房地产融资监管新规范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇房地产融资监管新规范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

此文一经下发,各方对此议论纷纷,莫衷一是。按此政策本意,其出发点是为了控制信贷规模并有效防范银行表外业务风险,但具体操作环节却又存在不少难点。众方纷纷揣测监管部门的政策意图,并对该政策的操作依据和执行效果产生了诸多疑问。

银信理财产品的发展

在过去的数年中,银信理财业务经历了一个从无到有,再到蓬勃发展的过程。银信理财合作业务始于2007年,只是最近两年才呈现井喷之势。据有关数据显示,2009年9月末银信理财的规模还不足6000亿元,不过截至2010年4月末已飙升至1.88万亿元,而融资类银信理财产品的余额预计在1.5万亿元左右(见图1)。

银信理财产品之所以广泛受到各家商业银行的青睐,主要有如下几点原因:首先,满足客户的需求。由于在信贷规模限制的情况下有些客户无法达到贷款要求,采取银信合作发行产品就可以突破信贷规模管制,有效满足这些特殊客户的贷款需求。其次,可以突破资本金的约束。通过把贷款转移到表外,银行就能在不占用资本金情况下,有效规避监管层的资本约束。最后,显然是在商言商,银信理财产品一般都有较高的收益,利益驱动促使银行乐衷于推行此类产品。目前银行对信贷类银信产品收取的手续费大约为1%〜2%,加上资金托管费等费用,商业银行获取的相关综合利润甚至能超过其利差收益。

在本次新规中,监管部门为有效降低融资类银信合作产品所占的比重,严格制定了30%的“红线”来限制信托公司的行为。因此,我们有必要重新审视一下目前信托产品的结构。根据中国信托业协会披露的业务数据,截至2010年第二季度,信托资产的规模已经达到2.9万亿元,按功能可划分为事务管理、投资和融资三大类。其中投资类信托产品主要指证券投资信托,具体投资于一级、二级股票市场和基金,往往采取私募基金产品发行的方式,但这并不是银信合作理财产品的主要投向,在信托资产中的规模占比也仅为17.32%(见图2)。

在银信理财产品中,融资类产品占据主导地位,仅其余额就达到了1.5万亿元以上,其在信托资产中的份额更是超过六成的比例。由于在总量上,融资类银信理财产品已经远超30%的比例限制,我们有必要认为监管新规实际上已经停止了融资类银信理财产品的发行审批,对于银行和信托公司的此类业务发展上关上了大门。

政策出台的背景

与其说本次新规的出台是为了规范银信理财业务,还不如说监管部门在为日益增长的表内资产表外化行为重新制定游戏规则。早在2009年,由于各大商业银行大举放贷,直接造成2010年一季度不少银行的存贷比达到80%左右,高于监管指标75%。各大商业银行为了降低处于高位的存贷比,必须采取一些措施来绕开监管限制,除了通过变相高息揽存扩大分母外,另外一招就是把分子贷款转移到表外。由于2010年上半年信贷规模趋紧,信贷资产转让遂被各大商业银行普遍采用,其主要形式即通过与信托公司合作,通过银信理财产品把银行的新增或存量贷款转移到表外。由此可见,银信融资类理财产品已经成为各大商业银行规避监管最重要的路径,这也是近两年此类产品突飞猛进发展的根源。

监管部门对此现象早有察觉,并于2010年年初下发《关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》,该文明确禁止银行为规避信贷规模调控或资本充足率监管要求而蓄意转让自身信贷资产,并且要求银行在信贷资产类理财产品销售协议中向客户充分披露信贷资产的风险收益特性及五级分类状况。监管部门对于银信合作产品的主要忧虑在于这类产品已经成为商业银行规避资本监管、计提拨备、信贷额度管理的漏洞。另外,虽然理论上这些银信合作产品的风险已经全部转移给购买者,但银行依然承担贷后管理、到期收回等实质上的法律责任和风险,而且出于声誉风险可能仍然会承担最终的违约风险。监管部门更为重要的考量在于目前银信合作产品的主要投向是城投和房地产,这必将减弱政府对房地产行业的调控效果,加大地方政府融资平台的风险。

随后,各种监管措施如排山倒海般扑面而来,如监管部门下发了《商业银行资产证券化风险暴露监管资本计量指引》,该指引着重关注了银行信贷资产证券化业务,要求银行计提监管资本,并特别强调银行贷存比必须在2010年6月底完全达标。实际上,早在年中的《中国银行业监督管理委员会2009年报》中,有关新规的精神就初现端倪,文中明确指出部分银行业金融机构为规避资本监管、计提拨备等要求,通过设计发行信贷资产类理财产品,将存量贷款、新增贷款等转出表外。这说明监管部门已经充分意识到此类业务存在的风险,并将采取更为严厉的措施,那么紧接着叫停银信理财产品,直至正式出台新规就成为题中应有之义。

新规的影响

新规对于信贷市场和市场参与者心理的冲击是不言而喻的。从数据上看,监管部门将2010年的新增信贷额度定为7.5万亿元。而上半年人民币新增贷款为4.63万亿元,但上半年银信理财产品发行量规模就达到了2.5万亿元左右,不仅远超2009年全年1.78万亿元的总量,而且占到2010年新增信贷额度的1/3左右。鉴于新规的严厉程度,从具体影响而言,大致可以分为对宏观调控、信贷额度、上市银行业绩和部分行业的影响,我们认为:

银信合作产品的增长并没有严重影响货币当局的宏观调控力度。显然,新规的出台和货币当局的宏观调控有一定关联,但这是否值得担忧?如果将统计口径稍加扩展,除了人民币贷款和事实上应该算成贷款的银信合作产品之外,如果把近两年大量发放的不受信贷规模控制的外币贷款也考虑进去的话,2009年银行信贷的增速实际上是同比增加32.97%。如果再加上信托产品,银行信贷的增速达到33.6%,略高于31.7%的人民币贷款增速。考虑到2010年人民币贷款的增速目标,以及对银信合作的控制,相关人士估计2010年整体信贷增速在20.9%,而人民币贷款增速大约会是18.8%(见图3)。显然,银信理财产品数量的增长速度既没有高到令人警惕的程度,对于货币当局的宏观调控也没有起到预想中的负面作用。

新规将部分挤占银行信贷额度。数据显示,6月底单一资金信托规模约为2.4万亿元,而融资类信托占比约为64%,但银信产品只是单一资金信托的一种,因此融资类银信合作规模应当在1.5万亿元以内。中金公司认为在存量融资类理财产品中,约有三成(5000亿元左右)属于期限不匹配的情况,在理财到期日需转入表内,将挤占今、明两年银行信贷额度。即使按照今年下半年的信贷额度来计算,大约占用下半年额度的1/6。

新规对于银行的盈利并不会造成太大冲击。据中信证券统计,融资类银信合作理财产品的存量规模大约1.5万亿元左右,占目前银信合作产品的总规模达到80%。目前信托公司均已超过监管指标,预示着融资类银信合作不能再展开。而市场资金供给减少将提升银行下半年资产的盈利能力,有利于净息差的提升。对于中间业务收入,银信合作理财产品银行端主要收取通道费(前端费0.3%〜1.5%)、托管费(0.1%)和资产转让利差收费,考虑到中间业务收入占比较小和来源多元化,规范理财业务对银行业经营十分有限。根据测算,若仅仅考虑综合收益,在不挤占信贷额度的前提下理财产品转回表内,或许能略微增加银行收益(见表1),但基于信贷规模的降低,新规对于上市银行仍存在负面影响,但效果并不显著,大致不会超过1%。如果挤占了信贷额度,那么负面效应会显著些,银行的业绩将受到2%左右的冲击。

部分行业将面临较大的资金压力。由于新规的出台,未来银信合作的减缓趋势已不可避免,特别是银信合作产品主要资金投向的两个行业房地产和城投(见图4)都存在前期开发周期较长、资金投入较大、回收期相对较长的特点,这两个行业也是2010年以来宏观调控和贷款控制的主要行业,融资渠道本已被缩紧,银信合作减缓将进一步收紧城投和房地产的融资渠道,而大量短期理财产品的到期,也会增加这两个行业下半年的再融资风险。鉴于未来银信合作理财产品的规模已不可能大幅增加,则必将迫使房地产和城投企业更依赖于债券的融资方式来解决资金问题,所以会增加高收益债未来的潜在供给,从而缓和目前市场供不应求的局面。

新规是否存在可操作性

对于新规可操作性的争论主要集中于拨备计提方面。《巴塞尔新资本协定》明确指出,银行拨备主要用于防范预期损失。根据我国相关法律制度规定,作为权益资产的一般拨备的计提范围为所有风险资产,不仅包括贷款,还将包括同业拆借、各类应收款项、符合条件的债权股权投资等。一般拨备按风险资产期末余额不低于1%的比例计提。根据规定,银行自行认定专项拨备计提是否充分。在五级分类贷款中,关注、次级、可疑、损失类贷款参照2%、25%、50%、100%的比例计提,正常类贷款是否计提及计提比例由银行自主决定。其中,次级和可疑类贷款的损失准备,计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类别(如国别、行业)贷款的特种风险情况、风险损失概率及历史经验,自行确定按季计提比例。

我们认为拨备计提以覆盖率作为要求不具有操作性。对于转入表内的理财产品,如果未发生违约,银行应当按照正常类贷款1%〜1.5%的计提比率来提取准备金;如果已发生违约,按照100%的比例来计提拨备已经能够完全覆盖风险。那么新规要求银信合作转入表内的资产按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备就没有太大的必要了,况且,根据资金信托的运用方式来看,62.64%的信托资金投向了贷款,而这部分资产一般为银行的优良资产。

限制表内资产表外化内是否是控制银行信贷风险的必要手段

银行的表外业务是指商业银行从事的不列入资产负债表,但能影响银行当期损益的经营活动,在范围上它有狭义和广义之分。狭义的表外业务是指那些虽未列入资产负债表,但同表内的资产业务或负债业务关系密切的业务。广义的表外业务除包括上述狭义的表外业务外,还包括结算、、咨询等业务。商业银行的收益大多通过表内资产获得的,但由于表外资产也会对银行损益构成影响,一些风险比较大的表外资产更是会直接影响银行的资本,《巴塞尔协议》规定,将资本与风险资产的比例作为衡量商业银行资本充足程度的指标,并据此确定了银行资本的标准。例如:

风险资产总额=表内风险资产总额+表外风险资产总额=∑(表内资产×风险权重)+∑(表外项目×信用转换系数×相应表内资产的风险权重)

这样需要把资产负债表内的资产分成五类,并相应设定五个风险权数。这五个风险权数分别为0、10%、20%、50%和100%。表外资产信用转换系数分为100%、50%、20%、0%这四类。实际上表外资产通过转换也需要占用一定的银行资本,只要银行严格按照这一规定并计算资本充足率,把表外资产移至表内并没有太大的意义。早在2009年,招行等银行就已经采取审慎的会计处理将其反映在“应收款项类投资”这一科目下。不过,银行对此并不计提拨备,但会计算其风险加权资产,产生相应的资本占用。

篇2

在此大背景下，大量企业不得不寻求境外发行债券融资，境外债券融资还有融资成本低、发行门槛较低等优势。

此前，国家发改委2015年“2044号文”，要求境外发债企业必须在国家发改委备案登记。

黄志龙认为，国家发改委之所以出台这一规定，是为了对我国外债规模与结构进行有效管理，有利于防范对外整体债务风险，同时国家发改委还明确了外债管理的基本原则：“控制总量、优化结构、服务实体”，ζ笠捣⑿型庹实行规模控制，合理确定总量和结构调控目标，引导资金投向国家鼓励的重点行业、重点领域、重大项目，有效支持实体经济发展。

此次被点名批评的5家企业分别为中国水务集团有限公司、华南城控股有限公司、明发集团（国际）有限公司、平安不动产有限公司、中国蒙牛乳业有限公司等。

发改委提示，企业发行外债应按规定事前申请备案登记，事后及时报送发行信息，有关律师事务所、承销商等中介机构要切实配合做好债券发行相关工作。“今后工作中，对发行外债不履行备案登记的相关企业，将考虑纳入国家信用信息平台不良信用记录和联合惩戒信息平台。”

另外，有业内人士认为，海外债发行审批制改为备案制以后，发行难度大大降低，这为不少房地产企业境外融资打开了一扇窗。

对此，黄志龙认为，房地产企业融资在境内债券市场的受限更为严重，因此寻求海外融资也在所难免。但是“2044号文”鼓励的境外债券融资的行业、企业优先用于支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带与国际产能和装备制造合作等重大工程建设和重点领域投资，显然不包括房地产行业。

篇3

二、发展我国REITS的必要性

1．降低金融体系运营风险的需要房地产行业的巨大资金需求大多依赖于商业银行信贷，银行长期过度地向房地产市场投放资金，极有可能导致资产结构过于集中而形成金融风险，银行系统的风险抵御能力因房地产行业资金供给的单一性而大大降低。分散和降低银行业的金融风险、提高金融系统的安全，已逐渐成为平衡房地产行业发展和商业银行发展过程中不得不正视的问题。引入REITS对化解金融体系降低系统性风险的作用主要体现在:第一，作为银行信贷资金的重要补充，REITS作为直接融资渠道可将市场闲置资金融通到房地产领域，在提高房地产金融体系完备性的同时，可有效减轻银行体系所承担的金融风险，在一定程度上防止房地产泡沫;第二，作为一种国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，REITS还可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用;第三，由房地产投资信托创生的中间业务，如银行网点售卖、资金结算、托管等等，都将为银行体系带来零风险收益。

2．发展房地产二级市场的需要在发达国家，房地产业主要以包括房地产的转让、租赁及管理等流通交易程序在内的二级市场为主，其收入远远高于以开发和建设为主要内容的一级市场。而目前我国大陆房地产行业主要以房地产一级市场即房地产的开发为主，对二级市场的重视及开发程度远远不够。REIT的发展尤其是权益型REITS的发展在创新融资模式并增加投资工具的同时，将房地产转让、管理和租赁市场有机结合，可为发展房地产二级市场注入新的血液。

3．进一步发展信托业的需要信托作为一种金融制度，与银行、保险、证券一并构成了现代金融体系。信托作为一种特殊的财产管理制度和法律行为，在经营的业务范围上具有其他金融机构不具备的优势。改革开放以来的三十余年间，我国信托业历经多次治理整顿，在操作规程上日趋规范，但总体而言仍存在信托产品流动性较弱、信托公司复合型人才缺乏、信托公司经验不足等缺陷。纵观各国信托业的发展，各发达国家均倾向于采用房地产信托的方式进行融资，REITS作为一种直接融资方式，有利于快速筹集资金，在有房产、地产做担保、进一步实现风险降低化的同时，也能在信托财产流通性较弱的现状下以房地产项目周期较短的投资期限的原因，吸引投资者的目光。综上所述，通过REITS的引入，可进一步完善我国信托公司的机构，实现信托的快速发展，实现房地产业与金融业的双赢。

三、我国发展REITS的可行性

1．已初步具备法律基础REITS法律制度的引入，实际上就是对REITS法律制度的移植。目前，我国与REITS相关的法律主要包括信托法、公司法、房地产法和证券法、税法等。(1)在信托法方面，“一法两规”并未对REITS做出专项规定。2004年10月18日，银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《房地产信托办法草案》)，该草案对REITS的概念进行了界定，并针对我国REITS现状做了一系列操作性较强的细则规定。与国外REITS相比，该草案有众多相似之处，被信托业内人士认为既是一部REITS法规，又像是一部REITS法规的雏形。2007年3月1日，被称为“新两规”的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式施行，这标志着我国信托业的立法正在逐步完善，该新规明确将REITS确立为信托公司创新业务的重要方向之一，进一步明晰了信托公司的发展思路和业务范围，作为金融创新之一的REITS已经呼之欲出，受到监管层和信托公司的重视。2008年3月，银监会颁布《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿，将REITS明确界定为“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为”。该法案的出台可视为银监会发出的将REITS全面本土化和推广的积极信号。但受当时爆发的美国次贷危机影响，决策层对与房地产相关的金融产品的推出更为谨慎，征求意见稿的推行也受到延缓，至今也未出台。(2)在房地产法方面，我国近年来先后出台了一系列房地产相关法律法规及规章，对房地产物业的产权收益和自由处分权进行了宏观调控并做了具体规范，对REITS在我国的设立及发展有所裨益。(3)在证券法方面，证监会等证券监管层一直在致力于对证券衍生品进行创新并对证券投资者的权益进行立法保护，为REITS的发展提供了良好的法律环境。(4)在税收法方面，我国现行法律并未针对REITS的税收征管进行规范，目前信托投资公司适用信托投资公司缴纳33%的公司所得税，个人投资者缴纳20%的个人所得税。我国REITS在投资公司、个人两个层面上均征收税赋，存在双重征税、税收过重问题，有待进一步完善。

2．已有成功经验供借鉴追本溯源，REITS兴起于20世纪60年代的美国，与同期其他的金融创新相同，REITS的产生亦是受到经济利益的驱动，其产生背景为州法律对公司以投资为目的持有不动产进行限制。REITS最初被设计为中产阶级以上阶层的投资理财工具，但在实践中以其稳定的高回报率而颇受广大中小型投资者的青睐。随着美国税收政策和法律进一步明确将满足一定股东组成、投资方向组成、分配比例等条件的REITS在公司和个人层面上的所得税均予以免除，作为一种适应社会需求而生并在不断变化的经济大环境中存续并发展壮大的金融产物，REITS在美国的发展呈现出典型的阶段性特征并先后经历了高速发展、发展受阻、再次发展三个历史阶段，对REITS在中国的本土化发展不无借鉴意义。韩国及我国台湾地区分别于1998年、2004年出台了《资产证券化法案》《金融资产证券化条例》，这些国家和地区的立法背景、法律规定、REITS发展历程及运作规范等，为我国和大陆地区REITS的发展提供了丰富的经验，具有很大的参考价值。综上所述，我国经济正处于高速发展期，在银根紧缩、贷款门槛提高等宏观调控政策的导引下，拓宽房地产融资渠道、分散房地产金融体系风险，已成为突破房地产业发展瓶颈、化解银行信贷高危的关键。REITS作为直接的房地产融资手段，是对以银行为金融中介的间接融资手段的有效补充。

四、我国REITS发展障碍分析

1．专项及配套法律不健全首先，REITS专项立法的缺失，是发展我国RE-ITS的最大瓶颈。信托业主要由一法两规进行规制，不能满足REITS制度建立的需要。2004年银监会出台的征求意见版《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》对房地产投资信托一些具体规则及流程、风险控制等方面做出了较为具体明确的规定，在信托业内引起了较大反响，业内人士普遍认为该“办法”是REITS推出的前兆，但因种种原因至今仍未施行。其次，REITS配套法规不健全，成为制约REITS发展的又一障碍。我国至今未出台产业基金法或是投资基金法，根据现行法律直接针对中小投资者私募资金成立包括REITS在内的产业投资信托基金属于违法行为。同时，现行法律缺乏成熟、完善的监督机制，信托公司可能违背追求投资利益最大化的原则而降低委托人的投资要求，与此同时，委托人因监管专业知识的缺乏致使其很难实现知情权。再次，证券法的限制性规定使得REITS的流通和融资力显著降低。我国《证券法》将其调整对象明确限定为股票、证券和国务院依法认定的其他证券，而事实上国务院并未认定包括信托受益凭证在内的其他证券形式。在此前提下，REITS不能在证券交易所上市流通，明显加大了交易成本，严重影响其投资吸引力和流通能力。

2．税收优惠制度缺位回顾REITS的产生及发展历程，美国REITS被视为受托人向受益人进行信托收益分配的途径，在法律上获得双重免税资格，其发展主要是受到法律明确的税收优惠的驱动:一方面，REITS作为人的集合不属于公司税的纳税范畴;另一方面，REITS投资的房地产物业属于免税范畴;随着美国税法的日益严苛，REITS的税收优惠优点逐渐显露。国外RE-ITS结构较为复杂、种类也较为繁多、涉及当事人众多，通常有着一套完整、独特的税收体系为其服务。而我国REITS处于初级发展阶段，未对REITS收益的纳税优惠做出具体规定，缺乏对REITS的税收激励政策和措施，导致REITS缺乏核心竞争力。

3．信息披露制度不完善国外的REITS是非常标准化的，信息披露要求非常严格，美国REITS的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限等均需主管部门———美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。102－106从国外REITS发展经验上来看，信息越公开越透明，REITS市场越发达越完善，充分、真实、及时、准确地将国家政策导向的信息、金融证券等各类信息传达给包括REITS投资者在内的信息需求者，有利于激发其投资热情。就目前情况来看，作为在政策经济环境下风险相对较高的信托产品，无论从准确性、及时性和规范性还是披露频率上来看，国内REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面临道德风险，且为谋求私利、暗箱操作大开便利之门，进而带来资金风险和隐患，成为RE-ITS运作的巨大障碍。

4．组织机构缺失REITS的经营管理，通常是由专业的投资公司进行的。就目前国内的实践上来看，最满足该项条件的是信托公司，而信托公司的组成人员大多不是房地产业投资专家，不具备项目运营管理的经验和专业技能，在实际项目运行中，信托公司也不参与管理或干涉管理者的经营管理，仅向项目提供资金，地位较为被动。因此，从这个意义上来讲，我国截至目前还未出现真正合格的REITS构建主体。

篇4

房地产市场的因素分析，最直接有效的办法是考察房地产市场价格的影响因素。虽然房价高低不一定能代表市场运行情况的好坏，但是房价直接敏感地反应了房地产市场的波动。因此考察房价的变动因素是近年众多学者研究房地产市场兴衰的行之有效的方法。

一、影响房价的几个因素

（一）政策方面：国家近年一直加强对房地产市场的监管，政府的调控作用在这一产业中所起的作用越来越重要。政府调控手段主要有两条，一是通过货币政策调控，二是通过出台房地产的相关行业政策。

首先，货币政策主要通过影响开发商以及购房者的资金量，间接影响房地产供给和需求数量。有学者认为我国房产开发企业融资渠道单一，会受制于国家的货币调控政策。但目前的情况是，地方政府和开发商以及银行，原本应是三个相互博弈的利益团体，却有利益趋同的倾向。使得开发商能以较少的资本，运营庞大的资产。房地产商也并不太担心资金链会断裂，企业会破产。因为房地产市场的动荡会引起大规模的连锁反应，首当其冲的就是银行。

其次，出台房地产行业的相关政策。例如反囤地政策一出炉便被各大媒体争相报道。但类似政策的出台和推行，阻力是十分巨大的。例如备受关注的房产税改革，就一直在逐步试点，逐渐摸索中。直到近期，国务院出台了二手房交易收取所得税的新规，各地纷纷出现抢在新规实施前的一波二手房过户的的热潮。由此可见，国家对楼市的干预是能够立竿见影的，只是需要在强硬度与有效性间谋求一个平衡点。

（二）国际形势：如今世界各国逐渐走出了08年金融危机的影响，海外热钱有回流的趋势。外资投机性强，可能发生大进大出的现象。房地产行业虽然属于第三产业，但是它与金融业密不可分。投机性的热钱对金融危机会起到推波助澜的作用，若疏于引导和监管，很容易增大房地产市场的泡沫。

（三）行业规律：房地产市场有许多特有的特征，如需求主导，资金密集型，成本难以定价等等。

需求有效的市场中，决定价格的主导者是需求而不是供给。随着我国城市化进程加速，居民对住房的需求成为一种巨大的刚性需求。这种旺盛的需求使得房价连续几年攀升，购房成为国民投资、资产保值增值等的首选。甚至出现了炒房团体，更使房价一发不可收。

资金密集型说明房地产行业与金融的关系密切。房市的动荡直接影响金融市场的稳定。并且房地产行业链中，上下关联的行业众多。使得房价不仅是居民敏感的指标，更是国家经济敏感的风向标。因此，房价的稳定是国家经济调控首要的目标，决定了房价不会大幅下跌。

成本难以定价主要是因房地产行业最重要的资源是土地，但土地作为一种特殊的稀缺资源，虽然可以流动，但其价格难以反映其价值。且其定价权往往掌握在政府手里，房地产开发成本中与政府有关的一系列费用根本没有办法由市场来定价。因此其成本难以审计，决定了无法实行直接有效的价格管制。

二、房地产行业的前景分析

（一）目前的行业形势分析。首先是购房需求方面。经过07年疯狂的购房浪潮之后，以投机和投资为目的的购房需求有所透支，但是以自住为目的的购房需求仍是很旺盛。大多数购房者只是因房价过高而暂时对楼市持观望态度。全国部分城市在12年底已经出现了楼市回暖的苗头。可见房价稍有所降，潜在购买力便转化成购买力，又会促使房价反弹。其次是购买能力方面。2005年以来资本市场发生的翻天覆地的变化以及2007年以来显著的通货膨胀使得我国两级分化现象越来越明显。这使得中高端的商品房购买力有增无减，但是普通的商品房却使居民难以负担。再次是供应商方面。商品房空置量上升，加之土地价格的上涨，一次购置土地的金额几乎要耗用企业一年的营业收入。使房地产企业的资金短缺。不利于企业资本运作。

（二）未来的行业趋势预测

我国房地产市场要向品牌化发展：其一、我国房地产市场的特点决定了该行业需要企业有很强的资金运作、抵御风险的能力，小型的房地产企业难以生存和发展。其二、近几年购房中遇到的纠纷层出不穷，房屋质量参差不齐，购房者愿意为购买大公司有保障的楼盘而支付更高的价格。其三、从前几年的经验看，政府绝不会放松对楼市的调控。因此未来十年是房地产市场竞争较为激烈的时期，可能伴随着大量的公司的合并和兼并。

房地产市场还有很大发展空间：中国有三次婴儿潮，分别出现在1962-1976 ，1985-1991，2006年前后，前两次婴儿潮到现在正好形成了大量的由48岁左右中年父母和25岁左右的年轻人组成的家庭，恰好有购房的需求也有购房的能力。这将为房市未来几年的发展提供强劲的动力。

房地产行业受政策根本性影响不会过大：政府近年来出台政策主要目的想要抑制房价，并不是想打压房地产行业。房地产行业作为国家的支柱产业之一，每年占GDP的比重不断上升，政府的政策始终是监管和扶持双管齐下，最终目的是使房地产更规范的平稳发展。

房地产行业面临转型的挑战：一方面，土地资源及其他资源紧缺，我国房地产开发投资规模过大的问题将受到抑制。城市建设逐步向郊区发展，原本以地段作为各房产的首要竞争的优势已逐渐消失，取而代之的将是成本等综合因素的竞争模式。资源节约型的房地产业会得到较大发展。郊区作为未来房地产市场的主战场，部分房产企业相应有了战略转型的苗头。另一方面，人民币的升值还有很长的路要走，通货膨胀依旧会持续。房价虽然大体保持不降，其实质还是有所下调。这也从侧面印证了房地产企业面临转型调整的挑战。

参考文献：

篇5

一、REITs的概念

房地产投资信托，也即Real Estate Investments trust，简称REITS，这是源起于美国的一个概念，1960年美国国会颁布的《国内税法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得设立REITs成为可能，法典在此基础上给予其以优惠的税收待遇。房地产投资信托制度在以往被称为不动产投资信托，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式。它集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。然而在我国多将其称为房地产投资信托。

房地产投资信托是一种新型的信托形式，与一般的信托相比，它有着自己的独特之处。首先，REITs的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。这一点与共同基金的特征相类似。其次，从制度渊源我们也可以看出，房地产投资信托制度有着避税的功用。REITs在一定程度上减免了组织实体应当缴纳的税款；另一方面也可以通过租金收入分红的方式减少个人所得税。这样就避免了对REITs和个人的双重征税。最后，REITs是一种被动的投资。这种被动性体现在只能从房地产投资中被动地取得收入，这样可以防止房地产过于积极地投入到市场风险之中去，进而对小投资者稳定收入提供保障。

在实践中，REITs往往会与一个与其相似的概念相混淆，那就是房地产资产信托（Real Estate Asset Trust，简称REAT）。房地产投资信托是在风险分担的原则之下，不特定多数人的资金聚集，由专门知识技能的人负责运行的贷款投资。这类投资运用于房地产买卖管理或者是抵押权贷款。一般都是中长期投资，投资的利益分配给股东或者是投资人。区分REITs与REAT的实益在于，它们所受法律规束不同：REITs通常会受到专门立法的调整，而REAT往往只有信托法规范。因此有必要指出，这是两个完全不同的产品。

二、REITs在我国的现状

中国的REITs可以追溯到上世纪80年代，但是其真正兴起，是自2002年下半年开始。这一时期，“一法两规”开始实施，在经过了五次清理整顿之后，信托公司得到了新的生存机会。信托公司在央行121号文件发出之后，结合房地产企业对融资的迫切需求，推出了各自的作为基金管理人的房地产投资信托计划。在这样的环境下，中国房地产投资信托产品出现并积极发展。我国房地产投资信托产品，整体上来说，有以下的一些特点。

首先，在产品的构成条件上，中国的房地产信托计划必须受到的管束主要来自于《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托暂行管理办法》等法规的规定，而这些规定对房地产信托计划的投资方向、资产组合以及收入构成等方面都没有具体地规定。这一点与美国的房地产投资信托在投资方向、资产组合等方面都有着严格的限定有着明显的不同。其次，在投资规模和期限上，从中国人民银行的《信托投资公司资金信托暂行管理办法》来看，并结合我国REITs实践来看，我国REITs产品往往体现出期限短、规模小的特点。这与美国产品有着很大不同，美国的REITs产品一般而言都是中长期信托，在金融体系中发挥着长期融资的作用。我国虽然也规定了信托公司的期限，它要求“信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年”，实践中，目前中国一般的REITs产品多为1～3年期，很难说发挥了中长期融资功用。此外，规模小这一特征又使得投资组合的有效建立出现障碍，在有效降低投资风险方面不尽如人意。再次，在组织结构上，与一般国家既存在公司型，又存在信托型不同，我国目前房地产投资信托全部采取信托型。信托型的最大优势就在于它在保护投资者资产和收益的安全方面可以提供其他类型不可比及的保障。信托型使得信托财产取得了相对独立性，这就摆脱了其他资产或者管理业绩的影响。如果某房地产置于了信托计划之下，那么只要该房地产存在，信托计划持有者仍可以取得其收益，这种取得不会因为房地产管理公司破产或者信托机构倒闭而受到限制。另外，我国依旧处于REITs的初级发展阶段，选择稳定性较强的REITs组织结构类型，可以降低其受股票市场等金融因素的影响，从而有利于REITs自身的发展。但是也有必要指出，我国应当在已有的信托管理经验上，积极地探取REITs的其他种类。最后，在产品的销售方面，由于监管政策的限制，我国的信托机构不可以开设分支机构，异地经营也受到限制，多数信托机构重新登记不久，积累的客户量不多，直接销售也不乐观，如此一来，中国信托机构自己所拥有的营销网点十分微薄，销售网络的优势并不明显。

三、我国对REITs的立法现状及其存在问题

我国现阶段并没有具体针对REITs的立法规制，只是在大体上形成了“一法二规”的格局。这里的“一法”指的是2001年出台的《信托法》，这一法律是我国在信托领域的基本法律规范，自然对REITs有着约束作用。所谓“二规”，指的是《信托公司管理办法》以及《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规定都是由银监会在2007年出台的。

以上可以说是我国关于REITs的全部立法项目，不论在理论探讨过程中，还是在实践操作运行中，这些法律规制都不可谓完善。

首先，我国相关立法并不健全。需要澄清的是，房地产投资信托在性质上更接近于投资基金，对于它的调控，除了专项法律外，还需协助以《证券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。这其中，《基金法》和《信托法》发挥着不可替代的作用。但是从我国现阶段立法来看，《基金法》严格说来，只是一部并不十分完备的“契约型证券投资基金法”。

其次，我国现有的基金大多是契约型。基金的设立和运作，有赖于契约的规定。由于契约不可苛求完备，其在权利义务和责任承担等方面的不足之处，需要法规的详备规定来补位。然而我国《基金法》、《信托法》包括其属细则和实施规则，都没有很好的发挥到法律补位的作用，对于权责安排、利益制衡等可能存在的漏洞也没有法律的补救。在内容上，证券投资基金并没有得到法律的定义，《基金法》实际上的调整对象并非十分明确；对于基金持有人、基金管理人和基金托管人等参与者的权利义务规定也有失公允，这种失当安排往往使得了基金管理人较于他者处于优势地位，不利于监管。整体来说，“一法两规”的相继颁布，虽然为信托业和信托公司的发展提供了必要的法律保障，但是由于相关法律法规的不配套和实施细则的不健全，REITs如要获得相关的法律依据还是很困难的。

除此以外，从我国现行《信托法》的规定来看，能够取得具有受托人资格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托机构发行，这样一来信托机构很容易成为法定垄断的中间机构，这就削弱了市场竞争，也降低了房地产专业团队管理REITs的可能性。

另外，还有学者指出，现行“二规”实际上是取代2007年以前的“二规”的新二规，虽然新规定有助于投资信托计划的规模扩张，也有利于流动性较强的REITs的开展，但即便是我国现有信托法律体制，也存在着改革不彻底的缺陷。我国《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条、第六条以及低八条的规定使得我国信托公司推行信托计划始终被限定在非公开发行的范围之内，这就使得REITs，没有办法摆脱私募基金的帽子，无法实现其变现性、流通性强的特点。

四、完善我国REITs建设

完善我国REITs建设，需要在有关组织形式、设立条件、税收法制以及运作模式上对现在处于的困境加以突围。这以过程必然伴随着巨大困难，但也是大势所趋。有关组织形式方面，前文已经有所述及。相对于公司型组织形式，我国应当在契约式或曰信托式组织形式上予以更多考量。其优势主要在于，一方面契约性REITs具有破产隔离功能，能够切实保护投资人的利益；另一方面契约性的REITs在设立、组织和运行上都比较方便，此有利于资金的迅速流动。

在设立条件方面，我国立法可参考美国法的规定，对REITs的设立规定法定条件。可以借鉴美国法的“百人规则”限定REITs所享受优惠税收的范围。为了防止REITs成为少数富有者积累财富的工具，应当对一个纳税年度后REITs的持有人的股票或受益凭证的市值做出限制。此外，出于风险回避的考虑，我国REITs的设立条件还应当包括以下几个限制性方面：其一，不得投资于闲置土地；其二，不得提供信贷，不得为他人承担债务，不得在没有征得受托人同意的情况下用资产为其他债务提供担保；其三，不得投资于任何承担无限责任的产业。

在税收法制方面，对于REITs这样一种新兴行业应当予以保护，尤其是在重复征税方面要引起足够重视。配套的税收政策也需要加以适当调整。在REITs中，多方当事人关系复杂，而且因为当事人多为法人，其复杂度又有提高。在这种情况下，最佳的办法是独立设立特别税收规则，在税种、纳税人、纳税办法等方面做出符合实际的规定。税收政策应当在中国经济语境下的角色的作用后作出税收上的谨慎调整，尤其是应当在重复征税上面尽量做到单一征收。

有关REITs的期限问题，中国目前大部分信托产品年限在1～3年。期限较短，不能够有效发挥中长期融资作用。我国立法上应当对REITs的运作期限作出适当的延长规定，借此也在一定程度上解决风险规避的问题。

参 考 文 献

[1]李新天，闾梓睿．《论我国房地产投资信托制度（REITs）困境及出路》．载《中国商法年刊》．北京大学出版社，2008（399）

[2]李智．《房地产投资信托（REITs）法律制度之基本理论》．载《河北法学》．2007（9）

[3]李安民．《中美房地产投资信托产品比较》．载《学术研究》．2005（3）

[4]王辉．《发展和完善我国房地产投资信托的思考》．载《社会科学家》．2008（10）