投资的基本方式范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇投资的基本方式范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

日本出现房地产基金并不早。1992年以前，日本的地产发展相对封闭，基本上没有外资进入。20世纪80年代日本人在进行房地产价格评估时，并不知道用DCF的方式进行估值。

20世纪90年代，日本的银行在泡沫经济破灭以后，产生了大量的坏账。自1992年起，日本房地产市场的价格连续下降了8年。这8年时间日本银行一直在处理坏账，处理各种房地产抵押物。2000年起，一些地方才开始停止下降。这一段时间投行和基金都发了大财。

Lone Star（中国有人翻译成龙星基金，也有人翻译成孤星基金）是1995年才在美国成立的基金。1997年进入日本，开始几年就是从事不良债权的收购和处理。日本全国各地有900多家高尔夫球场。20世纪80年代，高尔夫球场会员证被炒得非常热。一张会员证几千万日元，是普通工薪阶层数年的年俸。会员证规定如果会员要求退会的话，钱是要全额退还的。20世纪90年代以后，许多会员退会，许多高尔夫球场无法偿还会员的会员费，纷纷申请破产或者破产保护。Lone Star就在此时，收购了150家高尔夫球场。在2007年打包在东京证券交易所主板上市，叫PGM控股。同样，高盛旗下的房地产投资基金也在2002年开始大批购入高尔夫球场100多家。2006年在东京证券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都赚到了不菲的收益。

90年代后期，日本人开始逐步了解到美国投行和基金的运作模式，开始设立各种各样的房地产基金。大部分基金也是从购买银行的不良债权开始的。日本的地产基金开始进入到普通国民的视线中，是2005年以后的事情。其中有两个原因，一个是市面上开始有介绍美国投行和秃鹰基金在日本赚钱的书籍。另外一个原因是这个时候已经有许多的房地产基金管理公司在日本证券交易所上市。

2002年以后，日本的房地产市场开始停止下降并缓慢上升。其中一个重要的原因就是国际和日本国内大批的房地产基金出现，大家都争相购买优质的房地产资源。这个阶段给这些房地产基金融资的，主要是欧美的一些金融机构。2007年到2008年发生次贷危机，提供给日本这些基金公司的贷款没有了来源，资金链条断掉了，日本的房地产基金行业迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地产市场开始恢复，但是，日本的房地产基金管理公司已经没有了2000年到2006年之间的风头。

2 日本房地产基金的结构

日本私募房地产基金的结构主要有两种。

一种是GK-TK结构。所谓的GK就是日语里的“合同会社”。会社在日语里是公司的意思。合同会社的法律根据是2006年5月修订实施的日本会社法，也就是公司法。TK就是日语里的“匿名组合”。其法律根据为日本的商法。需要注意的是，这种框架下，买卖的是房地产信托收益权，而不是房地产本身。

一种是TMK 结构。TMK是日语里的“特定目的会社”，其法律根据为2000年实施的资产流动法。

这两种框架的设计需要考虑的是：一、把大额的房地产投资变成小额化，满足不同投资家出资的需求;二、避免双重征税。日本的企业法人税税率在40%左右，税负非常重;三、实现倒产隔离，限定投资家的损失;四、方便贷款。

目前日本地产基金购买的地产，大部分都不是实物的房地产，而是购买的房地产信托收益权。这样做有两个重要的意义，一是可以极大地减轻交易过程中的税负担，另外一个意义是，信托银行在接受房地产设定信托的时候，要进行各种各样的审查。如果是涉及黑社会的地产，就不能设信托，产权上存在重大瑕疵的，或者建筑质量上有重大问题的，也不能设为信托。

3 房地产基金的“炼金术”

日本房地产基金给投资家承诺的预期收益一般是15%以上。2007年次贷危机之前，基本上都达到了。房地产基金管理公司也收到了可观的管理费。每年都有杂志公布上市公司员工平均年俸的排行榜。长期以来平均收入比较高的行业都是传媒（电视台和大型广告公司），大型银行和大型证券公司，综合商社还有一些竞争力比较强的制造企业。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地产基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地产基金管理公司Davici Advisory连续两年蝉联日本第一名，员工的平均年收入为1 700万日元左右，折合17万美元左右（但这家公司之后受次贷危机的影响破产了）。外资投行和外资地产基金公司的员工平均收入更高。但因为他们不是日本的上市公司，所以不在这些排行榜中。

那么这些地产基金是如何炼金的？

3.1 买便宜的东西。20世纪90年代，美国的投资银行和房地产基金买的一般都是银行处理坏账而释放的房地产抵押物。价格比较便宜。不过2002年之后，这种机会就基本没有了。

3.2 处理房地产存在的一些法律问题。主要问题就是产权纠纷或者是和相邻的房地产的摩擦。比如院子里的树木枝叶长到了邻居的院子里，或者说，违反法律规定设置了一些广告牌子，或者没有无障碍通道等。

3.3 尽可能地使用高杠杆。日本的房地产基金之所以在20世纪90年代后期开始飞速发展，一个原因是法律开始允许房地产证券化，另外一个原因是Nonrecourse loan开始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先导入日本的。之后日本银行也开始模仿实施，这大大方便了房地产的融资。欧美的投资银行和商业银行对房地产进行融资之后，组成CMBS或者RMBS，进而组成CDO等证券化产品。房地产基金在运作过程中，每购入一个投资标的，都毫无例外地使用了贷款。日本在20世纪90年代以后，贷款的利息都非常低，这无形中提高了投资收益率。

3.4 对建筑物的耐震或者环境保护进行改造。日语里有个词“既存不适格建筑”就是说建筑物建造的时候，是严格遵守了当时的法规法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的国家标准提高了，建筑物达不到国家现行标准了。那么对这些建筑物进行修补，使其抗震能力达到国家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要进行除掉石棉的工作。通过这些工作，提高建筑物的价值。这种方法用得比较多。最近几年少了。主要原因是由于基金的大规模运作，这类建筑物基本上都被改造过了。

3.5 对建筑进行重新装修或者用途的改造。比较多的是对电梯和建筑物的外墙壁进行改造。装修之后租金价格会上升。

3.6 进行合理的租赁搭配。也就是重新定位房地产的市场位置，根据需要赶走一些租户，导入一些新租户，改变写字楼或者商业设施的品质，提升商业设施的客源数量和质量。

3.7 提高租金。就是简单地提高既有租户的租金水平。如果租户不同意，就赶他们出去。

3.8尽可能降低交易成本。比如日本的地产基金买卖的大部分都是房地产的信托收益权，而不是房地产实物。其中一个重要原因就是可以避免房地产交易税，减少支出。

4 投资日本房地产行业的利和弊

关于投资日本的房地产行业，最大的问题或者风险是中日关系的问题。近年来，中日关系不断恶化，而且还有进一步恶化的倾向。政治关系会不同程度地影响到实体的投资。另外一个重要的问题是，日本社会对于海外投资，总体来说，不是持欢迎的态度。当然，这种现象在绝大多数国家都会有。

但是如果纯粹从投资的角度看，也不能简单说投资日本房地产行业就不如投资其他发达国家。日本有自己独特的优势。从房地产市场的成熟度和透明度上来讲，日本的房地产市场并不亚于欧美发达国家。日本在20世纪80年代后期人均GDP达到过全世界第一的水平。但是房地产市场的成熟是次贷危机之后的事情。日本在20世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫。在次贷危机前后又经历了一次小型的地产泡沫。经历了这些过程，投资人和普通老百姓对地产市场的认识更加理性和成熟。2001年开设了REITs市场。

日本房地产的价格非常透明。日本的国土交通省每年会公布土地的公示价。每年政府组织房地产评估师，对全国几十万个定点的土地，每年1月1日时间点的价格进行公布。每年日本国税厅也会公布路线价。也就是公布全国道路沿线的土地，每年1月1日这个时间点的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估。根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。

日本的房地产登记是在法务省进行的。任何人都可以到指定的办公窗口去查阅任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。

日本的房地产市场有一些固有的习惯，高度保证了房地产所有人的权益。比如，在出租写字楼或者商业设施的时候，一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候，都需要租户提供担保人。并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且，日本的保险高度发达，所有的建筑物基本上都有火灾保险。

日本近20年来利率都特别低，有一段时间甚至为零利率。在日本进行房地产投资，投资杠杆的效果是非常明显的。海外投资家投资日本房地产基金，一般的IRR是15%左右。在中国房地产价格增速放缓的情况下，15%是一个非常可观的回报。

进入2014年，不少中国的城市开始取消了限购。中国的房地产市场明显逼近一个拐点。

个人认为日本在以下的几个方面，对比其他国家具有相对的优势或者说对中国企业具有特别的价值：

4.1 日本的房屋抗震技术。大家知道日本是个地震多发国家。一直到20世纪60年代，日本才开始建造高层建筑物。位于日本东京的霞关大厦是日本第一座高层建筑，但也只有30层左右。1993年，位于横滨的Yokohama Landmark Tower开业。这栋楼高296米，有70层高。近50年来，日本发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。

4.2 小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比，有一个明显的劣势，就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右。人口为1.2亿左右，而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供应非常紧张。日本的房屋居住面积比欧美国家要小。但是人们总是期望在有限的条件下，生活得更加舒适，日本人也不会例外。日本的房地产企业，通过理念的更新和技术的进步来满足消费者提出的需求。

战后60年的发展，日本的房地产行业积累了丰富的经验。这些经验毫无疑问是值得我们学习和借鉴的。最近万科推出了15平方米极小户型。这就是一个例子。

4.3 养老设施。日本15年来，国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一，女性平均寿命为89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。

篇2

人们对知识的表述最混乱，因为它的概念最难以理解。真实的情况是，知识是人们认知和识别自然与社会的信仰、理念和思想意志，即信念和思想意志。人们获取知识的主要途径首先是家庭教育和社会经历；其次是学校课堂学习。一个人做事很有原则，其理念先进，意志坚强，不易被错误事件干扰或诱惑，我们称此人很有知识。同理，一个拥有专业博士学位并有十多项专利发明的机械工程师，在道德品质、合作精神和工作投入方面经常发生问题，那么我们称此工程师是一位技术专家但可能不是一位知识分子。企业的知识主要有理念制度和党政工团资产等，显然，知识是相对独立于技术之外的一种生产要素。那种把技术等同于知识的做法是极其错误和有危害的。科技界、教育界和学术界大量“造假”或腐败的事实，就足以证明技术人才不等于知识分子。人们也经常把信息与知识混同。某一个具体的信息可能是一种知识，但知识却不一定是信息。经济上的信息是一种很具体的生产品和商品，它是社会和自然发生变化及其后果的信号消息。这个信号消息具有创造价值的功能。要素资本里的信息主要有网络信息、纸质信息、电子产品信息、信息组织等。信息资本的投入和配置是企业解决新生产要素不确定性及其跨时间配置的重要方式。同其他传统生产要素一样，信息、技术和知识的确认、计量、记录和披露，可用会计上的要素资本平衡表加以完成。那么，技术、知识和信息是如何转变为资本的？生产过程是资本产生的必要条件，完成交易过程则是资本产生的充分条件。技术、知识和信息都是人们生产劳动的产物，这些劳动成果在拥有了所有权凭证之后，所有人可以出售而获得财务货币，出售之后的技术、知识和信息，则变为其新的所有者的资本。在这里，资本的产生有三个关键性条件，一是劳动生产过程，即萨缪尔森教授所说的资本是生产的产物；二是所有者或持有人取得所有权凭证，即在合约上确立产权关系；三是进入市场完成交易过程。

技术由工程师、科学家或企业员工生产出来，其成本有科技人员工资、实验室仪器和设备或材料消耗、电力照明，以及计算机系统等，如同“机床”、“起重车”和“电力”等商品一样，其生产成本由原材料钢铁、加工设备机床、劳力、场地、专门技术，以及管理组织支出等项目构成一样。企业的“机床”“、起重车”和“电力”等物质资本，与生产“机床”、“起重车”和“电力”所投入的人力、技术、设备等生产要素不可等同。人力的成本有衣食住行支出、父母养育监护支出、学校教育支出、医疗支出，以及供职单位的培训支出等。高质量的人力经过交易过程转化为人力资本后，该人力资本的价值高低决定于其未来收益净现值多少，即决定于其创造财富的多少。技术和人力是各自相对独立的不同生产要素。被投入生产过程的生产要素，经过劳动者的工作变成产品而被消耗。生产的产品供人类消费，供新的生产消费的产品则会转变为新的资本。所以，新产业、新产品和新的生产过程的开发，是资本产生的源泉。因此，哪里研发、产生了新的产业和新产品，特别是新兴技术产业，哪里就有可能是探究资本孕育的源泉。

技术资本的产生源于新兴产业和新生活方式的出现，引发对新技术的需求。技术被投入生产过程，生产出新产品和新的社会活动方式，这些新的产品和活动方式，可被人们自由选择和自由买卖，实现产权化。于是，技术开始转化为资本，成为社会扩大再生产的原动力。显然，技术资本的孕育、产生和形成由五个环节构成：（1）新产业和新生活的出现；（2）生产劳动有结果；（3）登记生产成果凭证使之产权化和商品化；（4）完成买卖交易；（5）进入新的经济过程。前两个环节的良好运行决定于生产力的先进程度，最后两个环节的持续进行决定于经济制度的科学化。而生产劳动结果、登记所有权凭证和完成买卖交易，则是资本生成的三个关键性环节。它们是技术资本生成机制的核心，又可称创造性资本机制。图1表明，本文提出的技术资本生成过程和原理，以及“资本生成的三个关键性环节”，实际是萨缪尔森、索托和马克思三位大师的资本理论组合。过去，我们对资本的理解有些像盲人摸象一样，只强调“货币变为资本的前提条件是劳动力成为商品”，没有想到“劳动者变为资本的前提条件是货币和机器设备成为商品”，更没有认识到，“劳动者变为资本，实质是以出卖劳动力为前提条件”。学者们盛赞马克思发现了劳动与资本之间的关系，本文则更推崇马克思关于资本的产生需要资本载体或标的物成为商品并在市场里出售实现其价值的观点。生产劳动产品变为商品的条件也是需要经过出售环节，即“商品是用于交换的劳动产品。”可是，人们没有思考，劳动产品为什么能够销售出去而变为商品呢？赫尔南多•德•索托教授给出了答案：根本原因在于产品登记了所有权凭证，产权归属得到确认。国家在法律上和民间在契约上都明确规定以该物品的所有权凭证为准绳。一项技术要转变为某一企业或某一个人的技术资本，该技术就要属于商品和有明确的产权归属，而且一定要登记所有权凭证；该项有产权证书的技术被准备进行生产的人或企业购买后，该技术就成为这个人或企业的技术资本。所以，技术被人们发明之后，要变为技术资本，就需要发明人或拥有人登记技术的所有权凭证，参与市场经济活动，并将该技术出售给生产领域的企业，那么该技术就成为企业的技术资本了。新资本诞生后，就会寻找新兴产业，从而进入新的再生产过程及其循环。

作者：罗福凯 单位：中国海洋大学管理学院

篇3

［中图分类号］F820.4［文献标识码］A［文章编号］1002-2880(2011)03-0075-02

一、引言

“热钱”又称“逃避资本”，主要由延伸到国际间从事谋利活动的国内短期资金、跨国公司的流动资金及部分暂时闲置或过剩资金、国际银行拥有的短期资金及其外汇、信贷业务资金、各国国际储备资产的部分资金以及大量涌现的各种投资基金或其他专项基金等共同构成的无特定用途的流动资金。它是为追求高报酬及低风险，在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。2005年以来，在人民币升值预期的背景下，大量“热钱”通过各种渠道流入中国，通过购买人民币资产(房地产、股票等)进行短期资本投机，以获得国内资产价格上涨和人民币升值带来的双重收益。2008年下半年以来，随着金融危机席卷全球，部分“热钱”又陆续开始撤离。一般而言，大规模的“热钱”流入在给一国带来短期资本投资、推动经济发展的同时，也会催生资产价格泡沫;而一旦“热钱”大规模流出，则会导致资产价格泡沫迅速破灭，对一国的宏观经济造成严重的负面影响。由于房地产市场是一个国家最主要的资产市场之一，热钱流动可能导致房地产价格出现巨大波动，从而对国民经济产生负面影响。因此，深入研究热钱对房地产价格的影响并进行科学测度，对维护宏观经济的稳定、增强房地产市场宏观调控的针对性具有重要的现实意义。

二、文献评述

关于国际资本流动对房地产价格的影响，国内外学者从不同角度进行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了国际资本流动对房地产价格的影响，认为短期而言，房地产价格上涨吸引了外资的流入;长期来说，外资的流入推动了我国的住房价格上涨。刘莉亚(2008)就热钱对中国股市和房市的影响进行实证研究，发现热钱的涌入的确明显推动了住宅价格特别是豪华住宅价格的上涨。王元龙(2007)认为，从游资的流向来看，房地产领域是“热钱”流入的主要目标，目前国内对房地产的需求正处于上升阶段，高额的回报率吸引了大量热钱流入到房地产行业。杜辉等(2006)分析了热钱进入房地产市场的途径，认为一定数量的热钱流入可以增加房地产行业的融资，促进房地产市场的正常发展;但是大量热钱流入到房地产市场就会造成房价不断上涨，导致房地产市场产生泡沫。闫之博(2007)研究了GDP与FDI对房地产价格的影响，其实证结果表明GDP、FDI对房地产价格均有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。孟晓宏和李春吉(2006)分析了国际资本流入中国的现状和影响房地产的途径，并进一步分析了国际资本流动对房地产价格的影响。黎友焕(2008)认为人民币升值预期和中国房地产市场的高利润，吸引了越来越多的境外热钱流入到中国的房地产市场，抬高了房价并助长了泡沫，给中国房地产市场带来了巨大的风险。刘刚和白钦先(2008)从理论上分析了热钱对中国房地产价格的影响，并提出热钱影响中国房地产价格，进而威胁中国金融安全的三种传导机制。吕江林和杨玉凤(2007)认为境外资金大量流入到中国房地产市场，产生了“羊群效应”，引起大量民间资金纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中国热钱问题的研究中指出，有大量热钱流入到中国的房地产市场，推动了房地产价格的上涨。综合来看，目前关于热钱对房地产价格影响的大多数研究还主要集中在理论分析上，实证研究相对较少。

三、建立模型

本文应用模型检验国际投机资金对于房地产价格的影响，在房地产业健康发展的情况下，投机资金对需求的影响应该不显著，房地产需求的主要影响因素应该是消费者的购买能力。同理，投机资金对价格的影响应该也是不显著的，房地产价格应该由供给和需求共同决定。如果供给和需求对价格的影响也不显著，而前一期价格影响较为显著时，说明当前房地产业发展较为稳定，价格增长属于自然增长。

本文选取中国房地产市场数据进行模型检验，数据来源于《中国统计年鉴(1996—2009)》和国家商务部统计数据。由于中国房地产起步较晚，数据资源有限，而且为了使各指标的统计口径一致，选取1994—2008年度数据进行房地产市场供求分析。

首先测算游资最常用的办法，是用外汇储备增加额减去经常项目顺差和外商直接投资，再经适当调整，扣除正常的贸易转移支付利润汇出以及资金回调等因素剩余的就是“热钱”。“热钱”估计额=外汇储备增加额-货物贸易顺差-FDI。

本文使用Eviews估计联立方程，模型估计方法采用系统估计方法，参数估计时使用三阶段最小二乘法(3SLS)。在联立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是内生变量，其余变量为先决变量。内生变量具有一定的概率分布，其参数是模型待估元素，它不仅影响整个系统，也受系统影响。外生变量对系统有影响，但不受系统影响。

对联立方程模型中任意一个方程，可识别的必要条件是q*≥p-1。其中，q*代表该方程不包括的先决变量个数，p代表该方程包括的内生变量个数，取等号表示恰好可以识别。可以知道方程组每个方程都满足可识别的必要条件。

在估计过程中，不断对参数显著为零的变量进行调整和剔除，计算结果如以下联立方程所示。房地产需求方程拟合的R2=0.994735，供给方程拟合的R2=0.965453，价格方程拟合的R2=0.993554。可以看出，方程拟合较好。

最终联立方程可以表示为：

Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1

Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt

Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt

Qt=Min(Demondt,Supplyt)

陈进：国际投机资本对房地产市场影响的实证分析四、结论分析与政策建议

1.首先分析房地产市场的需求，对于需求方程来说，房价收入比的增加会降低对房地产产品的需求，居民的储蓄存款余额的增加会成倍增大对房地产产品的需求。目前推动我国房地产需求不断扩大的因素正是对房地产产品的购买力和投资能力，由于城镇居民可支配收入和储蓄增长速度很快，所以房价收入比所体现的房地产产品购买力(PYt越小，购买力越强)正在逐渐增强；在理论上，如果需求中泡沫成分很高，那么就会出现预期价格越高，需求越旺盛的现象。而方程中价格预期的作用也影响着房地产需求，由于预期的影响与需求呈反比变化，说明目前我国房地产中具有一定泡沫成分。

2.在供给方程中，房地产价格与造价比的增大会导致房地产产品供给的增加，因为房地产价格与造价比越高说明房地产产业的利润空间越大，这是十分符合经济学原理的。投资盈利能力和当期价格成为影响供给的主要因素，这与当前房地产市场供给存在的惜售现象十分吻合。所谓惜售，是指开发商为获得利润最大化，不愿意过早出售产品而有意识地控制销售量与销售速度，换句话说，也就是开发商故意把房子空置起来不卖。由于房价的不断攀升，开发商的惜售现象日益突出，主要表现在以下几个方面:一是在一定的销售周期内将销售分成多期进行，将较多较好的房子留在后面卖个好价钱;二是在预售前拿出部分商品房，留给公司关系户;三是在正式预售前进行内部发号;四是在正式销售时进行内部销售控制，适当保留部分好房源。这是人为制造房地产市场供求不平衡，使房地产供求信息不能准确反馈到有关政府部门，导致政府对房地产市场调控机制失灵。

3.分析房地产市场价格方程，可以看到CPI和热钱都是显著变量，CPI越低，人民币升值压力就会存在，游资流入的比例就会越大，房地产价格也就越高。根据上述模型，外国游资每流入100亿美元，房地产价格会提高27元/平方米。进入中国房地产业的外资一般分为“明”和“暗”两种，“明”的指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资;“暗”的则指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，这就是方程中估算的“热钱”。这些游资绝大部分是在房地产市场购买房产，而不是进行实实在在的房地产项目开发，外国游资对房地产价格的影响是显著的，在目前中国还存在巨大的人民币升值压力，而且人民币汇率迟迟未达到预期目标的情况下，“热钱”流入房价节节高升的房地产市场，可以减轻长期滞留中国境内的成本压力，还可以获取房地产增值收益，一旦人民币升值至合适水平，这部分“热钱”即可套现撤出中国。抬高房价只是问题的一个方面，那些谋求短线炒作的海外基金，一旦人民币升值或楼盘增值后很快撤资，剩下盲目跟进的中小投资者可能无法应对骤然的波动，将危及中国楼市的稳定。所以如果投机资金在房地产市场中比重过高，房地产泡沫过于严重，到那时中国房地产将面临崩盘的危险。

在价格方程中，模型的估计结果显示需求对价格的影响要比供给更加显著(见相关估计系数的3SLS参数估计值)。这说明在中国房价加快城市化脚步的阶段对房地产产品的需求相比较于供给更加旺盛。

［参考文献］

［1］宋勃，高波．国际资本流动对房地产价格的影响［J］．财经问题研究，2007(3)．

［2］刘莉亚．境外“热钱”是否推动了股市、房市的上涨?［J］．金融研究，2008(10)．

篇4

近几年，随着民间资本不断向房地产行业注入，房地产正在发生翻来覆去的变革。作为一项重要的投资性资产，开展成本会计方面的研究工作势在必行。尤其是在新的的《企业会计准则》实施后，对投资性房地产会计有了新的模式方案，即“公允价值模式方案”。基于此，本文对新会计准则下投资性房地产会计成本模式的原因进行探析，以期为政府主管部门、房地产企业及普通民众提供决策参考。

1. 目前公允价值形式所确定的市场体系还没有完整地形成

根据最新颁布实行的会计准则里面的一些规定制度，对所谓的投资性房地产施行公允价值这种模式来进行计量的前提基础条件可以说是极其严苛。公允价值这一模式虽然能够比较有效地反映出一些投资性房地产本身在市场上的价值跟自己的盈利能力，却因为相关房地产的一些市场体系还不是非常健全的，房地产之间的交易信息，它们的公开性还不是很高。在现在这种情况之下，这个模式还是很难满足前提的。新的会计准则是不允许企业用的是在估值的技术下所计算估计的相关投资性房地产的一个公允价值。

2． 整个税收成本在企业价值方面的一些影响

之前使用的成本模式进行计量，投资性房地产的物业每一期都是要进行折旧的提取或者成本摊销，这样就能使得当期在账面上的利润变少，但由于折旧跟摊销都是可以在税前被列支的，这样就可以起到抵税的效果。由此可见，如果是采用公允价值这种模式进行计量的话，根据最新的会计准则的相关规定，便不能够对投资性房地产提前进行计提折旧或者进行成本摊销，而是要以在资产负债表里面所显示出来的投资性房地产，它的公允价值作为一个基础点来调整它的账面实际价值，实际公允价值跟原来在账面上的价值，它们之间的差额是应该计入在当期损益里面的。原来在折旧或者摊销所起到的抵税效果的丢失，从而使得税负加重，这就成了很多的房地产企业最为顾虑的一点。

3．目前的公允价值模式总会影响到净资产的收益率等等的考评性指标

如果采用公允价值来进行相关投资性房地产资产负债的计量,它在净资产上所增长的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影响到了当期或者再加上后期的一些净资产方面的收益增长率。所以大多数的房地产上市公司必须要在相关账面上的净资产增长率跟净资产收益的实际下降率这两者间进行一定的利弊权衡。

4．目前的公允价值这一模式有着不可回转的特点

企业在采取公允价值这一模式进行计量之后，是很难再换成原来使用的成本这一模式进行计量的。因为如果企业采用公允价值这种模式的话，就说明了这类型的投资性房地产，它的所在地是有着比较活跃的交易房地产市场的，而且也可以在比较活跃的一些交易型市场里面获取同类型的或者相类似的房地产的部分价格方面的信息。一旦再转成原来所用的成本模式进行计量的话，肯定就不如采用公允价值这一计量模式，不能更好地对企业的实际资产价值进行反映。

5．现在的公允价值这种模式会使得企业得经营业绩变得愈加波动

所采用的投资性房地产相关计量模式的改换变动，可以让很多企业的隐性价值变得公开化，成为显性价值，使得财务报表变得更加国际化，更加合理化，但它的前提却是不改变企业自身的本质存在的内部价值。因为现在的房地产市场是一片大好形势，如果采用公允价值这种模式的话，确确实可以增加企业内部的资产跟所获得的利润；但是，如果房价一旦下跌的话，肯定就会给本公司带来无法估量的账面上的损失，这就会让企业的整个资产价值一直处在一个经常性的大幅波动的环境里面，从而就增加了这些企业在业绩跟市场股价上的波动性，给它们实际的资产与利润的管理引发很多的问题。

6. 投资性的房地产在整个总资产里面占的比率不算高

投资性房地产是不包括那些因为生产商品或者提供劳务或者经营管理而拥有的自用型的房地产以及当做存货的一些房地产。所以对于这一类型的企业来讲，就算对投资性的房地产实行了公允价值，其结果对业绩也不会有太大的影响，但却会影响到企业的财务工作。由此所得，只有持有大量投资性房地产的企业才能有采取公允价值模式进行计量的这一必要性。

结语

随着目前相关的市场体系正在逐步地完善，也随着现在投资性房地产变得越来越多，特别是因为人民币逐渐地升值与我国现在经济的一种持续稳定的发展步伐，以及美元市场动荡，必然影响投资者对资本市场信心，市场将会更加关注所有房地产投资的本质价值，所以今后公允价值这个模式的应用范围必然会愈加广泛。

参考文献：

[1] 丁春. 新会计准则下投资性房地产会计仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中国新技术新产品, 2011,(04)

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一、适用范围本通知适用于本市实行查账征收的个体工商户以及个人独资企业和合伙企业投资者。

二、填表要求

（一）在中国境内取得“个体工商户的生产、经营所得”的本市实行查账征收的个体工商户以及个人独资企业和合伙企业投资者需要填报《个人所得税生产经营所得纳税申报表（B表）》。

（二）在中国境内两处或者两处以上取得“个体工商户的生产、经营所得”的本市个体工商户以及个人独资企业和合伙企业投资者需要填报《个人所得税生产经营所得纳税申报表（C表）》。

（三）投资者兴办的企业全部是个人独资性质的，分别向各企业的实际经营管理所在地主管税务机关办理年度纳税申报，并依所有企业的经营所得总额确定适用税率，以本企业的经营所得为基础，计算应缴税款，填列报送《个人所得税生产经营所得纳税申报表（C表）》。

投资者兴办的企业中含有合伙性质的，投资者应向经常居住地主管税务机关办理《个人所得税生产经营所得纳税申报表（C表）》申报，但经常居住地与其兴办企业的经营管理所在地不一致的，应选定其参与兴办的某一合伙企业的经营管理所在地办理申报。

上述情形之外的个体工商户以及个人独资企业投资者，应选定一个企业实际经营所在地主管税务机关办理《个人所得税生产经营所得纳税申报表（C表）》申报。

三、申报方式由投资者自行或者由其投资的个体工商户、个人独资企业、合伙企业在“个人所得税代扣代缴软件客户端”或至主管税务机关办税服务厅办理《个人所得税生产经营所得纳税申报表（B表）》申报。

由投资者自行在“上海市个人网上办税应用平台”或至主管税务机关办税服务厅办理《个人所得税生产经营所得纳税申报表（C表）》申报。

由投资者投资的个体工商户、个人独资企业、合伙企业通过网上电子申报系统ETAX3.0或者至主管税务机关办税服务厅报送年度会计报表。

四、清算时间个体工商户、个人独资企业和合伙企业应在2017年3月31日前，向主管税务机关报送按规定填列的《个人所得税生产经营所得纳税申报表（B表）》并附2016年度会计报表。

在中国境内两处或两处以上取得“个体工商户的生产、经营所得”的个体工商户以及个人独资企业和合伙企业投资者，应在2017年3月31日前选定一个企业所在地主管税务机关报送《个人所得税生产经营所得纳税申报表（C）表》，并附所有企业年度会计报表。

五、工作要求个人所得税年度汇算清缴工作是个人所得税征收管理工作中的一项重要内容，是加强个体工商户以及个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税征管的重要环节，政策性强、难度高，各主管税务分局要高度重视。

（一）要将个人所得税年度汇算清缴工作任务分解落实到相关部门，明确工作要求和责任。各相关部门要加强工作衔接和协调，认真做好汇算清U的各项工作。

（二）要认真学习《个体工商户个人所得税计税办法》（国家税务总局令第35号）、《财政部国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》（财税〔2000〕91号）、《国家税务总局关于〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉执行口径的通知》（国税函〔2001〕84号）等有关文件，将个人所得税的有关政策及时准确地传达到纳税人，指导纳税人做好年终申报工作，强化纳税人自行申报的法律责任。

（三）要充分认识依托金税三期税收管理系统有序推进与落实，从制度保障、信息归集和便利高效的纳税申报等方面，进一步提升个人所得税征收管理水平。

（四）要提升服务意识，不折不扣落实个体工商户以及个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税的各项政策，支持小微企业发展。

（五）要认真审核个体工商户以及个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税汇算清缴的年度申报表，发现有计算或逻辑关系错误和未按有关规定进行纳税调整等问题的，应督促纳税人及时予以纠正。

（六）各税务分局应在2017年4月17日前完成个人所得税年度汇算清缴工作，并在4月28日前将《2016年度上海市个体工商户个人所得税汇算清缴情况汇总表》和《2016年度上海市个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税汇算清缴情况汇总表》（详见附件1和附件2）以及汇算清缴工作总结报送市局（所得税处）。总结报告内容主要包括：1.主要做法和措施；2.有关文件执行情况分析及效应分析；3.存在问题和完善建议。

六、意见反馈各税务分局在本年度汇算清缴工作中遇到的有关问题，请及时向市局（所得税处）报告。

特此通知。

附件：

1.上海市个体工商户个人所得税汇算清缴情况汇总表（2016年度）