建筑企业营业管理条例范文

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篇1

（一）积极方面

（1）个别固定资产的购入增值税变低，优化产业结构。一个建筑施工企业最重要的便是企业内部的技术能力，而先进的技术能力离不开重要的机械设备。建筑施工用的机械设备一般都为企业的固定资产。企业在进行生产维护过程中，会对固定资产进行折旧与更新，但是在税制改革之前，固定资产的更新费用会使用企业的财务资本，同时增加企业的生产成本，在一定时间范围内对企业产生较大的压力。但是，税制改革之后，营业税改为增值税，企业在购置大型施工机械设备时，可以享受增值税的抵扣政策，从而减少对企业财务资本的占用，优化产业结构提高企业的核心技术与生产能力，促进生产正常有序进行，实现企业的经济利润。

（2）增值税的税赋连续性，减少了重复征税的可能。增值税与其他税种相比较为特别，比较突出的表现是，其他税种一般用普通发票或专业发票，但是增值税有自己专用的增值税发票。一般纳税人均可去所在地的财政部门领取增值税专用发票。而增值税专用发票的好处之一就是它可以将企业的经济活动清晰地反映在票面上，发票在作为完税凭证的同时，保持了税赋的连续性。这一点对建筑施工企业意义重大。例如，一个建筑施工单位在购进生产所用原材料等物品时要缴纳增值税，在生产建设过程中会依照各生产部门所涉及的营业金缴纳营业税，在施工完成后实现经济利益的同时还要缴纳营业税，这就会不可避免地产生税赋上的重复。增值税专用发票把生产、消费联系在一起，有效地避免了重复计税的可能。

（二）消极方面

（1）加重企业赋税负担。一直以来，建筑业都享受着3%的营业税税率，在税制改革之后，改缴11%的增值税，单从税率的角度来说，税率变大而且是增大了3倍。虽然每一个熟悉财务工作的人都会知道，营业税一般是价外税，但是增值税是价内税，两种税有不同的计税价格，而且增值税的进项税额和销项税额之间可以进行抵扣，但是想找到增值税应纳税额与营业税应纳税额相等的进销项抵扣平衡点，并不是一项容易完成的任务。而且，在实际业务操作中，建筑施工企业所使用的一部分原材料是由增值税小规模纳税人提供的，而会计常识又告诉我们小规模纳税人不能使用增值税专用发票，进而不能减少企业的纳税负担。甚至有一些原材料的增值税税率低于建筑业整体的增值税率，这样就会加重企业的纳税负担。

（2）使企业财务状况陷入窘境。如前所述，增值税是包括在售价以内的，而营业税是在售价之外加收的，那么在国家该收增值税而不收营业税的时候，企业的生产材料与设备的购入，都会在原值的基础上扣除增值税进项税额作为企业资产入账，这样会导致企业资产净值减少，负债变相增加改变了资产结构。另一方面，把去除增值税的价格作为一个企业的主营业务收入，也会在一定程度上降低企业利润的净值。从上述两方面来看，企业的负债增加、净利润减少，将使企业的财务状况陷入窘境。

二、建筑施工企业对营改增的应对策略

税制改革是国家规范税收的一项措施，从前文分析中可以看出，营改增对建筑施工企业来说是一把双刃剑，既带来了机遇也带来了困难，那么如何利用这个机遇克服这些困难，是建筑施工企业在未来发展中的重中之重。笔者认为，应做到以下几个方面：

（1）加强对企业自身财务税收的筹划。从营改增试点试行情况中，可以得出一个结论，如果企业能保证制定出一套科学合理的税收筹划方案，那么企业的税赋较改革之前将会降低；反之，企业的税赋较之前会变得更加严重。所以在实际建筑生产过程中，建筑施工企业要充分掌握自身生产的实际情况与现行的税收政策，研究出一套切合自身的税收筹划方案，从而降低企业税赋。

（2）增强财务人员专业素质，认真履行参与管理的职责。企业定期为财务人员“充电”，使其提升自身的专业素质。能根据规定做好发票开具、保管等相关工作；密切注视国家关于增值税最新的政策，第一时间处理增值税抵扣等任务；在选择企业的合作伙伴时，建议企业尽量选择增值税一般纳税人而非小规模纳税人。

（3）健全并完善企业管理制度。建筑施工企业要注重对日常工作的管理，对施工过程中的财务状况更要规范管理，最理想的状态是制定出一套适合施工部门的财务管理方案，减少生产过程中的不必要支出，降低企业的人工成本，排除非财务人员对财务工作带来的不可控因素。

（4）可以注重企业采购细节，尝试从一些试行营改增的地区购买原材料，增加增值税进项税的可抵扣比重；甚至可以密切关注国家对个别行业扶持政策、优惠政策，申请国家财政部门的行业专项资金等来降低企业税赋。

三、结语

篇2

第三条本规定所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。

第四条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第五条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作；

设区的市、县（市）人民政府建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第六条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。

（一）一级资质：

1、注册资本不低于5000万元。

2、从事房地产开发经营5年以上。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续5年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人（高级职称的8人），持有岗位资格证书15人（建筑、结构、房地产5人；会计4人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。

7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率（投诉房屋面积与总销售房屋面积之比）2%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质：

1、注册资本不低于3000万元。

2、从事房地产开发经营3年以上。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续3年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人），持有岗位资格证书14人（建筑、结构、房地产5人；会计3人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。

7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1、注册资本不低于1800万元。

2、从事房地产开发经营2年以上。

3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人，持有岗位资格证书12人。

7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1、注册资本不低于1000万元。

2、从事房地产开发经营1年以上。

3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

4、已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人，持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。

7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%，质量投诉处结用户满意率100%。

9、未发生过重大工程质量事故。

（五）暂定资质：

1、注册资本不低于1000万元。

2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。

3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。

4、有3万平方米以上的房地产开发项目，或与此相当投资额。

第七条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取同级建设主管部门意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件，向建设主管部门申请暂定资质。

（一）房地产开发企业资质申报表。

（二）企业营业执照正、副本。

（三）企业章程。

（四）企业的验资报告。

（五）企业税务登记证。

（六）企业固定办公场所证明。

（七）企业法人组织机构代码证。

（八）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。

（九）企业获得开发项目的证明文件。

（十）法律、法规规定的其他文件材料。

第九条房地产开发企业按照本规定第八条规定提交有关材料，材料齐全、符合法定形式的，建设主管部门应当受理许可申请；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。

第十条建设主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出准予行政许可的书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发《暂定资质证书》；对不符法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。

第十一条建设主管部门作出的准予暂定资质许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第十二条《暂定资质证书》有效期1年。经房地产开发企业申请，建设主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过2年，具体延续程序按行政许可法有关规定执行。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。

第十三条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。

第十四条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第十五条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业资质申报表。

（二）企业资质证书（正、副本）。

（三）企业营业执照。

（四）企业固定办公场所证明。

（五）企业验资报告和企业资产负债表。

（六）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。

（七）近年开发项目的有关证明材料（土地使用证，建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证，开发经营权证明，竣工验收备案表等资料）。

（八）企业经营统计年报。

（九）企业销售的商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（十）建设主管部门认为需要出示的其他文件。

第十六条房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报国务院建设主管部门审批发证。

二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证，并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业资质，由省建设主管部门直接审批发证。

四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证，报省建设主管部门备案。

第十七条外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业；省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。

第十八条房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质由国务院建设主管部门年检；二、三级资质由省建设主管部门年检；四级、暂定资质由市建设主管部门年检。房地产开发企业无正当理由不得拒绝参加资质年检。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

房地产开发企业资质年检结果要公示，接受社会监督。

第十九条房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。

级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。

三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。

四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。

暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。

第二十条房地产开发企业资质证书有效期为2年，年检合格的，到期按照延续行政许可有效期的规定换发新证。

第二十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。

房地产企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。

第二十二条房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

第二十三条房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。

第二十四条房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

第二十五条房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十六条房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十七条房地产开发企业有下列行为之一的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

第二十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量安全事故或出现因基础设施不配套等严重问题的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十九条房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。

第三十条房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。

篇3

一、各拆迁单位拆迁许可证的发放，仍按照《北京市人民政府关于加强城市房屋拆迁管理的通知》（京政发〔1995〕13号）的规定执行，即：城近郊8个区房屋土地管理局向拆迁单位发放房屋拆迁许可证，必须报经市房屋土地管理局批准。

二、各区、县政府制定的本行政区域范围内危旧房改造工程的拆迁政策，必须按照京政发〔1995〕13号的文件的规定，报经市计委、市建委和市房屋土地管理局审核批准后方可实施。

以上各点，请遵照执行。

北京市人民政府关于修改《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》的批复

（京政函〔1995〕89号  一九九五年十二月二十四日）

市房屋土地管理局：

市人民政府批准对《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》作如下修改：

一、第六条修改为：

拆迁农转居户，根据被拆迁人原使用面积安置。被拆迁人原人均使用面积超过20平方米的，按人均使用面积20平方米的标准安置；被拆迁人原人均使用面积不足20平方米的，按被拆迁人原使用面积安置，但被拆迁人原住房严重拥挤不便，按原使用面积安置确有困难的，可以根据被拆迁人家庭人口构成状况，按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十八条第二款规定的标准适当增加安置面积。对被拆除房屋按有关规定作价补偿。

被拆迁人要求房屋产权调换的，偿还的房屋其使用面积按前款规定的安置面积标准计算。偿还房屋与被拆除房屋的差价结算和价格结算以建筑面积为准，具体计算办法按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》及其他有关规定执行。

二、《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》中的“房地产管理局”改为“房屋土地管理部门”，其中第二、七、九、十条中的“市房地产管理局”均改为“市房屋土地管理局”。

《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则的补充规定》由你局根据本批复作相应的修正，重新施行。重新施行前已由市或区、县房屋土地管理部门公告或者动员的房屋拆迁，适用原规定；重新实施后由市或者区、县房屋土地管理部门公告或者动员的房屋拆迁，适用修改后的规定。

北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则的补充规定（1994年4月20日北京市人民政府京政发第26号，根据1995年12月24日北京市人民政府京政函〔1995〕89号修改）

第一条  为进一步做好城市房屋拆迁工作，保障城市建设顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》和本市的实施细则，制定本规定。

第二条  建设工程用地跨区、县的，由市房屋土地管理局核发房屋拆迁许可证（以下简称许可证），市房屋土地管理局也可指定有关区、县房屋土地管理部门核发许可证。

重点建设工程、危旧房改建工程以及总拆迁量在200户（含200户）以上的建设工程，其拆迁计划和拆迁方案，经区、县房屋土地管理部门核报市房屋土地管理局批准后，由区、县房屋土地管理部门核发许可证。

市和区、县房屋土地管理部门应依照规定对拆迁方案严格审查，并监督检查拆迁方案的实施。对拆迁协议不完善的，应责令期限改正。

第三条  拆除住宅房屋，被拆迁人从二环路以内地区迁往远郊区、县安置的，每户可增加一个自然间或补助2万元至2.5万元；从二环路以外三环路以内地区迁往远郊区、县安置的，每户可增加一个自然间或补助1.5万元至2万元。

第四条  除第三条规定的外，凡异地安置被拆迁人，安置地点距迁出地点超过4公里（含4公里），给其生活带来一定不便的，按安置人口数每人给予一次性异地安置补助费500元。不足4公里或虽超过4公里但安置地点在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的不予补助。

第五条  拆迁个体工商户的安置和经济补助：

一、对利用自有房屋从事经营并无其他生活来源的个体工商户，拆迁人应以营业用房安置（包括提供相应的经营场地）；确无营业房屋的，以住宅用房安置。不得既用营业用房又用住宅用房重复安置。

对利用自有房屋从事经营但还有其他生活来源的个体工商户，可以住宅用房安置。

对利用承租的房屋从事经营的个体工商户，不予安置，给予适当经济补助。

二、对因拆迁引起停产、停业经济损失的个体工商户，可根据其上一年度上报税务部门的月平均纳税收入额，按下列情况给予适当经济补助：

以营业用房安置的，根据其停产停业的时间给予补助。

以非营业用房安置或按规定不予安置的，给予6至12个月的补助。

第六条  拆迁农转居户，根据被拆迁人原使用面积安置。被拆迁人原人均使用面积超过20平方米的，按人均使用面积20平方米的标准安置；被拆迁人原人均使用面积不足20平方米的，按被拆迁人原使用面积安置，但被拆迁人原住房严重拥挤不便，按原使用面积安置确有困难的，可以根据被拆迁人家庭人口构成状况，按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十八条第二款规定的标准适当增加安置面积。对被拆除房屋按有关规定作价补偿。

被拆迁人要求房屋产权调换的，偿还的房屋其使用面积按前款规定的安置面积标准计算。偿还房屋与被拆除房屋的差价结算和价格结算以建筑面积为准，具体计算办法按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》及其他有关规定执行。

第七条  危旧房改建工程的房屋拆迁，实行鼓励外迁、回迁与住房制度改革相结合的政策。具体办法由区、县人民政府结合本区、县的实际情况制定，并报市房屋土地管理局备案。

开发建设企业对危旧房改建工程的被拆迁居民、单位，应按拆迁协议妥善安置，对自行周转的居民应保证按期回迁。

第八条  原居住在城区、近郊区的被拆迁人自行周转的，在规定的过渡期限内，每人每月发给临时安置补助费50元。由于拆迁人的责任，使被拆迁人到期不能回迁的，自逾期之月起，每人每月增发30元；逾期时间6个月以上的，自第7个月起，每人每月增发60元。

远郊区、县被拆迁人自行周转的临时安置补助费标准，仍按1991年市政府的规定执行。

篇4

关键词:

物业管理;业主大会;业主委员会

一、我国物业管理的发展现状

伴随着城市化的进一步推进，我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天，我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014年底，我国物业服务企业10．5万家、管理规模164．5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，百强企业虽仅占行业企业总量的0．2%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的24．3%;管理面积32．18亿平方米，占全国物业管理总面积的19．5%。①然而，不容忽视的是，我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全，业主大会法律地位不明确，物业管理范围界限模糊，物业管理行为不规范，导致物业管理服务纠纷层出不穷，严重影响社区稳定。

二、我国物业管理的立法现状

我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律，有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章，物权法中也有所提及。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。［1］为了提高城市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，2004年3月17日建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》，并于2007年11月26日更名为《物业服务企业资质管理办法》。2007年3月16日上午通过的《物权法》，也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的《物业管理条例》已于2007年10月1日正式实施，新《条例》对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。

三、我国物业管理中存在的主要问题

(一)物业管理立法方面的不足《物权法》是一部基本法，对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定，缺乏可操作的规范，这使得对物业管理的规范更多的依赖于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的实施，各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔，各地区物业管理水平发展不一，再加上各地学者对物业管理的理解不同，导致我国地方物业管理规范千差万别，参差不齐。对物业管理模式的界定上，《物业管理条例》与《物权法》就出现了不一致。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理模式做了明确规定。即业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见，物权法至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物业管理条例》第二条，在对物业管理定义时，直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一模式。该条说明，《物业管理条例》只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理模式，而无法调整《物权法》规定的另外两种管理模式。虽然，企业主导下的物业管理模式更具专业性和效率，但在城乡结合地区，业主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物业管理条例》的这一立法缺陷导致其他模式物业管理中的纠纷难以解决。

(二)物业服务与政府公共服务边界不清《物权法》第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施，属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定，也都是原则性的规定，遇到实际操作时根本无法实施。从物业管理的实际状况看，对公共场所、公用设施边界的界定十分模糊。例如小区的水电供给设备是否为业主共有?水电设备的维修与维护到底由谁承担?现实是在现有物业管理模式下，城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全，延长建筑物及其设施的其使用寿命，确保物业增值保值。因此，物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上，而不是过多的承担本应由政府承担的水电供给，消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家，掩盖了政府公共服务的缺失。

(三)业主自治制度不完善物业管理条例规定，业主大会由全体业主组成。业主大会作为权力机构，对关系业主利益的事项进行决议。然而，对于业主大会的行为能力问题，条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外实施法律行为，不能成为诉讼参与主体，其民事法律地位得不到认可，成为一个有名无实的权利机关。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项”。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同，依据《合同法》业主委员会成为合同一方当事人，独立承担法律责任。目前司法操作实践看，对于业主委员会是否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格，但是，由于业委会难以单独承担责任，对于业委会能否作为被告的问题，各地规定不一［3］。由于业委会没有独立的财产，所以它不能成为民事责任的主体，最终的责任有业主承担。这就导致业委会享有民事权利却不需要承担民事义务，在一定程度上有可能使权利被滥用，损害业主的利益。

四、完善我国物业管理的对策建议

(一)完善相关立法1．依据《物权法》修改《物业管理条例》物权法第八十一条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。该条款说明业主可以选择自主管理，可以选择专门的物业企业管理，也可以选择其他公司管理。对我国物业管理模式应是多样化的，而不是《物业管理条例规定》的由物管公司管理的单一管理模式。由于我国各地区物业发展水平不一，在城市化比较高的城镇中心区，物管企业管理更具专业性，也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区，自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口，部分业主还没有适应“购买服务”的消费模式，致使不交、拖交物业管理费的现象十分普遍。明确自主管理的合法性，对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理，可以很好解决物管企业与业主的纠纷。因此，重构我国物业管理模式，修改《物业管理条例》显得尤为重要。2．尽快出台《物业管理法》目前，我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低，相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下，出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础，吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定业主的权利与义务，明确业主大会和业委会的法律地位，物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围，应当将是否由政府行政权垄断作为判断是否属于物业管理范围的主要依据。这样一部专门调整物业管理的法律，不仅提高了物业管理的立法层次，而且使物管活动有法可依，解决之前立法的相关冲突。

(二)明确业主大会和业委会的法律地位由于业主组织缺乏合法的民事主体地位，业主无法充分行使权利，承担责任，自身的利益无法维护，物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼参与主体各地方争论不一。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提讼［5］。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利，行使权利受阻时，缺乏有效的司法救济。另外，因缺乏主体资格而不能成为被告，业主对业委会违法的决议，也难以通过诉讼方式撤销。另一方面，应设立业主共有资金。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。在明确了业委会的法律地位后，可以将业主共有的财产登记在业委会的名下，公用部分的维护费用由业委会财产支付，公用部分的收益也归属于业委会，由全体业主共有。设立业主共有资金，可以进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，也便于业委会过错而需承担法律责任进行支付。

(三)建立物业管理纠纷解决的调解机制近年来，随着我区城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，造成司法资源的浪费．在构建社会主义和谐社会的倡导下，以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制，力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了《自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)》，在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的‘第一道防线’。引入第三方调解物业纠纷，将极大地减轻了当事人的负担，解放了审判资源，促进了问题解决，维护了社会和谐，一举多得，效果明显。

(四)建立物业管理“黑名单”制度业主与物业服务企业的矛盾由来已久，从物业投诉的情况看，业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购，食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单”制度，物业服务行业也亟待建立“黑名单”制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系，针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业，物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单”，取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单”制度有效震慑不合规的物业服务企业，让失信者寸步难行，对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。

［参考文献］

［1］文宇．城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J］．城市问题，2013(9):78－81．

［2］张农科．关于我国物业管理模式的反思与再造［J］．城市问题，2012(5):2－14．

［3］宋安成，段本和．完善新＜物业管理条例＞的思考［J］．上海房地，2008(2):54－56．

篇5

第三条《条例》第十一条所列人员中：

（一）农村村民，指农民个人，不含农村中的非农业居民。

（二）城镇待业人员，包括城镇待业青年和其他无业人员。

（三）个体工商户经营者，指个体工商户业主，含个人合伙的合伙人。

（四）辞职、退职人员，指机关、团体、企业、事业单位辞职退职人员。

（五）国家法律、法规和政策允许的其他人员主要包括：

（1）离退休科技人员；

（2）停薪留职科技人员；

（3）企事业单位离退休人员；

（4）符合国家规定的党政机关、团体离退休人员。

第四条《条例》第八条、第九条规定的合伙企业、有限责任公司中的二人，是指资产独立的两个投资主体。

第五条《条例》第十二条规定私营企业可以经营的行业，还包括营利性的文化、艺术、旅游、体育、食品、医药、养殖等行业。

私营企业可以一业为主，兼营他业。

第六条私营企业可以设立分厂、分店、分公司等，投资者可以到异地办企业。

第七条有限责任公司按照《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定办理登记。

第八条私营企业登记管理机关是工商行政管理机关。

第九条凡符合《条例》第十一条规定的人员申请开办私营企业，申请人应当向办理登记的工商行政管理机关提交有关证件：

（一）申请人身份证明。

独资企业申请人是指投资者本人，合伙企业申请人是指合伙人推举的负责人，有限责任公司申请人是指投资者推举的企业负责人。

合伙企业和有限责任公司申请登记时，除提供申请人的身份证明外，还应当提供其他合伙人、其他投资者的身份证明。

（二）场地使用证明。

（三）验资证明。

有限责任公司注册资金数额按照企业法人注册资金数额的规定执行。

（四）申请从事资源开采、建筑设计、施工、交通运输、食品生产、药品生产、印刷、旅店、外贸、计量器具制造等行业生产经营的私营企业，应当按照国家有关规定提交有关部门的审批证件。

（五）合伙企业申请登记时，应当提供合伙人的书面协议。

合伙人的书面协议应当载明合伙人的出资形式、出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项。

（六）有限责任公司申请登记时，应当提供公司章程，章程内容应当符合《条例》第十四条的规定。

第十条申请开办私营企业，申请人应当在企业所在地县、市、区工商行政管理机关办理登记，经核准发给营业执照后，始得营业。

私营企业申请开办分厂、分店、分公司的，应当在分厂、分店、分公司所在地县级工商行政管理机关办理登记，经核准发给营业执照后，始得营业。

有限责任公司投资者超过三十人的，应当经地市以上工商行政管理机关核准。

第十一条私营企业登记的主要事项应当包括企业名称、企业负责人、经营地址、资金数额、经营范围、经营方式、企业种类、雇工人数以及合伙企业的合伙人姓名、有限责任公司的投资者姓名等。

私营企业的名称应当按照工商企业名称登记管理的规定办理。

企业负责人：独资企业是指投资者本人；合伙企业是指合伙人确定的负责人；有限责任公司是指公司的法定代表人。企业负责人姓名须与身份证相符，不得使用别名。

经营地址，指企业所在市、县（区）、乡（镇）、村、街道、门牌等。

资金数额，包括企业的固定资产和自有流动资金。

经营范围，指经核准登记的生产经营项目和商品类别。

经营方式，指自产自销、代购代销、来料加工、来样加工、来件装配、零售、批发、批零兼营、客运服务、货运服务、代客储运、装卸、修理服务、咨询服务等。

企业种类，指独资企业、合伙企业、有限责任公司。

第十二条工商行政管理机关自受理申请之日起三十日内做出审核决定。符合条件的，经核准登记后，发给营业执照；不符合条件的，不予登记，并应当书面通知申请人。

私营企业凭营业执照刻制图章，开立银行帐户，在核准的经营范围内从事生产经营活动。

第十三条私营企业改变企业名称、企业负责人、经营地址、经营范围、经营方式、企业种类等主要登记事项，应当向原登记管理机关办理变更登记。

第十四条私营企业因分立、合并而保留的企业应当办理变更登记；因分立、合并而新办的企业应当办理开业登记；因分立、合并而终止的企业应当办理注销登记。

私营企业转让时，转让方应当办理注销登记，受让方应当办理重新登记。

私营企业迁移到原登记管理机关管辖区域之外，应当申请办理变更登记。原登记管理机关根据企业申请，收回营业执照及其副本，撤销注册号，开出迁移证明，并将企业档案移交企业新址所在地登记管理机关。企业凭迁移证明，向新址所在地登记管理机关重新申请名称和注册号，领取营业执照。

合伙企业增加或减少合伙少，应当办理变更登记。

有限责任公司办理变更登记按照《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定执行。

第十五条私营企业办理变更登记时，应当提交申请书及有关证件。合伙企业的申请书应当经合伙人签署，有限责任公司的申请书应当经董事会签署。

第十六条工商行政管理机关自受理私营企业变更申请之日起十五日内做出审核决定。

第十七条根据《条例》第十七条规定，私营企业歇业，应当向原登记管理机关提出申请，并提交资产清理和处分证明、债务清理证明、完税情况证明，经核准后，收缴营业执照及其副本、图章，并通知其开户银行。

合伙企业歇业时，应当提交合伙人的歇业申请书。有限责任公司歇业时，应当提交董事会决议或其他有关证件。

第十八条根据《条例》第十八条规定，私营企业破产时，应当向原登记管理机关提交破产证明、资产清理证明、债务清理证明，经核准后，办理注销登记手续。

第十九条因行政处分、法院裁决而终止营业的私营企业，应当到原登记管理机关办理注销登记手续。

第二十条私营企业遗失营业执照，应当向登记管理机关挂失，并申请补发。

第二十一条私营企业与外国的公司、企业和其他经济组织或者个人举办中外合资经营企业、中外合作经营企业，按《中华人民共和国公司登记管理条例》的有关规定办理登记。

第二十二条私营企业申请承揽来料加工，来样加工、来件装配，从事补偿贸易，应当按照国家规定与外商签订合同，经有关部门审批，报县以上工商行政管理机关核准。

第二十三条私营企业与香港、澳门、台湾的公司、企业和其他经济组织或者个人举办合资经营企业、合作经营企业，承揽来自这些地区的来料加工、来样加工、来件装配，从事补偿贸易，可参照本办法第二十一条、第二十二条的规定及国家有关规定办理。

第二十四条私营企业经批准使用的经营场地，任何单位和个人不得侵占。需要拆迁的，拆迁单位和个人应当按照有关规定承担拆迁费用，并合理安排迁移地址。因侵占造成经济损失的，由侵占单位和责任人负责赔偿。

第二十五条私营企业开业、分立、合并、转让、迁移、歇业，均应当在办理开业登记、变更登记、重新登记或者注销登记之日起三十日内向企业所在地税务机关办理税务登记或注销税务登记。

第二十六条根据《条例》第三十五条规定，私营企业应当建立健全财务会计制度，严格执行财务管理规定，不得瞒报收入，乱摊成本费用。

第二十七条私营企业不得抽逃企业资金，转移资产，隐匿财产，逃避债务。

第二十八条私营企业的外汇收入和支出按国家有关外汇管理的规定执行。

第二十九条按照《条例》第四十条规定，工商行政管理机关对私营企业履行下列管理职责：

（一）办理开业登记、变更登记、重新登记、注销登记；

（二）监督私营企业依照登记事项和核准的经营范围从事生产经营活动；

（三）制止和查处私营企业的违法经营活动；

（四）保护私营企业的合法经营，制止对私营企业的摊派；

（五）指导私营企业协会的工作；

（六）国家授予的其他管理职责。

《条例》第四十条规定对私营企业进行业务指导、帮助和管理的各有关行业主管部门，是指工业、矿产资源、建筑、交通运输、商业、能源等部门。

第三十条私营企业应当在每年的第一季度内向原登记管理机关呈报上一年度生产经营年检报告书、资金平衡表或者资产负债表。年检报告书式样由国家工商行政管理局统一制定。

第三十一条根据《条例》第四十一条规定，对私营企业的下列违法行为，工商行政管理机关视情节轻重，分别给予警告、没收违法所得、处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：

（一）未经核准登记擅自开业的；

（二）登记中隐瞒真实情况，弄虚作假的；

（三）超出核准登记的范围从事生产经营活动的；

（四）不按规定办理变更登记、重新登记和注销登记的；

（五）出租、转让、出卖、伪造、涂改或者擅自复印营业执照的。

罚款、没收非法所得超过一定数额和吊销营业执照的处罚由县级以上工商行政管理局长审核批准。具体罚款、没收非法所得的数额由省级工商行政管理机关在本办法规定的范围内决定。

第三十二条私营企业从业人员阻挠、抗拒行政管理人员依法执行公务的，予以警告；情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第三十三条私营企业违反财政税务管理规定的，按财政税务管理规定处罚。

第三十四条私营企业违反劳动管理规定，侵犯职工合法权益的，按有关劳动管理法规处罚。

第三十五条根据《条例》第五条规定成立的私营企业协会是由私营企业联合组成的社会团体。私营企业协会可以有团体会员、个人会员。

成立私营企业协会，经同级工商行政管理机关同意，按有关规定办理社会团体登记。

各级私营企业协会接受同级工商行政管理机关的指导。