宅基地征收与补偿条例范文

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篇1

我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。

此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。

宅基地使用权征收补偿存在的问题

法律法规不具体、不明确

1、《物权法》的相关规定

《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。

2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定

在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。

3、地方性规章的相关规定

各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。

当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。

补偿不明确及补偿标准偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。

1、货币安置

就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条： 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积

其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”

除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。

2、调产安置

调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。

拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。

完善宅基地使用权征收补偿制度的建议

立法原则上归于统一

基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。

合理规划，适当选择安置补偿方式

与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。

安置区的土地特殊化

篇2

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿;

篇3

1.政策背景和相关政策体系

从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。

中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。

图1.1 屋征收补偿政策体系

2.房屋征收评估的特殊性

通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。

之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。

3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨

从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。

始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。

集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。

笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。

从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。

根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。

因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。

4.集体土地房屋征收评估的实际情况

目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。

北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。

房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。

5.结论

通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。

参考文献

[1]《城市房屋拆迁管理条例》

[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》

[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》

[4]《中华人民共和国土地管理法》

[5]《中国人民共和国房地产管理法》

[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

篇4

一、前言

腾退，字面含义即腾出并退还。在实践中，一般用作对拒不执行司法判决行为的强制执行措施。 伴随着城中村改造的进行，腾退成了频频见诸报端的热词。本文关注的宅基地腾退专指在城中村改造过程中，村集体经济组织自发组织并推动的，通过收回宅基地及地上房屋并给予村民回迁安置房以及一定数额的经济补偿的方式，除去集体土地所有权上的一切负担的行为。宅基地腾退是城中村改造过程中最为关键的一步，是进行城镇化建设的前提。此处的宅基地腾退不同于农村闲置宅基地的个别收回，而是强调村集体经济组织对村内宅基地整体的收回。在这个过程中，宅基地及地上房屋（含附属设施）作为腾退客体，附带将村内的公共道路等基础设施也一并予以腾退，然后在腾退出来的空地上合理规划回迁安置房用于安置村民，并在剩余空地上“退宅还耕”、发展产业、商业等经营性项目以及教育、医疗等公益性项目，在改善村民居住环境的同时，实现村内资源的有机整合，促进节约集约用地，推动城镇化进程，从而实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。

这里需要将其与宅基地征收相区别。“采取征收征用的主体只能是国家，而不能是集体组织。如果集体组织基于公益需要而收回宅基地使用权，本质上也并不是征收。” 在征收过程中，政府作为征收人，村民或村集体经济组织作为被征收人，彼此之间难免存在沟通、交流不畅，因此征地纠纷甚至冲突更是难以避免；而在腾退过程中，村集体经济组织或者以其名义成立的开发公司 作为腾退人而村民作为被腾退人，政府在腾退人背后予以支持 ，不直接与村民产生交集，从而在一定程度上有效避免利益冲突，有利于营造相对和谐的城中村改造氛围。综上，两者的主要区别就在于村民委员会以及广大村民的参与程度不同、村民自治的体现程度不同。

村民自治，简言之就是广大农民直接行使民主权利，依法实行自我管理、自我教育、自我服务的一项基本社会政治制度。村民自治的核心内容是“四个民主”，即民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，因此，全面推进村民自治，也就是全面推进村级民主选举、村级民主决策、村级民主管理和村级民主监督。但行政村不属于一级政府，是一种村落小范围的自治组织，自制内容仅限于自我管理。

村民委员会是体现村民自治的基层群众性自治组织。村民委员会委员直选产生，一般3-7人，主要任务是制定和监督执行村规民约，协助党和政府贯彻落实国家的法律政策，组织村办经济，维护本地治安，发展公共福利等。其中，村民自治主要表现为村民可以通过召开村民会议或者由村民会议授权召开村民代表会议的形式来投票决定涉及村民利益的重大事项 。其本质在于村民自己处理涉及切身利益的事务，真正实现“当家做主人”。

二、通过村民自治实现宅基地腾退

宅基地腾退的基本模式如下：村民集体先通过村民会议或者村民代表会议多数表决作出收回集体土地使用权的决议，通过宅基地腾退方案，再由村民委员会自行收回集体土地使用权进而拆除地上建筑物和附着物并实施补偿。村民自治渗透在收回集体土地使用权决议的作出与实施的各个环节。在城中村改造中，村民自治既保护本集体经济组织成员合理利益又抑制其个体利益过度膨胀，既制约地方政府征收权又给其“减负”，是有效化解城中村改造社会矛盾的政治与法律智慧。

经济学上的一个定理是：谁是制度创新的主体，谁就将获得创新的收益。宅基地腾退是民间自发、政府扶持的城中村改造方式，是村民积极投入土地制度创新并争取制度创新溢价的尝试。目前，农村宅基地腾退还没有相关的法律来予以规范，但无论如何，应尊重村民在城中村改造的主体地位，相关事宜应通过村民自治予以实现。

（一）腾退方案的制定与通过

腾退方案由村民委员会在符合城镇规划的前提下牵头制定。腾退方案的合法性是保证宅基地腾退乃至整个城中村改造顺利开展的首要条件。根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益的重大事，应该经村民会议讨论决定方可办理，除非村民会议授权村民代表会议讨论决定这些事项。为了保证腾退方案的合法性与宅基地腾退乃至城中村改造的顺利开展，最有说服力的办法就是通过召开村民会议来投票决定腾退方案。首先，应该提前一段时间宣传基本腾退方案，以便村民能够对自己处分的权利有充分的了解和理解。同时还可以在讲解腾退方案的过程中及时搜集并反馈村民的具体意见，对于反响强烈的条款或事项有针对性地予以调整；第二，召开村民会议投票表决腾退方案，可对腾退方案分两次表决：第一次先表决是否同意腾退；在绝大多数人同意腾退的前提下，再表决如何腾退——主要包括腾退补偿对象、范围、标准等关涉村民切身利益的事项。

从实际的城中村改造经验来看，如果最初的腾退方案得不到广大村民认可的话，后续的腾退进程必然阻力重重，且极有可能爆发不必要的暴力冲突等不利于社会和谐稳定的事件。相反，如果腾退方案能够得到绝大多数村民的支持，村民集体就会作为推动宅基地腾退进展一种内在动力，不仅村民自己会积极配合腾退工作的有效开展，而且还会向阻碍腾退、影响集体利益实现的个别“钉子户”施压，从而帮助村集体破除腾退阻力。

村民集体是利益有机结合共同体，每个村民对依法正当合理产生的村民集体多数决议都有服从的义务。在腾退方案获集体通过并执行的过程中，如有个别村民谋取个人私利而阻碍腾退，村民委员会则可以动员其亲属、朋友予以劝导或者求助村里的“老协会” 对其进行说服，甚至由乡镇政府工作人员组织村民委员会与村民进行调解或对此进行裁决，从腾退的大局出发，在不过分偏颇的情形下，可以适当予以增加补偿。

（二）腾退方案的实施

1.腾退补偿对象的确定

腾退补偿第一步就是确定补偿对象，即在宅基地腾退中，谁才是补偿利益的享有者和接受者。通常情况下，宅基地使用权人与房屋所有权人才是宅基地腾退补偿利益的享有者和接受者，同时，按照“房地一体”的原则，宅基地使用权人与房屋所有人也理应重合。在实践中，首先，对腾退对象的认定应以相关确权证书为准，但是宅基地登记制度与房屋产权登记制度在农村并不能做到全面覆盖，甚至在很多地方几乎得不到良好的贯彻落实。其次，腾退对象应是具有村集体经济组织成员资格且依赖村集体资源如土地等进行生产生活之人。关于腾退对象的认定情形复杂，很多时候被认定主体并不同时符合以上条件，村民自治在对这种情况下理应发挥重大作用。

村民委员会作为腾退人负责处理腾退一切事宜，对于腾退对象的认定亦可有针对性地制定资格认定标准，对于投亲靠友之人以及求学、参军等其他特定情形下的资格认定予以规定，而具体的认定事宜则可交由“老协会”处理。“老协会”成员对村内事务与村民情况较为熟悉，可以协商确定或投票表决确定腾退对象是否具有相应资格以及给予合理、适当的补偿。

2.腾退补偿额的确定

在目前宅基地腾退无相关法律法规明确规定的情况下，腾退补偿额的确定更多地要参照国有土地上房屋征收补偿与集体土地上房屋征收补偿的相关规定予以处理，尤其是在参照后者予以确定补偿额的基础上结合城中村改造的实际，在村民自治的范围内予以合理调整。总之，在城中村改造过程中，宅基地腾退补偿原则应该是：既充分保护被腾退村民合理正当的利益能够得到满足，使宅基地使用权人在失地后仍然继续有尊严的生活，又能够确保被腾退村民之间获得的补偿相对公平、合理，同时还能够维护国家及开发建设单位合理正当的利益，以及兼顾其他社会公共利益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》是现行规范国有土地上房屋征收与补偿问题的专门性行政法规，集体土地上房屋征收与补偿参照该条例执行。各地针对本区域内的集体房屋征收与补偿问题制定了一系列的具体地方性规定。参照以上规定以及城中村改造的实践，一般情况下，宅基地腾退补偿额包括宅基地使用权补偿与地上房屋及其附属设施补偿。村民自治在确定腾退补偿额的过程中，主要体现在宅基地区位补偿价、宅基地面积与房屋重置成新价的确定方面，其确定可以采取村民委员会与村民协商的方式，更多时候则是参考评估机构的评估结果予以确定。由于农村无充分的房地产交易市场，基层政府部门要就依法认定或指定一些具有房屋评估能力的人员来担任农村房屋的评估员 。因此，村民能否在评估机构的选定以及评估结果的得出过程中充分参与，则体现了村民自治的效果。

（1）评估机构的选定与监督。对被腾退的宅基地及地上房屋的价值评估的基本程序可以参照《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。对农村房屋的估价应当由社会上独立的房地产评估机构来评估，从而真正地实现房屋评估的市场化。评估人员应遵循等值、及时、有效三个基本原则进行评估，相关政府部门则要依据有关法律法规对评估机构的行为进行监督，并在此基础上进一步地完善房屋评估制度。 村委会与村民也可以协商一致，确定被腾退宅基地及地上房屋的估价，当然这种协商估价应该在一定的估价规范或者标准的约束幅度内进行，并充分考虑各家各户不同区位、宅基地及地上房屋面积、装修等具体因素。更加可取的措施还是应该通过招投标等方式慎重选择并委托专业的房地产评估机构对被腾退宅基地及其地上房屋进行评估。

针对评估过程和评估结果的监督可以借鉴《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》，对房地产评估机构报名阶段进行公示，并在房地产评估机构确定以后，将具体名单在城中村改造项目范围以内予以公告，从而使整个过程都晒在阳光下，接受村民监督。另外，城中村改造的主管部门可对投票、抽签过程进行监督，并可以邀请纪检监察机关和基层组织等共同监督。建议加强被征宅基地农民的参与监督力度，一方面有利于评估的准确和科学，另一方面也是践行民主的体现。

（2）腾退补偿额确定中的特殊情形。腾退补偿额的确定也会遇到像集体土地上房屋征收一样的尴尬情形：腾退方案后甚至腾退方案未曾公布，村民便“闻风而建”，大肆违法占地、违法翻扩建。评估公司因为是后来介入，对村内建房情形并不熟知，此时就需要村民委员会或者“老协会”甚至本分守法的村民的充分发挥作用予以协调。

具体到每个城中村改造项目中，首先，可以在腾退方案中对宅基地面积与房屋面积的认定标准予以概括性规定，通过村民会议或授权召开的村民代表会议通过一致决议，明确规定宅基地面积与房屋面积认定的时间节点，以避免为获得超额利益而违法占地、翻扩建等行为。其次，“老协会”与本分守法的村民在这个问题上可以发挥监督作用。农村作为一个乡土社会，村民生活在一个熟人的圈子里。在村集体经济组织中，“生于斯、死于斯” ，村民之间彼此熟稔，从一定程度上来说，在这样的熟人社会中，既可能在利益的诱惑下跟风违法，也可能碍于情面而彼此监督 。通过制定具有正面激励作用的补偿标准，建立激励腾退机制，实行“奖缺罚超”，可以引导村民本分守法，同时也可对违法动乱之心起到一定的遏制作用。

（3）公示、公告补偿情况。“正义不仅要得到实现，而且要以人民看得见的方式实现。”在宅基地腾退过程中，真正落实被称为“阳光工程”的村务公开，切不可把村务公开变成“村‘雾’公开，如雾里看花，越看越朦胧，越看越糊涂”。

知情权保障要贯穿整个宅基地腾退程序。在前置程序中就要求暂停公示，在确定改造方案后腾退公告，对评估机构的确定结果予以公告以及实施拆迁前公告，这些公告程序能够让村民对改造主体更加信任，从而便于腾退工作的顺利开展。同时，村民相互之间也存在着微妙的利益对立情形，即使表面上大家的权利，尤其是腾退补偿权都没有受到侵害，但如果得到的补偿不平等，造成的实质不公即是对村民权利的间接侵害，埋下一定社会隐患。因此对于同一腾退项目甚至同类腾退项目的具体征地补偿安置方案包括补偿明细进行公开是十分必要的。其实，公开透明的村民自治以及其他形式的社会参与监督，对实现贯彻落实城乡规划、节约与合理利用土地资源特别是严格控制占用耕地建房的立法目标，具有不逊色于行政审批的功效。公开补偿安置标准和结果细目等，可以在保护本集体经济组织成员合理利益的实际效果的同时防止有人利用漏洞或特权多获得利益、抑制其个体利益过度膨胀。

三、村民自治与政府指导的衔接与互动

党的十报告提出的“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例” ，国务院法制办主任宋大涵提出的改革征地制度“三原则”，都对宅基地腾退制度的完善有借鉴意义：正确处理工业化、城镇化建设和保护被征地农民合法权益、保护耕地的关系，更加突出保障被征地农民合法权益，促进城镇化健康发展；正确处理政府依法征地和农民参与权、话语权的关系，更加严格地约束政府征地行为；正确处理统一性和差异性的关系，在法律确定征地补偿基本原则的同时，充分考虑地区差异。

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实际上，近年来引起社会强烈关注的恶性拆迁事件，更多的发生在农村集体土地(包括农民的宅基地)上。比如在唐福珍事件和江西宜黄拆迁事件中，被拆迁者舍命保护的是自家建造的小楼，而拆迁者想征占的则是楼下的宅基地。毫无疑问，如果不对征占农民土地的权力进行规范和约束，这类影响很坏的强拆仍会继续上演。

除了致人死伤，农村土地征收问题还表现为违背农民意愿强行“撤村并居”“两分两换”，不少农民“被上楼”“被进城”――这似乎是当下一大趋势：城市里能拆的地方已经拆得差不多，一些地方转而将推土机开进农村，征收、拆迁攻防“主战场”向农村转移，农地和农房成为被强征、强拆的主角。