建筑业税法相关规定范文

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一、税务筹划的含义

税务筹划，是纳税人在国家税收法规、政策允许的范围内，通过对筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，以期达到合理减少税收支出、降低经营成本、获取税收利益为目的的经营活动。税务筹划的主要内容是：采用合法的手段进行节税筹划；采用非违法手段进行避税筹划；采用经济手段，特别是价格手段进行税收转嫁筹划。简单地说，如果将个人或企业增加收入、利润等称为“开源”，那么税务筹划就是进行“节流”。由于税务筹划所取得的是合法权益，受法律保护，所以它是纳税人的一项基本权利，是企业的一种财务活动。

二、税务筹划应遵循的原则

1.合法性原则。合法性是税收筹划最本质的特点，也是税收筹划区别于偷税行为的基本特征。在遵守合法性原则的条件下,根据政策和经济环境的变化及时调整税务筹划策略,最常见的、最有文章可做的是各种税收优惠政策,如经济特区和高新技术开发区的优惠政策,西部大开发和振兴东北老工业基地的有关优惠政策等。

2.稳健性原则。一般来说,纳税人的节税利益越大,风险也就越大,各种节减税收的预期方案都有一定的风险,如法律风险、税制风险,市场风险,利率风险,债务风险等。税务筹划应该在节税利益与节税风险之间进行的必要的权衡,以保证能够真正取得财务利益。

3.专业性原则。税务筹划是一项高层次的理财活动,要求的专业素质较高。从事税务筹划的人员不仅要精通与税收有关的法律法规,而且还要具备财务、金融、统计、数学、贸易等各方面的知识,并且熟悉企业所在行业的环境和企业内部业务情况,在符合企业长远利益和当前利益的情况下,制定实用、 灵活的税务筹划方案,为企业争取到最大的外部发展空间。

4.效益性原则。税务筹划的目的是使企业获取最大利益,如果通过税务筹划产生的收益小于为此发生的成本,筹划就失去了意义。所以,无论由自己内部筹划还是由外部筹划,税务筹划应该要尽量使筹划成本最小。

三、施工企业税务筹划的具体措施

1.营业税的税务筹划

(1)基于税基的筹划：①施工企业应尽力承接包工包料工程，尽量避免由甲方供应材料。税法规定，除建设方提供的设备除外，无论建设方和施工企业如何进行结算，建设方供应的材料均应并入施工企业的计税营业额征税，这样会使施工企业多缴纳营业税及附加。②施工单位混合销售行为，即销售自产货物的同时提供建筑业劳务，如果能够明确划分，分开纳税；如果不能明确划分，那么就要按照税率从高的原则纳税。该类业务在钢结构制安、装饰类企业尤为普遍，想成功进行分开纳税需要满足以下条件：一是纳税人必须是从事货物生产的单位或个人；二是必须拥有建设行政部门批准的资质证明；三是有合理合法签订的建设工程施工合同；四是在总包或分包的合同中，要明确注明建筑业劳务价款。分开纳税可以降低营业税的计税依据，从而达到降代税负的目的。③根据营业税的规定，建筑业总承包人将工程分包或转包给他人的，应以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

(2)基于税率的筹划。营业税法规定，承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”科目征收营业税，适用税率3%。如果不与建设单位签订合同，只是负责工程的组织协调，对该项业务则应按“服务业”税目征收，适用税率5%。施工企业尤其是不进行施工只负责协调的情况下，可以通过签订合同避免适用高税率。

(3)纳税时间的筹划。《企业会计准则》规定建造合同采用完工百分比法确认收入，确认收入的同时要计算营业税金及附加，在此仅是规定计提税金时间，而实际营业税纳税时间较为复杂。根据税法相关规定，目前各地税务普遍认同的纳税时间有两种：一是按照收取业主支付的款项的时点开具发票缴纳相应的税款；二是按照与业主办理完毕每期已完工程价款结算时点开具发票缴纳相应的税款。因此，掌握好营业税纳税时间，可以避免提前交纳税款而损失资金时间价值。

2.企业所得税的税务筹划

(1)基于税基的筹划。通过业务税前扣除标准处理对企业所得税进行筹划。①分散业务招待费。企业发生的与生产经营活动的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。可以在发生额的60%和销售（营业）收入的5‰之间找一个平衡点，假如某企业一年发生招待费为X，当年销售（营业）额为Y，所以存在下面等式：X*60%=Y*5‰，可知：发生1000元营业额大概可以花8.3元进行业务招待。所以企业可以按照该标准控制业务招待费的支出，可以把业务招待费用通过会议费、佣金的形式进入企业成本，税法规定合理的会议费、差旅费、佣金等可以在计算企业所得税前扣除，减少所得税款流出。②利用工资薪金、职工福利费进行筹划。企业发生的合理的工资、薪金支出准予扣除，但属于国有性质的企业，其工资薪金不得超过政府有关部门给定的数额，超过部分不得计入企业工资薪金总额，也不得在税前扣除；企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分准予扣除；按照新税法规定，税前扣除限额的计税依据由原来的“计税工资”改为“实际发生的工资薪金总额”，福利费用由原来的提取改为企业实际发生。所以企业可以在发生的有职工福利支出的相关费用尽量往福利费用支出上面靠，在职工福利费用中反映，可以在不超过工资、薪金总额14%的部分准予扣除。③固定资产计提折旧方法的税收筹划。固定资产折旧是税前准予扣除的项目，在收入既定的情况下，折旧额越大，应纳税所得额就越少。企业所有的固定资产折旧年限均应当按照税法规定折旧年限的下限来确定。有条件的情况下，施工企业应结合自己的行业特点，根据科技发展和施工环境恶劣等因素，并依据管理权限，向有权机关申请批准适用加速折旧方法。

(2)基于纳税地点的筹划。避免在工程所在地缴纳企业所得税。①在施工区域设立分公司，以分公司名义进行施工随着建筑市场区域的开放，施工企业跨地区施工项目越来越多，施工企业为了经营和管理的需要，在各区域设立了分公司，并以分公司名义在当地进行工程施工时，按照税法规定，办理了工商税务登记且能独立核算的分公司也必须单独在设立地点缴纳企业所得税，因此在设立分公司时应将这些分公司的核算改为不能独立核算（即不能独立完整核算收入、成本、费用）。可以按照《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔20088〕28号）的相关规定来预缴分公司所得税，在年度终了后，总机构负责进行企业所得税的年度汇算清缴，统一计算企业的年度应纳所得税额，抵减总机构、分支机构当年已就地分期预缴的企业所得税款后，多退少补税款。②在施工区域设立工程项目经理部或指挥部，以项目经理部或指挥部名义在当地进行施工。按照国税函〔2010〕39号《关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》规定，建筑企业跨地区设立的不符合二级分支机构条件的项目经理部（包括与项目经理部性质相同的工程指挥部、合同段等），应汇总到总机构或二级分支机构统一计算，按照国税发〔2008〕28号文件规定的办法计算缴纳企业所得税，如果不在施工区域设立分公司，在施工区域可以汇总到机构所在地缴纳企业所得税。

(3)充分利用减免政策。根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十条规定和国税发（2008）116号文件要求，为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损溢的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。施工企业可以利用这项政策，多搞科研立项，以解决施工中遇到的各类技术问题，同时也可以减少企业所得税。

税收筹划的方面还有很多，如实施“走出去”大战略参加国际建筑市场竞争所面临的国际税收筹划等等。施工企业开展税收筹划的空间很大，特别是当前施工企业整体毛利较低的情况下，注重税收筹划，提高经济效益就显得成为重要。

参考文献：

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关键词施工企业税收筹划方法运用

随着我国具有中国特色的社会主义市场经济体制的不断发展和完善，税收作为宏观调控手段的作用和地位越来越重要。税负作为企业的一项重要支出，直接影响企业营运成本和利润。建筑施工企业具有一定的特殊性，其税务筹划也独具特点。

一、建筑施工企业税收筹划的概念

建筑施工企业税收筹划是指国家宏观调控政策指引下，为实现企业价值最大化的目标，依据成本与效益的原则，在国家法律、法规允许的范围内，对纳税事项进行设计、运筹，科学地安排经营、投资、理财活动，合理地降低税负，以获得最大经济利益的一系列筹划活动的总称。税收筹划作为建筑施工企业财务管理的重要组成部分，贯穿于企业财务管理的全过程。

二、建筑施工企业税收筹划的目标、意义

（一）建筑施工企业税收筹划的目标

建筑企业税收筹划目标：减轻税收负担；获取资金时间价值；实现涉税零风险及追求经济利益最大化。

1.减轻税收负担

直接减轻税收负担是建筑企业对税收负担最小化的追求。包含两层含义：第一是绝对地减少纳税主体的应纳税款数额；第二是相对地减少纳税主体的应纳税款数额。

2.获取资金时间价值

资金是有时间价值的，建筑企业合理地将当期应该缴纳的税款延缓到以后年度缴纳，以获得资金时间价值，等于从国家获得了一笔无息贷款。

3.实现涉税零风险

实现涉税零风险是指建筑企业账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不出现任何税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计的一种状态。

4.追求经济利益最大化

纳税人从事经济活动最终的目标应定位于经济利益的最大化，同时，也是税收筹划的目标。

（二）建筑施工企业税收筹划的意义

1.有利于发挥国家税收调节经济的杠杆作用

由于税收筹划的激励功能和节税愿望，国家才有可能利用税收杠杆作用来调节企业经营活动，实现税收杠杆对经济的宏观调控作用。

2.促进国家税法不断改进和完善

目前我国法制尚不完善，税收筹划正是对我国税法正确性、有效性的检查。国家根据企业税收筹划中反馈的信息，改进和完善现行税法。

3.有助于提高施工企业的财务和会计管理水平

企业经营管理和会计管理的三大要素是资金、成本、利润，税收筹划就是为了实现资金、成本、利润的最优效果。会计人员熟知会计制度及现行税法，按照税法要求记账、编制财务报告、计税和填报纳税报表，有利于提高企业的财务与会计管理水平。

4.有利于实现施工企业价值最大化的目标

税收筹划是纳税人利用一定的手段对涉税财务活动进行科学的筹划和安排，将各种不同财务方案中未来的收益与税金支出进行对比评价，目的是为获得税收利益，达到纳税最优化，实现税后收益最大化，实现纳税人价值最大化或股东权益最大化的总体财务目标。

三、建筑施工企业税收筹划的原则

税务筹划原则反映市场经济规律对企业税务筹划活动的内在要求,是适应税务筹划环境、目标和条件的行为准则和行为指南。

在建筑施工企业税务筹划过程中,应遵循的原则有:

（一）合法原则

税务筹划可达到控制税务成本、使纳税人的合法权利得到充分享受和行使、实现企业价值最大化的目的。税务筹划必须以不违反国家现行的税收法律、法规为前提,否则,就构成了税收违法行为。

（二）系统原则

税务筹划是一个相对独立的子系统，税种之间是相互关联的，税务筹划应着眼于企业整体税负的降低；税务筹划是企业财务管理的一个组成部分, 筹划应围绕企业财务管理的目标来进行。

（三）经济原则

税务筹划和其它财务管理决策一样,必须遵循成本效益原则,只有当筹划方案的所得大于支出时,该项税务筹划才是成功的筹划。

四、建筑施工企业税收筹划的方法

施工企业税收筹划的目的是最大限度地减轻企业的税收负担，目前常见的税收筹划方法主要有：

（一）节税筹划方法

1、免税技术

免税技术是利用国家相关免税政策或制度，使纳税人成为免税人，或者从事免税活动，从而免纳税收的一种税收筹划技术。

2、减税技术

减税技术是利用税法相关条款规定，达到减少应纳税收目的的税收筹划技术。如利用高新技术、以三废材料、环保企业减税规定等。

3、税率差异技术

税率差异技术即是通过对税率差异的利用，达到节税减税目的的税收筹划技术。

4、扣除技术

扣除技术包括有“税额扣除”、“税额抵扣”、“税收减免”等多种方式，采用相关条款将扣除额、冲抵额、宽免率等尽量增加，从而减少应纳税款。

5、抵免技术

税法规定纳税人在清缴时，可以用贷方已纳税额冲减借方应纳税额。

6、退税技术

退税技术利用退税制度，使税务机关退还纳税人已纳税款，包括不应征收或错误征收的税款、多缴纳的税款、零税率商品已纳税款、以及其他国家奖励性退税政策。

7、延期纳税技术

延期纳税技术是按国家税法有关延期纳税规定，达到延期纳税目的的税收筹划技术。如折旧制度、存货制度等

（二）税负转嫁筹划方法

1、税负分割技术

税负分割技术是在合理合法的前提下，对收入进行调节分割给两个或多个纳税人，从而达到节税目的的税收筹划技术。由于所得税和财产税都采用累进税率，进行调节分割，可以有效降低计税基数从而降低税率。

2、汇总（合并）技术

汇总(合并)技术是指通过兼并经营亏损企业，降低施工企业的应纳税所得以及汇总（合并）达到法定减免界限而降低税负的方法。

（三）合理避税筹划方法

1、转让定价避税技术

通过合理运用转移定价策略,人为改变产品价格、劳务价格、贷款利息和支付方式等,最大限度降低企业税负,实现企业整体战略目标。

2、避税港避税技术

避税港是指一个国家和地区为了吸引外资和先进技术等,为纳税人提供的不承担或少承担所得税等税收负担的场所，如保税区等，最基本的特征是税率低、税负轻或根本无税。

五、建筑施工企业税收筹划的运用

（一）建筑施工企业营业税筹划

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一、营业税与增值税概述

在我国营业税是以境内提供应税劳务收入营业额、销售不动产所得、无形资产转让收入作为计税依据的一种税。营业税征税范围广、税源较为普遍，以营业额为计税依据方便简单，而且营业税是价内税，是由销售方承担，税负不容易转嫁。营业税设有多个税目，均以比例税率为标准，不同行业采用其各自税率，税率按3%至20%来确定。增值税是一种流转税，是对提供劳务、销售货物等流转过程中产生的增值额为计税依据的一种税，属于价外税，由消费者承担，只有在“增值”的情况下才征税。实际中，由于计算增值价值或附加值具有一定难度，因此我国采用税款抵扣法来计算，即由销项税额与进项税额的差额来确定增值税应交税额。从两者的基本含义看，采用增值税有完善现有税制，避免重复征税，进而降低企业税收负担。

二、建筑业营改增的背景及意义

目前，我国施工企业实行的增值税和营业税并存的双税制度，在企业实际的经济活动中，在生产和销售环节，征收增值税和征收营业税是同时进行的。这样不仅使我国的增值税抵扣链条不够完整，造成一些增值税的税负无法得到抵扣，还会增加企业的整体税负，形成税负不均衡。针对这种现象，我国财政部和国家税务总局在2011年11月《关于印发〈营业税改征增值税试点方案〉的通知》。“营改增”这个试点方案的是我国进行结构性减税的重要举措，其主要目的是为了促进我国整体产业结构调整，减少企业整体税负，降低企业成本，有效促进我国国民经济健康发展。“营改增”的试点方案也能为企业创造良好的税负环境，为企业提供更加合理和公平的市场经济环境，并为企业提供更多的发展空间和机会。虽然的方案中，建筑行业还尚未在试点的范围中，但是方案中却明确了我国建筑业适用增值税率为11%。因此，不久的将来建筑企业也会被纳入“营改增”的征收范围内。因而，对于我国的建筑行业而言，应尽早分析研究“营改增”给企业带来的各种影响，制定并采取相应措施对待“营改增”所带来的冲击，减少企业相应的纳税风险。

三、营改增对建筑企业的影响分析

（一）建筑企业营改增对税负的影响

建筑企业营改增，可以有效避免重复纳税，使企业实现结构性减税的目标。

“营改增”前建筑企业涉及多项税收：在采购环节要缴纳增值税进项税，在各个流通环节中，只要存在营业收入就必须缴纳营业税，而工程结束后还需缴纳相关营业税，这必然会加重企业税收负担。而“营改增”后，企业改缴增值税，解决了建筑企业分包过程中的重复纳税问题。企业为提高投标的中标率，往往采用先联合投标，待中标后再分包工程的方式，这种做法一定程度上增强了企业的投标竞争力，但此方法下招标单位并不会与各分包企业签订单独的施工合同，导致施工企业出现重复纳税，而营改增后可由销项税抵扣进项税，从而降低企业税收负担，规范纳税环节。

（二）营改增对会计核算及合同预算产生的影响

建筑企业按原税收政策计提营业税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费―应交营业税”等科目；实际缴纳税款时，则在“应交税费―应交营业税”科目的借方反映。营改增后，会计核算科目发生较大变化，就一般纳税人而言，其“应交税费―应交营业税”科目相应地增设九个明细专栏，以便更加合理地计算增值税，对账务处理也提出了新的要求。对于企业合同预算，原来编制投标预算时，只需考虑耗用的材料费、人工费、机械费及相关直接费用，在其基础上加上相应税费来确定投标价格。而营改增后，投标价格需考虑增值税的影响，哪些成本可以抵扣，哪些不可抵扣，若能抵扣税率应为多少等，这些在预算前都应明确，而且需要企业各部门的相互配合。

（三）营改增对建筑企业财务报表产生的影响

首先，营改增后固定资产原值入账金额与累计折旧都相应减少，而剔除应交营业税后，其期末余额随之减少。表面上看，企业的资产、负债短期会减少，但实际上流动资产和负债的比例却有所提升。长远来看，随着建筑企业资产规模的扩大、利润的增加，其资产和负债总额均会提升。其次，改征增值税后，建筑企业将不再负担营业税金及附加，必然会减少相关的成本费用，增加企业利润。长期看，营改增能够减少企业纳税成本，减轻税收负担，为企业扩大经营规模提供资金保障。最后，营改增对企业现金流量表也会产生影响。为满足生产经营需要，建筑企业需要购入大型施工设备等，相应的会产生可抵扣的增值税进项税，在现金流量表上表现为投资现金流出，但与缴纳营业税相比，现金流出明显减少。

（四）营改增对企业纳税筹划的影响

从进项税方面看，营改增后要求建筑企业在采购原材料等物资时，尽量选择能够开具增值税专用发票的供应商，不能为了节约成本，降低采购价格而不索要增值税专用发票。同时，要求企业尽可能足额取得增值税专用发票，从而提高进项税抵扣额度，降低税负。从甲供材料方面看，由于存在建筑单位直接购买大宗材料的情况，供应商将直接给甲方开具发票，而施工企业无法取得相应的进项税发票。营改增后，存在甲供材料时，应签订供应商、甲方、总包单位三方协议，供应商先向总包方提供进项税专用发票，总包方再给甲方开具同样金额的专用发票，作为工程款的一部分，这种结算方式能够有效避免重复计税，大大降低企业税负。

四、建筑企业应对营改增的对策

（一）积极学习试点行业的管理经验，响应国家税收政策

目前，我国建筑企业推行“营改增”势在必行，建筑行业管理者应总结试点地区、试点行业推行“营改增”的经验，并结合建筑行业自身特点，形成一套适合于我国建筑行业的“营改增”方案。同时，建筑行业管理者应密切关注国家税收政策的动态变化，及时调整企业自身的经营战略，强化本企业员工对“营改增”的认识，尤其是强化本企业财务管理人员对“营改增”认识，使员工提前、充分了解“营改增”方案对本企业造成的不利影响，以此来不断提高企业员工面对“营改增”时的应变能力和处理问题能力，确保建筑企业整体发展战略目标的实现。

（二）充分做好建筑企业纳税筹划工作

“营改增”的实施，给建筑企业带来了较为广阔的空间，面对这样的机遇，建筑企业应当选好纳税筹划的切入点，根据企业实际情况制定出正确、合理的纳税筹划流程，并按照国家税收制度，制定出完整、对企业有利的纳税筹划方案，同时，要运用合理的方法或步骤进行纳税筹划，以此不断降低企业的整体税负，促使建筑企业协调发展。建筑行业要及时做好增值税进项税与增值税销项税的纳税筹划工作，例如，通过购买必要的施工设备来取得增值税进项税专用发票。此外，还要充分利用增值税相关的纳税优惠政策，来进行相应的税收安排，如对于一些再生资源等环保材料，要根据国家免征增值税的相关通知，享受免征增值税的优惠政策，从而实现减轻税负压力的目标。

（三）加强建筑企业内部控制管理

一方面建筑企业应制定并完善发票管理制度，在实际操作过程中，要制定严格的、合规、合理的增值税抵扣规定，加强对发票的管理，规定好什么时间开票，开什么类型的票据，各种类型发票的收取时点等。同时，要严格审核增值税专用发票，确保专用发票的真实性。建筑企业还应建立一套统一、完整、详尽的纳税申报流程，使纳税能够严格按照相应流程进行申报，提高建筑企业纳税效率。另一方面，建筑企业要建立健全合同管理制度及其采购制度。在合同管理中要明确职能职责，规范相关的交易合同文本，尤其是要做到，以建筑企业自己的名称与对方签订合同时，取得的增值税发票名称也必须对应一致。签订合同时，要严格按照建筑企业的规章制度来执行，确保各部门有章必循。

（四）转变经营方式，优化企业现金流管理

对建筑企业而言，“营改增”既带来了机遇，同时也带来了挑战。面对这些新的变化，建筑企业要在思想上高度重视，在行动上应积极应对，及时转变自身粗放型的经营方式，在“营改增”的试点过程中，逐步有序地推进，避免“营改增”给企业自身带来重大的冲击。要做好全面预算管理，不断降低建筑企业成本，提高企业资金周转能力，优化企业现金流管理。要不断提升建筑企业财务管理人员的综合素质，通过会计专业技能培训和税法培训，使财务人员对“营改增”有较为深刻的认识，进行纳税申报时严格按照税法相关规定执行，降低企业涉税风险。在生产经营过程中，要重视企业现金流管理，在加快企业现金流转的同时，提高现金的净流入，为企业的长期发展奠定基础。

参考文献：

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关键词 税务筹划 营业税 土地增值税

税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。

近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。

房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。

营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。

一、营业税的税收筹划

对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。

根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。

另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子，假若有A、B两家企业，A拥有资金，B拥有土地使用权。现在A想在B的土地上建造房屋，有一下几种方式：

1，B转让其土地使用权给A，A没有向B支付货币，但是B可以在建成后拥有部分房屋所有权，虽然双方没有进行货币结算，但是土地使用权权属发生变化，B需要缴纳土地增值税、转让无形资产营业税。A在土地上建造房屋，然后将部分房屋转让给B，A需要缴纳土地增值税、销售不动产营业税，同时按建筑业缴纳自建行为营业税。

2，B将土地使用权出租给A，A投资在该土地上建造房屋并使用，租赁期届满后，A将土地使用权连同所建建筑物归还给B，在这一过程中，A以建筑物为代价获取了若干年的土地使用权，B以出组土地使用权为代价换取建筑物。B发生了出租土地使用权的行为，缴纳服务业营业税，A发生销售不动产的行为，缴纳营业税，在这个过程中，土地使用权权属未变，因此不属于土地增值税征税范围。

3，A以其资金B以其土地使用权合股成立合营企业，合作建房。房屋建成后双方共担风险、共享收益。根据税法规定，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此对B不征营业税。由于土地权属未发生变化，所以B不缴纳土地增值税。

（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，则此时虽然土地使用权属发生变化，但是根据税法规定，合作建房建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。

（2）房屋建成后合营企业将房屋销售，此过程中土地使用权发生转移，合营企业需要缴纳土地增值税及自建、销售不动产营业税。

根据以上分析，企业可以通过采取合作建房、代建房屋的模式进行税收筹划，达到减轻税收负担的目的。

二、土地增值税的税收筹划

税法中涉及土地增值税的税收优惠主要是针对普通住宅，具体如下：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税，超过的，全额征收土地增值税。这里的普通住宅应满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。因此房地产企业可以充分利用此政策，合理增加扣除项目金额，从而达到降低税负的目的。

1，首先房地产企业可以适当增加房地产开发成本，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（1）房地产企业可以选择开发精装修的房屋。（2）房地产开发企业在工程竣工验收后，可以根据合同约定，扣留质量保证金，在计算土地增值税时，有发票的才可扣除，因此，房地产企业一定要督促建筑安装施工企业就质量保证金开具发票。

2，房地产开发企业同时开发住宅及非住宅（店面、车库）的，非住宅毛利较高，增值额较大，因此这部分土地增值税税收负担较重，企业多为非住宅部分分摊可扣成本，从而降低企业土地增值税税率和税额。

3，房地产开发企业借款利息扣除方法有两种，企业应当根据自身情况选择扣除方法。假若房地产企业向金融机构借款较多，利息金额较大，则需要明确各项目利息并提供金融机构贷款证明，利息按实际支出扣除。方法如下：

允许开发的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内

但是如果房地产企业向金融机构借款较少，利息金额不大，则需要采取一下方法：

允许开发的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）*10%以内

4，除了增加单个项目的可扣除项目金额外，企业也可以将多个开发项目汇总核算计算土地增值税，并与分开核算所得的土地增值税总额进行比较，选择税负较低的方案。

综上所述，面对激烈的市场竞争，降低成本成为房地产企业的制胜法宝，房地产企业应当熟悉税法相关规定，在合理合法的基础上认真进行税务筹划，只有这样才能寻求企业的长远发展。

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“营改增”是供给侧结构性改革的重要举措，也是深化财税体制改革的重头戏，前期试点已经取得积极的成效，因此全面推开“营改增”试点，覆盖面更广，意义更大。房地产和建筑安装作为此次全面“营改增”试点的重要内容，从以往经验看，房地产业、建筑安装业均是欠税、发票问题最为突出的领域。随着“营改增”试点工作的不断深入，如何防范房地产业、建筑安装业的欠税、发票虚开、虚抵的涉税风险，将日渐成为国税系统日管和执法风险的重要内容。

一、房地产业、建筑安装I涉税风险的现状

（一）房地产、建筑安装行业的特点

房地产业，又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业；建筑安装业，是指建筑安装工程作业，是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。建筑安装业是房地产业的前期工作，而房地产业是建筑安装业的后期销售。由于房地产业中的房产建设是由建筑安装业来完成的，所以建筑安装业和房地产业有着一种相互依存的关系，它们是相互邻近的上下游行业，具有较为相似的行业特点。

房地产业和建筑安装业具有分包、转包环节多，经营范围广，流动性大，产品多样，施工条件复杂多变，建设周期长，管理困难，资金占用量大等行业特点。

（二）房地产业、建筑安装业存在的涉税风险

房地产业、建筑安装业由于自身的特征比较特殊，在“营改增”之前普遍存在财务制度混乱、发票管理不规范、虚假发票抵减成本、偷税、欠税的现象。全面推开“营改增”试点后，房地产业、建筑安装业一般纳税人将按11%的税率实行进项抵扣制，从缴纳营业税变为缴纳增值税。由于增值税的核算模式比营业税的核算模式更加复杂，如何防范房地产业、建筑安装业存在的涉税风险，将成为国税机关的重要研究课题。

第一，偷税、欠税风险高，日常监管难度大。房地产业、建筑安装业的工程款主要采取两种结算方式：一是预付款的形式；二是进度款的形式。在这两种结算方式下，税款征收都会出现不同程度的较大波动。在工程前期，收款一般较少，增值税进项相对较多，项目无税可缴；在工程中后期，随着工程款的大量收取，增值税销项增加，可抵扣的进项税减少，项目开始缴纳增值税，从而使得税款缴纳的波动较大，不良企业甚至会出现“跑路”的情况，容易造成税款流失。

第二，发票管理不规范，存在发票“虚开”“虚抵”隐患。增值税专用发票的领用、开具、保管、认证等的要求比营业税发票更加严格，“金税工程”基本可以杜绝假发票的现象。全面推开“营改增”试点后，目前普遍存在的房地产开发商利用建筑承包商虚开发票、虚增成本等行为将给自身带来巨大风险，并有可能担负刑责。由于房地产业、建筑安装业无法取得足够发票抵充成本，从而容易催生“代开”“虚开”“虚抵”发票的行业链条。

二、房地产业、建筑安装业涉税风险产生的原因分析

（一）周期长、资金占用量大的行业特点，容易产生偷、欠税风险

房地产业、建筑安装业时间跨度较长，从几个月到两年或三年不等，而在实践中，建设资金大都由施工方垫资，并且建设方拖欠工程款的现象也比较普遍。由此，很多纳税人认为，只要建设方不支付工程款就不需要结算收入和缴税。例如，“甲方供材”的问题，建筑企业通常在工程项目全部结束后才与施工企业结算“甲供材料”，但是这些材料已经使用，按照税法相关规定，应该在使用的时候缴税，因此造成税款缴纳延期，甚至税款流失。

（二）财务制度不规范，法律意识淡薄

在日常检查中发现，房地产业、建筑安装业普遍存在纳税人申报计税依据真实性不高的问题，有相当部分建筑业纳税人财务制度不健全，账证不规范，使税务部门的财务报表和申报表存在虚报现象，申报表上的数据与经营实际存在较大出入。

（三）管理部门之间缺乏协作，增添了征管漏洞

税务机关与建委、财政、监察等部门的协作和配合不够全面，对当地建筑项目的详细信息缺乏交流，增添了税收征收管理的漏洞。例如，建筑业工程项目的承包权通常是采用招标、竞标的方式而取得的，而在这个过程中，建委、公安、消防等部门都会参与其中，对建筑施工单位的资质等条件进行审核，但是税务机关却不能加入竞招标的过程，不能从源头掌握建筑工程项目的具体施工计划进程，从而难以对建筑企业的项目工程进行源头管控。

三、全力防范房地产业、建筑安装业涉税风险的相关建议

（一）加强涉税政策宣传培训，提升企业纳税遵从度

针对房地产业、建筑安装业纳税人有关增值税相关涉税法律法规欠缺的实际情况，采取发放纳税公告、办税手册、宣传资料等“静态”方式与平面媒体、网络、电视、广播等“动态”载体相结合的方式，对“营改增”政策和相关税收的法律法规知识进行广泛宣讲，对增值税的基本情况、发票的领用和使用的相关规定以及实际工作中遇到的各种“营改增”问题进行逐一讲解，引导纳税人自觉落实相关政策，不断提高纳税遵从度。

（二）严把发票领用关，加强企业日常监管

针对房地产业、建筑安装业发票虚开隐患较高的实际情况，在增值税专用发票的供应上，坚持从严管理和限量发放的原则。根据企业经营情况严格票种核定和最高开票限额审批，努力做到“票种合适、票量适量、票面适当”，避免在试点期间超量、超额发售发票。税源管理部门，积极加强对房地产业、建筑安装业增值税专用发票的开具情况进行摸底，对使用过程中发现增值税专用发票的开具有异常的，要及时跟踪，必要时，立即收缴，切实堵住发票“虚开”的口子。

（三）严把专票证认证审核关，强化注销环节的审查

充分发挥“金税工程”信息管税的功能，针对房地产业、建筑安装业中的高风险企业，积极开展涉税检查。结合纳税人实际业务、账务处理、申报情况等不定期抽查进项抵扣凭证，对于不符合抵扣条件的异常发票信息，及时核对其生产经营情况，必要时，及时移交评估、稽查部门，严防“虚抵”风险。同时，税源管理部门要加强对房地产业、建筑安装业企业注销环节的审核把关工作，对票货不符、账实不符、关联交易等涉嫌发票“虚开”“虚抵”的情况进行重点审核，堵塞企业走逃的最后关口。

（四）加强部门间的合作，堵塞征管漏洞

房地产业、建筑安装业涉及的行业多、部门多、产品范围广，要做好对房地产业、建筑安装业的涉税风险防控工作，就要积极深化国、地税以及与相关部门的信息交流，定期开展数据信息交换，努力实现相关各方能够实时掌握税源动态及变化情况，避免因信息沟通不畅导致管理弱化的问题，切实堵塞征管漏洞，防范房地产业、建筑安装业的涉税风险。

（作者单位为青岛科技大学）

参考文献

[1] 靳东升.“营改增”的意义及效果[J].注册税务师，2013（12）.