税额大于9698.04元，如应纳所得税额为50000元，则分录如下：

借：递延税款　9698.04

所得税　40301.96

贷：应交税金 ———应交所得税　50000.

第二种情况：全年应纳所得税额等于 9698.04元。分录如下：

借：递延税款　9698.04

贷：应交税金 ———应交所得税　9698.04.

第三种情况：全年应纳所得税额小于 9698.04元。如应纳所得税额为5000元，则分录如下：

借：递延税款　9698.04

贷：应交税金 ———应交所得税　5000

在建工程　4698.04.

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一、视同销售业务的会计处理

目前，对于视同销售业务实务界公认的会计处理方法有两种：一是需要确认销售收入，然后根据销货成本与销售收入配比的原则结转销货成本；二是不需要确认销售收入，直接结转销货成本，按计税价格计算销项税额。具体采用哪种方法进行会计处理，多数学者都支持两个判断标准：一是该业务是企业与外部之间的业务还是企业内部业务；二是企业因该业务获利与否。但在两个判断标准的应用上出现了不同观点。以将自产产品用于职工福利为例，若把职工划分到企业外部，则应该采用第一种会计处理方法；若把职工划分到企业内部，则应该采用第二种会计处理方法。但是，从会计的经济后果论上看，采用第二种方法更科学合理。采用第二种方法，不确认销售收入、直接结转销货成本，这样的进行会计处理绕过了利润表，直接与资产负债表联系起来，可以避免企业利用视同销售业务进行盈余操纵。若企业确认销售收入，则企业可以创造视同销售业务，如将企业自产产品在两个机构之间转移，又多了一种会计操纵手段。

二、视同销售业务的税务处理

新会计准则下，对视同销售业务的会计处理没有在任何一项具体准则中体现，但对税法规定的视同销售业务予以认可和支持，并对上述业务处理给予默认或只作科目上的调整。因此，在实际工作中按照税法的规定对视同销售业务进行纳税调整是必需的。具体来说，企业视同销售业务应纳的增值税、消费税、营业税，应按其用途借记“在建工程”、“应付职工薪酬”、“营业外支出”等科目，贷记“应交税费――应交增值税、应交消费税、应交营业税”科目。视同销售业务涉及的城建税和教育费附加，应以实际缴纳的“三税”之和为依据按月计算，分情况处理：如果视同销售涉及的是应交营业税，或是不需扣除外购或委托加工消费品已纳消费税的应交消费税，在进行上述会计核算时，可直接按计算出的税额乘以城建税率和教育费附加征收；如果视同销售业务涉及的是应交增值税，或是需扣除外购或委托加工消费品已纳消费税的应交消费税，则该笔视同销售业务转账时无法计算城建税和教育费附加，只有到月末才能计算城建税和教育费附加。

[例1]企业将成本为80万元的产品(市价为100万元)捐赠给另一家企业。此业务会计上不作为销售，但在增值税法和企业所得税法上均将其视同销售，应征收增值税与所得税。会计处理为：

借：营业外支出　970000

贷：库存商品　800000

应交税费――应交增值税　170000

所得税处理包括两个方面：一是视同销售，应调增应纳税所得额20万元(100-80)；二是因该项捐赠不具有公益性、救济性，在计算所得税时不能扣除，但企业已计人营业外支出97万元，使得利润表中的会计利润减少97万元，则在计算应纳税所得额时应调增97万元。两项合计应调增应纳税所得额117万元。

[例2]甲企业接受乙公司委托销售商品1000件，协议价100元，件，增值税率17％，按售价的10％收取代销手续费。当月将该批商品售出，取得收入100000元，增值税17000元。月末甲企业开出代销清单，扣除手续费10000元后将代销款支付给乙公司。甲企业的账务处理如下：

收到代销商品时：

借：受托代销商品　100000

贷：代销商品款　100000

实际卖出时：

借：银行存款　117000

贷：应付账款　100000

应交税费――应交增值税 17000

月末结转代销商品成本时：

借：代销商品款　100000

贷：受托代销商品　100000

收到乙公司开来的增值税专用发票时：

借：应交税费――应交增值税17000

贷：应付账款　17000

扣除手续费时：

借：应付账款　10000

贷：其他业务收入　10000

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2004年9月增值税转型改革以东北地区部分行业试点为开端拉开了序幕。本文试图通过增值税转型在全国范围内对政府财政收入影响的预测和估算，提出转型改革对中央政府财政的可行性及对宏观经济形势的影响。

一、增值税转型的税收政策假设

我国目前采用的是生产型增值税，根据《增值税暂行条例》的规定，购进固定资产的进项税额不得从销项税额中抵扣。转型的税收政策假设如下。

本文直接运用财税[2004]156号关于《东北地区扩大增值税抵扣范围若干问题的规定》中的表述进行分析：纳税人发生下列项目的进项税额准予按规定抵扣：购进（包含捐赠和实物投资）的固定资产；用于自制（含改扩建、安装）固定资产的购进货物或应税劳务；通过融资租赁方式取得的固定资产，凡出租方按照有关规定缴纳增值税；为固定资产所支付的运输费用。

由此可见，试点的增值税转型改革与现行的增值税条例相比，允许新增的机器设备类固定资产进行抵扣，一次扣除固定资产所含的增值税金。

二、增值税转型对政府财政收入影响的计算和预测

1、新增机器设备类固定资产抵扣的税基预测

国家统计局将全社会固定资产投资按构成分为建筑、安装工程、设备工具器具购置和其他费用。增值税转型选择设备工具器具作为抵扣范围最具有可能性，也最符合东北三省转型试点对可抵扣范围的描述。本文也将设备工器具看作新增机器设备类固定资产作为抵扣税基进行计算。

（1）机器设备类固定资产抵扣税基的预测资料

根据国家统计局的有关资料，查得全国2000-2005年新增固定资产机器设备类固定资产的抵扣税基如下（单位：亿元）：2000年7785.62，2001年8833.79，2002年9884.47，2003年12681.90，2004年度16527.00，2005年21567.73。

（2）外商投资企业采购国产设备退税和免征机器设备进口环节增值税对财政收入的影响

税法规定，外商投资企业符合相关规定，可以享受采购国产设备全额返还增值税的税收优惠，此外外商投资企业作为投资进口的设备符合规定免征进口环节增值税，这些税收优惠政策对转型后的增值税不构成减收因素，在测算数据中应当扣除这些因素。根据海关有关统计资料，外商投资企业进口的设备大约占全部固定资产投资的50%左右。我们在预测固定资产抵扣税基时将其直接扣除。

（3）对2006-2008年新增机器设备类固定资产抵扣税基的预测

根据统计学中累计法预测2006-2008年新增机器设备类固定资产抵扣税基，由于=8.9261>n=5，现象发展为递增型。在《累计法查对表》中递增部分的n=5栏内，找到最接近892.61%的数字是893%，与此数同行的第一栏内百分比为20%，即为平均每年增长速度。

所以，扣除外商投资企业采购国产设备退税和免征机器设备进口环节增值税，对2006-2008年新增机器设备类固定资产预计抵扣税基的预测结果为：2006年是21567.73×（1+20%）×50%=12940.64（亿元）；2007年是25881.28×（1+20%）×50%=15528.77（亿元）；2008年是31057.53×（1+20%）×50%=18634.52（亿元）。

2、增值税转型对财政收入影响的调整因素计算和预测

增值税转型将造成增值税税收收入减收。增值税的减收会使企业所得税税基扩大，增加企业所得税收入。当然，增值税减收也会影响以增值税、消费税、营业税为税基计算的城市维护建设税和教育费附加。

（1）由于增值税抵扣造成企业所得税税基的扩大，形成的所得税增收因素

增值税的减收会随着企业所得税税基的扩大，增加企业所得税收入。依据现行税法的规定，机器、机械和其他生产设备的固定资产折旧最低年限为10年，将预测的新增机器设备类固定资产作为折旧计提的基数。假设机器设备固定资产折旧的年限N=10，不考虑固定资产净残值因素，新增固定资产计提折旧基数为X，第一年增值税抵扣影响的企业所得税税基等于1/N×X。

目前我国企业所得税税率有内、外资企业之分，税率有33%、24%、18%、12%、10%、7%等多个档次，如果简单地用33%作为企业所得税实际税收负担率将高估增值税转型对企业所得税的财政增收因素。根据有关权威机构统计的资料，内资企业所得税实际税负率平均为23％，外资企业所得税实际税负率平均为13%。2005年全国财政收入中企业所得税收入为5510.8261亿元。其中：内资企业所得税收入4363.1329亿元，占79.17%，外资企业所得税收入1147.6932亿元，占20.83%，据此得出估计的企业所得税实际税负率为20.92%（23%×79.17%+13%×20.83%）。

根据上述计算结果，由于第一年增值税抵扣影响的企业所得税税基=1/N×X，企业所得税实际税负率为20.92%，可以得出第一年企业所得税增收额=1/N×X×20.92%。根据表1预测结果假设2006年为增值税转型第一年，得到企业所得税的增收税额为=12940.64/1.17×17%/10×20.92%=39.33（亿元）。按静态计算2007年企业所得税增收税额=15528.77/1.17×17%/10×20.92%+39.33=86.53（亿元）。2008年企业所得税增收税额=18634.52/1.17×17%/10×20.92%+39.33+86.53=182.50（亿元）。

（2）由于增值税抵扣造成城建税和教育费附加税基减少形成的税费减收因素

根据税法规定，城建税的税率有1%、3%和7%三种，将全国城市维护建设税收入与增值税、消费税的营业税收入之和相除，可以估算出城建税的综合税率（见表1）。

依据以上计算结果，2001-2005年度我国城建税的综合税率五年平均是4.77%。

同样地，教育费附加的税率有3%、4%，将全国教育费附加收入与增值税、消费税和营业税收入之和相除，可以估算出教育费附加的综合费率。依据上述计算结果2001-2004年度我国教育费附加的综合费率四年平均为2.06%。

结合2006-2008年新增机器设备类固定资产预计抵扣税基的预测和上述综合税费率的计算，2006-2008年由于增值税抵扣造成城建税和教育费附加税费减少形成的税费减收因素为：

2006年的调减额=12940.64/1.17×17%×（4.77%+2.06%）=128.42（亿元）

2007年的调减额=15528.77/1.17×17%×（4.77%+2.06%）=154.11（亿元）

2008年的调减额=18634.52/1.17×17%×（4.77%+2.06%）=184.93（亿元）

3、由于城建税和教育费附加减少形成对所得税的增收因素

机器设备类固定资产抵扣增值税形成的增值税减收将造成城建税和教育费附加减少使税金及附加的税前扣除项目金额减少，增加企业的应纳税所得额，从而形成企业所得税的增收。

根据上述预测的城建税和教育费附加减少额和估计的企业所得税实际税负率，得到预计的2006-2008年由于城建税和教育费附加减少形成的所得税增收额为：

2006年所得税增收额=128.42×20.92%=26.87（亿元）

2007年所得税增收额=154.11×20.92%=32.24（亿元）

2008年所得税增收额=184.93×20.92%=38.69（亿元）

4、增值税转型预计将减收的税额计算

根据上述2006-2008年新增机器设备类固定资产预计抵扣税基的预测结果和由于增值税抵扣造成增值税减收和城建税、教育费附加减收及其对所得税的影响，预计：

2006-2008年政府财政收入减少额=预计抵扣税基/1.17×17%+调减因素-调增因素

2006年预计政府财政收入减少额=12940.64/1.17×17%+128.42-（39.33+128.42×20.92%）=1942.48（亿元）

2007年预计政府财政收入减少额=15528.77/1.17×17%+154.11-（86.53+154.11×20.92%）=2291.66（亿元）

2008年预计政府财政收入减少额=18634.52/1.17×17%+184.93-（182.50+184.93×20.92%）=2671.32（亿元）

三、结论

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    2.该公司1996、1997年度将资金借与下属公司使用,每月定额收取资金占用费,共2605万元,用红字冲销“财务费用”利息支出,未按规定申报缴纳营业税130.25万元,城市维护建设税13025元,费附加39075元。