财税行业市场分析范文

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中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献：

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

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（一）筹资风险

资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。

（二）投资风险

房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。

（三）经营风险

经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。

房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。

二、改善房地产企业财务风险的管理措施

（一）优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险

在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。

（二）科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险

房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。

（三）提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险

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宏观经济统计数据显示，继8月份CPI回落、PPI降幅扩大之后，9月份CPI和PPI延续8月份趋势，CPI回落0.4%至1.6%，PPI同比下降1.8%，幅度均明显加大。

结合这一数据，星石投资管理有限公司总经理、首席策略师杨玲分析指出，8月、9月份经济数据持续回落，虽然有高基数的因素，但仍显示出宏观经济下行压力加大的风险。而且，宏观数据不佳是新常态下宏观经济有管理的回调，中央对经济增速下滑容忍度显著提高，政策定力增强，强刺激出炉可能性不大。再考虑到沪港通即将落地以及四中全会的召开，市场分析出现超预期利好的可能性不是很大。

杨玲认为，如果四中全会没有明显超出市场预期，预计随着年末的到来，资金可能会暂时流出A股，市场也就可能迎来阶段性的调整。而且，年底市场风险加大，短期内A股特别是高估值的创业板等回调风险有所加大。

应偏重长线机会

但长期来看，综合当前政策面、经济面的因素分析，资本市场的诸多机会正在酝酿。杨玲建议，私募现在可以慢慢逢低建仓，以逐渐过渡到未来市场上涨的底仓。

首先，随着沪港通的开启，中国资本市场将逐渐开放，也会不断规范，A股市场吸引力必然会越来越大。

其次， A股市场结构正在发生改变。未来，市值占市场百分七、八十的周期性行业将缩到50%，而只有20%-30%的成长股（符合未来经济发展方向）却将增加到50%。成长股不仅空间很大，个数也会增加，市值规模同样越来越大，原先盘子较小的这一批成长股未来都可能发展成大股票。事实上，国际市场也曾经历过同样的趋势变化，像微软这样的高科技企业市值也是慢慢增长起来的。

而伴随着A股市场的变化，长牛慢牛也已启动。一旦大小非解禁潮过去，资金就会源源不断从高位流向低位，加上经济改革带来的信心，中国经济还能迎来一个黄金十年。

种种因素的叠加作用下，市场必将释放出更多的机会，杨玲认为，3-5年的长牛慢牛完全可以期待。

这期间，私募肯定会成为创新的先锋队，冲锋在资本市场最前沿。原因在于，对私募来讲，创新的风险收益比是最佳的，一旦创新成功，多是私募公司的创始人或控制人的私募基金经理就将获得最大化收益。因此，利益的驱动使私募更具有创新的动力。

而具体来看，杨玲认为两条主线值得关注：一是符合中国经济发展新方向的领域，如以食品医药为主的大消费类以及极具成长性的科技电子股；一是围绕改革的板块，包括混合所有制、、金融财税改革等个股。

打造优势

不过，在把握机会之前，私募机构首先要打造自己的竞争优势，能在自己最擅长的领域做到最好。

可惜的是，大多数私募目前都没有形成自身独有的投资风格和投资策略，而随着整个行业竞争的加剧，这也成为私募发展的短板。

在日益多元化的资本市场中，私募机构如何培育自身的特色策略？杨玲以星石为例分析，从2007年成立到现在，星石一直坚持“中国式绝对回报”策略，目前旗下20多只产品也始终围绕这一种策略。

她表示，之所以坚持绝对回报，也是因为私募的本质仍是代客理财，最大化地平衡收益风险始终是不二原则。

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（一）继续落实购房入户政策。凡在本县城镇内购买住房并要求迁移至住房所在地的，均可以购房入户名义办理农转非迁移手续。

（二）放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度由40万元提高至50万元；住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降至20%；鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。

（三）自本《意见》之日起一年内，对个人购买住房的，在取得房屋所有权证后，由县有关部门给予一定的奖励。

（四）对一户家庭中年满18周岁子女购买第一套住房，可比照家庭首套住房贷款政策执行。

（五）土地房产登记的相关费用，自本《意见》之日起一年内，对个人购买普通商品住房或普通存量住房的土地权属调查费、土地证工本费、房屋所有权登记费，按最低标准减半收取。

二、进一步优化房地产业投资发展环境

（六）扶持物业管理企业的发展，降低物业管理企业的经营成本。

（七）放宽新出让地块价款支付期限。自本意见实施之日起至2009年12月31日出让的经营性房地产用地，出让金在2000万元以上（含2000万元）的土地出让项目，首付款在二个月内付清、4个月内付清余额的50%、6个月内付清全部土地款，不计利息。

（八）放宽建设项目的开、竣工期限。《出让合同》约定须在2009年12月31日前开工建设的项目，对按期动工确有困难的，由受让人提出申请，经批准后可以延长不超过一年的开、竣工期限。

（九）促进小区规模化建设，控制土地分割出让、零星出让。

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中图分类号：F822 文献标识码：C 文章编号：1006-1770(2007)11-08-03

认识中国经济要立足全球化背景。中国经济已经融入了全球的分工和市场体系中，这样的趋势是不可逆转的。中国经济得益于全球化，中国也可能成为对全球经济增量贡献最大的经济体。中国的大门实际上很难再关上。中国的生产、贸易、资本和人员的流动，现在都在全球市场上配置资源。我们思考问题、制定政策和规划，必须有全球视野。

在全球生产分工和供应链中，中国出口是一个大亮点，同时中国也需要进口大量的原油、有色金属、大豆等农产品和原材料。认识中国的经济成绩和问题离不开全球市场，分析中国的价格和经济中的问题也要从全球市场分析。如果我们的电便宜，就会有很多厂商把最费电的工厂建在中国；如果我们的油价低于国际油价的幅度比较大，就会发生香港的卡车到深圳和广州加油的情况，甚至会发生向外走私成品油的事情。所以我们的定价政策必须考虑全球经济。

中国经济增长的支撑是劳动生产率和全要素生产率的快速增长。中国和发达国家的差距主要在劳动生产率。中国一直讲有一个无穷的蓝领工人的供给，现在这个供给慢慢地近似于均衡。这些蓝领工人、农民工的劳动生产率是我们研究的重要课题。最近三年，全国各地的工资都有所增加，平均每年增长10%左右。这一方面是由于劳动供给发生了变化，另一方面也是长期累积的劳动生产率和全要素生产率的变化，在劳动供给发生变化时的一次全释放。这也解释了为什么03-05年农民工的工资没有涨，从05年到现在差不多每年农民工的工资能够涨10%左右，所以应该更深入、细致地分析中国劳动生产率和全要素生产率的变化。

下表是中国劳动生产率的情况（表1 劳动生产率增长情况1978-2005）。我建议大家仔细分析中国服务业、制造业和农业的劳动生产率的变化。这样细分的劳动生产率才能为今后制定政策、发现商机和稳健经营打下坚定的基础。中国全要素生产率的变化也是令人高兴的（表2 全要素生产率增长情况 1978-2005）。最近这几年，全要素生产率的增长都是正的，每年都有百分之一点几的增长。全要素生产率是衡量一个经济体经营机制和管理能力变化的综合指标，是资本投入和劳动投入所不能解释的那块多出来的产出，如果多出来的产出是正的，全要素生产率就是正的、增长的。它特别关系到中国经济是否有潜力、是否可持续。建议大家可以进一步分析中国全要素生产率的增长情况。

中国有“成长中的烦恼”。比如投资过多、储蓄率高、顺差大、税收增长率远高于消费增长率、人民币也面临升值压力。实际上这些问题都是其他发展中国家梦寐以求的（唯独环境污染在哪儿都是坏的）。但如果我们把握不住这些“成长的烦恼”的度，就有可能变成问题，我们一定要把它们处理好。

市场已经对不均衡做出了调整。在调整过程中，我们看到了通货膨胀和人民币升值的压力。通货膨胀和人民币升值，看上去是价格变量的调整，背后都是经济变量的调整。这两个价格都是对不均衡的一种反映。

解决这些问题要靠很多综合政策。其中一个表面的现象就是涨价和升值的压力。我们的产品中有很多外部的污染，负的外部性的增长没有包含在产品的价格中。如果加大环境的执法力度和对环境的保护，使这部分治污成本由企业承担，那产品价格肯定就高了，所以看上去升值的压力是价格的调整，但它背后反映了对科学发展观的认识，是整个经济体调整的必然反映。如果加强劳动保护，实行最低工资制，给农民工也上三险，这些都会在成本和价格中有所体现。既然是市场的选择和调整，那我们对这种调整就要有正确认识、要有平常心，要看到调整的必然性和价格调整背后经济体实际变量的调整。一件小事的背后实际上是价格和体制问题。如果我们看得更深，就会更加理解价格变量的调整。

大额的贸易顺差并非常态。我认为贸易基本平衡对国家经济体制的持续发展才有利。如果是大幅度的贸易顺差，第一不是我们所期望的，第二也不是常态。经济学家也很难论证大幅的贸易顺差是必然的。长期以来我国贸易顺差占GDP的比重是比较小的，只有在最近三年贸易顺差在GDP的比重才越来越大。所以，如果顺差占GDP的1%、2%甚至3%，这都是正常的。但如果超过GDP的5%，这个时候就要引起注意了。很多出口导向国家，比如韩国、泰国和菲律宾，在它们增长最快的历史时期，也并未呈现大幅度的贸易顺差。日本是典型的贸易顺差国家，美国有99年的贸易顺差，但目前日本的顺差也仅占GDP的1%-2%，我认为这个问题也应该予以重视。

过去经济学家在分析中国经济的时候经常说中国有两大隐性的财政赤字，一个是银行的巨额不良资产，第二个典型的财政赤字就是社保欠帐。十年前，我们的银行确实存在巨额的不良资产，特别是国有银行，十年前一个非常有名的论断，叫做中国的银行业，特别是国有商业银行在技术上已经破产。经过97、98年以来的银行改革，特别是最近五年来，中国银行、建设银行、工商银行、交通银行成功上市。成功上市后，大幅度减少了这些银行的不良资产、提高了资本充足率、转变了公司治理结构，使得这些银行的竞争力、知名度、服务水平和内部管理有了大幅度的提高。

整体上看，中国银行业的不良资产从超过30%降到了一位数。正是由于这些坚决的改革，抓住了机遇和时间，使得中国银行业的整体面貌发生了天翻地覆的变化。

现在有评论说，外国战略投资者在改革中按照现在的市值计算，他们的股份增值了多少。我觉得这种计算多少是有道理的。但是我希望这种计算要更加全面，要看到中国的社会保障、境内的战略投资者和境内外的公众持股人的股权增值情况。在刚才我说的中、工、建、交中，国家控股是绝大多数的。国家控股的概念不仅仅占简单的多数，而是占了绝大部分。除了国家控股以外，还有社会保障、有境内投资者以及境内外以境内为主的公众持股人。如果要计算境外的战略投资者赚了多少，你可以有一个数字，但是这个数字要乘以一个很大的数，就是国家、社保、公众持股人和境内战略投资者。如果将中国银行业的改革和其他转轨国家以及发生危机的国家比较，就会看到中国的银行改革和处理危机的方式坚持了国家控股。引进战略投资者实际上是使得机制更加顺畅、更快地改变预期、更快地引进先进的管理经验和技术，使得市值和市场预期发生较大变化。如果中国在这方面还有什么可以完善的地方，是可以讨论的。但东欧和其他转轨国家，拉美、亚洲金融危机以后的亚洲国家，他们在处理危机中外国资本占银行股的比重，都远远超过中国。所以对银行改革要有基本的判断。

根据这个判断，我认为现在是健全社会保障制度的天赐良机。当前税收好、股市好，应当抓住机会划拨一部分国有股权充实个人帐户。我以前做过一个“转型名义帐户”的社保总体方案，我认为抓住这个时机大大充实个人帐户是非常好的。在转轨国家，把股票分给了老百姓，老百姓在很短的时间内把股票卖出，所以这些股票短时间内聚到了寡头手中。如果我们用国有股权的一部分充实养老帐户，这个股权是一个组合，而且有利于收入分配和低收入群体。而且老百姓不能马上卖这个组合，必须等到60岁才能开始拿回他的钱。这些钱可以一次性，也可以分月拿回。这些都是技术上的问题，都可以设定。现在是一个非常好的时机，我们要抓紧时机把这个事也做好了。这样中国就能够解决另外一个隐性的财政赤字。如果我们把银行不良改革的隐性赤字控制住，再抓住一个改革的机会把我们社保的欠帐、个人帐户的空帐户充实，那10年以前观察家们批评中国经济的两大隐性财政赤字问题就都得到了解决。

积极推动资源价格的改革。在控制通货膨胀和积极推进资源价格改革的过程中要两害相权取其轻。改革可以促进节能减排、减少浪费。但改革在一定的时点会加大通货膨胀的压力，但如果总是推迟改革，扭曲会逐步累积、损失更大。所以我认为还是应该积极推进改革。对一些局部的问题可以考虑通过财政的办法来解决。