工业用地土地规划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇工业用地土地规划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

关键词：工业城市 土地利用总体规划 环境影响评价 乌海市

1． 乌海市自然和社会经济概况

乌海市是西部的新兴工业城市，地处黄河上游，东临鄂尔多斯高原，南与宁夏石嘴山市隔河相望，西接阿拉善草原，北靠肥沃的河套平原，平均海拔1，150米，南北长约69公里，东西宽42公里，总面积1，672.36平方公里（2005年土地利用现状变更调查数据）。行政辖区内辖海勃湾、乌达、海南3个区、5个镇和15个街道办事处，现有人口50多万，有汉、蒙、回、满等25个民族，是西部大开发以来，率先在国内实施城乡一体化改革、实行城乡单一户籍制度的城市之一。

乌海市具有典型暖温带大陆性气候：冬季漫长、严寒、少雪，风沙大；春季干旱，多风沙，冷热变化大；夏季炎热，降水集中；秋季温度剧降，天气晴朗。年平均气温10.9℃，是气温最高的地区之一。年均日照时数3，047.3―3，227.4小时，平均气温日较差13.9℃，无霜期156―165天，全市年均降水量165毫米左右，7、8月降水最多，占全年降水量的60%以上，降水不稳定，年际变化较大。

全市水资源主要有地表径流与地下水资源组成。黄河是工业用水的主要供水源，年平均径流量321亿立方米，最大径流量556亿立方米，最小径流量166亿立方米。

根据乌海市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，预计到规划期末，乌海市地区生产总值年均增长21%，总量达到1，000亿元；地方财政总收入年均增长22%，达到180亿元；全社会固定资产投资五年累计完成1，500亿元。三次产业结构调整为1：67：32，继续提高非煤产业、非资源产业、非当地资源产业在经济总量中的比重，接续替代工业占工业增加值比重超过30%，高新技术产业增加值占工业增加值比重超过5%，生产业增加值占第三产业增加值比重超过50%。全市常住人口达到60万，服务区域人口80万，辐射周边人口100万。基本实现城乡一体化，居民人均可支配收入达到4万元以上，年均增长16%左右，恩格尔系数达到25%，人口平均寿命达到75岁，人均住房使用面积达到35平方米以上；新增城市就业人口4.5万以上。

2.乌海市土地利用总体规划（2006―2020年）主要指标

《乌海市土地利用总体规划(2006～2020年)》于2005年正式启动编制，该规划期限为2006―2020年，其中2005年为基期年，2010年为阶段性目标年，2020年为目标年。

《土地利用总体规划（2006―2020年）》下达乌海市土地利用的主要调控指标见表2―1。

3． 乌海市土地利用总体规划环境影响评价的过程

3.1环境影响识别表的构建

为实施科学的规划环境影响评价，首先必须构建一套合理、适用的评价指标体系，而构建评价指标体系又首先必须明确规划方案将给环境带来哪些可能的影响。环境影响识别的关键在于构建一份清晰、明确的环境影响识别表，具体指出特定规划行为与环境影响之间的对应关系。

由规划经济行为对环境影响分析可知，乌海市土地利用总体规划环境影响类别包括：生态环境影响，即对于土地利用相关的植被、微生物生态环境的影响；土地资源影响，即与规划实施相关的土地污染、土壤侵蚀和土地沙化等影响；水资源影响，主要是能源开发利用与工业发展过程中产生的水体污染和水资源紧张等影响。

由此，乌海市土地利用总体规划环境影响识别结果如表3―1所示。

3.2 评价指标体系的构建

根据乌海市土地利用总体规划的环境影响识别结果，以及原国家环保总局的《规划环境影响技术导则（试行）》（HJ/T 130―2003）中的“土地利用规划环境目标与评价指标表述示范”，选取15个环境影响因子作为乌海市2006―2020土地利用总体规划环境影响评价的具体指标。同时，基于层次分析法等综合评价模型的相关原理、方法，将这些指标按照“目标层”、“准则层”、“指标层”，进行分级分类，形成乌海市2006―2020土地利用总体规划环境影响评价指标体系。如表3―2所示。

3.3评价指标数值的计算

为获得量化的评价结果，必须对上述评价指标体系中的各个具体指标设计相应的数学公式加以计算。各指标值的计算公式及数值如表3―3所示。

3.4评价指标权重的计算

在确定评价指标体系中各指标的权重过程中，层次分析法是一种应用非常普遍的确定权重方法，它能够实现定量分析与定性分析的有效结合。为计算上述指标体系中各指标的权重，通过邀请对乌海市经济社会情况及环境现状、发展趋势比较了解的专家对各项指标的重要性进行标度，获得如下判断矩阵及相关权重：各准则层对于评价目标A的权重为0.1030，0.0617，0.2952，0.5401；C1―C4对于B1的权重为0.0931，0.1567，0.2452，0.5050；C5―C8对于B2的权重0.0555，0.1143，0.2457，0.5844；C9―C12对于B3的权重0.0736，0.1089，0.2208，0.5967；C13―C15对于B4的判权重0.1634，0.2970，0.5396。

最终，C1―C15对于评价目标A的组合权重为0.0096,0.0161,0.0253,0.0520,0.0034,0.0071,0.0152,0.0360,0.0217,0.0322,0.0652，0.1762,0.0883,0.1604,0.2914。

3.5 指标的无量纲化及加权处理

为消除各个评价指标因单位、量纲和数量级不同而带来的计算误差，一般要进行无量纲化处理。采用极值法来进行无量纲处理。根据不同指标的性质，有些指标是越大越好（亦称为效益指标），而有些指标则是越小越好（亦称为成本指标）。因此，对不同的指标必须采用不同的处理方法。

效益指标的无量纲处理公式为：具体指标的数值/同类指标中的最大值

成本指标的无量纲处理公式为：同类指标中的最小值/具体指标的数值

通过无量纲数值与各组合权重相乘，即获得乌海市2005、2010、2020年指标C1―C15无量纲处理后的加权数值及土地利用总体规划环境影响评价的综合得分如表3―4、3―5所示。

从综合评价结果看，作为本轮土地利用总体规划的规划期最后一个年度的2020年，比规划编制基期（2005年）及现状（2010年）的环境影响评价数值均高较多，因此，从预期性的角度，本轮规划是可行的。

3.6 基于评价结果的建议

基于上述分析可知，乌海市土地利用总体规划（2006―2020年）的实施对区域的综合环境具有明显的改善作用，规划方案可行。但为了在最大程度上预防或减缓本轮土地总体利用规划实施后可能带来或产生的不良影响，提出如下建议：

（1）合理安排建设用地规模与布局

（2）严格保护水源地

（3）开展综合治理，促进农村节约用地

（4）加大基本农田水利设施建设投资力度

（5）重点保护耕地与基本农田

（6）预防矿产资源开发对生态环境的不良影响

参考文献：

[1] 蔡玉梅、谢俊奇.改革开放以来我国土地利用规划的评价[J].资源调查与评价.2005,22(3):58―59.

[2] 赖力、黄贤金、张晓玲.土地利用规划的战略环境影响评价[J].中国土地科学.2003,17(6):56―60.

[3] 蔡玉梅、谢俊奇、杜官印等.规划导向的土地利用规划环境影响评价方法[J].中国土地科学.2005,19(2): 3―8.

[4] 程吉宏、王晶日.区域环境影响评价中的土地利用生态适宜性分析.环境保护科学[J].2002,28(4): 52―54.

[5] 潘嫦英、刘卫东.浅谈土地利用规划的环境影响评价[J].中国人口、资源与环境.2004,14(2):134―137.

篇2

乡镇行政区划调整改变了土地利用区位,有利于小城镇(即新镇政府驻地)土地集约利用和土地生态保护,农户的土地利用行为也将进行一定的调整。但由于没有突破县(市)行政区划的限制,不能在更大经济区域实现资源优化配置。由于规划的改变、发展战略的调整,被撤乡镇政府驻地往往没有作为新镇的重要组成部分,土地利用效率不高,基础设施和生态环境有待改善。同时,乡镇区划调整后,外迁集镇人口和企业的房产涉及的土地流转缺乏相应的规范。所以,从乡镇行政区划调整的实际状况来看,其对区域土地资源优化配置的积极作用远远没有得到发挥。

(南京农业大学公共管理学院邹伟)

地下空间有偿使用方式亟需明确

国务院31号文件规定工业用地必须以招拍挂方式出让,工业用地的资源资产价值得以显化。地下空间同样具有的巨大资源资产价值也越来越为人们所认识,地下空间有偿出让已是大势所趋。但相对于工业用地供地方式的改革,国家还没有对地下空间有偿使用作出明确的规定,只是少数大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相关法规,立法层次低,且规定不够明确,尤其是对地下空间有偿使用方式的规定比较模糊,可操作性不强。如何抓住工业用地使用制度改革的契机,根据地下空间自身的特点,建立起适合地下空间的有偿使用方式,是目前大规模开发利用地下资源急需解决的问题。

(南京农业大学公共管理学院杨庆伟梁亚荣)

地租征收难在哪里

在国有土地收益中,地租收益所占比例相对较小,但从法理上进行考察,地租不仅是一种土地收益,更是国家行使土地所有权的外在标志,是国家出租土地使用权应得的收益。目前地租征收工作实践中还存在征收难的现象,损害了国家利益和土地法律法规的严肃性。

地租征收难的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序还很不明确,相关法律依据不够完善。二是一些缴纳义务人是国有企业、行政机关甚至政府,他们往往利用自身的地位与关系抵制地租征收。三是一些企业经营困难,没有地租缴纳能力,或者由于国有企业改制过程中对土地使用权进行了多次不规范甚至不合法的转让,地租缴纳义务人难以确认。从总体上看,地租征收的相关法律法规的规定比较原则,部门规章和地方性法规的相关规定也很不完善,而土地行政机关出台的规范性文件中的相关规定又往往不能找到上位法的相关规定,其合法性难以确定。实践中地租征收的主要依据是效力相对较低的地方性法规甚至土地行政管理部门的规范性文件。在这些位次较低的法规和规范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其对于拒不缴纳地租的行为的处理,很难找到明确的程序依据,使地租征收程序很不规范,发生纠纷后更是难以顺利实施征收行为。

(山东省莒南县国土资源局郭丽)

严格规划管理却成了修编护身符?

国土资源部2004年12月1日起施行的《建设项目用地预审管理办法》规定:“属于《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。”该《办法》的实施,使土地规划修改管理进一步严格和规范。但是,我们也要看到,新《办法》的实施并没有完全抑制一些地方政府修改土地规划的“热情”。据了解,仅2005年一年内,江苏省大多数县(市)进行了三至四次土地规划修改,有的甚至更多,实际上2004年江苏省刚刚进行一次全省范围内乡镇土地规划调整完善。事实证明,新《办法》的实施并没有为土地规划修改加上“紧箍咒”,土地规划修改频繁问题依然存在,规划的权威性正在面临前所未有的挑战,特别是通过修改土地规划规避占用基本农田报批的问题十分严重。这一点从2006年有关文件的出台密集程度可以看出,5月30日,国土资源部了 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》;6月14日,国土资源部办公厅了《关于严明法纪坚决制止土地违法行为的紧急通知》;8月31日,国务院了《关于加强土地调控有关问题的通知》。三个文件都反复强调“禁止通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置,以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批”。于是,人们不得不发问,新《办法》的实施,对土地规划修改是上了“紧箍咒”还是披上了“护身符”?

(南京农业大学公共管理学院胡传景欧名豪)

判定“公共利益”需要一定的程序

《物权法》第42条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这个公共利益到底是一个什么样的范围,是很难界定的。在我们经历的征地拆迁项目中,有些涉及“回报用地”。如政府在修建道路、公园等公共设施时,由于缺乏足够的资金,将土地转让给开发商进行开发。那么,这些回报用地范围内的拆迁行为,是不是也是属于一种公共利益的行为?值得我们思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就规定得比较弹性,很难定义,在西方判例制的很多国家是授权法官结合不同时期的情况,来解释公共利益,法律上一般不作界定。其次,这个概念是不断发展的概念,几十年前理解的要比现在窄得多。再次,公共利益概念在某些情况下具有主观性,很难在法律上作一刀切的规定。所以我不赞成凡开发建设都不是公共利益的说法,有时两者可能会交织在一起。这种回报用地项目的征地拆迁行为,同样是出于公共利益的需要。毕竟,它存在的前提是为了更好、更快地加大政府对于城市基础设施的建设。但是,要求法律对于一个范围如此广泛的概念作出详细具体的规定是不切实际的。因此,是不是出于社会公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而这个程序,必须建立在现行法律法规的规定之上,同时,也必须建立在项目的内在客观内容上。

(长沙市国土资源局天心分局 肖 刚)

矿业用地管理存在“盲点”

随着我国经济社会的发展,国民经济对矿石的需求量越来越大,矿山企业迎来了难得的发展机遇,截至2005年年底,全国共颁发采矿许可证92582件。但是,在矿山行业一片繁荣的景象下,出现了一个让采矿权人困惑不解的问题,有的采矿权人持有采矿许可证却无法进入采矿区实施开采活动,并且这种情况多见于露采的矿山。在我国国土资源管理中,出现了矿业用地管理的“盲点”,至今未见具有可操作性的国家规范出台。这个问题挑战国家行政许可的权威性,影响市场经济的公平与效率。

由于不考虑矿业用地(采掘工业用地)的特殊性,没有把矿业用地从一般工业用地(加工工业用地)中独立出来,一味地套用现行的以土地的承载功能为理论基础的工业用地管理模式,就出现了明显的“肠梗阻”。实务中的办事逻辑是这样的:取得了采矿权,不能开采矿产资源,还必须取得土地使用权;矿业用地属于工业用地,工业用地必须出让,合同地价款就得按照《城镇土地估价规程》评估;《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发后,工业用地必须招拍挂出让,那么矿业用地也必须招拍挂出让。按照现行的工业用地管理模式管理矿业用地,有些地方法理不通,情理不通,执行起来脱离实际,阻力重重。

(山东省枣庄市国土资源局市中分局杨树凌)

篇3

中图分类号：F301.23 文献标识码：C 文章编号：0439-8114（2013）14-3456-04

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高出让年期的土地使用权的单位土地面积的区域平均价格，主要反映城市地价的总体水平。研究基准地价形成过程及其结构的动态变化对科学合理地管理利用土地，建设用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序进行，合理调控土地市场，制定土地利用计划，促进区域社会、经济、生态效益的持续发展有着极为重要的作用。

目前，中国学者从不同方面不同角度对基准地价进行的研究尚少，如祝国瑞等[1]在动态建立基准地价模型中应用了模拟退火算法；唐旭等[2]在动态建立基准地价模型中应用了求解组合优化问题的局部搜索算法；吴宇哲等[3]利用地统计学中的空间局部内插Kriging技术建立地价等值图，并将该方法应用在土地定级估价和基准地价评估中；赵松[4]对城镇土地分等定级估价数据库标准化进行了研究；张蓬涛等[5]建立了基于BP神经网络的基准地价预测模型，并建立了基准地价与其影响因素之间的相互关系；郑斌等[6]设计和实现了基于开源GIS的城市基准地价信息平台。笔者以武汉市新洲区为例，用内部结构比率来分析归纳城镇地价内部结构的变动规律，对揭示该地区内部不同区域的经济差异及未来基准地价更新、宗地评估，指导建设投资具有重要意义。

1 研究区域概况

武汉市新洲区位于长江中游北岸、武汉市东北部，位于东经114°30′-115°05′、北纬30°35′-30°02′，面积1 500.66 km2，东邻团风县，西接黄陂区，北与红安、麻城两县毗邻，南与青山区、鄂州市隔江相望。新洲区地理区位条件优越、配套基础设施完善、社会经济蒸蒸日上，为新洲区的发展提供了得天独厚的条件。

随着武汉市新洲区经济的快速发展，土地作为一种重要资源，其资产价值日益突出，土地交易日渐活跃，土地市场价格水平波动较大。因此，武汉市新洲区于2005、2008和2011年分别进行了土地定级和估价工作，结果见表1。

2 数据与方法

2.1 数据来源

所采用的基础数据及图片来自《武汉市新洲区城镇土地定级暨基准地价更新成果》（2005-2011）、《武汉市统计年鉴》（2005-2011）、《武汉市新洲区土地市场动态监测分析报告》（2005-2011）、土地利用更新数据、新洲区市场交易地价收益资料和进行地价测算的各项参数，以及关于新洲区人口、经济发展等方面的资料。综合考虑新洲区近年各类用地在土地市场的发展状况及特点，在参考武汉市土地市场及各类用地价格的基础上对新洲区基准地价内部结构比率进行分析。

2.2 研究方法

通过对基准地价内部结构比率的研究，对比分析4个指数，定性定量、将理论与实际情况相结合，分析该地区的基准地价主要影响因子和发展趋势。基准地价内部结构比率是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数，包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比指数4种类型[7]。不同的城镇规模、经济发展水平以及聚集程度都会影响到地价的结构比率。

从横向来看：①各级地类的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，说明该地区各级用地价格由商业向住宅，再向工业依次递减。这反映出武汉市新洲区商业经济发展比较快，工业发展相对缓慢；体现出土地用途、用地条件以及土地集约利用程度对城市土地价格的重要影响作用。②由图1可以看出，αz/s从1级到2级上升，从2级到3级下降，4级与5级之间的波动较大，表明从1级到2级地段商业与住宅用地的价格差距正在缩小，从2级到3级正在拉大，从指数的变动可以看出在1级地段商业发展比较好，在2级附近的住宅用地价格上升较大，这是由于此处环境比较好，城市基础设施等各方面条件较适合居住，同时体现了商业用地对区位的敏感性。

从纵向来看：①三轮的αg/s值除2008年的1级较2005年有所上升外，其余均比上一轮有所下降，说明工业与商业的差距正在逐渐拉大，反映了新洲区商业地价的市场交易稳定性增强。②2008-2011年，除了3、4、5级的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，说明除了3、4、5级的住宅用地发展较快，其他地类发展速度相对缓慢，反映了近些年新洲区城市中心的住宅用地发展加快。

3.2 同类各级地价比率指数结果分析

从横向来看：表3显示，从1级到5级，β值在逐渐递减，说明1级地段用地价格最高，并以一个较明显的降幅从1级向5级递减，体现出作为城市中心地带的商服繁华程度高，基础设施完善，土地需求量大，推动了地价的上涨。

从纵向来看：①2005-2008年，商业用地中β值明显升高，反映出各级地价与1级地价间的差距在逐渐缩小，这是因为2005-2008年城市基础设施和环境的改善使用地质量提高，价格上升；而2008-2011年β值下降，说明各级地价与1级地价间的差距增大，由于新一轮土地规划调整城市土地利用方式和结构，强化了城市中心地区商业用地，合理配置土地资源，从而提升了中心地区的商业用地价值。②2008年从1级到5级各类用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各类用地价格上涨速度加快，2008-2011年3、4、5级的住宅和工业用地发展加快，这是由于近年来城市中心的住宅用地趋于饱和，阳逻开发区的建成拉动了周边经济发展加快，体现了土地规划和政策对土地价格的影响。③除2005年外，2008与2011年同级各类用地中工业用地的β值最小，说明2008与2011年工业用地比率随土地级别下降而增大，反映了基础设施和土地规划对土地价格的影响。

3.3 同级各类地价环比指数结果分析

根据式（5）、式（6）计算得出表4，并依据表4绘制武汉市新洲区土地同级各类地价环比指数变化曲线（图3）。

从横向来看：α′s/z从1级到2级下降，说明差距在级别间缩小，α′s/z从2级到5级呈现一定的波动性，说明1、2级用地发展呈稳定的增长趋势，是良好的商业用地选择；2级α′z/g值高于1级，但在2级到5级呈现波动性，2005年从2级到5级呈下降趋势，2008、2011年基本呈上升趋势，2008年住宅、工业用地差价随着土地级别下降而拉大，反映了近年来随着经济的发展，城市的基础设施、环境改善，住宅用地价格提升较快；除5级用地的α′s/z外，其他各级用地的α′s/z均大于α′z/g，说明住宅用地与工业用地价格之间的级差大于商业用地和住宅用地之间的级差。

从纵向来看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分别在4、5级为最高，2011年在1级最高，反映出商业与住宅用地价格的级差在城市中心地段趋势拉大，2005年α′z/g在2级最大，在2008、2011年为4、5级最大，说明住宅与工业用地价格的级差在郊区趋于拉大，体现了土地利用规划、用途、基础设施对土地价格的影响。②从图3和表4整体来看，2011年的α′z/g值远高于其他年份值，说明2008-2011年住宅到工业用地价格之间差距非常明显，且商业、住宅用地价格涨幅明显。这主要是由于2008-2011年新洲区的经济发展加快，特别是阳逻开发区的建成和新洲区基础设施的完善，体现了基础设施和城市规划对土地价格的影响。

3.4 同类各级地价环比指数结果分析

根据式（7）计算得出表5，并依据表5绘制武汉市新洲区土地同类各级地价环比指数变化曲线（图4）。

从横向来看：①除2005年外，β′值都是工业用地最高，反映了工业用地地价间离散程度最大，级差效益明显；②总体上来看，1-5级各类用地中住宅用地的变幅相对较大，反映了住宅用地的级差效益随着级差变化波动较大。

从纵向来看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商业和工业用地价格在级别间的变化幅度随着级别的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3间变化幅度最大，表明在1、2级的土地价格差幅最大，且1级是最好的商业用地选择；另一方面，也反映出商业用地对区位的敏感性，城镇商业区位的门槛效应依然存在，从而使得地价差距拉大；②由图4、表5可以看出，2011年的商业、住宅、工业用地级差效益平均波动较大，这是因为近几年新洲区经济发展较快，各项用地功能划分比较明确，从而促进了土地资源的合理分配；③2005-2008年β′值有较大幅度的下降，说明随着社会发展，城市整体地价水平提高，是各类用地地价间差距逐渐缩小；2008-2011年β′值呈小范围的波动，反映出近年来新一轮的土地利用规划促进土地利用方式和结构的优化，合理配置土地资源，土地发展更趋向合理。

4 结论与讨论

通过上述分析可得：①从降幅上来看，总体上随着级别的下降，商业用地的价格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工业用地；②通过对以上4个指数的分析可以看出，对武汉市新洲区各级地价影响比较大因素主要有区位、土地用途、用地条件、土地利用规划、政策、基础设施、交通条件和社会经济发展等。

根据对新洲区基准地价的结构变动分析，结合《新洲区总体规划》、《新洲区土地利用总体规划》、《新洲区城市总体规划》，对新洲区土地利用提出以下建议：①1、2级地类应以商业用地、住宅用地为主，可适量安排高科技产业用地，鼓励发展第三产业。对于现有占地面积较大、技术含量低、效益较差的企业和事业单位，条件许可情况下应尽量搬迁，腾出场地发展第三产业。②2、3级地邻接区块应以住宅、商业、商务办公、行政办公和科教用地为主，可以考虑安排科技含量高、效益好的工业用地。对污染严重的工业用地，特别是规模较大的应尽快实施搬迁。③3、4、5级地类可根据城市发展需要，本着严格控制农地转用的原则，落实国土资源部的“双保”（保耕地、保发展）精神，安排部分污染较小的工业用地，但必须符合《城市总体规划》，并作为城市发展的后备用地。

参考文献：

[1] 祝国瑞，唐 旭，王 平.模拟退火算法在动态建立基准地价模型中的应用[J].武汉大学学报（信息科学版），2003（5）：593-595，607.

[2] 唐 旭，赵 松，祝国瑞.局部搜索算法在动态建立基准地价模型中的应用[J].中国土地科学，2003（4）：37-42.

[3] 吴宇哲，吴次芳.基于Kriging技术的城市基准地价评估研究[J].经济地理，2001（5）：584-588.

[4] 赵 松.城镇土地分等定级估价数据库标准化研究[J].中国土地科学，2004，18（1）：52-55.

[5] 张蓬涛，杨 红.基于神经网络的基准地价预测模型研究——以河北省主要城市为例[J].中国土地科学，2000，14（5）：32-35.

[6] 郑 斌，唐 旭，刘耀林，等.基于开源GIS的城市基准地价信息平台的设计与实现[J].国土资源科技管理，2006，23（5）：69-74.

[7] 马诚超.中部欠发达城市基准地价结构变动分析——基于宿州市的个案研究[J].宿州学院学报，2011，26（9）：33-36.

[8] 李小波，马仁会.河北省城镇土地基准地价结构比率分析[J].地理学与国土研究，1998，14（1）：13-16.

[9] 马仁会，田凤雅，李 强.河北省城镇基准地价结构比率变动分析[J].地理学与国土研究，2002，18（3）：61-65.

篇4

中图分类号： TU984 文献标识码： A

城市土地资源的开发和利用从整体保护层面进行总体规划指的是对土地资源进行合理的规划和使用，在进行规划的时候要具有目的性，对于城市的土地来说是不是具有较好的使用价值重点就是对土地的合理规划，经过对城市的土地进行合理的规划，方能较好的制定出适合本年度发展的计划方案，一定要注意进行建设用地的合法审批与规划。

1 城市土地使用规划管理出现的情况

较好的整合、划分、管理城市的土地，比较有利的手段就是对城市土地的使用和规划，现在我国的城市土地使用和规划性能比较脆弱，对于用地的有效控制不规范，具体表现为下面几点：

1.1 城市土地使用信息掌握的不够完整。城市土地的实际使用情况就是目前城市土地的使用现状，开展城市土地使用规划的根本就是对城市土地使用高效的管理，提升土地使用的集中效益。现在国内的大多数城市土地和规划单位对于城市所有土地的使用信息掌握的比较少，一部分建设项目的有关信息记载的不完整；随着时间的改变有些信息做不到立即的储存和更新；记载的信息比较繁杂，没有系统的进行规范管理，目前先进的管理技术应用不到信息管理上。

1.2 土地规划和城市规划不统一。在土地使用总规划与城市规划里，对于国内土地使用的规划情况都有相关的约定，然而土地使用总规划与城市规划的拟定以及执行性能分别属于土地管理单位和土地建设单位，这两个规划拟定所依据的信息、制度以及技术水平存在差异；城市土地的类别不一样，城市土地的信息就会不一样；每一次规划制定的时间不一样，规划制定的目的就会不一样；土地使用的总规划中比较重视保护耕地，然而城市规划比较关注城市的大小。上述的情况就会造成在实际的城市土地规划的时候受到多个部门的管理，就会出现开发、使用和监管的重重困难，与此同时，两个规划里面的城市土地使用规划信息都有和城市经济发展相背离的情况，做不到和城市的总体进程相协调，做不到城市用地的合理规划和拓展。

1.3 对城市用地管理比较薄弱。我国的土地使用规划比较贫乏，改变不了当前的土地使用情况，要处理好城市土地使用规划出现的情况，就要重新的去看待土地使用规划出现的情况，做到土地使用和经济发展相协调，推进城市健康的发展，使土地使用规划性能更加的完备，高效的管理城市土地情况。

2 城市土地使用中出现的情况

最近几年以来，伴随着城市化进程速度的提升，城市土地使用中出现的情况也越来越多，具体有以下几点：

2.1 城市用地规模不断的加大。城市用地供需矛盾日益的突显。现在国内共有六百多个城市，有两万多个乡镇，2005年我国的城镇化速度就已经达到三分之一左右。总体上看，每一年的增长速度为一个百分点，然而2000年统计城市土地总面积二万多平方公里，到了2003年城市土地总面积三万平方公里左右，2004年城市土地总面积已经超过三万多平方公里，每一年的增长比率为0.08，这就会出现超过城市化进程的情况。有些地方在城市建设的时候，大多数的方式都是创建产业、物流、软件园区，这就造成大量的耕地变成了工业用地，土地资源出现了透支的状况，土地的数量满足不了城市增长的需要。

2.2 城市占地使用效率下降，用地规模不断的增加。国内城市的土地使用效率比较低，有一些城市建设完成以后多多少少都会有一些闲置或者是遗弃的土地存在。依据有关单位的汇总发现，现在全国城市闲置、空余和批而没有使用的土地大约就有四百多万亩，占城市建设用地的百分之八左右，这就不难发现城市人均用地面积远远的超出了亚洲临近的国家。北京地区在进行清理以后，占而没有使用的土地面积就有一百多平方公里，依据建设使用的数量十年之内也使用不完。城市土地建设出现住宅建设用地和商业建设用地等等的土地使用容积率不高的情况，工业建设用地投入力度和产出水平普遍不高达不到集约用地的需要。

2.3 城市用地构成的比例不均衡。国内城市土地使用不均衡，主要表现在城市建设工业用地所占的比例比较大，商业用地和市政建设用地所占的比率比较小。现在城市工业用地的比例占城市总用地的三分之一，这就超出了建设部有关的规定，建设部规定的城市工业用地比例要占城市总用地的五分之一左右，发达地区的工业用地比例不能超出百分之十五，国内城市的人均广场和公共设施用地和国外相比较要低百分之十左右。如果城市的工业用地比例较大就会制约土地的价值效益和城市商业中心的性能展现，还会影响城市经济的可持续发展。

3 城市规划土地使用的合理化策略

3.1 要注重区域理念。本着城市发展的目标，结合国内城市土地发展的有关策略，明确土地使用开发的规模与发展策略以及城市区域进步的有关策略；探究城市各区域发展建设拥有的相对发展特点和所有的制约因素进，组合城市各部门的优越条件，提升城市发展的总体实力；依据城市进步的现实状况和威力，制定出有关土地使用空间构成的重新整合办法。

3.2 要与社会、政治、经济相结合。（1）生态优先发展策略。对于城市生态环境质量日益下降的情况，一定要探究城市的有效容量以及城市化建设的生态可持续性，在建设与围护的区域间，创建土地有效流转的市场化配置体制，进而满足管理环境容积较小的城市和发展环境容积较大城市的战略意义；把城市土地使用规划范围内的土地进行划分，从而推进城市化的发展，城市化进步的管理区域和非城市化进步区域，经过对限制因素的了解，敲定不可创建区域和管理发展区域的范围；在拟定土地使用规划里，一定要探究所有的土地使用构成对于环境的制约，还要出台有关的治理方法，把土地使用对于环境的损坏降到最小。（2）要注重实施策略的探究。土地使用规划的拟定要对它的实施办法进行讨论，城市的进步和区域内大型基础设备的整合要依据目前推行的城市土地使用空间的推进办法、有关的组织单位政策和资金筹集等等来执行，把过去单一的规划调整转变为互相联系的战略团队，从空间构成、产业进步和交通发展等层面实施有关的土地使用方法，提升城市土地使用规划的可行性，通过从各个方面着手进行探究城市化的实施策略，使城市化在规划的时候得到较好的设计。

4 结论

总而言之，城市规划及土地的利用，要充分借鉴国外的相关经验，充分了解我国的整体发展情况，在规划和利用的过程中，制定出符合我国国情的方案，达到科学指导的目的。于此同时，要保持长远的发展眼光，提高城市土地资源的发展力和持续利用力，确保城市规划的优越性、系统性和全面性。

参考文献

[1] 孙田，陈龙乾.浅谈城市规划与土地规划的衔接[J].农村经济与科技，2011（01）：72-73.

篇5

在城市发展的过程中，城市的布局已成为一个重要的课题，如何合理地规划工业布局、促进经济的快速发展在工业园区的建设中尤为关键。当前，很多城市的工业园区过于强调规划的集约性，因此不可避免地会出现圈占土地等问题，使工业园区建设成为一种盲目的开发与建设。为此，必须加强对工业园区规划的管理，应用控制性详细规划的策略，规范工业园区的用地，在国家法律法规和政府相关部门的约束下，科学地做好控制性规划，只有这样才能更好地控制工业园区的建设，使工业园区的用地更加的规范、科学，促进城市经济的不断发展。

1 工业园区控制性规划概述

工业用地和工业园区建设一直以来都受到了国家相关部门的重视，为此也专门制定了相关的标准与规定，但是，这些没能够在规划编制中得到充分体现。如何有效地控制工业用地，促进工业园区建设的健康发展，成为政府相关主管部门考虑的重点。为此，相关主管部门在编制办法中，将控制性详细规划作为一种重要的控制策略加以推行和实施，这使得土地使用的控制指标和程序得到了进一步的规范，应当成为工业园区用地规划的重要依据。为此，我们必须始终贯彻控制性详细规划的相关标准，并以此为依托指导实际的工业园区建设，这样才能使工业园区用地更加的规范与科学，从而促进工业园区建设项目的良性发展。

从本质上来说，控制性详细规划是政府的一种调节手段，它充分考虑到了市场对于工业园区的要求，这样就可以根据市场的需求从政府的角度对工业园区的规划做出全盘的考虑，针对性、科学性和适用性更强，可以从定性分析和定量分析两个角度去做好城市工业用地的规划，更好地引导和促进工业园区的建设。

2 工业园区控制规划在实践中存在的问题

控制性详细规划对工业园区的建设有积极的促进作用，是一种行之有效的规划与控制手段，需要得到更好的实施。但是，在实际的应用过程中，很多工业园区的建设项目与此相背离，没能够充分发挥控制性详细规划的控制与引导作用，规划与控制的实际效果不理想，从而导致了这些工业用地的利用率较低，在开发程度和产出率方面不能达到预想的规划要求。究其原因，一方面是由于相关人员的管理不当造成的，这在很大程度上会造成工业园区规划方案的失效；另一方面，这样规划方案本身存在着这样那样的问题，这样肯定会对整个工业园区的详细规划造成很大的影响。为此，笔者从当前工业园区控制规划实践中存在的问题出发，具体分析了问题的表现与存在原因，这样才能有针对性地提出控制策略，促进工业园区控制性规划的有效开展。

具体说来，工业园区控制性规划在实际的应用过程中常出现以下问题：一是不注重区分工业产业用地的类型。为了更加有效、合理、有序地利用工业用地，必须在作出详细规划之前明确利用性质，并严格按照国家相关标准和实施办法施行，这是整个控制性规划中尤为关键的一个方面。但是在实际的应用过程中，很多工业园区规划方没有考虑清楚用地的规模、性质和需求等方面的问题，在空间布局和投资方面与相关的需求和标准不匹配，导致控制性详细规划不合理。例如，对于工业园区中的汽车制造业来说，不同环节和领域的汽车制造在用地方面的需求和利用强度上有很大的差别，例如配件生产、组装、整车制造这些领域都存在着行业上的差异，这些都要求在控制性详细规划中得到体现，这样才能更加科学、合理地用好工业用地，提高利用的效率；二是不注重土地利用的经济效益。在控制性详细规划做出之前，我们需要明确工业用地的产出效益，对土地的使用效率进行合理的预测与评估，科学地分析工业园区土地的空间效率。但是在实际的应用过程中，很多规划方在详细规划的过程中不科学，或者是没有体现前瞻性，很多管理方还存在着一系列的问题，导致很多土地投机现象的发生；三是土地在不同的使用阶段，它的价值会存在非常明显的变化，尤其是潜在价值和开发价值会有很大的波动，因此，我们应当以一种动态的眼光来看待工业园区的土地规划问题，利用循序渐进的方式，有计划、有步骤地进行规划和开发。但是在实际的应用过程中，很多城市工业园区的规划方缺乏规划的动态性与前瞻性，不能以一种变化发展的眼光来看待工业园区土地的开发，错误地估计了土地的潜在价值，导致土地利用的效率和产出率不佳。另外，如果运用立法的手段增加强制性的内容，往往会造成土地资源的浪费，不利于科学合理地应用土地资源。

3 工业园区控制性详细规划的控制策略

在制定控制性详细规划之前，规划方需要明确控制性规划的背景，明确本地段土地使用的详细情况和区域划分，分析产业发展的前景与制约因素。在详细分析了上述因素之后，还需要根据资源的分布形式和表现形式对区域内的经济资源进行合理的整合与优化，采用合并或者是分割的形式，对土地的区域划分进行合理的调整。此外，还需要对区域内的工业产业进行分层次、分行业和分领域的划分，明确本区域的工业产业类型和优势产业，从而决定工业园区建设的重点，这样才能促进工业园区更好更快的发展。

具体说来，工业园区控制性详细规划的控制策略如下：第一，要按照工业产业的不同对工业用地进行详细的划分。在规划的过程中，不能仅从区域聚集这个角度去考虑工业园区的详细规划，而且要考虑各个产业和企业之间的相互配合与分工合作，根据企业和行业的类型，划分出不同的上游企业与下游企业，并合理规划必要的配套企业，在区域内形成有效的分工合作，使产业集群发挥更大的作用，取得更好的经济效益；第二，在工业园区控制性详细规划中，指标体系也需要根据土地的利用状况和价值进行相应的调整。根据当前工业园区土地利用的现状来看，还需要引入必要的指标项，例如工业项目的类型与建筑系数等指标，这样才能符合工业园区用地的特征与特点，合理引导工业园区各产业、各行业的发展；第三，为了使土地资源的利用更加的科学与高效，规划方需要从经济性的角度出发，在土地编制的过程中更加合理地应用工业用地，将投资的强度和土地产出率作为两项重要的经济指标，对工业用地的经济效益做出合理的预测与评估，充分发挥工业园区控制性详细规划的作用，提高土地利用的综合效益。

4 结语

工业园区的建设是城市化过程中的重要内容，也会对城市的发展造成很大的影响。为此，必须对工业园区的建设进行科学的引导与控制，这样才能提高工业园区建设的效率与效益。为此，要以控制性详细规划作为重要的控制手段，建设更加合理的指标体系，根据工业产业和行业的不同，对工业用地的类型进行细分，使工业园区的规划更具针对性和适应性，形成合理的产业集群，推动工业园区经济效益的提高。