独立式住宅设计案例范文

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篇1

    住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对**住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

    某房地产开发商已获得位于**市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000m2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

      一、住宅小区开发前期策划

    1、楼盘价格定位

    根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/m2至最高的9980元/m2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：

    价格范围 楼盘家数 建筑形式

    3980—4980元/m2 2 高层

    4980—5980元/m2 5 高层、小高层

    5980—6980元/m2 12 小高层、中高层

    6980—9980元/m2 1 小高层

    从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/m2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以**本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/m2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。

    2、房型定位及占比方案

    近年**住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据**市房地产交易中心和**市统计局联合的2002年**市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70m2以下的仅占2.2%，房型面积70—100m2的占16.3%，户型面积100—150m2占53.9%，户型面积在150m2以上的占27.7%，由于户型面积在100m2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前**住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50m2左右户型，而是指二房一厅面积在85m2左右，二房二厅面积在100m2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下：

    房型 一房一厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫

    建筑面积 70m2 85m2 100m2 130m2 160m2

    占比 5% 35% 35% 15% 10%

   

    销售目标客户

    欲与年轻人分开居住的老年人

    首次购房的工薪阶层

    首次购房的经济能力较强的工薪阶层 政府及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经商人员

    3、购房户购买力分析

    根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元—61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元—18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。

    4、开发方案策划及参考经济指标的确定

    开发方案:

    社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7—13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。

    参考经济指标:

    （1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算

    根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：

    70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75m2

    每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：

    12层*5单元/层*2户/单元*103.75m2=12450平方米

    已知基地地块面积为21000m2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

    21000*2.5=52500m2

    根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套设施占5%—6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：

    52500m2*95%=49875m2

    可建12层小高层住宅幢数为：

    49875/12450=4幢

    住宅实际可建建筑面积：

    4*12450=49800m2

    每户平均建筑面积为103.75 m2，则

    住户数为：49800/103.75=480户

    （2）公建配套设施

    公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。

    公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米

    幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080m2

    便民商店建筑面积：2700*35%=945m2

    其他配套设施建筑面积：2700*25%=675m2

    （3）室外附属设施

    室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。

    停车位：

    小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

    考虑到家庭轿车今后在**的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：

    480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。

    独立式地下停车库：

    每个车位平面尺寸为2.5m*5m，占地面积12.5m2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35m2，本次估算取上限值，

    则独立式地下停车库面积为：

    136*35=4760m2

    变电所:

    变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：

    民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40w/m2，幼儿园、托儿所为：30w/m2，便民商店为：60—120w/m2，其他配套设施为80w/m2，车库为20—30w/m2。在估算时均采用上限值。

    住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦

    幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦

    便民商店用电量：945*120=113.4千瓦

    其他配套设施用电量：675*80=54千瓦

    小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

    独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦

    用电量小计：2957.1千瓦

    另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：

    2957.1*（1+5%）=3105千瓦

    选用变压器容量为3200kva（1kw视同1kva）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10kv容量为800kva变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。

    网球场：

    为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。

    标准网球场规格：36.58m*18.29m。网球场占地面积：669m2

    5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算

    建筑覆盖率：

    4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565m2

    公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485m2

    配电所占地面积：200*（1+10%）=220 m2

    建筑物占地面积：6270m2

    (考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)

    建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%

    绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。

    小区绿化总面积：21000*35%=7350m2

    网球场占地面积：36.58*18.29=669m2

    地面车位占地面积：24*2.5*5=300m2

    幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 m2

    居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 m2

    小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 m2（居民室外活动场所）

    =4281 m2

    小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%

    6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：

    民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：

    供水指标：

    住宅：7—10升/m2•日；公建配套设施：6—10升/m2•日；绿化：1.5升—2升/m2•日。

    排污指标：

    住宅：6.7—9.5升/m2•日；公建配套设施：5.4—9升/m2•日。

    人工煤气用量指标：

    住宅：4.4m3/户•日；公建配套设施：0.08m3/m2•日。

    电话容量指标：

    住宅：100—154门/万m2；公建配套设施：25门/万m2

    小区日最大用水量为：10升/m2*49800m2（住宅）+10升/m2*2700m2（公建配套）+2升/m2*9450m2（绿化）=544m3

    小区日最高污水排放量为：9.5升/m2*49800m2(住宅)+9升/m2*2700m2(公建配套)=497m3

    人工煤气日最大用量：4.4m3/户*480户+2700m2*0.08m3/m2=2328m3

    电话线数量：154门/万m2*4.98万m2+25门/万m2*0.27万m2=774门

    7、前期策划成果汇总如下：

    建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米

    地块总面积：21000平方米

               建筑物占地面积：6270平方米

               绿化占地面积：7350平方米

               网球场占地面积：669平方米

               地面停车位占地面积：300平方米

               小区道占地面积：4281平方米

               幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米

               小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米

    总建筑面积：57260平方米

               住宅商品房建筑面积：49800平方米

               公建配套设施建筑面积：2700平方米

                             幼儿园、托儿所面积：1080平方米

                             便民商店面积：945平方米

                             其他配套设施面积：675平方米

               独立式地下停车库建筑面积：4760平方米

    规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）

    建筑覆盖率：29.9%

    绿化率：35%

    小区道路占有率：20.4%

    其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%

    住宅小区总用电量：3105千瓦

    住宅小区最高日用水量：544立方米

    住宅小区最高日污水排放量：497立方米

    住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米

    住宅小区电话容量：774门

    总户数：

    二、开发项目开发成本分析及估算

    （一）、开发成本分析

    由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。

    1、住宅商品房建设标准见下表：

    结构 剪力墙 户型 一梯二户 层高 2.9m 幢数:12层住宅4幢

    建

    设

    标

    准

    

    建筑层数：地下1层，地上为12层。

    基础：钻孔灌注桩，箱形基础

    楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆

    门窗：塑钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门

    外粉刷：无釉条形面砖，局部外墙防水涂料

    内粉刷：住户市内批建筑腻子，公共部位贴面砖

    屋面：树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层app防水卷材，铝基反光隔热材料

    电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，电话，共用天线，楼宇对讲系统配管线

    管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统

    设备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯5台

    2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表：

    项目 建设标准

   

    公建配套设施 幼儿园、托儿所 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料

     便民商店 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料

     其他配套设施 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料

   

    室外附属设施 配电房 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料

     室外网球场 场地钢筋混凝土基层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备

     独立式地下停车库 现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料

    3、建设项目开发成本估算：

    根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表：

    项目 住宅商品房

    （元/平方米） 独立式地下停车库

    （元/平方米）

    地下工程 桩基 120 0

     基础 100 2800

    小计  220 2800

    结构 600 0

    建筑 外立面、门窗 80 20

     内装饰 50 30

     杂项 15 20

    小计  145 70

   

    机电设备 水、煤气 70 30

     消防 40 40

     电气 100 50

     弱电 40 25

     地下室通风 10 50

     电梯 180 0

    小计  440 195

    工程开办费  35 40

    合计 1440 3105

    公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表：

    项目 建安单价 说明

   

    公建配套设施 幼儿园、托儿所 700元/m2 混合结构

     便民商店 1000元/m2 框架结构

     其他配套设施 1000元/m2 框架结构

    室外附属设施

    

    变电所设备 变压器 1500元/kva 干式变压器

      配电设备 1000元/kw

      备用柴油发电机 1700元/kw 进口发电机

     变电所房屋 200平方米 800元/平方米 混合结构

    

    网球场 钢筋混凝土基础 5万元/个

      聚胺脂类面层 22万元/个

      进口灯光系统 13万元/个

      场地设备 5万元/个

      进口围网系统 9万元/个

    室外工程 约占全部建筑物、构筑物造价之和的11%—13%

   

    4、项目开发所需建设成本具体估算过程：

    a、土地费用

    a1、土地出让金：          3675万元

    a2、地块动拆迁费用

    3000*1200=6300万元

    小计：   9975万元

    b、主体工程建设费

    b1、住宅商品房

    地下工程：49800 m2*220元/m2=1095.6万元

    结构：49800m2*600元/m2=2988万元

    建筑：49800m2*145元/m2=722.1万元

    机电安装：49800m2*440元/m2=2191.2万元

    开办费：49800m2*35元/m2=174.3万元

    小计：7171万元

    b2、独立式地下停车库

    地下工程：4760m2*2800元/m2=1332.8万元

    结构工程：4760m2*0=0

    建筑：4760m2*70元/m2=33.3万元

    机电安装：4760m2*195元/m2=92.8万元

    开办费：4760m2*40元/m2=19.0万元

    小计   1478万元

    b3、公建配套设施

    幼儿园、托儿所：1080m2*700元/m2=75.6万元

    便民商店：945m2*1000元/m2=94.5万元

    其他配套设施：675m2*1000元/m2=67.5万元

    小计   238万元

    b4、变电所

    设备：

    变压器：1500元/kva*3200kva=480万元

    配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等

    1000元/kw*3200kw=320万元

    进口柴油发电机：1700元/kw*3200kw*20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）

    设备小计：  909万元

    土建：                    200m2*800元/ m2=16万元

    小计：   925万元

    b5、室外网球场（36.58m*18.29m,共1座）

     细石钢筋混凝土基层：5万元

     聚胺脂类面层：22万元

          场地设备:5万元

     进口灯光系统：13万元

     进口围网系统：9万元

     小计：  54万元

     主体工程建设费合计：9866万元

    c、室外工程费：

    包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：

    9866*12%=  1184万元

    d、工程间接费用

    1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元

    2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元

    3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/m2估算，49800*320=1594元

    4、 人防建设配套费

    本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。

    5、 市政建设配套费

    按120元/m2标准估算，即：120元/m2*52500m2=630万元

    6、 有关部门收取的各种手续费：

    按15元/m2标准估算：15元/m2*52500m2=79万元

    小计：     3092万元

    e、不可预见费

    按（a）——（d）各项费用的5%估算

    （9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元

    a--e小计：                           25323万元

    f、建设期贷款利息

    假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为：

    25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951万元

    建设开发成本汇总表：

    工程项目 分项项目 估算金额（万元）

    土地费用 

    土地费用 出让金 3675

     动拆迁费用 6300

    小计  9975

    主体工程建设费 

    住宅商品房 地下工程 1095.6

     结构 2988

     建筑 722.1

     机电设备 2191.2

     开办费 174.3

    小计  7171

   

    独立式地下停车库 地下工程 1332.8

     结构 0

     建筑 33.3

     机电设备 92.8

     开办费 19

    小计  1478

    公建配套服务设施 幼儿园、托儿所 75.6

     便民商店 94.5

     其他配套设施 67.5

    小计  238

   

    变电所 变压器 480

     配电设备 320

     备用柴油发电机 108.8

     土建 16

    小计  925

    室外标准网球场（1座） 钢筋混凝土基层 5

     聚胺脂类面层 22

     场地设备 5

     进口灯光系统 13

     进口围网系统 9

    小计  54

    主体工程建设费合计  9866

    室外工程费 1184

    工程间接费用 专业费 592

     开发商筹建管理费 197

     住宅配套费 1594

     人防配套费 0

     市政建设配套费 630

     有关部门收取各种手续费 79

    小计  3092

    不可预见费  1206

    建设期贷款利息  951

    项目总开发成本（万元）  26274

   

    三、项目开发盈利性分析

    住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）：

    住宅商品房：49800m2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元

    独立式地下车位：10万元/个*136个*（1-8%）=1251万元

    小计                                      29565万元

    住宅建设项目开发成本                                        26274万元

    开发利润：29565-26274=3291万元

    利润率：开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5%

    假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间，开发商自有资金为项目建设资金的30%，即

    25323*30%=7597万元

    开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%

    盈亏平衡分析：

    项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本

    盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000

    盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米

篇2

(1)无线通信设计。本设计选用成熟的无线发射和接收模块，无线编解码采用软件编解码;工作频率选择433MHzISM频段，该频段无需申请，具有穿透性强、传播距离远的优势。

(2)无线烟雾探测器。本探测器部分采用成熟的光电式感烟探测器。硬件模块选用超低功耗单片机，采用l6位总线结构，外设和内存统一编址，具有统一的中断管理;具备两个16位定时器，8路10位A/D转换，WATCHDOGE、10个I/O口、一个通用的串行口。无线烟雾探测器原理框图如图2所示。

(3)无线报警器。本报警器核心模块选用成熟移动通信方案，支持自适应调制和编码(AMC，AdaptiveModulationandCoding)、多输入多输出(MIMO，Multiple-InputMultiple-Output)、混合自动重传请求(HARO，HybridAutomaticReqeatReguest)、快速调度、快速小区选择等技术，保证报警电话的畅通和报警信息的可靠传输。无线报警器原理框图如图3所示。

软件设计

无线烟雾探测器软件流程如图4所示。硬件初始化完成后，定时进行传感器信号检测，发现有火警信息时，通过无线通信模块发射报警信息。无线报警器软件流程如图5所示。硬件初始化完成后，循环检测探测器发出的报警信息，发现有报警信息时，根据设置进行本地报警、拨打电话报警、发送短信报警。拨打电话和发送短信均通过移动通信模块支持的AT命令进行。

功能

无线火灾报警器实现的功能主要包括:(1)电话方式火灾报警，支持多组号码。(2)短信方式火灾报警，支持多组号码;短信方式可支持实现集中监控。(3)电话/短信报警方式可选择设置。(4)无线烟雾探测器故障报警。(5)一个无线报警器可支持多个烟雾探测器。

测试和案例

经过实验室和现场应用测试，本无线火灾报警器烟雾探测器和报警器之间无线通信距离可达100m，信号传输没有延时，报警器拨打报警电话的时间小于2s，发送短信的时间一般小于3s。烟雾探测器电池工作时间不小于1年，报警器备用电池工作时间不小于24h。

篇3

1 工程实例

某高层住宅建筑，主楼24层，主楼下设置两层地下室，负一层为储藏室，负二层为人防地下室，该人防地下室的人防等级为核6级。主楼四周设置有地下停车场，设计为框架结构，基础形式为独立式基础。地下车库基础底标高与主楼的基础底标高一致，车库的顶板标高则处于负一层的层问。顶板上覆土16米，车库与主楼连成为―体。主楼一侧设有裙房，两层、框架结构，它是由地下车库上延而成，从车库顶板开始与主楼脱开。

2 人防工程结构设计

2.1 人防工程的概念以及设计原理

所谓的人防工程被人们称为人民防空工程，它主要是了在战争发生的过程中，为人们提供医疗救护，物质补给等的避难场所。目前，在高层建筑中人防工程主要分为以下几种：坑道式、单建式、地道式以及附建式等。其中附建式在高层建筑中应用的最为广泛。这主要是因为附建式人防地下工程施工工艺比较简便，成本消耗较低，而且可以有效的节约土地资源，所以受到了人们的青睐，成为当前人防工程建设的主体。

附建式人防工程主要是以建筑物的结构为主，在高层建筑中本身就需要设置一定的地下空间结构，在平时的使用过程中人们就将人防工程可以当作车库或者地下储藏室来使用。而在发生战争时，人们就可以利用其地下建筑结构作为避难场所使用，这样充分的发挥出了建筑结构的使用价值。

在进行地下人防工程结构设计的时候，我们要充分的考虑到在战争发生过程中存在的这个因素，尤其是核弹爆炸所认识的冲击波。这就要求人防工程结构有着一定的直接抵抗能力，在冲击波的作用下，爆炸人防工程结构的完整性，从而有效保障人们的生命财产安全。因此，在地下人防结构设计的时候，我们要通过准确的计算，来对其设计方案进行规划，进而得到一个有着超强防护能力的人防工程结构。

2.2 基础设计

在人防工程设计的时候，我们要对其结构的承载力和可靠性进行详细的分析计算，并且对其建筑结构的经济性进行充分的考虑，从而建筑一个优质的人防基础结构。

为保证人防工程结构的安全性，必须对核弹爆炸动荷载作用下的结构承载力进行验算。但是由于其荷载作用时间非常短，所以对地基的承载力、变形、裂缝等可以不进行验算。虽然人防等效静荷载往往非常的大，但是不一定就可以将其作为设计的控制条件，而是应该与平常使用的情况对比，选择最不利的情况作为设计的主要控制依据。对于和平时期人防工程的验算，与其他普通工程基本相同，将恒载、活载都乘上规范规定的相应的分项系数。而战争时期的验算则需要同时考虑到核弹爆炸等效静荷载与恒载，而活载则可以不考虑，核爆荷载也不需要乘上分项系数。考虑到主楼的层数较多，结构自重较大，活载层数较多，通过对比分析，往往为平时的受力情况控制。主楼基础的设计计算按平时和战时两种状态进行比较取大值。

在对高层建筑结构四周的裙房进行施工的时候，如果我们采用筏板作为人防工程结构的基础，不但加大了化工产品施工成本，还使得建筑结构稳定性出现一定问题。而且在考虑到人防工程结构层数比较少，一般情况下都是在两层左右，我们利用独立式建筑基础施工的方法对其进行施工。不过，由于这种独立式基础施工方法本身的防水功能较差，就需要我们通过在独立式基础结构上设置一层防水板，这样不仅经济还有效的提高了建筑结构的稳定性，而且还有着节能环保的作用。

当遇到建筑结构不和四周的土壤直接连接的情况时，我们就需要考虑到建筑结构主体的可靠性和稳定性。在该工程中，地下空间结构的刚度比较大，而且在地下空间结构中加设了1.6m厚的土壤，这使得地下结构起到侧限的作用，使得建筑结构的稳定性和可靠性得到了保障。

关于主楼基础下地基承载力的深度修正问题，当主楼地下室四周有裙房地下室时，如果基础为筏型基础，并且基础之上的重量能够等同挖出土体的重量时，主楼基础下承载力的深度修正可以按室外地坪至主楼基底的距离进行。本工程裙房基础形式为独立基础，修正的深度则可按照主楼基础底到裙房地下室内地坪的距离。

2.3 顶板设计

人防工程上部结构关系到各层的安全性以及建筑物的使用功能，因此，上部结构的型式的选择必须与人防工程结构选型匹配。对于该工程，地面上不设人防，只要荷载、构件的结构尺寸选取合理，就很容易满足要求，因此，重点对第二层的人防顶板设计进行研究。

3 构造设计

由于人防工程需要承受的荷载较大，而且需要承受核弹爆炸的动荷载作用，因此其结构材科、抗渗等级、构件的最小厚度等都要高于普通结构的要求。

地下人防工程结构构件的截面尺寸往往比较大，因此，在进行配筋设汁时，应该注意避免出现配筋率小于最小配筋率的情况，以防止结构物在荷载的作用下产生脆性破坏，出现突然压溃现象。地下人防工程的板、墙等都应该采用双面配筋，并且按照规范要求设置梅花形拉筋，确保构件在震动状态下钢筋与混凝土结合良好，共同受力。

地下人防工程不宜在防护单元内设置沉降缝、伸缩缝。因为，要想让这些缝又能够阳止抵抗巨大的冲击力又能起到其自身的功能几乎是不可能的。应该在室外出入口和主体结构想连接的位置设置沉降缝。

4 结语

目前，在高层建筑结构设计的过程中，地下人防工程已经得到了人们的广泛使用，它不仅提高了高层建筑结构空间的利用率，还保证了人们的生命财产安全，因此受到了广大人民群众的关注。但是，在我国高层建筑人防工程结构设计中，由于施工管理技术不到位，导致在工程结构设计的时候出现了一定的问题，这就给人们的生命财产安全到来了一定的安全隐患，所以在工程施工前对其工程结构进行准确的技术，再通过的合理施工技术，对其进行施工，从而有效的保障人防工程的质量。

篇4

随着我国城市化建设的迅速发展,城市人口急剧增长,高层住宅建筑建设速度明显加快,建筑高度和建筑形式不断发展,这对改善城市景观和人民居住条件起到了积极作用。高层住宅建筑安全疏散设计直接关系人员在紧急情况下的疏散安全,其设计的合理性和科学性是建筑设计中的重要问题,国家工程建设技术标准对此有明确的规定。高层住宅建筑人员疏散是否安全快捷,不仅反映了一个建筑物的实用性和经济性,同时还涉及到人员的安全问题。安全疏散设计攸关人员生命安全,要求高,难度大,无疑是建筑防火设计中的重点和难点。但从实际情况和火灾案例来看,其建筑安全疏散设计仍然存在规范要求与实际需要的矛盾,需要进一步的研究和探讨。

1单元式高层住宅建筑安全疏散设计难点和原因

单元式高层住宅建筑人员疏散的特点包括:(1)层数多,垂直疏散距离长,人员需要较长时间才能疏散到安全场所;同时,由于不能及时准确得到灾情信息和判断火灾情况,人员起始疏散时间较公共建筑要迟。(2)发生火灾时,在“烟囱效应”作用下,烟气和火势竖向蔓延快,若楼梯间的门关闭不严会使烟气进入楼梯间,增加人员安全疏散的困难。(3)人员集中,容易出现混乱、拥挤的情况。而且在疏散过程中人往往倾向于选择熟悉的路线疏散,先跑向电梯,发现电梯停止使用后,再向楼梯疏散,因此容易在封闭楼梯间门前和防烟楼梯间前室产生拥堵现象。

1.1关于单元式高层住宅建筑设置一个安全出口的条件《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95,2005年版,以下简称《高规》)规定“十八层及十八层以下每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯,单元之间的楼梯通过屋顶连通,单元与单元之间设有防火墙,户门为甲级防火门,窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2m且为不燃烧体墙的单元式住宅”可以设置一个安全出口。尽管《高规》针对这个问题,已经做了合理和科学的修改,即不再要求十层以上层层设单元通廊和连通阳台,改善了建筑的立面造型,降低了安全疏散设计的难度。但是在实际执行中,仍然存在规范规定与使用功能、节省投资要求的矛盾,例如:甲级防火门与防盗门难以合一;住户在装修时将防火门换为防盗门;客厅和厨房阳台窗以及相当一部分卧室的落地窗为了增加采光和美观要求,窗槛墙高度难以达到1.2m,为满足规范要求使用甲级防火窗代替不燃烧体窗槛墙,增加了投资又影响了美观;单元隔墙(防火墙)两侧窗间墙宽度受户型局限,难以达到2m;有些户型的厨房阳台窗紧邻楼梯间外窗,其间距《武警学院学报》2008年第10期(总第148期)•消防评价与设计•也难以达到1.2m。

1.2关于单元式高层住宅建筑设置两个安全出口的条件《高规》对于单元式住宅如何设置两个安全出口,未做明确规定。由于连通单元楼梯间的阳台或凹廊紧邻住户的房间外窗,影响住户的安全和生活,所以建设单位和设计单位对于十八层以上的单元式高层住宅建筑都不采用这种做法,而采用剪刀楼梯间来设置两个安全出口。同时高层住宅受面积指标的限制,又要满足功能使用的要求,设置两个防烟前室有些情况下十分困难。所以剪刀楼梯间的防烟前室一般都共用,并且再和消防电梯的前室合用,即所谓的“三合一”前室。在实际执行中,建设单位、设计单位和消防监督部门在各自的立场上,对这些问题的处理意见分歧较大,以至于各地在对规范的掌握上存在不同的尺度。形成这种现状有两个原因:(1)国家规范的适用滞后于建筑设计思想的发展,随着国际交往的深入和建筑市场的国际化,国外的先进建筑设计理念开始影响国内的房地产商和建筑设计单位,在户型布局、户内采光、外形美观等方面的要求已经与国家规范的限制形成矛盾。(2)各规范控制尺度不一致,如《住宅建筑设计规范》规定,窗槛墙高度不低于0.8m,而《高规》则要求窗槛墙高度应大于1.2m。《住宅建筑设计规范》要求楼梯间窗与套房窗水平净距不小于1.0m,而《高规》无此项要求。《住宅建筑设计规范》规定电缆井和管道井可设在前室、合用前室里,但检修门应采用丙级防火门,而《高规》则不允许在防烟楼梯间前室内设竖井检修门。再如,《高规》允许在疏散走道上设防火卷帘,防火卷帘两侧应具有自动、手动和机械控制启闭的装置。但《建筑设计防火规范》则规定疏散门只能是平开门。

2解决单元式高层住宅建筑安全疏散设计问题的对策和措施

建筑物的消防设防水平应当考虑投入和回报,其消防投入的价值只有在火灾时才能体现出来,所以消防投入必须考虑建筑物发生火灾的概率大小和火灾可能产生的损失大小,同时消防投入还必须考虑投入的有效性,杜绝无效投入和重复投入。以中部地区某省会城市为例,在投入使用的十八层以下的高层住宅建筑中,33%的窗槛墙,特别是阳台落地窗的窗槛墙高度在0.6~0.8m之间;防烟楼梯间的门由于方便使用和采光要求基本上为常开状态;在使用中已经有40%的户门被更换为普通防盗门。且根据火灾统计情况,该城市高层住宅建筑近5年内,发生火灾事故仅1起,火灾直接损失约2万元,并且没有形成火势向上层蔓延的现象。鉴于这种情况,从火灾时保证人员安全快速撤离的要求出发,笔者认为可以适当减少单元式高层住宅建筑设置一个和两个安全出口的条件限制,同时从以下几个环节采取措施提高安全疏散设施的整体安全可靠度。

2.1在技术上减少火灾警报的发出时间,保证第一时间通知人员疏散在住户内设置独立式的火灾自动报警探测器,并且在厨房设置独立式的可燃气体报警装置。这些投资完全可以抵消设置防火玻璃窗的投资。并且由于十二层以上的单元式高层住宅建筑都设有联动控制消防电梯前室机械加压送风口的火灾自动探测器,可以在楼梯间每层设置光电报警器,或者利用带有广播功能的单元门禁系统发出火灾警报。通过提升发现火灾的技术手段,为人员疏散争取时间。

2.2在设计上进一步提高楼梯间和前室的安全可靠度

2.2.1对于单元式高层住宅建筑设置一个安全出口的情况:(1)在未制定高层住宅建筑专用的防火防盗门产品标准前,适当允许开向公共走道的户门,可以不设防火门。(2)提高防烟楼梯间的实际安全性,将楼梯间的门设为能通过前室的火灾探测器的信号和火灾报警控制器联动控制的带有闭门释放器的防火门。(3)对于厨房和卧室的窗槛墙的高度可以参照幕墙的防火要求,放宽到0.8m。但是对于客厅的阳台窗,由于一般阳台和客厅之间在顶板上都有高度为0.4m左右的梁,可以减弱火焰向上蔓延的趋势,所以其窗槛墙的高度可以放宽到0.8m以下。(4)加强对机械加压送风机安装和风井施工质量的要求,提高送风风压的安全稳定性。避免风井内壁施工质量不合要求,导致风压损失过大。(5)禁止在楼梯间内设置燃气供气管道。

篇5

建筑是凝固的音乐。

因其凝固,所以不能脱离所在的环境来讨论.从某种意义上说，建筑是环境的一部分。----无论是和谐还是对立；抑或相连或是疏离。

在历史的漫漫长河里，有许多从环境中得到灵感的例子，不一一赘述。本文只想从设计方法的角度来探讨一种模式，那就是----从环境分析出发，从而发现设计思路的构思方法。

若把一个设计比作数学题X+Y=Z，X是已知条件，Y是隐含条件，Z是设计的结果。环境要素作为已知条件X中最重要的信息，应当给予高度重视。环境分析的思路可以简单概括如下：环境特点-->分析矛盾-->操作策略-->设计构思。

通过充分挖掘环境特质，分析其中有利和不利因素，通过合理的设计策略加以扬弃，最终就能发现较为优化的设计思路。下面，笔者以一个投标方案为例，初步探讨一下这种设计模式的操作方式。

项目环境条件

该住宅项目地块位于珠江三角洲某新兴卫星城市,周边为规划道路,地块附近有105国道和广珠轻轨,且距离珠海约2公里,地理位置是该项目突出的优点.作为大型住区该项目除高层住宅外，还包括配套商业和幼儿园等公共建筑，具有综合性社区的特点。

基地地势较平坦，地块被规划路分为两个部分，南侧三角地块面积较小。项目环境要素包括：道路交通、污水河、现状村落和高压走廊。其中北东南三边道路皆为城市干道，交通非常便利。

分析矛盾

现状环境中的优点包括：

1，毗邻珠海澳门,地理位置优势明显.地块旁的市政道路与珠海相连,交通便利.

2，周边有学校,医院,银行,酒店等完备的配套设施.

其中需要规避的因素是：

1,地块北侧的高压走廊，南侧的污水河道等不利景观，对住宅有一定影响。

2,南侧的现状村落，因规划凌乱年久失修，形象不佳。

地盘的发展目标是，城市圈一线标竿产品，园林式住区典范。甲方希望充分发挥本地地理优势,打造生态宜居的园林社区,创造环境优雅经济实用的居家产品.为城际生活圈增加一抹亮色.

设计需要达到以上目标，必须打造独具特色的园林社区，精心设计和推敲户型空间,并追求用地效率的最大化.为此，项目确定了以下七个设计原则：

1. 在规划中尽量使园林景观效益最大化.

2. 本地区辐射珠海等区域的地标型物业

3. 充分考虑珠江三角洲的生活习惯和市场需求.

4. 户型设计要在满足功能需求的基础上,适当考虑创新和增值因素.

5. 合理的商业及公建布局是开发商关注的重点之一.

6. 生态式半地下车库已成为珠海等地高档楼盘的一大亮点.

7. 合理的成本控制对本项目的成功有着重要的意义.

根据以上条件，设计中总结出以下项目必须解决的主要矛盾：社区景观品质的提升；以人为本的交通组织系统；对高压走廊不利影响的规避；污水河道的规避；处理好与村落区的关系。处理好这些矛盾，设计就能在合理性方面找到重要支撑，同时也为设计的构思提供正确的方向。

解决之道

操作一：围合式规划布局

住宅布局方式上，常用的有围合式、联排式和自由式。在本项目中，围合式布局相比后两种方式，能够有效的规避环境中的不利因素，营造良好的内部环境。

操作二：半独立休闲商业配套

设计中考虑到商业流线与住户流线的关系，尽量使商业人流独立循环，形成半独立式休闲商业区域。

操作三：弹性户型平面

考虑到住宅结构的经济性和平面组合的灵活性，设计中尽量使户型方正实用具有较强的可塑性。

操作四：生态停车空间

半架空停车使人车分流成为可能，并把自然风引入地下车库，大大改善了地下环境。

操作五：大尺度中央庭院

围合式的空间布局，为中央庭院的大尺度提供了有利条件，成为设计中夺目的亮点。

最终方案

在最终提交方案中，整个住区规划通过“两点一线”的景观建筑一体化处理，营造以人为本，顺应自然的园林式住宅小区。总体布局利用现有地块形态，使内部空间优雅而富有情趣，为住户提供最大化的庭院空间。户型设计精心推敲，使之与整体布局相适应。外部形象清新、明快，富有视觉冲击力，充分考虑项目在城市中的地标性作用。

小区主入口充分考虑城市节点景观及人流主要方向，使之成为区域环境中的一个城市景观标志节点。空间序列以主入口为起点，形成一个以地形相协调的景观主轴。一系列的入口广场，会所及居住建筑，由此展开，使庭园空间丰富而多变。在住宅选型和布局时，根据价值定位要求，在景观朝向好的位置布置尽可能多的户数和大的户型，充分发挥土地的效率。

小区实行人车分流，主入口处设置地下出入口，车行道不不打断小区内园林，避免了人流、车流的交叉干扰。大大提高了土地利用率，改善了社区环境。

建筑单体设计以当地气候特点和现代人居要求为出发点，引入工业化设计的理念，创造外观方整内部功能灵活多变的空间效果。在住宅户型平面设计中，引入弹性公寓和潜伏空间的概念，所有户型除服务空间外，其余空间均可以遵循工业模数灵活分隔，并保证其方正实用南北通透。