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房地产开发投资协议范文

发布时间:2023-09-24 15:38:30

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房地产开发投资协议

篇1

为了适应房地产开发经营业务发展的需要,进一步规范房地产开发企业财务行为,加强房地产开发企业财务管理,现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下:

一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目,暂按如下规定处理:1.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的,主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品,应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的,主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业对外出售项目开发产品,应将预收账款转为营业收入,并相应结转营业成本。项目利润形成后,按合同规定分配项目利润。

二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同,合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的,房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品,应按合同规定的转让价格计入营业收入,并相应冲转预收账款,结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的,按第一条第二款规定执行。

三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目,按照法律、法规的规定,应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的,按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本;不需支付土地使用权出让金的,按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业分配合作方开发产品,按照合同、协议约定的价值计入营业收入,并相应结转营业成本。

四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程,不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后,应按照委托方确认的结算价款,计入营业收入,并结转代建工程相关成本。

五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产,应视同销售处理,并按照国家有关规定缴纳各种税费。

六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产,应作如下处理:1.出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的,土地使用权转让收入计入其他业务收入,该项土地使用权(无形资产)摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2.出售合同中实行房地产统一作价的,房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出,计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的,所取得的净收入计入企业住房周转金。

七、房地产开发企业出售周转房时,应将周转房转作开发产品处理,并按照合同、协议约定价值计入营业收入,按照周转房的摊余价值结转营业成本。

八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后,方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款,只能用于相关的工程建设,并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后,应将预收账款转为营业收入。

九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前,与承租人签订商品房租赁预约协议,取得的商品房预租价款,作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后,应将预收账款转为营业收入。

十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用,再根据合同、协议约定出售给该承租人,所取得的价款应按下列情况处理:租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入;租赁期满,承租人愿意购买该商品房,企业取得的售房价款计入营业收入。

十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定,在出售后的一定年限内由企业以出租的方式进行包租。企业出售商品房时,与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单,按照合同、协议约定的价款计入营业收入。出租期间,收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定,租金收入可用于冲抵售房价款,企业应将其他应付款冲转应收账款。

十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前,计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用。

十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入,但确需发生业务招待费的,须经主管财政机关批准后,方可按当年完成房地产开发工作量(即开发成本的当年借方发生额)的60%预计营业收入,并在下列限额内据实列入待摊费用;预计全年营业收入在1500万元以下的,不超过年预计营业收入的5‰;预计全年营业收入超过1500万元(含1500万元)但不足5000万元的,不超过该部分预计营业收入的3‰;预计全年营业收入超过5000万元(含5000万元)但不足1亿元的,不超过该部分预计营业收入的2‰;预计全年营业收入超过1亿元(含1亿元)的,不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始,应将待摊的业务招待费,在3-5年之内分期摊入管理费用。

十四、经有权机关批准建设的公共配套设施,建设规模占开发项目比重较大的,经主管财政机关批准后,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施,房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提公共配套设施费。

十五、房地产开发企业出售商品房时,按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)作为代收代缴款项管理,并专户存储。按照国家规定,房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时,相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间,产生的利息净收入转入本金,不得挪作他用。

篇2

中图分类号:F293.30 文献标志码:A 文章编号:1673-8500(2014)03-0051-01

一、房地产开发项目的融资流程

房地产开发项目的融资流程开发商经常表现为:首先要“看地”,向规划部门了解该用地是否符合地区用地总体规划,申请取得建设用地规划许可证,交纳首期土地出让金,取得国有土地使用权证,将出让取得的土地,经合法的土地评估机构评估,因为土地使用权(即土地使用证)抵押将出让所得土地全部抵押给银行办理金融贷款,用银行贷款支付剩余土地出让金及支付前期开发投入的资金;通过公开招标,承建单位交纳施工保证金(实际是垫资施工),工程施工到正负零时,根据《商品房预售管理办法》建设工程总体投入资金到达25%以上符合商品房预售规定可以预售,根据2003年6月5日央行出台“121”号文即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,开发商整合购房户个人资料在银行按揭贷款,以房产抵押方式取得资金。完成收益周期,这样开发商不需投入大量资金,就可以完成整个开发收益周期。

二、房地产开发项目的融资方案

房地产开发项目融资需要有一定的方案,首先是房地产开发项目基本情况介绍,包括房地产开发项目的名称、开发的背景、具置以及开发的规模,同时需要有规范性文件支持,如主项批复,“五证”取得,也包括主项的定位,该房地产开发项目有何特点、有何优势。

三、房地产开发项目融资需提供材料

房地产开发项目融资申请书,该项目可行性研究报告,该项目融资所提供的担保,该项目“五证”复印件,土地来源资料尤为重要,包括土地审批、土地出让金交纳情况,国有土地使用证,房地产开发企业自身还款计划和资金来源保证。

有当年期的工商年检章的房地产开发企业营业执照副本复印件,企业法人代码证复印件,企业税务登记证,公司章程复印件,房地产开发企业公司介绍,公司验资报告,近三年会计(审批)事务所验证的财务报表本中期财务报表及附注,公司目前享受的税收政策,企业法定代表人资格证明及身份证复印件,具体经办人员授权委托书及身份证复印,公司法定代表人、总经理、财务主管等高级管理人员简历,董事会通过的对外借款,担保抵押等相关决议。公司资信状况(贷款情况与对外担保情况)与申请贷款项目有关的基础需要说明及项目的材料。

四、房地产开发项目融资者的心理因素

影响投资者的心理因素,是有房地产开发项目的权属情况、收益情况、资金成本、担保情况、土地情况、在建工程公司股东状况、奖金监管等诸多因素。

五、房地产开发项目融资者的法律风险

项目融资者既要对开发企业的信用风险了如指掌,也要对购房者的信用风险进行合理评估,对建筑企业项目完工、交工、延期风险有充分认识,也要对项目超支风险,甚至项目放弃风险有所认识。

对开发项目企业资金不足造成的风险有充分的估计,对房地产开发企业所涉及的能源和原材料涨价也有所了解,对房地产开发企业经营管理风险也要有认识,要了解该项目经理是否在同一领域内有充分的经验和个人资信状况,项目经理是否对该项目有个人投资及获利要需求状况以及项目经理对该项目完工后的利润奖励和节约成本奖励。

对市场购买者的风险意识有所掌握。金融风险防范方面要注意项目占有资金利率变化和汇率变化的影响。政策发生变化也会导致项目失败,项目信用结构改变,项目债务偿还能力改变主。环境保护风险是项目风险中一个不可忽视的因素,负债风险使项目本身甚至使公司价值降低,遗留诉讼和仲裁也使公司价值下降风险增加。

六、房地产开发项目融资者的法律尽职调查

篇3

笔者曾接触过一个房地产联合开发的案例:XX年X月XX日华德房地产开发公司(下称“华德公司”)有一块国家划拨的土地9000多平方米,准备进行房地产的开发,但由于其自有资金不足以支付所有的开发费用,于是找到了凯特公司寻求合作,经过双方多次磋商,签订了一份合作开发房地产的协议书,该协议书约定:华德公司将自己名下的9000多平方米土地作价200万元,另外再投资500万元,合计700万元;而凯特公司负责筹集地上建筑工程款650万元,由双方联合开发,共担风险,共享利润,对外则以华德公司名义组织施工及房屋销售和售后服务等工作;该工程在实现了销售收入并付清全部工程款后,首先归还华德公司700万元、凯特公司650万元投资成本,剩余部分按4:6分配已竣工的房产。协议签订后,凯特公司先后陆续投入了600多万元用于建筑物的设计、施工,工程终于在一年后顺利完工。在这一年中,正值全国房地产价格全面上涨,房子的平均价格跟一年前相比已经增值了50%以上,而此时华德公司的领导班子调整,原来的老总调任了其他公司的总经理,新上任的公司领导不承认双方的合建协议,坚持凯特公司为其进行的只是垫资的建筑行为,而不承认双方的合作是联合开发,只同意返还凯特公司为建筑物投入的全部资金及按同期的银行利率支付利息,因此,为了维护自己的合法权益,凯特公司遂向法院,要求按照双方的联建协议在返还其所投入的650万元后对增值部分按照双方确定的比例分享开发的收益。

经法院审理认为,华德公司与凯特公司XX年X月XX日签订的《土地合作开发协议书》虽然是双方合法、自愿的行为,但由于华德公司提供的土地为国家划拨土地,不得通过联合开发的方式转让或变相转让,其行为因为违反法律的有关规定而导致合作协议无效,因此判决华德公司除返还凯特公司所投入的所有建设资金并向其按同期银行利率支付利息外驳回了凯特公司其他诉讼请求。由于凯特公司对联合开发房地产的有关法律规定缺乏认识和了解,导致了其错误的判断,本来认为可以通过联合开发获得的巨大的预期利益也化为泡影。

本案就是一个典型的房地产联合开发的案例,由于被告凯特公司在签订合作开发的合同时未对有关联合开发房地产的法律和该划拨土地能否进行联合开发进行深入的了解,导致其重大的投资行为失误,最后只能以解除合同、返还投资而告结束。房地产开发属资本密集性产业,开发商动辄要投入上千万甚至是上亿的资金,而作为房地产开发的基础的土地,也是房地产开发必不可少的因素之一,如何将两者有效地结合就成为房地产开发成功的关键问题。在实际生活中,有很多房地产开发商既有资金又储备了充足的土地,其开发起来自然是得心应手;但更多的情况下是单个的开发商只是占有了房地产开发的部分资源,如只有土地却没有充足的资金用于开发,而另一些公司却有大量的剩余资金欲投资于房地产开发项目,但苦于没有土地或土地储备不足,或不具有房地产开发的资质从而阻碍了其介入房地产的开发,这种资源的不足和需求的互补性促使他们联合起来,取长补短,从而催生了房地产开发中大量的联合开发项目。

一、 联合开发房地产行为的法律性质及其法律特征:

所谓联合开发房地产,指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权,另外一方提供资金、技术、劳务等,合作开发土地,建设房地产等项目,共担风险,共享收益的一种房地产开发模式。提供土地使用权的一方,可称之为供地方;另一方一般为从事房地产开发经营的房地产开发企业,可则称之为建设方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲,任何由两方合作进行房地产开发都可以纳合开发房地产的范畴,不限于一方出地一方出资,也可以双方共同出资;不限于进行商品房的开发经营,也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织,也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设,也可以是在集体土地上联合建房。本文仅就狭义的房地产联合开发进行有关的探讨。

在现实生活中,从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同,根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定,联营可以分为如下几种类型:法人型、合伙型及合同型联营,相应地,根据双方在合作方式及组织形式的不同,联合开发房地产可以采取以下三种方式:

(一)组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”,从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依法成立项目公司,以项目公司的名义进行开发,双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益,这种以项目公司的方式开发的优点显而易见,责任明确、组织机构稳定,人事安排及操作比较规范,相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多:譬如组建项目公司需要一定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续,一来需要一定的周期,二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方,需支付较高的财务成本,对合作者来讲这当然是不合算的。

(二)组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构,实践中有的叫“联建办公室”,有的称“联合管理委员会”等不一而足,其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系,对合作中的重大事项作出决策,具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构,并非独立民事主体,不具有缔结合同等民事权利能力,也不能独立对外承担民事责任,联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识,并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。

(三)既不成立项目公司,也不成立联合机构,而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。

上述第2、3种方式统称为非法人型联营,由于其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式,因而合作中双方之间容易产生纠纷,而且在实践中争议较大的一个问题是:联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(不论以合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度,理由是联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏,本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任,至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力,只能作为内部追偿的依据。按照这种观点,法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生,就可以判令联合开发双方承担连带责任,而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的,也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。但笔者认为,对此问题不能一概而论,而应具体问题具体分析。上述第2种方式从其法律特征上来讲符合合伙型的联营,即“企业之间或企业和事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。”即其责任在充分尊重当事人意思自治的基础上分为两种:如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任,自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任,则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同,法律对其缺乏明确的定性和具体规则,当事人约定的内容不同,合同的性质和后果也就不同。如果合同重在双方约定出资,即一方提供土地使用权,另一方出资金,双方在项目完成后,共同出售,共担风险,共享利益的,则此类合同就是合伙合同,这种联营则为合伙型联营,双方应对联合开发项目产生的债务互负连带责任。而第3种方式,则是由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的,如果双方为各自独立经营的,如合同一方明确只提供土地,另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的,且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的,则此类合同为加工承揽与互易的混合合同,由双方对各自的行为独立承担责任。

而如果双方通过合同的约定一方只提供资金而不参与项目的任何操作,只是在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报,并且通过合同约定自己不承担在该项目开发过程中产生的任何风险及责任的,则是以形式上的联合开发达到实质上企业相互之间融资的非法目的,不符合我国法律的有关规定,应当认定为无效合同。

二、签订房地产联合开发合同应注意的问题

由于房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程,涵盖了从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、物业管理的全过程,是一个完整的系统工程,涉及到方方面面的关系,因此显得尤为复杂。而联合开发房地产合同则要对房地产开发过程中内外两个方面的权利义务都要进行详尽的规定,因为在合作中双方利益既矛盾又统一,总的利益一致性中又存在着相对利益的冲突,所以在合作过程中双方的关系一旦处理不慎容易引发纠纷;而一旦产生纠纷,由于目前我国相应的法律规定尚不具体,实践中对其法律性质认识不一,诉讼周期一般都很长,后果难以预测。因此,签订联合开发合同一定要慎之又慎,根据笔者在实践中的经验,除了一般的房地产开发应注意的问题和应明确的内容外,还应该从几个方面把握房地产联合开发合同中的内容及要点:

(一)合同的内容应该合法,禁止假借联合开发之名务融资之实

首先,应该注意遵循我国法律关于房地产开发方面的一些法律规定,特别是不得违反法律的某些禁止性规定,如上述的通过联合开发的方式进行企业间的融资,就违反了1996年由中国人民银行下发的《贷款通则》第61条的规定:“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”,从而构成合同的无效,当事人希望联合开发所欲达到的盈利目的也落空。另外,根据我国法律规定,对于划拨土地的使用权不得与他人进行联合开发,划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性,法律对其转让由特殊规定。《城市房地产管理法》规定,以划拨方式取得国有土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以,在未办理以上手续前就以划拨土地跟他人合作签订的联合开发房地产合同应当认定为无效合同。最后,合作建房协议书应在国家主管部门办理审批手续,未办理的则当然无效。

(二)联合开发应注意手续的完备性

联合开发涉及到多方面的关系和手续,如成立项目公司则要将土地方的土地使用权及时转入项目公司名下,以免耽误开发的时机;对于从事房地产开发的公司来说需要有专门的资质,不及时办理就会影响到项目的立项和审批;

(三)双方的权利、义务及违约责任应规定得具体、明确

由于房地产的联合开发中双方的权利业务存在着很多交错,应对之进行明确的界定,并且在时间上应设定明确的界限,如土地使用权转让的时间,若转让方拖延造成的损失由其承担;资金及工程进度款的支付应跟上施工的进度,如果造成停工、窝工的损失应该如何计算;违约认定的情形及违约责任的承担方式等等,对双方交接中的所有细节都应做到有专人负责记载、签字确认,从而做到有章可循,有据可依,以免在问题不断累积后形成冲突,造成矛盾的激化而无法收拾。另外,一方提供的土地上存在其他的系争权益,或权利瑕疵的,给如何处理?造成的损失如何计算和承担?等等,都应该在合同中充分考虑到。

(四)收益的分享及风险和损失的分担应落实到位

在房地产合作开发中,一般都以开发的房屋作为双方分享收益的标的的,但由于不同的楼层、方位、坐落及朝向,其经济价值也大相径庭,所以合作双方应在其合同中事先对房屋的分配作出详细的安排和规定,以免房子落成后双方对此争执不休。另外,双方还应对一些风险和损失的承受和分担进行事先的约定。如从项目公司申请到成立会有一个较长的周期,在此期间双方都会进行一些投入和准备,一旦项目公司没有获准成立则如何处理这些财务帐和费用的分摊往往成为双方争执的焦点。联合开放房地产合同由于要到国家主管部门办理审批手续,往往效力待定,合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。

综上所述,房地产的联合开发,可以充分利用合作双方或各方的资源优势,取长补短,通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化,是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制,但由于在我国对此缺乏相关的法律规制,造成在实践中产生了大量的矛盾和纠纷处于一种无章可循的状态,从而要求合作各方在签订合作合同时应充分考虑到其开发周期漫长、内容庞杂等特点,在合同中予以充分的重视和约定,有备无患,从而才能在合作中提高开发的水平,为双方争取双赢的结果。

[参考文献]:

1《律师房地产业务》  陈文 法律出版社

2《房地产开发法律实务》

篇4

2、房地产开发面临的主要风险

2.1 政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论,政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策,对房地产的税收政策,对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策,政府对房地产的投资等,都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2 经济风险

是指由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求,而不久却可能大量积压,难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期,纸币贬值,价格全面上涨,房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说,房地产开发资金需要量大,完全依靠自有资金周转是非常困难的,通常需要采用外界资金,如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时,如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时,就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时,如果不能按照预售协议规定的日期交房,就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3 自然风险

是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响,从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少,但是一旦出现,造成的损失是相当大的。

2.4 技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如,由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。

2.5 经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1 政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制。如:政府对租金售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的制订,都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,房地产价格不断升高。而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象,此时,开发商的资金已经投入,形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的,短时间内很难变化或找到其他替代者,从而会使开发商陷入困境。

3.2 房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下,一个发育完善的市场应具备:信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲,房地产市场是地区性的市场,当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的,房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时,开发商便会纷纷开发房地产,但由于开发需要一定的时间,待开发完成时,市场供求可能已发生了变化,致使开发的物业难以租售。

3.3 开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点,房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期,国民经济迅速增长,经济处于高峰期,由于各产业扩大生产,使得房地产供不应求,房地产价格不断升高。在收缩期,国家紧缩银根,控制投资规模,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期,社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减,投资产品价格降低但难以出售。在恢复期,国家放松银根,降低利率,社会对房地产的需求量开始增大,价格逐渐回升,此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看,在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资,在投资高峰期、恢复期大力投资,必能获取较大盈利,避免较大亏损。

3.4 开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性,决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言:第一是区位,第二是区位,第三仍是区位,可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识,问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润,但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地,开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时,房地产开发所涉及的地理环境条件,甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中,这会使开发商经受着风险的考验,需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块,则几年后将会获取较大的利润。

3.5 开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程,从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租,均需要投入大量的资金。而作为开发商,通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后,通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金,滚动开发。所以,对于房地产开发商来说,资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大,开发商承担的风险也就越大。

3.6 开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间,尤其是对于大中型开发项目,从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工,以及制订价格、推出销售及签署成交合同,往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中,很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计,只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内,房地产市场的供求变化,消费者喜好的改变,社会经济形势的兴衰,国家有关政策的调整,物价的涨跌,汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定,资金一经投入,就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定,风险也就越大。

此外,开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1 事先有效避开风险源地

篇5

为了提高自身竞争优势,大型房地产开发企业大都实施了严格的战略管理。中小型房地产开发企业由于规模的限制,许多大型企业采用的战略管理方式和技术不适应于中小企业。因此,有人说中小型房地产开发企业没有、也不需要战略管理。其实不然,无论企业多小,在经营的过程中都要有战略管理的影子,只是我们不能拿大型开发企业的战略管理过程来审视中小型开发企业的战略管理。中小型房地产开发企业的战略制定、实施往往是一个非正式的、不明确的隐性战略。

1.中小型房地产开发企业战略管理的特点

1.1战略制定的被动性

1.2决策信息的局限性

1.3战略决策的个性化

1.4战略计划的短期化

1.5战略影响的有限性

2.中小型房地产开发企业发展战略的选择

2.1目标集中化战略。目标集中化战略是指企业主攻某个特定的顾客群、某产品链的一个细分区段或某一个地区市场,以便能以更高的效率、更好的效果为某一特定目标服务。

2.1.1专业化经营。在市场衰退时,中小型房地产开发商应“有所为,有所不为”,缩小经营范围,把有限的资源集中到自己最擅长的业务上来,逐步构筑自身的核心竞争力。

2.1.2分类评估和处理项目。在市场衰退期间,中小房地产开发商应对自己所有的项目,包括开发完、开发中和拟开发的项目进行分析和评估,然后分类处理,收缩阵线。

2.1.3控制项目数量。为了控制风险,中小开发商的项目不宜太多,以三个左右为佳,并且三个项目在时间上要形成梯次,最好是一个项目正在开发,另一个在办理前期手续准备开工,还有一个项目在进行可行性分析。

2.2差异化战略

2.2.1经营差异化:市场细分原则下的“缝隙经营”策略。中小型房地产开发企业在确定经营方向时,要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目,选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品,充分发挥自己灵活性好和适应性强的优势,拾遗补缺,填补市场需求的不足。

2.2.2产品差异化:精品战略之路。中小型房地产开发企业要通过走精品战略之路来提高企业的竞争力,提高产品的美誉度和知名度,提高产品的附加值。在市场竞争白热化阶段,设计理念创新、生活方式引领、服务内涵挖掘,将使得产品更富有个性化色彩,成为市场瞩目的精品。

2.2.3项目开发差异策略:确定适合自己开发的房地产项目。中小型房地开发产企业应注重对市场和消费者需求的研究,通过对市场进行细分,选择出产品将来可能面向的消费对象,从而确保自己开发的房产能够在市场中立于不败之地。中小型房地产开发企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场,力求低成本、差异化开发。

2.2.4区域差异策略:定位上以进入三、四级城市为主。在现阶段,在我国经济最为发达的区域,云集了许多大型房地产开发企业,且市场竞争相当激烈。在这种情况下,中小型房地产开发企业可以选择转战三、四级中小城市。

2.3联盟战略。所谓房地产开发企业联盟战略是指两个以上的房地产开发企业出于对市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿,采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。

2.3.1战略联盟的选取方式

第一、相互持股投资合作联盟。战略联盟有利于防止过度的低水平市场竞争,降低经营风险,有利于国内中小型房地产开发企业的长期发展。这种联盟类型意味着吸收一个或更多的合作者入股,而不需要组建新的合法实体,通常用于关系风险较高而运行风险较低时。

第二、合资企业。合资双方投资成立独立的实体进行合作项目的开发。当关系风险和运行风险较低时,合资企业是合作者偏爱的结构,但这种联盟成立之后便极大地增加了运行风险并有导致联盟失败的威胁。首先,合资企业需要额外的投资使其运作,增大了成本;其次,如果联盟不得不终止,合资企业中的大部分投资将不能轻易收回;最后,管理费用高。不仅共有的所有权牺牲了企业的战略柔性,而且组织文化的差异将导致制定决策和执行上产生较大阻力。

第三、功能性协议合作联盟。属松散型的联盟,协议基础上的联盟完全依赖于诚信、声誉和独立企业的自愿合作,企业之间仅限于生产协作或专业化分工,没有资金和技术等的往来,企业之间约束力不强。二者在认同共同投资理念的基础上实现客户资源共享。不包括任何股份和所有权的转移,应付运行风险非常有效,但不适合于关系风险。这种联盟具有更好的弹性,容易重组、更改和终止,合作者容易退出。

2.3.2战略联盟具体实施路径

第一、土地――资金合作联盟。在现实中,往往是拥有土地的中小型房地产开发企业没有资金进行开发,因此,可以采取土地――资金联盟的方式,你拥有资金,我提供土地,双方合作开发,解决各自所需。

第二、区域整体开发联盟。同一片区域的不同开发商以战略协定的方式搞联合开发。当前,各地政府在土地出让上为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益,不论是在新区建设还是旧城改造上,往往是大面积土地的整体出让,零星小地块的出让越来越少,一般中小企业难以单独承受,联合开发是必然之选。

第三、以品牌为基础的联盟。品牌联盟既可以是与知名房地产开发企业之间的合作,也可以是与相关的其他行业知名企业合作。通过借助联盟方在行业内或某一区域内的品牌效应,迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以价值链为基础的联盟。房地产开发企业可以从强化价值链的目的出发,联合有竞争力的规划设计机构、物业管理企业、广告宣传机构、建材供应商、装修企业甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟。这样可大大降低中间成本,提高效率,增加消费者价值,使联盟各方获得收益。

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