房地产行业内部审计范文

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[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02

1房地产企业内部控制制度

1.1内部控制制度的含义

广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。

1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性

内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。

首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。

2房地产企业内部控制制度存在的问题

2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够

房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。

2.2企业内部缺乏监督力

我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。

2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足

因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。

3加强房地产企业内部控制的措施

3.1完善房地产企业内部控制环境

一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。

3.2建立外部约束机制

内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。

3.3健全风险评估机制

风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。

3.4完善成本控制

现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。

3.5完善内部监督机制

内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。

3.6完善考核评价制度

考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。

4结论

现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。

参考文献：

[1]王典.企业内部控制制度探析[J].东方企业文化，2014（2）：127-128.

[2]张瑾.企业内部控制制度的建立和完善[J].财经界，2014（5）：74，85.

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房地产企业的资金链是以项目的融资为开端，经过项目的开发以及房子的交付使用，到项目的售后，其最终的过程是支付外部的融资成本，这几个过程形成了房地产行业循环反复使用，房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措，资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中，需要吸收大量的社会物化劳动投入，势必要动用大量的人力物力，规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多，所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持，整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期，资金投入大，回笼慢，同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约，包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场，项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。

二、房地产业资金管理存在的问题

我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分，建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等，无法进行有效的盈利预测，房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面，如公司治理结构，资金管理，工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。

（1）资金管理存在漏洞

货币资金是企业变现能力最强的资产，可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要，同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障，资金成本较高。此外，项目内部资金管理也很重要，如果某职位在财务管理上的权力较大，高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地产企业的开发周期一般是一年以上，项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间，资金的收效慢，就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象，大量的资金投入产生的费用无法与收入配比，需要注意的是，开发产品即便预售完毕，预售款项并不能确认是收入，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目，项目销售单位却是单个楼层或者户型，单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。

（3）内部风险控制不当

虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构，但是成效却不大，主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形，设置了机构，却没有学到内部审计机制的核心，国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权，审计报表的审批还是在领导手中，高度集中的财务集权设置，让内部审计部门的工作内容大多流于形式，没有起到监督管理作用。

三、房地产业开发财务管理的建议

面对日益加深的金融危机，在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线，开创多元化融资渠道，加强企业大规模融资，遵守风险收益均衡原则，建立完善统一的财务系统，对财务风险进行合理预测和防范，对资金的管理做到物尽其用。

(1)完善企业目标资本结构

企业在建立资本结构时，要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标，负债份额，债源分布，还债时间，将投资回收时间与负债时间长短期联合起来，防止还债集中到来。创建良好的筹资环境，降低资金成本，避免到期物理偿债的现象发生，有效防范财务风险，良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。

构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一，各类单位在中心内开设收入户和支出户，通过资金预算管理，资金统筹管理，对资金进行有效的综合评估，挖掘资金潜力，降低资金风险，提高资金调度的准确性和及时性，将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日，使得预算在不断变化中接近实际应用，为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整，有效可靠地资金流动信息，能够帮助企业做出正确的经营决策，及时制定风险防范措施，促进房地产行业资金链的有序运行。

（2）推进企业自身改善

企业自身要注重对项目开发可行性的研究，对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究，确定项目后，对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析，确定项目资金链能够稳定持续的拓展。

银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求，房地产行业不能局限于当前的融资方式，除了传统借贷和风险投资以外，还要借助上市融资、信托投资的方式，注入优质资产，形成多元化融资资金链，提高项目资金流动性。

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20世纪90年代，随着我国市场经济体制的确立，住房的商业化，使得房地产业行业获得了长足的发展，房地产市场蓬勃发展的同时催生了更多民营房地产企业的出现，房地产行业是一个风险性比较大，资金比较密集的行业，政策性的措施对房地产行业的影响非常明显，所以在房地产行业处于盈利的乐观时期的，要注意企业内部财务状况的管理和控制，防止一旦国家加强对房地产行业调控时导致的资金困难，企业无以为继境况的产生，因此本文拟就房地产企业内部财务管理存在的问题进行思考并找到解决当前房地产行业存在问题的对策。

一、民营房地产企业加强财务管理的意义

（一）加强财务管理有利于企业合理利用资金

“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，财务报表不一致，这就难以向管理者提供统一”，加强财务管理，可以使得企业的资金统筹安排，各个岗位各司其职，合理分配，对各个项目进行科学规划，不能让资金由于管理不善出现损失，也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划，企业最终获得长远的发展。

（二）加强的财务管理有利于企业行为的规范性

加强财务管理，建立统一的财务制度，使得各个环节能够公开透明，使得企业财务各项工作照章办事，依法行事，才能够避免或者减少企业的财务风险，也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出，提高企业在市场中的认可度，增强企业的竞争力。

（三）加强财务管理有利于企业员工素质的提高。

加强财务管理，必然要求财务从业人员素质的提高，也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此，加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平，更应该提升相应思想道德水平，从业人员素质的提升，促进了财务管理水平的提升，进而促进了企业的发展。

二、民营房地产企业财务管理存在的问题

（一）融资难的困境

随着我国经济的发展，使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色，民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而，目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够，中小企业里面有很大一部分是民营企业，民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”，民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业，而房地产产业的资金周转周期又比较长，所以对于资金的需求更是非常急迫，所以在遇到资金困难情况下，企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大，银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高，而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能，在目前形势下也很难发行债券，只能采取非正规渠道的融资，必然加大财务管理的风险。

（二）财务管理风险意识不强

我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动，大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司，公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理，从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲，公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定，而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工，缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉，业务不精，对工作积极性不强，另外一些财务人员见到领导来了，为了迎合领导，领导怎么说就怎么做，如果再缺乏健全的财务管理制度，的腐败行为时有发生。

（三）缺乏灵活高效的财务管理制度

健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节，只有建立灵活高效的财务管理制度，才能够规范企业财务的各项财务管理，只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平，促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外，财务管理模式比较单一，对于项目成本控制和流出资金控制比较严格，而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够，缺乏有效的内部监督体制，一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生，导致财务管理混乱。

三、如何提升民营房地产企业财务管理水平

（一）增强企业信用，增加融资渠道

企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况，特别对于房地产公司周转周期比较长，遇到资金链断的情况时有发生，这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式，但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求，具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源，民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往，提升自己在行业内的信用水平，也只有信用水平的提升，才能够增加自己在融资方面的信誉度，获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下，民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构，进行信用担保获得银行贷款的支持，或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目，通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高，这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。

（二）增强财务管理意识，提升从业人员素质

良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合，所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识，把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分，管理者应当首先从自身，从高层抓起，增强领导的财务管理观念，遵守财务制度和财务纪律。同时，加强财务从业人员的综合素质培养，强化专业水平测试，提升实践运作能力，“使财务人员的责任不能简单地局限在记账上．要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”，同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升，不做假账、照章办事，不徇私枉法，不，采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则，提高会计人员的理论水平和实际操作能力。

（三）建立健全灵活高效的财务管理制度

首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识，健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训，不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表，以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后，以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位，并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工，并确定岗位责任问责制，一旦出了问题，责任到人。

（四）财务管理制度中还应该建立相应的监督体制，确立内部独立审计，提高财务管理的效率

首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念，提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识，特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可，选拔具有专业知识的内部审计人员。其次，要保持企业内部审计部门的独立性，并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理，以便提升其权威性和操作独立性。再次，对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门，而且还应该扩大审计的业务范围，让内部审计也可以对企业进行内部控制审计，绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设，发挥审计在公司自我约束机制中的作用，督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度，定期对内控制度执行情况进行审计、监督，利用内审熟悉情况的特点，针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题，提出建设性意见，给企业主当好参谋和助手，在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后，要加强企业内部审计队伍建设，完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为，也应有一批专业素质较强的审计人员队伍，因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核，特别注重内部审计人员的职业道德，注重审计人员的管理。

参考文献

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一、房地产企业内部控制制度存在的问题

1、内控制度不完备

我国房地产企业内部控制体系建设不完备， 主要表现在：

（1）内部控制制度尚未建立，或不成文，内部控制制度工作无据可依。

（2）部分企业虽然建立了内部控制制度，但不健全。

（3）许多房地产企业内部控制程序不科学，目标不明确、不细化。

2、风险控制体系不健全房地产行业属高投入、高风险行业，但其风险控制系统却并未健全。主要表现在：

（1）房地产企业对项目投资风险与评价不足，决定投资开发项目时仅凭借管理者经验或短暂的市场调研，经仓促估算便进入土地有形市场抢拍土地开发权，对开发过程的风险未能加以重视，以至使开发商在购入土地后再重新审视自己原有的可研报告才意识到开发风险的严重性。

（2）在产品设计策划、行销策划的市场定位上，常是高层凭经验主观决定，没有深入调查分析。以至产品完工后销售时间过长，才意识到产品不符合市场需要。

3、监督机制不到位

目前房地产企业基本都认识到了内部控制的重要性， 并完善了企业的规章制度。但其能否得到严格实施才是生产安全住房品质合规的最基本保障。因此需要内部审计部门严格监督。目前，一些房地产企业的审计与财务部门没有完全分开， 部分内部审计人员担任或兼任财务部门领导，甚至是财务总监的下级，使审计工作受到各方面利益的牵制，最终流于形式。

4、缺乏内部控制专业人才

我国房地产企业面临相关专业人才储备不足、缺乏内控相关的信息系统等挑战。而房地产行业的投资、预算、工程施工等环节都需要监督,致使该行业的内部控制专业人才更加缺乏。由于内控专业人才储备不足，很多企业依赖专业机构的协助，但专业机构对企业的认识往往有限，往往仅可以完成内部控制报告。

5、企业基层内部控制环境薄弱

企业缺乏对于员工层的内部控制教育培训， 内部控制理念没有向员工展开， 房地产公司员工普遍认为内部控制是企业高层的工作。而内部控制实质上是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。只有全体员工的共同参与，才能实现内部控制的有效性。

6、房地产经营中信息沟通不畅

房地产企业具有开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。在经营中涉及方面广泛，利益相关者众多，包含投资者、债权人、承包单位、被拆单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及各个政府审批部门、工商、税务等等。由于涉及范围较广，导致内部控制的内部与内部、内部与外部信息沟通更容易不畅，给内部控制带来了较大难度。

二、完善房地产企业内部控制的对策

1、完善企业内部流程

（1）制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册，明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况，使企业由上至下有据可依。

（2）对业务流程不断梳理完善、优化，加强各部门间协作，避免职责交叉和制度缺失等问题，避免墨守成规。

（3）不断完善流程管理信息系统，采用较先进的ERP 管理软件。

2、健全房地产风险控制机制

当前房地产行业市场走势不清晰，政策金融形势不稳定，房地产企业在取得土地经营权到最后房屋销售的过程中，必然会受到诸多外部因素的影响，仅凭企业领导者主观经验决策难免会与正确方向存在偏差。完善的风险控制机制，能为管理者提供稳固的决策环境。

企业必须强化风险意识，建立合理的风险评估体系，建立风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。房地产企业应根据风险类型和特征制定合理的风险转移方案。应用现代化的网络信息技术对企业内部风险进行预测，实行科学的事前控制手段，有效规避内部风险。充分吸收专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序，避免企业领导因个人风险偏好给企业经营带来重大损失。

3、完善有效的监督机制

（1）保证内部审计部门的独立性，其应由董事会直接领导，向董事会报告，确保其能客观的对各个部门进行审计，充分发挥其对总经理和财务部门的监督职能。

（2）设立内部举报机制，保持内部举报热线和信箱的畅通，保护举报人的安全。

（3）防止管理层舞弊，一般房地产公司管理层舞弊具有隐蔽性，当内控体制不完善时，管理层的权利有时会凌驾于规章制度之上。通常管理层舞弊有如下信号，如管理人员遭受异常压力或业绩期望；机构面临资金压力；管理层的薪酬与经营成果挂钩等。当企业出现这些信号时，内部审计部门要特别注意对财务报告真实性的确认，考察管理层是否存在粉饰财务报告的情况。

4、培养与引进内部控制专业人才

（1）挑选财务、工程、采购等核心部门的员工组成独立的内部审计团队， 还可以在团队中外部聘用会计师事务所的专业人才对企业进行风险识别与评估、对内控环境进行建设并持续监控，发挥内部控制最大效果，并逐渐将其规范化和精细化，产生管理效益；

（2）鼓励内审团队员工参加内部审计知识培训，鼓励其取得审计师证书和国际内部审计师证书等；

（3）在内审机构创立后的前一两年必须采用专业机构展开内部审计，促使企业内审团队和外部专业机构合作，并在合作过程中向专业机构学习技术经验。

5、完善企业内部控制的人文环境

（1）在企业内部全面宣传内部控制，制作内部控制手册，分发到每一位员工。通常内部控制手册，需要具备如下信息：企业信念理念和文化方针，如诚实守信、以人为本；企业合规承诺，如遵守国家法规、符合国际标准、达到审计合格；对管理层的合规要求内容，如做合规表率，对每一位员工的合规要求内容，涵盖工程、采购、销售等；

(2)定期展开内部控制自查，制做内部控制自查确认表，针对各个部门不同业务情况制做表格，要求每年一次由各个部门对本部门是否符合内部控制要求进行自我检查确认，并且要求各个部门领导将检查事项进行部门内部教育，告知下属，每年检查后均需进行内部自我改善。

(3)不定期进行内部审计，在每一次内部审计过程中，让员工了解到内部控制是由每一个员工的工作组成，内部控制是全体员工实施的。

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中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2015年1月26日

一、前言

继2013年国五条颁布及国家对房地产行业宏观调控的不断增加，房地产行业在高盈利数年之后，开始步入销售停滞、成本增加、融资困难等一系列问题。虽然多数城市放开限购政策，房地产企业进行各种打折促销活动，仍然无法完成销售目标。房地产行业进行平缓发展时期，无法单纯的凭借买地、盖房、卖房来实现自身的持续增长。此时，为保持房地产企业的良性运转，经营管理显得尤为重要。从传统模式向现代企业管理过度，加强内部控制制度建设是实现现代企业制度的内在要求。2012年以来，所有主板上市的公司已经开始开展内控体系建设。加强房地产企业内部控制，是房地产企业谋求自身发展的基本要求，也是确保房地产企业两性化经营的必然要求。

二、我国房地产企业内部控制存在的问题

（一）企业内部控制意识淡薄。房地产行业在近年的高速发展之下，已然成为各行业羡慕的高利润行业，各行业争先加入到房地产高利润的大军中。我国多数房地产企业的领导者更多关注的是销量、利润，缺少对内部控制制度建设的关注。多数房地产企业不了解内部控制的重要性，耗费大量的人力物力，单纯把工作重心放在工作岗位的设置和公司制度、财务制度的建设上，这种设置和建设无法完善企业管理。缺乏对内部控制的了解，没有正确理解完善的内部控制制度在保证工作正常进行下，可以确保企业内部资料的完整性和真实性，对资产的流动也起到顺畅的作用。因管理者对内部控制不重视，导致很多房地产企业虽然建设内控制度，但是在执行上力度不够，缺乏专门负责人对内控执行进行管理监督，没有很好地应用内控制度，应付了事，使得内部控制没有发挥作用。

（二）企业内部控制制度不完善。我国房地产企业的内部控制制度不科学、不健全，主要体现在以下几个方面：小房企几乎没有建立内部控制制度，内部控制工作无据可依，没有成文;部分房企虽然建立了内部控制制度，但是不完善，只包含内部控制的部分要素，没有包括全部，大多缺乏监督审计程序，缺乏总体制衡和协调机制;还有许多房地产企业内控目标不明确、程序不科学、流程不细化。

（三）内部控制监督乏力。很多房地产企业虽然完善了内部控制制度，也包括内部监督方面的制度，但是执行内部监督不力，这是房企内部控制方面存在比较大的问题。董事会下面应设立审计部或审计委员会，但很多房企没有建立这样的组织架构，无法保障内部控制制度的落实和执行。有些企业虽设立了内审部门，但是内审部门被赋予的职权有限，只单纯监督财务制度的执行，对内部控制制度执行监督少之又少。内审部门无考核机制，这些都影响到内审效果，使内审部门无法发挥应有的职能。在外部监督方面，因企业缺乏信息透明度，政府职能部门和社会中介机构也难以有效地监督内部控制制度的执行。

（四）风险评估执行力薄弱。我国房地产企业不断发展壮大，但经济收益趋于平缓，房地产企业面临的各类风险问题在企业壮大及收益放缓的前提下不断凸显。多数房地产企业未制定完善的风险评估体系，无法有效地进行风险预警。有的房地产企业虽然制定了风险预警机制，但是由于对风险预警认识不到位，不了解风险识别的各种方法，预警机制往往成为摆设，这就导致风险发生时企业会乱阵脚的现象。

三、改进我国房地产企业内部控制的措施

（一）建立健全房地产企业内部控制体系。健全的内部控制体系是企业内部控制实施效果的根本保障。传统的房地产企业要想在内部控制体系上不断创新、完善，就需要按照房地产企业的特点以及自身发展的需求，制定符合其发展需求的内部控制体系。内部控制体系的建立需要全面、细致。

内部控制体系之间的控制层次需要相互独立。主要包括三个层次，分别为：经营过程中的人员权限和责任的建立，对重要业务应制定处理程序，实行“双签制”，禁止一人独握权力，工程采购环节信息公开、决策透明，采取公开招标形式;建立监督机制，财务部门在进行常规核算工作的基础上，建立规范化管理，监督其他部门在资金预算、资金运用上的工作过程，将结果反馈给相关责任人;强化内部监督，设立内部审计部门，完善内部审计监督体系，结合企业的规模和生产经营特点等，指定专门人员从事审计工作，并赋予该机构和人员权利，对内部控制体系实行监督，保障内部控制制度的执行。

（二）加强内部控制的考核与激励。绩效考核是企业评价业绩中比较常见的激励制度，有效的内控考核与激励能充分激励员工尤其是内部控制人员的积极性。建立健全房地产企业内控考核机制是非常必要的。房地产企业应该通过定量与定性分析相结合，建立完整的综合评价指标体系，对房地产企业一段时期内的生产经营情况及内部控制进行科学的评价与考核，建立责权与奖惩相结合的制度，激励员工工作的积极性和自主性。

（三）完善风险控制机制。房地产企业开发时间比较长，在拿地、开发到销售等环节，都会受到企业外部诸多因素的影响。因此，采取风险识别、风险预警、风险评估等措施来防范和控制企业中的经营和财务风险。风险管理应以预防为主，规范内部控制环节，减少风险发生给企业带来的损失。