房地产土地管理法范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇房地产土地管理法范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

一、当下小产权房的法律地位

“小产权房”是指建设在农村集体土地上并向集体经济组织以外的成员销售的住宅房屋。依据占地性质不同，小产权房有3种类型：建设在农用地上的住宅房屋；建设在宅基地之外其他集体建设用地上的住宅房屋；建设在农村宅基地上并出售给非本集体成员的住宅房屋。我们不难看出，小产权房的典型形态是以销售为目的在集体土地上开发的商品住宅。取得合法审批手续的宅基地上房屋，农民用于自住可以取得合法产权证，但一旦转让给本集体以外的成员，则成为不受国家保护的小产权房，转让合同不被法律认可，受让者也无法办理产权登记取得产权证，无法取得受让房地产的所有权。

二、小产权房产生原因剖析――集体土地利益相关者博弈和选择的必然结果

（一） 城乡不平等的土地使用制度

从法律上看，农村集体土地所有权被表述为完全物权，但在经济上的实际表现却为“有限所有权”。现行《土地管理法》对集体土地的用途予以严格限制，集体土地要用于建设用途的，必须先征收为国有土地，再由国家以出让等方式提供给用地者，农民集体和用地者之间的直接交易被禁止，即所谓的集体建设用地的征地供给模式。《土地管理法》确立的城乡不平等的土地使用制度一方面使国家几乎垄断了建设用地的供应，另一方面又使农民集体几乎丧失了对其土地的处分权，大量的土地增值收益在征地过程中被地方政府获得，土地财富被从农村转移到城市。

（二）开发商与政府的利益博弈

土地资源的稀缺性日益显见，房地产开发商想以较低成本得到土地，地方政府为创政绩、得收益以及种种违法手段而使土地成本抬高，我国土地市场的种种不规范性也日益显见。房地产开发商的利益与开发成本和获取利润密切相关。在成本中，土地出让金占到房地产开发成本的60%左右，有些开发商为了节省成本以赚取更多的利润，便与农村集体经济组织合作以相对低廉的成本来进行开发。

（三）买卖双方的利益驱动

首先，作为卖方的农民，农民集体不仅可以从小产权房开发中获取巨额土地收益，而且由小产权房的建设销售带来的农村经济发展和乡村面貌改变更是可喜。农民个人则可以分享土地收益，轻松获得本地非农就业机会以及当地经济发展带来的附加利益。此外，乡政府享受由小产权房建设带来的政绩效益，参与土地增值收益的分配，从而成为小产权房的重要推动力量。就买房人而言，大城市的居住环境问题日益突出，且不断上涨的城市房价远远超过大多数人的购买能力，小产权房无疑可以满足工薪阶层居者有其屋的梦想。

三、小产权房治理与土地使用制度改革

治理小产权房要双管齐下，一方面从源头上遏制小产权房的开发销售，另一方面要妥善处理已有小产权房。我认为，以下几方面非常重要：

（一）赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力，构建城乡平等的建设用地使用权流转制度

小产权房法律上的权属界定已经比较明确，我们应遵循“权之所在、利之所享”的原则，小产权房的权与利应紧密相连。根据现行法律规定，兴办乡镇企业、村民建设住宅、建设乡（镇） 村公共设施和建设公益事业经依法批准都可以在农民集体所有的土地上进行，但在这种建设用地上取得的权利不能等同于在国家所有的土地上取得的建设用地使用权。2008 年十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指明了集体建设用地进入市场流转的改革道路，勾画了“建立城乡统一的建设用地市场”的目标。

（二）允许集体土地上的商品住宅建设，打破城镇居民住宅用地的政府垄断

在我看来，既然允许集体建设用地流转，就不应对集体建设用地上的商品住宅开发予以禁止。首先，禁止集体建设用地用于商品住宅开发，这缺乏公共利益上的支撑。其次，只有允许集体建设用地上的商品住宅开发，治理小产权房才有制度前提。因此，从立法上禁止集体土地上的商品住宅开发完全没有必要，明智之举是承认其合法性并予以法律规制。此外，应当将集体建设用地上的商品房开发纳入城镇房地产开发管理的轨道，从开发到销售到物业管理都实行与国有土地商品房开发一样的管理，最终打破城乡住房二元化态势，实现城乡统一的商品房市场。

（三）允许宅基地使用权有条件对外流转

主张禁止宅基地使用权流转的观点，最核心的理由是担心宅基地使用权流转会使“三无农民”变成“四无农民”，引发社会不稳定。主张允许流转的观点最主要的理由是，允许宅基地流转可以盘活存量建设用地，提高土地资源配置效率，保护耕地。集体建设用地上的商品住宅开发与宅基地使用权的对外流转，是两个密切联系的问题，既然划拨土地使用权能够通过办理出让手续转变成可以市场化流转的出让土地使用权，宅基地使用权就也能够通过办理集体土地上的出让手续转变成可以市场化流转的集体建设用地使用权。因此允许宅基地使用权有条件对外流转比完全禁止更符合中国当前实际和发展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止为“商业利益”而征收

我国《宪法》、《物权法》都严格将土地征收限定在为了公共利益的目的范围之内。然而，在法律上界定何为“公共利益”则是一个世界性的难题，人们曾寄希望于《物权法》的制定，然而现行《物权法》对此并没有做具体明确的规定。目前可行的方案之一就是先将明显不属于公共利益的征收行为列举出来加以禁止，譬如为城市居民居住而进行的商品房开发显然与公共利益无关，为此而进行的大规模的征收行为严重违法。应严厉禁止征收集体所有土地用于商品房开发，商品房开发应由集体建设用地直接供给土地即可。

篇2

    各省、自治区、直辖市高级人民法院， 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：

    为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：

    一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

    国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

    二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

    人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。

    人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

    三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。

    国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

    四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

    五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。

    在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

    六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

    七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

    如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

    八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

    九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

    十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

    分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

    十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

    查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

    十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。

    十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

    十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

    被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

    十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

    （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

    （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

    （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

    十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

    十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

    十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

    十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

    二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。

    预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。

    二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。

    二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

    国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

    二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

    二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。

    对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

    二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。

    二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

    二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。

    国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

    二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。

    二十九、本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限。

    三十、本通知自2004年3月1日起实施。

    中华人民共和国最高人民法院

篇3

原告：姚嘉应，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，医学博士，现住加拿大安大略省。

被告：厦门市房地产管理局。 法定代表人：王生柴，副局长。

被告：厦门市土地管理局。 法定代表人：林剑聪，局长。

座落在厦门市鼓浪屿区内厝沃路128号的房屋是洪活源、洪三捷和姚贻春等三人于1946年共同购买的，1952年厦门市人民政府经审查发给房屋所有权证。1985年9月25日原告陈定、洪友顺、姚嘉应共同继承了该房屋。1988年10月27日，陈定受洪友顺、姚嘉应 的委托，向厦门市房地产管理局（以下称房管局）、厦门市土地管理局（以下称土管局）申请办理房屋所有权证和土地使用权证（以下称“两证”）。两被告受理后，多次到现场勘察和调查，发现原告所提供的材料不足，口头通知其补齐上手契三份和土地所有权状翻建（维修）执照等契证 材料。但原告一直没有补交。

1992年12月2日陈定向鼓浪屿区人民法院提起诉讼，诉称：1988年10月27日，原告依据政府的有关规定向厦门市房管局、土管局申请办理“两证”，并提交所需的材料，但是至今未见两被告给予公告和发放“两证”，而且没有对不予办理的行为作出书面答复，要求法院 判令被告立即给予办理产权公告并发放“两证”，对不给予发证的行为作出书面答复，并赔偿因侵权行为所造成的经济损失。 两被告答辩称：原告陈定向房管局、土管局申请办理“两证”，他们已受理进行初审，并共同组织人员到现场进行勘察丈量、计算，由于原告所提供的材料不足，他们曾口头要求原告补齐材料，但原告仍未补齐，并非不作为，请求法院驳回原告的诉讼请求。

「审判

鼓浪屿区人民法院审理查明：被告在受理原告申请办理“两证”后，曾到现场进行勘察认为：内厝沃路128号房屋东面与笔架山路挡土墙邻界，原告的土地使用权东面界线应确认在挡土墙脚内侧，原告不同意此认定。因此，此房屋东面界线墙的土地使用权属争议未解决之前，原告尚 未具备发证的条件，原告也不应改变土地的现状和土地上的附着物。同时，原告以被告不作为造成侵权为前提条件，要求被告赔偿经济损失的请求理由不成立，不予支持。鼓浪屿区人民法院于1993年9月5日依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定判决驳回原告的诉讼请求。

陈定对此判决不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是： 1.鼓浪屿区法院以内厝沃路128号土地使用权属争议为由，认定原告未具备发证的条件，没有事实和法律根据； 2.一审判决认定原告在确认解决权属之前不应改变现状和土地上的附着物是不顾客观事实和不符合社会主义法理道德标准的。 请求二审法院对一审判决改判并依法保护他的诉讼请求。

厦门市中级人民法院审理认为：鼓浪屿内厝沃路128号产权，上诉人陈定只是共有人之一，无权对全部产权提起诉讼，原审认定事实不清，证据不足，据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，于1993年9月8日作出行政裁定书：一、撤销鼓浪屿 区人民法院的行政判决；二、发回鼓浪屿区人民法院重审。

鼓浪屿区人民法院重新组成合议庭对本案进行审理。1993年9月14日陈定根据洪友顺、姚嘉应的委托申请，向法院提出追加他们作为原告共同参加诉讼，法院采纳了他们的申请。鼓浪屿区人民法院经审理，认为：被告自接受原告申请“双登”后即对原告“双登”内容进行审查和 实地勘察，因原、被告对该屋界址和权属确认有争议，故造成被告至今未发放“双证”，原告所诉被告不作为，不予发放“双证”的理由不能成立，原告笼统提出要求被告赔偿经济损失的诉讼请求不具备赔偿条件，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款， 参照城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《福建省土地登记发证办法》第四条规定，该院于1994年1月6日作出判决： 1.驳回原告陈定、洪友顺、姚嘉应的诉讼请求； 2.诉讼费六百一十元由原告负担。

宣判后，陈定、洪友顺、姚嘉应不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是：1.原审判认为被告至今未发“双证”系因“权属确认有争议”，没有事实和法律依据；2.被告不作为事实清楚。3.原审法院收费不合理。请求二审法院依法改判并保护其合法权益。被上诉人房管 局、土管局则辩称：造成“双证”无法按期发放的主要原因是上诉人接到通知后，至今未全部提供应交的契证材料，因此无法办证，并非不作为。

篇4

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-00-01

一、我国房地产企业管理工作现状分析

房地产企业在我国已经发展了许多个念头，而且随着我国经济建设的不断发展，大量国际知名的房地产集团企业也在不断涌入中国市场，我国的本土房地产企业一方面加大自身管理工作质量提升，另一方面也在竞争与角逐中不断学习成功企业的管理经验，可以说经过多年的探索与努力，我国的房地产企业在项目开发的管理工作方面也取得了许多令人瞩目的成绩，但是由于我国的市场经济秩序正在逐步建立与稳定阶段，房地产企业的发展也仍然未能完全成熟，因此在具体管理工作方面仍然存在着一些典型问题需要我们加大工作力度与研究力度，我国房地产项目开发及管理工作方面主要存在着以下几个方面的问题。

首先是许多房地产企业经营者和管理者在决策过程中不顾市场具体情况以及消费者的具体消费水平而一味追求高端洋气上档次的建设项目，虽然在建设过程中质量、品质方面都没有问题，却仍然不能得到消费者及市场的肯定，究其原因就是因为企业没有真正的给自身一个良好定位，不能根据市场的实际需求进行生产运作，从而曲高和寡，失去了广泛的群众基础。其次在自身建设方面也存在许多问题，如销售过程中不重视销售人员队伍的素质建设，让消费者不能享受到良好的销售服务，从而降低了企业在消费者及市场中的形象和地位，失去了消费者的青睐与肯定。最后是管理手段方面也比较落后，没有实现信息化管理的有效建设，从而在管理工作中市场因为信息传递的滞后而导致管理方案失败、管理方向错误等严重问题，从而极大的制约了企业管理工作水平全面提升。

二、加强房地产企业开发管理工作质量的思考

（一）加强市场调查与定位

房地产企业虽然都是在城建项目进行施工建设与相关管理。但是作为建设销售房屋这种大型不动产的特殊企业来说，也不是每一种类型的项目都能够胜任，而且也并不是能够胜任的项目都能够赢得市场的肯定从而提升企业的经济效益。许多房地产企业在经营管理及运作过程中一直未能取得更大的成绩往往就在于没有很好的进行市场定位。所谓市场定位就是要根据企业所处环境以及所在地区的经济发展条件并结合企业的自身发展条件来为企业进行良好定位，要确定企业当前应该从事哪种类型的房地产建设及销售项目，当地的消费者及房屋购买者实际需要的商品是哪种类型，然后从企业自身条件出发确定企业能够有能力进行哪种类型的房屋及建筑物的施工建设并能够取得良好的经济收益。市场定位对于房地产企业来说非常重要，如果在经济较发达地区，人们的消费观念及消费能力能够接受高档住宅乃至独栋别墅，那么企业如仅仅进行经济适用房类型的房地产开发建设往往无法让消费者满意，甚至无人问津，而如果在人们基本住房要求都无法得到充分保证并且消费者的房屋消费能力有效的地区，如果一味追求高档、奢华、价格不菲的项目建设，更是无法有效占领当地市场。所以良好的地位是企业项目开发及后续管理工作有序开展的前提与基础。在市场调查工作方面，不仅要了解市场需求情况，同时也要深入调查与了解在同一区域内其他房地产开发机经营企业的具体情况，要了解对方的缺点和优点，了解对方在项目开发机管理工作中的成绩和缺陷，在对比其市场发展和拓展情况制定出行之有效的应对措施。

（二）加强自身建设

房地产企业的发展不仅需要加强对市场的调查与自身定位，更重要的是房地产企业的项目开发及管理需要赢得广大消费者的认同与肯定，这样市场才能够做得长长久久。因此企业还必须加强自身的内部建设，房地产企业所销售的产品不是一般类型的中小型商品，更不是更新换代较快的消耗类商品，由于是对于中国人来说，购买房产可以说是一生中的头等大事，因此消费者在选择购买对象的时候是非常慎重的，想要赢得消费者的青睐也就更加不容易。所以品牌建设至关重要。品牌建设不仅体现在具体项目的开发适应市场需要、项目销售的价格符合消费者心理预期，更重要的是销售过程中的服务质量也必须有效提升。房屋销售不仅是销售房产，同时也是在展现企业的服务品质，所以企业必须加强自身的品牌建设，要有针对性的研究和推出具有企业自身特色的拳头产品，在市场上逐渐树立自己的品牌地位，同时还要不断提升销售人员队伍的总体素质，让消费者在选购商品的同时享受到更好的服务，从而形成良好的市场口碑。

（三）加强管理工作信息化建设

信息化建设是当前现代化企业管理工作水平提升的重要保证，这对于生产周期长、资金投入大、人员涉及广乃至地域覆盖面也非常广的房地产开发管理而言更为重要。信息化建设不仅仅是办公自动化的逐步实现，更重要的是要针对房地产企业自身的管理工作需要有效适应自动化管理软件，从而加强项目开发及管理工作中各部门的有效联系，提升信息的交互速度与交互质量，避免因为信息孤岛而出现的管理工作滞后、疏漏以及错误的发生几率，从而全面提升管理工作质量，同时也能够进一步帮助企业树立现代化、信息化、科技化的社会形象，从而赢得更多消费者的驻足与青睐。

三、结束语

房地产开发建设活动具有覆盖面广、资金投入大等众多方面的特点，因此房地产开发管理工作对于企业的生存发展就显得更为重要，在开发管理工作质量提升的措施研究中也必须加强市场定位、自身建设以及管理手段提升等几个方面的工作力度，这样才能够全面加强企业的市场竞争实力、为企业赢得属于自己的发展空间和市场环境。

篇5

关键词:房地产;多项目;德尔菲法;层次分析法;冲突管理

Key words: real estate;multi-project management;delphi method;analytic hierarchy process;conflict management

中图分类号:F293.33 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)20-0053-02

1研究背景

房地产企业是典型的项目型、资金密集型企业,项目是房地产公司赖以生存的基石。随着国家对房地产市场进行持续调控,我国房地产市场已形成多个大型房地产集团逐鹿的格局。大多数地产企业在全国或某区域同时开发多个项目,多项目开发已成为房地产企业在激烈竞争中取胜的关键。所谓“房地产多项目管理”,简单地说就是一个项目经理同时管理多个项目,是指将多个项目有机的组合起来采取计划、组织、协调、控制等手段,管理多个项目的概念、规划、实施、结尾、运行与维护过程中的各项工作,达到集团、公司或组织目标的项目管理方式。项目经理常常又被称为“冲突经理”,是项目冲突的解决者。不可否认,在项目的整个过程中,冲突是客观存在的,可是无论是在目前的项目管理知识体系中,还是在讨论项目环境时,都好像有意回避了这个可能是最重要的一个属性:冲突,而损失都是因冲突而产生。所以有必要弄清楚在房地产多项目开发过程中引起冲突的因素、冲突的强度和冲突的解决方式。本文通过德尔菲法对专家进行调查得出在房地产多项目全寿命周期中冲突因素及其引起的冲突度,运用运筹学中的层次分析法得出冲突因素的权重,根据权重大小(引起的冲突度的大小)对冲突因素进行排序。为更好的进行房地产多项目管理提供理论基础。

2研究过程

本文研究是通过两个方法和三个阶段实现的。两个方法指研究过程中运用的德尔菲法和层次分析法,三个阶段是指研究分为三个部分:第一阶段,主要是运用德尔菲法通过开放式的问卷让专家自由表述冲突因素,然后做成调查问卷;第二阶段,运用德尔菲法让专家填写封闭式的房地产多项目冲突因素综合评价矩阵问卷,同时进行回访和反馈,直至意见统一;第三阶段,对收集的数据进行处理并得出结果。

2.1冲突的产生、危害及其相关概念当事实不一致和价值观念不一致时就可能产生冲突,冲突的产生大概经历了潜伏被论证被感知出现结局五个过程。冲突的大小可以用冲突度来衡量,冲突度是用项目经理们所经历的冲突样本的总的频率(F)*强度(D)计算出来的。传统冲突观认为冲突都是有害的,而现代冲突观认为在项目中冲突是不可避免的,冲突不一定是有害的,冲突可以产生创新,也可以提高绩效。但是冲突若处理不当会导致计划或目标失败,导致一系列恶果。房地产多项目的生命周期有概念、规划、实施、收尾、运行与维护五个阶段。运行与维护阶段是客户接受项目成果或服务并使用的开始,只有被客户充分地使用,才能确定项目是否成功,体现为物业管理时期。通过德尔菲法得出冲突因素主要有九个方面,分别是:集权与分权、项目优先级、管理程序、技术、人力资源、费用、进度、质量、个性。

2.2 层次分析法①评价目标是房地产多项目冲突度A,准则是房地产开发全寿命周期的五个阶段。②构建房地产多项目冲突度递阶层次结构模型,见图1。③采用综合评分法构造判断矩阵,根据两两比较标度确定各层次不同因素的重要性系数。判断标尺表示要素为Ai对要素Aj的相对重要性的数量尺度,如表1所示。准则层是全寿命周期的五个阶段,首先利用综合评分法将五个阶段的重要性两两比较,得到判断矩阵A;再分析因素层,将因素层中的要素两两比较得到判断矩阵B1、B2、B3、B4、B5。

A=1 51/33 71/5 11/71/33371691/331/6 151/71/31/91/5 1B1=

2.2.4 判断矩阵特征向量的计算。按照层次法计算公式,首先算出矩阵各行之和:Wi=a;各行平均值: Wi=;归一化处理: :Wi=。用W、W1、W2、W3、W4、W5分别表示矩阵A、B1、B2、B3、B4、B5的特征向量。矩阵A特征向量W的计算过程见表2。通过同样的方法计算B1、B2、B3、B4、B5得到对应的特征向量W1,W2,W3,W4,W5,见表3。

2.2.5 一致性检验。计算公式如下:AW=A•W,λ=, CR= (C.R.是随机性指标,当n=5和n=9时,C.R.分别为1.12和1.45),通过同种方法计算A、B1、B2、B3、B4、B5的判断矩阵一致性,结果如表4所示。

2.2.6 冲突因素权重排序在计算递阶层次结构各层次要素对上一级要素的相对重要度之后,即可从最上层开始,自上而下地求出各层要素关于系统总体的综合重要度,对所有冲突因素进行优先排序。具体计算公式如下:A为上层矩阵,要素为五个;B为其下层矩阵,要素为九个。则B层的要素Bj的综合重要度为:bj=aibj=1,2,…,n。计算C层的重要度Wc,结果如表5。

根据Wc各因素的权重的大小,将冲突因素进行排序:进度,费用,质量,项目优先级,人力资源,集权与分权,技术,管理程序,个性。其中进度、费用和质量占的比重最大,表明在项目全寿命周期中由进度、费用和质量因素引起的冲突度占重要地位;项目优先级、人力资源、集权与分权、技术引起的冲突度次之;管理程序和个性引起的冲突度最小。

2.3结果把数据通过EXCEL处理做出冲突度综合图,包括:全寿命周期五个阶段的相对冲突度;九大冲突因素在全寿命周期的相对冲突度;九大冲突因素在项目全寿命周期五个阶段的相对冲突度(如图2)。

2.4冲突的结果及解决方式冲突的结果有三种形式:输―输;输―赢;赢―赢。解决冲突的方式有退出、缓和、让步、强制和正视五种,冲突结果和解决方式的关系见表6。在实际操作过程中,项目经理可以结合冲突管理表(见表7)选用适当的方式处理冲突。

冲突管理表的使用方法为,冲突的双方或多方将表中的内容填写清楚,由上一级领导或协调人找出冲突源和双方的主要分岐,进而运用合理的方式解决冲突。整个过程是发现冲突,分析冲突并解决冲突。

3结论

本文通过德尔菲法和层次分析法的结合运用,得出房地产多项目冲突的九大因素,对获取的数据进行处理后得到导致房地产多项目冲突大小的因素的排序:进度、费用、质量、人力资源、集权与分权、项目优先级、技术、管理程序和个性。运用绘图工具将结果以图形方式展现出来,即:①九大冲突因素在项目全寿命周期过程的平均冲突度;②五个阶段的相对冲突度;③九大冲突因素在项目全寿命周期过程中分别在五个阶段的相对冲突度。项目经理可以利用冲突管理表分析冲突进行选择合适的方式解决冲突。冲突并不是总是有害的。事物都具有两面性,有时冲突能够产生创新,如在遇到技术冲突时采取正视方式,会产生更好的解决问题的方法和思路,进而提高工作效率等。

参考文献:

[1]任宏,张巍.工程项目管理[M].北京:高等教育出版社,2004.

[2]马旭晨.项目管理工具箱[M].北京:机械工业出版社,2009.

[3]白思俊主编.现代项目管理(上、中、下)[M].机械工业出版社,2003.